Решение по делу № 33-3396/2017 от 14.09.2017

Судья Берегова С.В. № 33-3396/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 сентября 2017 года г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Королевой С.В.,

судей Никитиной А.В., Савина А.И.

при секретаре Цереленко Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика на решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 24 июля 2017 года по иску Павкова Р. Н. к закрытому акционерному обществу «Кондопожстрой» об обязании перезаключить договор аренды жилого помещения, признании права на выкуп квартиры, определении остатка выкупной цены.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Иск предъявлен по тем основаниям, что 13.09.1995 между Павковой Г.А. (матерью Павкова Р.Н.) и АО «Кондопожстрой» (в настоящее время ЗАО «Кондопожстрой») заключен договор аренды жилого помещения – (...) в (...), с правом последующего выкупа. В квартире Павкова Г.А. проживала до 2001 года (умерла 02.04.2001), на данный момент в ней проживает Павков Р.Н. Поскольку квартира была предоставлена матери истца по месту работы в целях улучшения жилищных условий в порядке очередного обеспечения жильем, истец полагал, что как наследник арендатора является правопреемником по договору аренды с последующим правом выкупа, просил с учетом уточненных исковых требований перезаключить с ним договор аренды указанного жилого помещения с последующим выкупом до 13.09.2020, признать право выкупа квартиры, определив остаток выкупной цены в размере 20235,23 руб. с единовременным внесением в месячный срок после вступления решения в законную силу.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично.

Суд обязал ЗАО «Кондопожстрой» перезаключить с Павковым Р.Н. договор (...)-ар от 13.09.1995 на аренду жилого помещения – квартиры с последующим выкупом, расположенной по адресу: РК, (...), определив остаток выкупной стоимости квартиры в размере 705131,25 руб., с внесением платы в течение пяти лет с момента вступления решения суда в законную силу с ежемесячным платежом до 10 числа каждого месяца в размере 11752,19 руб.

В остальной части требований отказал.

Взыскал с ЗАО «Кондопожстрой» в пользу Павкова Р.Н. расходы по оплате госпошлины в размере 600 руб.

С решением суда не согласен ответчик, в апелляционной жалобе просит его отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что право на выкуп квартиры не могло перейти к истцу в порядке наследования от его матери, поскольку договор аренды от 13.09.1995 прекратил свое действие еще при жизни Павковой Г.А. 30.09.2000. Поскольку Павкова Г.А. не внесла до окончания срока договора аренды полную выкупную стоимость квартиры, оснований для признания права собственности за арендатором или его наследником, а также продления договора аренды не имеется. Полагает вывод суда об обязании перезаключить договор аренды с правом выкупа квартиры в соответствии с апелляционным определением Верховного Суда РК от 21.10.2016 несостоятельным, поскольку в данном судебном постановлении делается акцент на п.1.5 договора аренды от 06.01.1996, п. 3 договора от 20.05.1996, п.4.2 договора от 13.09.1995, которые были заключены между Павковой Г.А. и АО «Кондопога» и ошибочно приобщены к материалам дела. Считает, что в отсутствие согласия временного управляющего ЗАО «Кондопожстрой», в отношении ЗАО "Кондопожстрой" введена процедура наблюдения, суд не имел правовых оснований для удовлетворения иска в соответствии с положениями ст. 64 Федерального закона от 26.10.2001 №127-ФЗ «О несостоятельности «банкротстве». Также полагает расчет суда о рыночной стоимости спорной квартиры неправильным, а определенный порядок внесения выкупной цены – за пределами заявленных требований.

В возражениях на апелляционную жалобу истец полагает решение суда законным и обоснованным, вынесенным с учетом всех обстоятельств дела, полагает, что доводы жалобы направлены на переоценку правильных выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на основании доверенности Трухавая М.И. апелляционную жалобу поддержала.

Представитель истца на основании доверенности Синько И.М. возражал по доводам апелляционной жалобы.

Иные участвовавшие в деле лица в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения явившихся в судебное заседание лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу положений п. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ст. 617 Гражданского кодекса РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что ЗАО «Кондопожстрой» является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: РК, (...). 13.09.1995 между АО «Кондопожстрой» (ЗАО «Кондопожстрой») и Павковой Г.А. (мать Павкова Р.Н.) был заключен договор аренды вышеуказанного жилого помещения с правом выкупа. Пунктом 4.2 договора аренды жилого помещения от 13.09.1995 предусмотрено, что в случае смерти арендатора оставшиеся невыполненными его обязательства исполняются наследниками.

Павков Р.Н. зарегистрирован в указанной квартире, для заключения договора социального найма в Кондопожское ММП ЖКХ не обращался. Павкова Г.А. умерла 02.04.2001, Павков Р.Н. (23.05.1988 года рождения) остался без попечения родителей и распоряжением администрации г.Кондопога от 10.04.2001 указанное жилое помещение закреплено за Павковым Р.Н.

Решением Кондопожского городского суда от 18.07.2016, а также апелляционным определением Верховного Суда РК от 21.10.2016 за Павковым Р.Н. закреплено право перезаключить договор аренды жилого помещения, право последующего выкупа квартиры.

Поскольку на момент прекращения действия договора аренды от 13.09.1995, т.е. в сентябре 2000 года, стороны не выразили желания прекратить арендные правоотношения, в соответствии с положениями п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Таким образом, на момент смерти Павкова Г.А. являлась законным арендатором спорного жилого помещения. После ее смерти сын Павков Р.Н. продолжал пользоваться спорной квартирой, был в ней зарегистрирован, от арендатора возражений также не поступало.

Разрешая исковые требования по существу, правильно применив нормы материального права, а также учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд пришел к обоснованному выводу, что, Павков Р.Н. как наследник арендатора в силу п. 2 ст. 617 ГК РФ и условий договора аренды с правом выкупа имеет право на перезаключение договора аренды квартиры с правом ее выкупа. Данное обстоятельство подтверждено вступившим в законную силу решением Кондопожского городского суда от 18.07.2016, что в силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ, является обязательным для суда при рассмотрении настоящего гражданского дела.

Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что Павкова Г.А. получила спорную квартиру по месту работы в целях улучшения жилищных условий, Павков Р.Н., как ребенок, оставшийся без попечения родителей, мог рассчитывать на определенность своих прав на данную жилплощадь, которая была за ним закреплена распоряжением Администрации города Кондопоги № 471-р от 10.04.2001 и на перезаключение с ним договора аренды, в том числе с учетом права выкупа. Доводы жалобы ответчика в данной части подлежат отклонению по указанным основаниям.

Согласно условиям договора продажная цена квартиры установлена по фактической себестоимости строительства 1 кв. м общей площади по бухгалтерским данным после ввода дома в эксплуатацию и оплачивается с учетом льготы: снижение суммы оплаты на 70% за выделяемую площадь жилья 18 кв. м в соответствии с нормой (2 человека х 9 кв. м). Павкова Г.А, обязалась оплатить стоимость переданной квартиры в течение 3-х лет с момента подписания договора.

20.05.1996 между АО «Кондопожстрой» (ЗАО «Кондопожстрой» и Павковой Г.А.) заключено дополнительное соглашение, согласно которому стоимость квартиры составляет 41264133 руб., с учетом льготы – 24848453 руб. с оплатой в течение 5 лет с внесением платы ежемесячно до 10 числа каждого месяца по 414167 руб., срок аренды помещения со дня заключения договора по сентябрь 2000 года.

Согласно предварительному расчету стоимости выкупа квартиры Павковой Г.А., который является приложением к договору аренды от 13.09.1995, площадь, оплачиваемая по льготной цене, составляет 32,32 кв. м. Таким образом, расчет суда судебная коллегия полагает правильным, выполненным с учетом всех положений заключенного договора, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы о неправильном определении выкупной стоимости спорной квартиры.

Доводы жалобы ответчика о невозможности отчуждения имущества в связи с нахождением ответчика на стадии ликвидации судебная коллегия полагает несостоятельными, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, введение процедуры наблюдения определением Арбитражного Суда РК от 02.03.2017 года не является основанием для отказа в заключении договора аренды с правом выкупа на основании ранее заключенного договора от 13.09.1995 и дополнительного соглашения к нему от 20.05.1996 года.

Решение суда в части перезаключения договора аренды, признания права за Павковым Р.Н. на выкуп квартиры и определении выкупной стоимости квартиры, судебная коллегия находит законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

Вместе с тем, вывод суда об определении порядка внесения платы за выкуп квартиры в течение 5 лет с момента вступления решения суда в законную силу с ежемесячным платежом до 10 числа каждого месяца в размере 11752,19 руб., судебная коллегия находит ошибочным, поскольку он не основан на нормах действующего законодательства и условиях договора аренды жилого помещения с правом выкупа, в связи с чем в указанной части решение суда подлежит отмене, а требования оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кондопожского городского суда Республики Карелия от 24 июля 2017 года по настоящему делу отменить в части определения порядка внесения платы за выкуп квартиры в течение 5 лет с момента вступления решения суда в законную силу с ежемесячным платежом до 10 числа каждого месяца в размере 11752,19 руб., принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В остальной части решение суда по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи