Решение по делу № 3а-169/2017 от 14.07.2017

Дело № 3а-169-2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.

при секретаре Силенок О.В.

с участием представителя административного истца Щенятской Е.В., действующей на основании доверенности,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю Спицыной А.С., действующей на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица администрации г. Перми Кузнецовой О.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению МАУК «Пермский планетарий» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное автономное учреждение культуры города Перми «Пермский планетарий» (далее - МАУК «Пермский планетарий») обратилось в суд с административным исковым заявлением к Правительству Пермского края, Управлению Росреетсра по Пермскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 4585 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание планетария, расположенного по адресу: ****, в размере его рыночной стоимости 8 132807, 83 рублей по состоянию на 01.01.2013.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является владельцем указанного выше земельного участка, его кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2013 составила 46764294, 85 рублей, при этом согласно отчета об оценке, его рыночная стоимость на эту же дату составила 8132807, 83 рублей. Таким образом, завышенная стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца, поскольку нарушает его право на уплату земельного налога в законно установленном размере. 27.04.2017 учреждение культуры обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, однако, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 16.05.2017 № 423 заявление было отклонено.

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивает, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в административном исковом заявлении и в письменных пояснениях.

Административный ответчик Правительство Пермского края о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежаще, представителя в судебное заседание не направил, просил о рассмотрении дела без участия представителя.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Пермскому краю в судебном заседании просила в удовлетворении заявленных требований отказать по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Привлеченное к участию в деле в качестве заинтересованного лица Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю просил о рассмотрении дела без участия своего представителя.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Перми в суде заявленные требования не поддержал, свои доводы изложил в письменном отзыве.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, принимая во внимание, что явка указанных лиц не была признана обязательной, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Положениями статьи 2 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившего в силу с 01.01.2017, установлено, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Пунктом 3 названной статьи предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 167-ФЗ), были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). Так, в Закон была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, МАУК «Пермский планетарий» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером **, общей площадью 4585 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание планетария, расположенного по адресу: ****, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации права от дата (л.д. 25).

Кадастровая стоимость указанного участка утверждена на основании Постановления Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013. И составила по состоянию на 01.01.2013 – 46 764294, 85 рублей.

Считая данную стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился в экспертное учреждение ООО «УралПрофОценка». По результатам отчета об оценке от 26.04.2017 № ** рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ** по состоянию на 01.01.2013 составила 8132807, 83 рублей.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 16.05.2017 № 423 учреждению культуры отказано в установлении кадастровой стоимости спорного участка в размере равном его рыночной стоимости – 8132807, 83 рублей, со ссылкой на превышение разницы кадастровой стоимости от его рыночной стоимости указанной в отчете более чем на 30% (а именно, на 83%), а также на оформление и содержание отчета об оценке с нарушением статьи 11 Закона об оценочной деятельности, поскольку в отчете отсутствует обзор рынка земельных участков на территории г. Перми сегмента, к которому относится объект оценки (п. 10 ФСО № 7, п. 8 ФСО № 3); в разделе 9.4 отчета при приведении корректировки по изменению цены во времени, оценщик приводит информацию по динамике изменения цены земельных участков под коммерческую застройку г. Перми, со ссылками на источник информации, проверить который не представляется возможным (п. 11 ФСО № 3); разница в скорректированной стоимости объектов-аналогов с учетом всех поправок между объектами-аналогами (табл. 16 отчета стр. 34) составила более 80% (п. 5 ФСО № 3).

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость, утвержденная Правительством Пермского края от 21.11.2013 № 1610-п, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01.01.2013, рыночная стоимость спорного земельного участка подлежит определению по состоянию на 01.01.2013.

Представленный в материалы дела административным истцом отчет об оценке от 26.04.2017 № **, составленный независимым оценщиком ООО «УралПрофОценка», соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития РФ, и правилам оценочной деятельности указанной организации оценщиков.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщик произвел анализ рынка земельных участков на территории г. Перми, а также ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки. При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченного исходной информацией, при этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Применяя сравнительный подход, из предложенного рынка купли-продажи участков на территории г. Перми оценщик выбрал в качестве объектов-аналогов земельные участки, которые расположены на землях населенных пунктов и относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, это земли под офисно-торговую застройку и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (элементам сравнения), таким как: передаваемые имущественные права, ограничения этих прав; изменение цены во времени; скидка на торг; разрешенное использование; местоположение объекта; физические характеристики объекта.

Из Справочника оценщика недвижимости (том 3) «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (издание третье) под редакцией Лейфера Л.А. следует, что для целей применения корректирующих коэффициентов земельные участки разделены на земельные участки: под офисно - торговую застройку, под индустриальную застройку, под объекты рекреации, под МЖС, под ИЖС, сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование оцениваемого земельного участка – под существующее здание планетария, объекты - аналоги № 1 и № 2 – под спортзалы, № 3 – под здание дворца спорта, № 4 – под общественную застройку.

Таким образом, в данном случае объект оценки, так же как и объекты-аналоги по ценообразующему фактору - разрешенное использование - сопоставимы, относятся к одному сегменту рынка. При этом значение земельных участков под коммерческую недвижимость обоснованно принято оценщиком как тождественное понятию использования участков под офисно-торговую застройку.

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Выбор земельных участков-аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одной категории земель и виду разрешенного использования, связанного с коммерческим назначением, все объекты-аналоги, как и объекты оценки расположены в г. Перми и относятся к 17 виду разрешенного использования (страница 19-20, 29-30). Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из условий договоров, размещенных Управлением Росреестра в сети Интернет. Приложенные к отчету оценщика скриншоты страниц сайта являются читаемыми.

Проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Указание на то, что представленная оценщиком информация об изменении цены во времени не является проверяемой, является неубедительным. Источник информации, на который ссылается оценщик при проведении анализа приведен в подпункте 13, 14 пункта 14.2 раздела 14 отчета, является проверяемым, к отчету приложены документы, ссылка на которые имеется в данном подпункте, таким образом требования п. 11 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, соблюдены.

По имеющимся отличиям в площади земельных участков объектов – аналогов от объекта оценки оценщиком введена корректировка. Отказ от проведения корректировок по другим аспектам в отчете также аргументирован и сомнений не вызывает. Суд считает, что при подготовке отчета использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности. В связи с чем, утверждение представителя Управления Росреестра по Пермскому краю о том, что объекты-аналоги подобраны некорректно, с нарушением пункта 5 ФСО № 3, суд находит безосновательным.

Статьей 12 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости объекта или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиками не представлено.

Ссылка представителя Управления Росреестра по Пермскому краю на иной отчет оценщика, с которым МАУК «Пермский планетарий» обращался в комиссию 01.06.2017 о пересмотре кадастровой стоимости спорного участка, подлежит отклонению как не относящаяся к предмету рассмотрения в рамках настоящего дела.

Учитывая, что отчет об оценке лицами, участвующими в деле, не оспорен, доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, чем отражено в отчете об оценке, суду не представлено, ходатайств о назначении по делу экспертизы участниками не заявлялось, суд считает, что требования МАУК «Пермский планетарий» подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке по состоянию на 01.01.2013.

При этом следует учитывать, что МАУК «Пермский планетарий» является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Таким образом, требование учреждения культуры подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость участка, собственником которого оно является, подлежит установлению равной рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения необходимо указать дату подачи соответствующего заявления.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28, датой подачи заявления для юридических является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, МАУК «Пермский планетарий» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с заявлением 27.04.2017, суд считает необходимым указать указанную дату подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости, с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 31 Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 закреплено, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных административным истцом разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ. При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Принимая во внимание, что Правительством Пермского края, надлежащим ответчиком по настоящему дела, заявленное МАУК «Пермский планетарий» требование не оспаривается ни по основаниям возникновения, ни по содержанию, оснований для возложения на административного ответчика судебных расходов в порядке статьи 111 КАС РФ не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление МАУК «Пермский планетарий» удовлетворить.

Датой подачи МАУК «Пермский планетарий» заявления об установлении кадастровой стоимости считать дату обращения в комиссию – 27 апреля 2017 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером **, общей площадью 4585 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующее здание планетария, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8 132807, 83 рублей по состоянию на 1 января 2013 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Пермского краевого суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 1 сентября 2017 года.

Судья (подпись)