Решение по делу № 2-45/2017 (2-1335/2016;) от 28.09.2016

Дело № 2-45/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Усинск 07 апреля 2017 года

Усинский городской суд Республики Коми,

в составе председательствующего судьи Лариной Л.В.

при секретаре Лозинской М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гноевого В.П. к администрации муниципального образования городского округа «Усинск», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» о заключении договора аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на новый срок,

УСТАНОВИЛ:

Гноевой В.П. обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Усинск», КУМИ администрации МО ГО «Усинск» об обязании заключить договор аренды земельного участка, площадью ... га, кадастровый №, расположенного по адресу: ..., под строительство индивидуального жилого дома на новый срок. В обоснование исковых требований указал, что на основании постановления администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. № ему был предоставлен в аренду указанный земельный участок (ранее кадастровый №) на новый срок, до 3-х лет, под строительство индивидуального жилого дома и возведение хозяйственных строений и сооружений. В соответствии с данным постановлением КУМИ администрации МО ГО «Усинск» поручено заключить с ним в месячный срок договор аренды земельного участка на новый срок, однако до настоящего времени данный договор аренды не заключен, в связи с чем решением от дд.мм.гггг. № отдела кадастрового учета № 2 ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Республике Коми указанный земельный участок с кадастровым № снят с кадастрового учета объектов недвижимости. Оформив новый кадастровый паспорт, он вновь дд.мм.гггг. обратился к ответчикам о предоставлении спорного земельного участка, площадью ... га, с кадастровым №, в аренду под строительство индивидуального жилого дома на новый срок, однако получил отказ. Вместе с тем, постановлением администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. № ему утвержден градостроительный план земельного участка, площадью ... га, с кадастровым №, под строительство индивидуального жилого дома, дд.мм.гггг. администрация МО ГО «Усинск» выдала ему разрешение на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком до дд.мм.гггг.. На основании расчета, являющегося приложением к договору аренды земельного участка от дд.мм.гггг. №, направленному ему дд.мм.гггг. КУМИ администрации МО ГО «Усинск», он произвел оплату арендной платы за земельный участок с кадастровым №, площадью ... га, однако договор аренды ответчики ему так и не представили. В связи с чем он дд.мм.гггг. обратился в КУМИ администрации МО ГО «Усинск» с заявлением о выдаче ему копии договора аренды земельного участка от дд.мм.гггг. №, однако КУМИ администрации МО ГО «Усинск» направил в его адрес ответ от дд.мм.гггг. №, из которого следует, что указанный договор аренды был направлен ему посредством почтовой связи дд.мм.гггг. для подписания, однако в КУМИ администрации МО ГО «Усинск» им не представлен, в связи с чем является незаключенным. Однако в справке от дд.мм.гггг. № КУМИ администрации МО ГО «Усинск» указал, что по истечении срока действия договор от дд.мм.гггг. № возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

В судебном заседании истец Гноевой В.П. и его представитель Сафиуллина О.Г., допущенная в процесс по ходатайству истца, исковые требования поддержали. Истец пояснил, что ранее оформлением всех документов, связанных с указанным земельным участком, занималась его бывшая супруга, а затем доверенные лица, в том числе Сафиуллина О.Г. Не отрицает, что получал договор аренды земельного участка от дд.мм.гггг. № по почте, однако утерял его, в связи с чем последние три года сам лично ходит к ответчикам и просит выдать ему данный договор, но ему отказывают, несмотря на то, что он продолжает платить арендную плату за земельный участок. Предлагают обратиться с новым заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка в общем порядке, а именно с проведением аукциона. Однако, отсутствует гарантия, что по результатам аукциона земельный участок достанется ему, и тогда все его труды пропадут. На спорном земельном участке он построил забор, выложил 4 звена бруса, поскольку начал поднимать дом. В настоящее время бездействует, так как не может получить документы на земельный участок, без которых не выдают свидетельство о праве собственности на объект незавершенного им строительства.

Представитель ответчика - администрации МО ГО «Усинск» в судебное заседание не явился. Представил отзыв, в котором исковые требования не признал, мотивируя тем, что договор аренды спорного земельного участка от дд.мм.гггг. № не был подписан сторонами, не прошел государственную регистрацию, в связи с чем является незаключенным. Истец имеет право в установленном порядке обратиться в КУМИ администрации МО ГО «Усинск» для заключения договора аренды спорного земельного участка, то есть с проведением аукциона.

Представитель ответчика – КУМИ администрации МО ГО «Усинск» Герасимова У.В., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала по тем же основаниям, что и администрация МО ГО «Усинск». Кроме того, ранее в судебном заседании дд.мм.гггг. представитель ответчика Курушова Е.В., действующая на основании доверенности, пояснила, что если истец представить документы о праве собственности на объект незавершенного строительства, возведенный им на спорном земельном участке, то с ним будет заключен договор аренды спорного земельного участка без проведении аукциона.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечен сектор архитектуры администрации МО ГО «Усинск», представитель которого в судебное заседание не явился.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по РК, специалист-эксперт Усинского отдела Управления Росреестра по РК Н1, действующая на основании доверенности, пояснила, что Управление не имеет законных оснований для государственной регистрации права собственности истца на объект незавершенного им строительства при отсутствии документов, подтверждающих право истца на спорный земельный участок, на котором возведен объект незавершенного строительства.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Коми, представитель которого в судебного заседание не явился, мнения по иску не представил.

Допрошенная судом в качестве свидетеля руководитель отдела землепользования КУМИ администрации МО ГО «Усинск» А. и в качестве специалиста – ведущий специалист отдела землепользовании КУМИ администрации МО ГО «Усинск» С. дали пояснения, аналогичные пояснениям представителей ответчика. Свидетель А. пояснила, что у истца на заключение с ним договора аренды спорного земельного участка имеется два варианта: представить им выписку из ЕГРП на объект незавершенного строительства либо обратиться с заявлением о заключении договора аренды на общих основаниях.

Судом в качестве свидетеля допрошена руководитель сектора архитектуры администрации МО ГО «Усинск» О., пояснившая, что дд.мм.гггг. истцу было выдано разрешение на строительство на основании правоустанавливающих документов, а именно на основании договора аренды спорного земельного участка от дд.мм.гггг. №, подписанного сторонами. Срок действия данного договора закончился в ... году, но была представлена справка, выданная КУМИ администрации МО ГО «Усинск», что действие данного договора продлено на неопределенный срок на основании ГК РФ. Поскольку все необходимые документы были представлены, у нее отсутствовали основания для отказа истцу в выдаче разрешения на строительство. Данные документы вместе с заявлением истца о разрешении на строительство поступили из сектора обращений граждан, сама она документы не собирает. В последующем пояснила, что поскольку в договоре аренды от дд.мм.гггг. № указан один кадастровый номер спорного земельного участка №, а в кадастровом паспорте другой №, то они не должны были выдавать истцу разрешение на строительство. Это их ошибка.

Заслушав стороны, представителей третьих лиц, свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением и.о. главы администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. № Гноевому В.П. на основании его заявления предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома и возведения хозяйственных строений и сооружений с кадастровым №, площадью ... га, по адресу: ... (на расстоянии ... м по направлению на север от котельной по адресу: ...).

Постановлением КУМИ администрации МО ГО «Усинск» предписано заключить с Гноевым В.П. в месячный срок соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № от дд.мм.гггг.; договор аренды земельного участка на новый срок пользования (л.д. 9).

Несмотря на утверждения представителей ответчиков об отсутствии договора аренды спорного земельного участка от дд.мм.гггг. №, заключенного с Гноевым В.П. и подписанного сторонами, в ходе судебного заседания руководителем сектора архитектуры администрации МО ГО «Усинск» О. был представлен указанный договор, подписанный от имени арендодателя председателем КУМИ МО ГО «Усинск» Н. и арендатором Гноевым В.П., согласованный с руководителем отдела землеустройства администрации МО ГО «Усинск» Ч. Как установлено, указанные лица в настоящее время в администрации МО ГО «Усинск» не работают.

После представления суду указанного договора и ознакомления с ним, истец Гноевой В.П. пояснил, что он данный договор в отдел архитектуры не представлял, так как он у него отсутствовал, в связи с чем он неоднократно обращался к ответчикам, чтобы ему выдали данный договор, но получал отказы. Считает, что подписанный договор находился в КУМИ и был им представлен в отдел архитектуры.

Представитель ответчика Герасимова У.В. и руководитель отдела по землеустройству КУМИ А. пояснили, что не знают, откуда появился данный договор, у них он отсутствовал.

Как следует из указанного договора № аренды земельного участка с кадастровым №, заключен он на основании постановления главы администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. №, срок его действия определен до дд.мм.гггг. (пункт 2.1). Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, а также невнесения арендатором арендной платы в течение двух кварталов. Договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора в случаях, предусмотренных земельным и гражданским законодательством, а также надлежащим образом оформленного отказа от арендуемого земельного участка (пункты 7.2., 7.3. договора).

Согласно п. 3.3.1. договора, арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, по письменному заявлению арендатора, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора. Данное право арендатора может быть реализовано при наличии утвержденной градостроительной документации, разрешающей дальнейшую аренду земельного участка. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Гноевой В.П. дд.мм.гггг. обратился к руководителю администрации МО ГО «Усинск» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду на 5 лет под строительство индивидуального жилого дома, указывая, что данный земельный участок был предоставлен ему ранее на основании постановления администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. №. При этом приложил к заявлению кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым № (л.д. 11-12).

В ответ на обращение Гноевого В.П. КУМИ администрации МО ГО «Усинск» направила письмо от дд.мм.гггг. №, в котором указал, что по состоянию на дд.мм.гггг. у Гноевого В.П. имеется задолженность перед местным бюджетом по арендной плате в размере 246 421,78 рублей. Постановление о предоставлении земельного участка на новый срок пользования будет подготовлено после погашения задолженности.

При этом в данном письме не указано, по какой арендной плате у истца имеется задолженность перед местным бюджетом.

Между тем, в ходе рассмотрения дела судом установлено, и данный факт не оспаривается ответчиками, что задолженность по арендной плате по спорному земельному участку у истца отсутствует.

На основании обращения Гноевого В.П. КУМИ администрации МО ГО «Усинск» выдал справку № от дд.мм.гггг. о том, что администрация МО ГО «Усинск» и Гноевой В.П., на основании постановления администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. № заключили договор аренды земельного участка № от дд.мм.гггг., по условиям которого КУМИ администрации МО ГО «Усинск» передал Гноевому В.П. в аренду земельный участок с кадастровым №, площадью ... га, по адресу: ... (на расстоянии ... м по направлению на север от котельной по адресу: ...). Договор заключен на срок до дд.мм.гггг.. По истечении срока действия, договор возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Представитель ответчика – КУМИ администрации МО ГО «Усинск» суду пояснил, что данная справка была выдана ошибочно.

Вместе с тем на основании заявления Гноевого В.П. сектором архитектуры администрации МО ГО «Усинск» подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым №, площадью ... га, по адресу: ..., под строительство индивидуального жилого дома, который утвержден постановлением руководителя администрации МО ГО «Усинск» от дд.мм.гггг. № утвержден. Этим же постановлением сектору архитектуры администрации МО ГО «Усинск» предписано: провести регистрацию утвержденного градостроительного плана в соответствии с установленным порядком; внести в электронную базу данных информацию о земельном участке и объекте строительства. Застройщику Гноевому В.П. получить в секторе архитектуры администрации МО ГО «Усинск» разрешение на строительство индивидуального жилого дома (л.д. 15).

Администрацией МО ГО «Усинск» дд.мм.гггг. Гноевому В.П. выдано разрешение на строительство № индивидуального жилого дома (здание одноэтажное, размером ..., материал стен – деревянный брус, кровля двускатная) на земельном участке с кадастровым №, площадью ... га, по адресу: ..., сроком до дд.мм.гггг. (л.д. 16-17).

Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства от дд.мм.гггг. №, на земельном участке с кадастровым № расположен объект незавершенного строительства – жилой дом, степень готовности объекта незавершенного строительства 10%.

КУМИ администрации МО ГО «Усинск» дд.мм.гггг. за № направил в адрес истца расчет арендной платы за пользование земельным участком к договору №/дд.мм.гггг. год с указанием реквизитов для перечисления арендных платежей (л.д. 18).

Гноевой В.П. дд.мм.гггг. обращается с заявлением в КУМИ администрации МО ГО «Усинск» о выдаче ему копии договора аренды земельного участка № от дд.мм.гггг., на что получает ответ КУМИ администрации МО ГО «Усинск» № от дд.мм.гггг. о том, что данный договор является незаключенным, поскольку не подписан сторонами договора (л.д. 19-20).

Согласно п. 3.4.18 договора аренды № от дд.мм.гггг., Гноевой В.П. обязан был зарегистрировать настоящий договор в Управлении Федеральной регистрационной службы по РК за свой счет в течение 30 дней с момента подписания договора.

Истец пояснил суду, что данный договор у него отсутствовал, в связи с чем он не знал, что должен был его зарегистрировать. Ранее заключенный с ним в 2008 году договор аренды на спорный земельный участок регистрации не подлежал.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Пунктом 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из смысла указанных правовых норм следует, что нельзя признать незарегистрированный договор незаключенным на основании отсутствия регистрации, если все существенные условий согласованы и он исполнялся сторонами.

Поскольку предмет договора сторонами согласован, договор сторонами подписан, что установлено в ходе рассмотрения дела, фактически исполнялся сторонами (истец возвел объект незавершенного строительства, оплачивает аренду на основании счетов, выставляемых ответчиками), то он не может являться незаключенным, в связи с чем доводы ответчиков о незаключенности договора аренды спорного земельного участка являются несостоятельными и не имеют правового значения при разрешении спора.

В абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды № от дд.мм.гггг.) определены последствия уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации. В частности, что если одна из сторон, заключившая договор, уклоняется от подачи заявления об его государственной регистрации, то вторая может обратиться в суд, который вправе вынести решение о проведении государственной регистрации.

Учитывая изложенное, суд считает, что администрация МО ГО «Усинск» имела возможность обратиться в суд с требованиями о вынесении решения о государственной регистрации договора аренды спорного земельного участка, поскольку ответчиками не представлено суду бесспорных доказательств отсутствия у них подписанного сторонами договора аренды спорного земельного участка № от дд.мм.гггг.. В силу ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно положениям пунктов 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 ЗК РФ.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

При рассмотрении дела судом установлено, что Гноевой В.П. возвел не спорном земельном участке незавершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от дд.мм.гггг. сроком действия до дд.мм.гггг., что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, довод ответчиков о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку Гноевой В.П. является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 ГК РФ, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

Кроме того, судом принимается во внимание то обстоятельство, что договор аренды № от дд.мм.гггг. предусматривал преимущественное право Гноевого В.П. на заключение нового договора аренды земельного участка.

Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к Гноевому В.П. требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства незавершенного строительством объекта не предоставлялся, приходит к выводу, что основания для отказа Гноевому В.П. в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчиков отсутствовали.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, 233, 235 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Гноевого В.П. к администрации муниципального образования городского округа «Усинск», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск», сектору архитектуры администрации муниципального образования городского округа «Усинск» о заключении договора аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на новый срок,– удовлетворить частично.

    Обязать администрацию муниципального образования городского округа «Усинск», Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» заключить с Гноевым В.П. договор аренды земельного участка, площадью ... га, кадастровый №, расположенного по адресу: ..., для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Коми в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12.04.2017.

Председательствующий Л.В. Ларина