Решение по делу № 33-9058/2017 от 19.04.2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

№...

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

3 мая 2017 года                                адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего                    Милютина В.Н.,

судей                                Габитовой А.М.,

                                    Гаиткуловой Ф.С.,

при секретаре     Мингазовой Л.Ф.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Николаевой Э.М., её представителя Б. на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 8 декабря 2016 года, которым постановлено:

исковые требования Николаевой Э.М. к Петровой
Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., К. купли - продажи и сделки купли - продажи земельного участка по адресу:
адрес от дата, заключенных между Петровой
Г.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., с одной стороны, и К. с другой стороны, удостоверенных нотариусом нотариального округа ГО г. Стерлитамака Ц., применении последствий недействительности сделки, исключении записи о государственной регистрации права собственности К. на земельный участок, расположенный по адресу: адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании сделки купли-продажи указанного земельного участка, заключенной Петровой Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., с Николаевой Э.М. заключенной и состоявшейся на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка, удостоверенного нотариусом Б. дата, признании за Николаевой Э.М. права собственности на земельный участок населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), расположенный по адресу: адрес, государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв. метров, кадастровый №..., расположенный по адресу: адрес, от Петровой Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П. к Николаевой Э.М. - оставить без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Милютина В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Николаева Э.М. обратилась в суд с иском к Петровой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., уточнив его в ходе рассмотрения спора:

о признании недействительным (ничтожным) договора купли - продажи земельного участка № б/н от дата, расположенного по адресу: адрес, между Петровой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., К., удостоверенного нотариусом нотариального округа ГО г. Стерлитамак Ц., зарегистрированного в реестре за №...;

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка № б/н от дата по адресу: адрес между Петровой Е.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В., К. и применении последствий недействительности сделки;

об исключении записи о государственной регистрации права собственности К. на земельный участок, расположенный по адресу: адрес в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

о признании сделки купли-продажи указанного земельного участка, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №..., расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), по адресу: адрес от Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетии Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. к Николаевой Э.М. заключенной и состоявшейся на условиях предварительного договора купли - продажи земельного участка, удостоверенного нотариусом Б. дата, реестровый №... и договора купли - продажи земельного участка от дата;

о признании за ней права собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №..., расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), по адресу: адрес

о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, общей площадью 800 кв.м., кадастровый №..., расположенный по адресу: адрес, от Петровой Е.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. к Николаевой Э.М.;

о признании права собственности и государственной регистрации сделки и перехода права собственности на земельный участок, в котором просит признать за истцом право собственности на земельный участок общей площадью 800 кв.м, кадастровый №..., расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), расположенный по адресу: адрес, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок общей площадью 800 кв.м, кадастровый №..., расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для индивидуального жилищного строительства (малоэтажная жилая застройка), расположенный по адресу: адрес от Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. к ней.

    Требования мотивированы тем, что дата, Петрова Е.В. предложила Николаевой Э.М. посредством социальной сети «В контакте» приобрести по договору купли - продажи земельный участок, общей площадью 800 кв.м, с кадастровым номером №..., участок №..., расположенный по адресу: адрес по цене 350 000 руб. По расписке в простой письменной форме дата Петрова Е.В. получила 25 000 руб. в качестве задатка в обеспечение данной сделки.

дата, между Николаевой Э.М. и Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ответчиков был заключен предварительный договор купли - продажи указанного земельного участка, удостоверенный нотариусом нотариального округа г. Стерлитамака Б., при заключении которого истица передала ответчице еще 77000 руб., а вечером того же дня по расписке еще 91000 руб.

    Так как стороны договорились о том, что деньги будут передаваться в рассрочку из-за неполной готовности документов к сделке, дата Николаева передала Петровой по расписке ещё 35000 руб., дата 40 000 руб., дата 30 000 руб. В Многофункциональном центре г. Стерлитамак дата по передаточному акту, подписанному Николаевой Э.М. и Петровой Е.В., в присутствии специалиста МФЦ, истица передала ответчице оставшуюся сумму 52000 руб., после чего был составлен договор купли – продажи земельного участка от дата в простой письменной форме и документы были приняты на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок от ответчицы к истице. После сдачи документов на государственную регистрацию сделки, Николаева с мужем купили профнастил для строительства на участке забора, начали земельные работы по облагораживанию территории под строительство.

дата, Петрова, не уведомив истицу, написала в Росреестр заявление о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, при этом получив под расписку у государственного регистратора все свои экземпляры документов, якобы для получения разрешения органов опеки и попечительства Администрации ГО г. Стерлитамак на данную сделку.

    Петрова действительно обратилась в ООП, однако ей в разрешении было отказано, а после подачи в суд иска об оспаривании данного отказа, разрешение ей было выдано, но под условием, что продажная стоимость земельного участка составит 513 000 руб., которые должны быть переданы в счет уплаты остатка стоимости квартиры по адресу: адрес, приобретенной Петровой Е.В. с рассрочкой платежа.     Однако участок был к тому моменту уже продан Николаевой Э.М. за 350000 руб. Кроме того, препятствием к государственной регистрации и перехода права собственности к истице явилось то, что участниками сделки являются несовершеннолетние дети и договор должен был быть заверен нотариально. Петрова Е.В. сама убедила Николаеву Э.М., что её знакомый риелтор составил грамотный договор, в результате чего на государственную регистрацию сделки был передан договор купли - продажи, составленный в простой письменной форме. дата государственный регистратор уведомил стороны о приостановлении регистрации с указанием данного нарушения. дата, Николаева Э.М. обратилась в ООП г. Стерлитамака о выдаче ей, полученного Петровой Е.В. предварительного согласия на сделку, в чем ей было отказано. дата, Николаева Э.М. отправила Петровой Е.В. телеграмму с требованием явиться в нотариальную контору для подписания договора. Петрова Е.В. телеграмму получила, однако 13 и дата явилась без документов, заявив, что они находятся у другого лица, от которого она получила задаток в обеспечение сделки купли-продажи этого же земельного участка. дата, Николаевой Э.М. было выдано сообщение об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов №....

    Судом вынесено приведенное выше решение.

    В апелляционной жалобе Николаевой Э.М., её представителя Б. ставится вопрос об отмене решения по доводам жалобы.

Проверив материалы дела в пределах доводов жалобы, выслушав явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения, исходя из следующего.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Николаевой Э.М. исковых требований, суд пришел к правильному выводу о ничтожности договора купли-продажи от дата между Николаевой Э.М. и Петровой Е.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних ответчиков, поскольку в нарушение требований действующего законодательства до его заключения не было получено согласия органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетних.

Вывод суда согласуется с положениями п. 3 ст. 60 СК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ, в соответствии с которыми к сделкам законных представителей несовершеннолетнего, каковыми являются его родители, с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ. Таким образом, совершая указанную сделку, стороны были обязаны учитывать положения п. 3 ст. 37 ГК РФ о наличии согласия органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетних ответчиков. Ответчик Петрова Е.В., как законный представитель несовершеннолетних ответчиков не обладала правом на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества своих детей без согласия органа опеки и попечительства.

Доводы в жалобе о добросовестности покупателя, оплатившего в полном объеме стоимость земельного участка и лишенного возможности по вине ответчика зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество, а так же о том, что истица согласна доплатить Петровой Е.В. 163000 руб. и договор купли - продажи между Петровой Е.В., несовершеннолетними ответчиками в её лице и К. не мог быть заключен при наличии договора купли - продажи от дата не могут служить основанием к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Администрации сельского поселения Отрадовский сельсовет муниципального района Стерлитамакский район РБ от дата №... и договора передачи в собственность в порядке приватизации от дата, между Администрацией сельского поселения Отрадовский сельсовет муниципального района адрес РБ (Сторона-1) и П., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей Ю., Н., Н., П., действующей с согласия матери Петровой Е.В. (Сторона-2), ответчики являются собственниками на праве общей долевой собственности, по 1/5 доле каждый земельного участка, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: адрес, кадастровый №..., площадь 800 кв.м., вид разрешенного использования - малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство).

Право общей долевой собственности ответчиков на названный земельный участок заре6гистрировано в ЕГРП, что следует из выписки из ЕГРП №... от дата.

Указанный земельный участок передан ответчикам по акту приема-передачи земельного участка к договору №... от дата.

В обоснование заявленных исковых требований Николаевой
Э.М. представлен предварительный договор от дата купли- продажи земельного участка, расположенного по адресу: адрес, кадастровый №..., площадь 800 кв.м., вид разрешенного использования    малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), заключенный между истицей и Петровой Е.В., действующей от себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей: Н., Н., Ю., П., действующей с согласия матери, заверенный нотариусом Б.

В соответствии с условиями предварительного договора купли – продажи, его стороны обязуются до дата заключить договор купли-продажи земельного участка, по цене 350 000 руб.

    Согласно условиям предварительного договора, Николаева Э.М. выплатила в качестве аванса Петровой Е.В., Н., Н., Ю., П. денежную сумму в размере 77000 руб. в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка. Николаева Э.М. обязалсь выплатить в качестве аванса Петровой Е.В., Н., Н., Ю., П. денежную сумму в размере 273000 руб. в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи земельного участка до дата 91000 руб., до дата 91000 руб., до дата 91 000 руб.

Николаевой Э.М. были переданы Петровой Е.В., действующей от себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П. денежные средства в размере 91 000 руб. дата, 35 000 руб. дата, 40000 руб. дата, 30 000 руб. дата за спорный земельный участок.

Согласно представленного суду договора купли-продажи земельного участка от дата, заключенного между Петровой Е.В., действующей от себя и в интересах несовершеннолетних Н. Н., Ю., П., с одной стороны, и Николаевой Э.М., с другой стороны, продавцы продали указанный земельный участок покупателю, по цене 350 000 руб. (л.д. 235).

В соответствии с передаточным актом от дата продавцы Петрова Е.В. действующая от себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П. передали, а покупатель Николаева Э.М. приняла в собственность земельный участок, общей площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №..., находящийся по адресу: РБадрес

Как следует из материалов дела правоустанавливающих документов №..., дата вынесено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ сообщение об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №... по тем основаниям, что представлен договор купли-продажи земельного участка, заключенный дата в простой письменной форме.

Как следует из материалов дела, в частности из приведенных выше предварительного договора купли – продажи от дата, договора купли-продажи земельного участка от дата, истица была осведомлена о составе продавцов, знала несовершеннолетнем возрасте продавцов являющихся собственниками доли в приобретаемом имуществе, данные обстоятельства не отрицались в судебном заседании и истицей.

Из этого следует, что при заключении договора купли-продажи истица знала или должна была знать об отсутствии согласия органов опеки и попечительства, необходимого для совершения сделки с имуществом несовершеннолетних, но безразлично отнеслись к данному факту.

Судебная коллегия признает необходимым указать, что понятие достаточной степени заботливости и осмотрительности при заключении договора следует соотносить с презумпцией добросовестности участника гражданского оборота (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Приобретая земельный участок, доли в котором принадлежат несовершеннолетним, истица обязана была предвидеть наступление неблагоприятных для себя последствий вследствие невыполнения условия о получении согласия органов опеки и попечительства на совершение такой сделки.

В соответствии с порядком проведения государственной регистрации, установленным ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при проведении государственной регистрации прав осуществляется правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Основанием для государственной регистрации наличия возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договора и другие сделки, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Как следует из ст. 20 названного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Фактически договор купли-продажи долей спорного земельного участка, принадлежащих несовершеннолетним, совершен сторонами без согласия органов опеки и попечительства.

Так же судом было установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением №... от дата Администрацией ГО г. Стерлитамак РБ, разрешена продажа принадлежащих 1/5 доли земельного участка несовершеннолетней П., 1/5 доли несовершеннолетнему Ю., 1/5 доли несовершеннолетней Н., 1/5 доли несовершеннолетнему Н., расположенного по адресу: адрес при условии направления денежных средств от продажи вышеуказанного земельного участка в размере 513 000 руб. Н., Петровой Е.В. на погашение неуплаченной суммы по договору купли - продажи от дата квартиры по адресу: адрес.

В соответствии с нотариально удостоверенным договором купли-продажи земельного участка от дата, между продавцами П., Петровой Е.В., действующей от себя и в интересах несовершеннолетних Н., Н., Ю., П., с одной стороны, и покупателем К., с другой стороны, спорный земельный участок общей площадью 800 кв. м., кадастровый №..., расположенный по адресу: адрес, передан в собственность К. по цене 513 000 руб.    

    Данный договор удостоверен нотариусом нотариального округа ГО г. Стерлитамака РБ Ц. и зарегистрирован в реестре за №....

Передаточным актом от дата продавцы передали, а покупатель К. принял в собственность земельный участок, общей площадью 800 кв.м. с кадастровым номером №..., находящийся по адресу: адрес. (л.д. 240).

В соответствии с материалами дела правоустанавливающих документов №... произведена государственная регистрация права собственности К. на спорный земельный участок, расположенный по адресу: адрес с кадастровым номером №....

Данная сделка от дата, совершена с разрешения органов опеки и попечительства, за земельный участок покупателем К. уплачены денежные средства в размере 513 000 руб., передача спорного имущества состоялась по передаточному акту.

При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Николаевой Э.М. требований по заявленным ею основаниям, поскольку заключенный сторонами договор купли-продажи квартиры противоречит требованиям закона и нарушает права несовершеннолетних ответчиков.

Ссылки в жалобе на то, что истица фактически приняла спорный земельный участок, а К. является недобросовестным покупателем и он, в соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума ВАС Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года вправе только требовать от ответчиков возмещения убытков вызванных не исполнением договора купли–продажи, не влекут отмены решения поскольку не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В данном случае истица просит удовлетворить её требования на основании ничтожного договора купли – продажи, то есть на основании сделки, совершение которой законом разрешено лишь при наличии согласия органов опеки и попечительства. При этом добросовестность истицы, фактическое принятие ею земельного участка и недобросовестность К. правового значения не имеют.

Иные доводы жалобы, повторяют позицию истицы отраженную в исковом заявлении, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили надлежащую оценку, оснований не согласиться с выводами судов не имеется.

Несогласие заявителя с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием норм материального права регулирующих спорные правоотношения не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения норм процессуального или материального права, влекущие отмену решения.

При таких обстоятельствах у судебной коллегии нет оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Николаевой Э.М., её представителя Б. - без удовлетворения.

Председательствующий                   В.Н. Милютин

Судьи                           А.М. Габитова

     Ф.С. Гаиткулова

Справка: судья Д.