Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-380/2012 ~ М-289/2012 от 01.02.2012

                                    Дело № 2-380/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

10 апреля 2012 г.                             г. Саранск

Ленинский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе:

председательствующего судьи Надёжиной С.Ю.,

при секретаре Ямашкиной Ю.В.,

с участием представителя истца Горбуновой И.Е., представившей доверенность от 12.01.2012 № 1-35,

представителя ответчика - Администрации городского округа Саранск Исайкина Д.М., представившего доверенность от 14.12.2011 № 131-д,

представителя ответчика - ООО «Маркетстрой» Маркеловой Т.А., представившей доверенность от 13.02.2012,

представителя третьего лица - ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» Петровой А.И., представившей доверенность от 20.01.2010 № 1036/9,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Щукина Сергея Анатольевича к Администрации городского округа Саранск, ООО «Маркетстрой» о признании недействительным соглашения о перемене лиц в обязательстве, признании договора аренды земельного участка от 05.07.2002 прекратившим своё действие с 01.03.2005,

у с т а н о в и л :

Щукин С.А. обратился в суд с иском к Администрации городского округа Саранск, ООО «Маркетстрой» о признании недействительным договора аренды земельного участка.

В обоснование иска указал, что 18.01.2006 между Администрацией городского округа Саранск в качестве арендодателя и ООО «Маркетстрой» (арендатор) заключен договор аренды, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 5064 кв.м. по адресу: <адрес>, сроком на 25 лет, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2012.

Учитывая, что на данном участке находится многоквартирный дом №, собственники квартир в доме 09.04.2010 обратились в Администрацию городского округа Саранск с целью приобретения права общей долевой собственности на данный земельный участок.

Жильцами – собственниками квартир было проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором было принято решение о формировании земельного участка и о выборе его как собственника одной из квартир, в качестве уполномоченного лица для подачи заявления о формировании земельного участка в Администрацию городского округа Саранск для последующего предоставления участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома. В ходе оформления прав собственниками квартир в доме было выяснено, что участок находится в аренде у ООО «Маркетстрой», а также в залоге у ОАО «Россельхозбанк».

С момента обращения Администрацией не было предпринято действий по оформлению прав собственников квартир на земельный участок. В своих заявлениях собственники квартир неоднократно просили Администрацию разъяснить, на каком основании участок предоставлен на праве аренды ООО «Маркетстрой». В своих ответах Администрация городского округа Саранск не отрицает прав собственников квартир на приобретение земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность, но разъясняет, что процесс оформления прав на земельный участок затягивается в связи с отказом ООО «Маркетстрой» расторгнуть договор аренды. В последнем письме от 28.09.2011 Администрация сообщила, что распорядительный акт Администрации городского округа Саранск по вопросу оформления прав на землю находится на оформлении и проходит процедуру согласования в установленном порядке. В дальнейшем и до настоящего момента никаких действий Администрацией не предпринято.

Земельный участок по адресу: <адрес>, с момента формирования и проведения государственного кадастрового учёта перешёл бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона.

В связи с чем договор аренды, заключенный между Администрацией городского округа Саранск и ООО «Маркетстрой», не соответствует действующему законодательству.

Просил признать недействительным договор аренды, заключенный между Администрацией городского округа Саранск и ООО «Маркетстрой».

Устранить нарушение прав собственников помещений многоквартирного дома в части приобретения права общей долевой собственности домовладельцев на данный земельный участок путём расторжения арендных отношений между Администрацией городского округа Саранск и ООО «Маркетстрой».

15.03.2012 истец исковые требования уточнил, о чём представил письменное заявление. Указал, что в ходе рассмотрения дела выяснилось, что изначально договор аренды спорного земельного участка заключен 05.07.2002 между Администрацией городского округа Саранск и ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей». Согласно ему спорный земельный участок был передан арендаторам в аренду на срок 25 лет для эксплуатации магазина по продаже промышленных товаров в границах, указанных на прилагаемом к договору кадастровом плане.

Право аренды у ООО «Маркетстрой» возникло в результате заключения 20.10.2005 соглашения о перемене лиц в обязательстве, из содержания которого следует, что ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей», ФИО1, ФИО2 и Администрация городского округа Саранск, выступающая в качестве арендодателя, настоящим соглашением договорились, что ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей», ФИО1 и ФИО2 передают ООО «Маркетстрой» права и обязанности, принадлежащие им на основании договора аренды от 05.06.2002 № 5703 и соглашения о вступлении в договор аренды от 21.04.2003, по которому они выступают арендаторами.

Основанием перехода прав и обязанностей по договору явился переход права собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Учитывая, что земельный участок по адресу: <адрес>, с момента формирования и проведения государственного кадастрового учёта перешёл бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, то Администрация городского округа Саранск на момент заключения соглашения о перемене лиц в обязательстве (20.10.2005) уже не обладала полномочиями на заключение данного соглашения ввиду того, что утратила право сдавать такой земельный участок в аренду и, следовательно, передавать право аренды на земельный участок новому собственнику встроенного нежилого помещения, расположенного на 1 этаже многоквартирного жилого дома <адрес>. Следовательно, обязательства сторон по соглашению о перемене лиц в обязательстве не возникли в силу ничтожности следки, не соответствующей требованиям закона.

Учитывая недействительность соглашения о перемене лиц в обязательстве, договор аренды земельного участка прекратил своё действие ввиду отсутствия обременения в виде арендных прав и обязанностей с 01.03.2005.

Просил признать недействительным Соглашение о перемене лиц в обязательстве от 20.10.2005.

Признать договор аренды земельного участка № 5703 от 05.07.2002 прекратившим своё действие с 01.03.2005.

Истец Щукин С.А. в судебное заседание не явился, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя Горбуновой И.Е.

Представитель истца Горбунова И.Е. уточнённые исковые требования поддержала, просила их удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика - Администрации городского округа Саранск Исайкин Д.М. иск не признал, просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика - ООО «Маркетстрой» Маркелова Т.А. иск признала, просила удовлетворить исковые требования.

Суду пояснила, что соглашение о перемене лиц в обязательстве было заключено в нарушение закона, так как на 20.10.2005 земельный участок принадлежал собственникам квартир в жилом доме.

Представитель третьего лица - ОАО «Россельхозбанк» Петрова А.И. иск не признала, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Суду пояснила, что на сегодняшний день интересы Банка не затронуты, договор аренды расторгнут.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в судебное заседание не явился, ФИО8 представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

В заявлении указал также, что просит суд вынести решение на своё усмотрение, обратив внимание на то, что требование истца о признании недействительным свидетельства о праве собственности не влечёт правовых последствий. Юридическое значение имеет не свидетельство, а зарегистрированное право или правоустанавливающий документ, которые и следует признавать недействительными.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Материалами дела установлено, что 05.07.2002 между Администрацией г. Саранска в качестве арендодателя и ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей» заключен договор аренды земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендаторы ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей» приняли в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к землям поселений, общей площадью 5064 кв.м. для эксплуатации магазина по продаже промышленных товаров по адресу: <адрес>, в границах, указанных на прилагаемом кадастровом плане участка (л.д. 16-18).

В указанный договор аренды в качестве арендаторов на основании соглашения от 21.04.2003 о вступлении в договор аренды земельного участка вступили ФИО2 и ФИО1 (л.д. 20).

20.10.2005 между ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей», ФИО1, ФИО2, ООО «Маркетстрой» и Администрацией городского округа Саранск в качестве арендодателя заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве, в соответствии с которым ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей», ФИО1 и ФИО2 передают ООО «Маркетстрой» права и обязанности, принадлежащие им по договору аренды земельного участка № 5703 от 05.07.2002 и соглашению о вступлении в договор аренды от 21.04.2003, по которым они выступают арендаторами. Основанием перехода прав и обязанностей по договору явился переход права собственности на встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

24.06.2010 между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мордовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Маркетстрой» заключен договор № об ипотеке (залоге недвижимости), в силу которого залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по договору об открытии кредитной линии, заключенному 24.06.2010 между залогодержателем и ИП ФИО9, передаёт залогодержателю в залог встроенное нежилое помещение № 2 в здании № и принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое встроенное нежилое помещение № 2 в здании № по <адрес>.

11.03.2012 между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мордовского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» и ООО «Маркетстрой» заключено соглашение № 1 об изменении порядка исполнения договора об ипотеке от 24.06.2010, в котором конкретизировано описание предмета ипотеки – встроенного нежилого помещения № 2 в здании № по <адрес>.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка, кадастровый номер № участка внесён в государственный кадастр недвижимости 21.11.2003. Земельный участок расположен по адресу: <адрес>, весь относится к землям населённых пунктов, имеет площадь 5064 кв.м., разрешённое использование для эксплуатации магазина по продаже промышленных товаров, находится в государственной собственности (л.д. 31). Кадастровым паспортом подтверждается, что весь участок находится в ипотеке у ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» (л.д. 31-33).

Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме <адрес> от 26.02.2010 было принято решение уполномочить обратиться в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о формировании земельного участка и совершать все необходимые действия, связанные с этим, Щукина С.А., проживающего в кв. № указанного дома (л.д. 53).

Щукин С.А. от имени жильцов дома <адрес> неоднократно (02.12.2010, 18.02.2011, 21.03.2011, 01.08.2011) обращался в Администрацию городского округа Саранск с вопросом о том, почему земельный участок, принадлежащий жильцам д. <адрес>, в силу закона был передан в аренду ООО «Маркетстрой» и с просьбой расторгнуть данный договор аренды (л.д. 47-48, 49, 50, 51).

17.12.2010 Администрацией городского округа Саранск на имя директора ООО «Маркетстрой» направлено письмо, где указано, что руководствуясь ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Администрация городского округа Саранск обязана передать в общую долевую собственность земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества. В связи с чем ООО «Маркетстрой» было предложено расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.07.2002 и направлено соглашение о расторжении договора аренды.

28.09.2011 Администрацией городского округа Саранск на имя председателя домового комитета д. <адрес> ФИО3 направлено письмо, в котором указано, что распорядительный акт Администрации городского округа Саранск по вопросу оформления права на землю для размещения многоквартирного жилого дома <адрес> находится на оформлении и проходит процедуру согласования в установленном порядке (л.д. 43).

В дальнейшем никаких действий по оформлению прав собственников помещений многоквартирного дома <адрес> на земельный участок Администрацией городского округа Саранск не предпринималось.

Суд удовлетворяет исковые требования Щукина С.А. по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

На основании п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 2 указанной статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ч. 5 ст. 36 ЖК Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

На основании ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» Жилищный кодекс Российской Федерации введён в действие с 1 марта 2005 года.

Пунктом 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Таким образом, судом установлено, что спорный земельный участок площадью 5064 кв.м. по адресу: <адрес>, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учёт до введения в действие ЖК Российской Федерации, а именно 21.11.2003.

Жилищный кодекс Российской Федерации введён в действие с 01.03.2005.

С указанного момента собственники помещений в многоквартирном доме <адрес> стали собственниками земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, то есть приобрели право общей долевой собственности на земельный участок, поставленный на государственный кадастровый учёт.

Следовательно, с 01.03.2005 Администрация городского округа Саранск утратила полномочие распоряжаться спорным земельным участком. В связи с чем соглашение о перемене лиц в обязательстве, заключенное Администрацией городского округа Саранск 20.10.2005 в качестве арендодателя спорного земельного участка, будет являться недействительной сделкой в силу ст. 168 ГК Российской Федерации.

Согласно ст. 168 ГК Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, соглашение о перемене лиц в обязательстве не повлекло никаких юридических последствий для сторон, его заключивших.

По тем же самым основаниям – как ничтожная сделка – с 01.03.2005 прекратил своё действие договор аренды, заключенный 05.07.2002 Администрацией городского округа Саранск в качестве арендодателя и ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей» в качестве арендаторов.

При таких обстоятельствах суд удовлетворяет исковые требования Щукина С.А. в полном объёме, признаёт недействительным соглашение о перемене лиц в обязательстве от 20.10.2005 и признаёт прекратившим своё действие с 01.03.2005 договор аренды земельного участка от 05.07.2002 № 5703.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Щукина Сергея Анатольевича к Администрации городского округа Саранск, ООО «Маркетстрой» о признании недействительным соглашения о перемене лиц в обязательстве, признании договора аренды земельного участка от 05.07.2002 прекратившим своё действие с 01.03.2005 удовлетворить.

Признать недействительным соглашение о перемене лиц в обязательстве от 20.10.2005, заключенное между ООО «Бристоль», ООО «1000 запчастей», ФИО1, ФИО2, ООО «Маркетстрой» и Администрацией городского округа Саранск.

Признать договор аренды земельного участка № 5703 от 05.07.2002 прекратившим своё действие с 01.03.2005.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Мордовия через Ленинский районный суд г. Саранска в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий С.Ю. Надёжина