Решение по делу № 2-2864/2019 от 20.02.2019

Дело № 2-2864-19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Якутск 19 марта 2019 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой А.И., при секретаре Ивановой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федоровой Валентины Владимировны к Сыроватской Анастасии Семеновне, Сыроватской Ольге Ивановне о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчикам, ссылаясь на следующие обстоятельства. ____ 2013 года истец приобрела земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: г.Якутск, ул. ____ за 2 000 000 рублей и предоставила данную недвижимость для проживания своему брату Федорову В.В., который поселился в доме с супругой Сыроватской А.С. и ее дочерью Сыроватской О.И. ____ 2017 года Федорова В.В. по просьбе ответчика Сыроватской А.С. выдала ей нотариально заверенную доверенность с правом на временную регистрацию любых лиц и правом на продажу принадлежащих ей на праве собственности земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: г.Якутск, ул. ____. Так как истец на средства от продажи недвижимости имела намерения приобрести благоустроенную квартиру. Для этого истец передала все документы на недвижимость ответчику Сыроватской А.С. Однако из выписки ЕГРН истцу стало известно, что собственником недвижимости по договору купли-продажи от ____ 2018 года стала несовершеннолетняя Сыроватская О.И. дочь Сыроватской А.С. Никакого отчета о продаже и денег ответчики истцу не дали. В настоящее время недвижимость стоит более 3 000 000 рублей, спорная недвижимость при этом продана за 100 000 рублей, что явно не соответствует рыночной цене объектов с аналогичными характеристиками в этом районе. Ответчик как представитель должен был продать недвижимость по рыночной цене, действуя в интересах доверителя, то есть истца, однако Сыроватская А.С. воспользовалась своим правом по доверенности недобросовестно, продав недвижимость по смешной цене своей несовершеннолетней дочери, чем фактически прикрыла сделку по дарению. Ответчику Сыроватской О.И. на момент совершения сделки было ___ лет, она училась в школе, не могла быть самостоятельным покупателем в виде отсутствия денежных средств, то есть недвижимость перешла другому лицу без оплаты. Действия Сыроватской А.С. причинили явный ущерб истцу, о чем ответчик знала и о чем ответчик Сыроватская О.И., как покупатель, догадывалась. В силу требований закона представитель не может совершать сделки от представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Просила признать недействительным договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ____ 2018 года, применить последствия недействительности сделки путем возврата недвижимости истцу, взыскать расходы на оплату госпошлины в размере 300 руб., на оплату выписок в размере 1 870 руб., почтовые расходы в размере 49 руб., на оплату доверенности в размере 2 400 руб., на оплату услуг представителя в размере 40 000 руб.

    В судебном заседании истец Федорова В.В. и ее представитель по доверенности Попов А.П. исковые требования поддержали. Пояснили о том, что истец в 2013 году приобрела у сестры ответчика земельный участок и жилой дом за 2 000 000 рублей. После приобретения недвижимости истец предоставила этот дом своему брату для проживания, он там жил с женой и падчерицей. В 2017 году ответчик Сыроватская А.С. попросила у истца разрешения на регистрацию иных лиц в доме, для чего она оформила доверенность на ответчика, в том числе, с правом продажи. Истец очень доверяла Сыроватской А.С., полагала после продажи приобрести благоустроенную квартиру. В ___ 2019 года истцу стало известно, что собственником недвижимости стала дочь ответчика несовершеннолетняя школьница Сыроватская О.И. Оказалось, что Сыроватская А.С. заключила со своей дочерью договор купли-продажи спорного имущества за 100 000 рублей. То есть Сыроватская А.С. фактически продала дом сама себе, передача денежных средств не производилась, наличие денежных средств у несовершеннолетней не подтверждено. Истец договаривалась с Сыроватской А.С. на продажу имущества, но не ее дочери. О данном договоре истцу стало известно только ____ 2019 года, при заключении договора истец она не присутствовала, о продаже недвижимости Сыроватская А.С. истца в известность не поставила, денежных средств по договору не получила. Считают, что в действиях ответчиков присутствуют признаки злоупотребления правом, так как данная сделка сказалась негативно на истце, которая лишилась имущества, проданного по явно заниженной стоимости и не получила за него вообще каких-либо денежных средств. Ответчик не вправе была извлекать для себя выгоду за счет истца. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением установленного законом запрета в связи с чем, должна быть признана недействительной.

Представитель ответчика Сыроватской А.С. по доверенности Албу А.В. в судебном заседании просила в иске отказать. Пояснила о том, что заключенный договор соответствует требованиям закона, содержит существенные условия, которые соблюдены. При этом цена договора не отнесена к существенным условиям по смыслу закона, более того, ответчик действовала в пределах предоставленных ей истцом полномочий. Сделка не является притворной, поскольку намерения ответчика были направлены на совершение сделки. Договор подписан его сторонами. Злоупотребления правом не было и не доказано, поскольку продажа имущества произведена через год после выдачи доверенности, при этом доверенность отозвана в 2019 году. Негативные последствия отсутствуют, поскольку действия ответчика за пределы полномочий не вышли. Действия истца инициированы неприязненными отношениями, возникшими на фоне возможного расторжения брака между братом истца и ответчиком.

Ответчик Сыроватская О.И., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Росреестра по РС (Я) о времени и месте судебного заседания извещены, не явились, причину неявки суду не сообщили, в соответствии со ст.167 ГПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие указанных лиц.

Свидетель Федоров В.В. в судебном заседании показал о том, что истец является его родной сестрой, она в 2013 году у сестры его жены приобрела спорное имущество за 2 000 000 рублей. Истец предоставила дом свидетелю для проживания, где он жил с женой Сыроватской А.С. и ее дочерью Сыроватской О.И. Свидетель состоит с Сыроватской А.С. в браке почти семь лет, фактически перестали совместно проживать с ___ 2019 года, Сыроватская А.С. подала на развод. Свидетель в ___ 2019 года узнал от истца, что его жена продала дом своей дочери, которая учится в ___ классе. О том, что истец в 2017 году выдала его жене доверенность на продажу дома свидетель знал, однако о продаже дома своей дочери жена свидетелю не сказала, разговоров про это у них не было, он доверял жене, при этой сделке он не присутствовал. Более того, у Сыроватской А.С. и ее дочери денежных средств на приобретение имущества не было, поскольку они не работали, жили на доходы свидетеля. Отношения ухудшились после того, как свидетелю стало известно о недобросовестной продаже дома его сестры.

Выслушав пояснения сторон, показания свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установлено, что Федорова В.В. являлась собственником земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: РС (Я), г.Якутск, ул. ____. Право собственности было оформлено на основании договора купли-продажи от ____ 2013 года.

Также установлено и сторонами не оспаривается, что ____ 2017 года Федорова В.В. выдала нотариально удостоверенную доверенность Сыроватской А.С., которой предоставила последней полномочия, в том числе, управлять жилым домом и земельным участком по адресу: г.Якутск, ул. ____, в дальнейшем продать за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом регистрировать сделки, возникновение права собственности, право собственности, переход права собственности, прекращение права собственности в Управлении Росреестра по РС(Я). Доверенность выдана сроком на три года (удостоверена нотариусом Якутского нотариального округа РС (Я) Поздняковой Т.А., зарегистрировано в реестре №).

____ 2018 года между Федоровой В.В., в лице представителя Сыроватской А.С., действующей на основании вышеуказанной доверенности, (продавец) и Сыроватской О.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного недвижимого имущества, стоимостью 100 000 руб. (п.3.1 договора). Сумма получена продавцом с покупателя в день подписания договора (п.3.2 договора).

В соответствии с п. 6.1 договора он имеет силу Акта приема-передачи.

Право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество зарегистрировано за Сыроватской О.И. (сведения ЕГРН от ____ 2019 года).

В последующем, распоряжением нотариуса от ____ 2019 года ранее выданная Федоровой В.В. доверенность на имя Сыроватской А.С. отменена, о чем удостоверено Поликановой Л.Ю. врио нотариуса Якутского нотариального округа РС (Я) Поздняковой Т.А., зарегистрировано в реестре №.

Истец в обоснование иска ссылается на недействительность оспариваемой сделки, указывая на ее притворность, на злоупотребление правом ответчиками при ее совершении, на то, что спорное недвижимое имущество было продано по явно заниженной цене. Кроме того, доверенное лицо, продала для вида недвижимость своей несовершеннолетней дочери, согласие на сделку которой давала непосредственно сама, не передала денежные средства истцу.

Сторона ответчика в свою очередь ссылалась на то, что оснований для признания действий ответчиков недобросовестными не имеется, поскольку ответчик была наделена полномочиями продать указанное имущество за цену и на условиях по своему усмотрению, сделка совершена в период действия доверенности и последующая ее отмена не свидетельствует о незаконности сделки. Доказательств, что объекты недвижимости проданы по заниженной цене, истцом не предоставлено. Неполучение денежных средств от поверенного само по себе не может являться самостоятельным основанием для признания сделки недействительной по заявленным истцом основаниям, поскольку истец не лишена возможности обратиться в суд с требованиями о взыскании не переданной денежной суммы с ответчика.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к следующему.

В части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации закреплено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации в от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее Постановление Пленума) добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм с учетом их официального толкования под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Следовательно, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении обстоятельствами, имеющими юридическое значение для правильного разрешения спора и подлежащими установлению, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.

Таким образом, вопреки доводам стороны ответчика, с учетом приведенных положений норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, недопустимо исходить только лишь из формального соблюдения сторонами требований к оформлению договора и регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Истец в обоснование иска в качестве оснований для признания указанной сделки недействительной, указывала также на злоупотребление правом. А именно, что представитель истца Сыроватская А.С. заключила договор купли-продажи со своей несовершеннолетней дочерью Сыроватской О.И. Указанное свидетельствует о заключении договора в интересах самой Сыроватской А.С., поскольку представляя интересы истца, она фактически действовала в своих интересах, давая согласие на заключение сделки несовершеннолетней, а также в отсутствие доказательств наличия сбережений у несовершеннолетней и у самого законного представителя.

Также, в качестве косвенного доказательства суд принимает показания свидетеля о том, что в спорном доме свидетель с женой и ее дочерью (ответчиками) проживали с согласия истца, о том, что основания проживания в доме изменились ответчики свидетелю не сообщили.

Вопреки доводам стороны ответчика о добросовестном поведении, Сыроватская А.С. имела возможность передать денежные средства лично истцу, что также ею сделано не было. Кроме того, являясь на момент заключения сделки несовершеннолетней, Сыроватская О.И. не предоставила суду доказательств наличия у нее указанной суммы денег.

Суд приходит к выводу, что действия ответчиков по отчуждению спорного имущества представляют собой злоупотребление правом, поскольку эти действия были направлены на уклонение от исполнения обязательств перед истцом и на лишение истца принадлежащего ей жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 8 Постановления Пленума к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений ст. 10 и пунктов 1 или 2 ст. 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам ст. 170 ГК РФ).

В пункте 9 Постановления Пленума разъяснено, что, по смыслу части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

Из данного разъяснения следует, что не указание истцом тех или иных норм материального права, подлежащих применению к приведенным в обоснование иска фактическим обстоятельствам дела, не является препятствием для суда в их применении либо основанием для отказа в их применении.

В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Законом установлено, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (абзац 3 пункта 1 статьи 179 ГК РФ).

Содержащееся в абзаце 3 пункта 2 статьи 179 ГК РФ правовое регулирование, устанавливающее условия, при наличии которых сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, направлено на защиту права граждан на свободное волеизъявление при совершении сделок и одновременно - на обеспечение баланса прав и законных интересов обеих сторон сделки.

Таким образом, для признания наличия обмана, необходимо доказать, что лицо действовало недобросовестно и умышлено.

Представитель истца по доверенности Сыроватская А.С., заключив договор купли-продажи со своей несовершеннолетней дочерью Сыроватской О.И., осуществив государственную регистрацию перехода права собственности, не передав денежных средств истцу, сохранила контроль за спорными объектами недвижимости, что указывает на то, что договор купли-продажи был совершен для вида, без намерения создать правовые последствия, свойственные правоотношениям по купли-продажи, а реальной целью данной сделки была формальная регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости на ее дочь.

Таким образом, целью заключения спорного договора купли-продажи являлось желание Сыроватской А.С. в ущерб интересам истца, сохранить за собой указанные в договоре объекты недвижимости, а не продать их, согласно полномочий, предоставленных ей истцом.

О совершенной сделке ответчики истца в известность не поставили. Со слов истца она узнала о данной сделке после ее заключения, а именно, в ___ 2019 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключая договор купли-продажи, Сыроватская А.С. действовала в собственных интересах, нарушив тем самым положение, закрепленное в п. 1 и 3 ст. 182 ГК РФ.

При этом доверенность, выданная ей на продажу недвижимости, наделяла Сыроватскую А.С. в соответствии с нормами п. 1 и 3 ст. 182 ГК РФ, полномочиями на совершение сделок от имени представляемого, а не в собственных интересах.

Суд не принимает доводы стороны ответчика о свободе договора в части стоимости недвижимости, об отсутствии доказательств его заниженной стоимости, при этом, согласно материалам регистрационного дела № от ____ 2013 года, в котором представлен договор, заключенный между истцом и иным лицом (продавцом) ____ 2013 года цена спорного недвижимого имущества составляет 2 000 000 руб.

По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта.

Между тем принцип свободы договора не является безграничным, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц.

Наличие в доверенности полномочий на продажу имущества за цену и на условиях по своему усмотрению, не наделяет ответчика правом отчуждать имущество за цену ниже рыночной, тем самым причиняя вред истцу.

При таких обстоятельствах имеются правовые основания для признания указанной сделки недействительной. Заключенный договор купли-продажи следует признать недействительным и привести стороны в первоначальное положение. Спорные объекты недвижимости следует возвратить в собственность истца. Кроме того, суд учитывает, что применение последствий недействительности сделки не повлечет для ответчиков негативных последствий, поскольку ответчики являются близкими родственниками и имели общий интерес при совершении указанной сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Федоровой Валентины Владимировны к Сыроватской Анастасии Семеновне, Сыроватской Ольге Ивановне о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным, о применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ____ 2018 года заключенный между Федоровой Валентиной Владимировной, в лице представителя по доверенности Сыроватской Анастасией Семеновной, и Сыроватской Ольгой Ивановной в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул. ____.

Применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность Федоровой Валентины Владимировны жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул. ____.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности Сыроватской Ольги Ивановны на указанные объекты недвижимости и внесении записи о регистрации права собственности за Федоровой Валентиной Владимировной.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в течение одного месяца со дня изготовления в мотивированном виде.

Судья:                     п/п            А.И.Иванова

Копия верна:    

Судья:                                А.И.Иванова

Секретарь:                            В.Н.Иванова

Решение изготовлено: 20.03.2019 года