Решение по делу № 2-1260/2012 ~ М-1161/2012 от 26.06.2012

Дело № 2-1260/2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 августа 2012 года                     г. Хабаровск

Кировский районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Якимовой Л.В., при секретаре Голиковой А.В.,

с участием представителя истца Коваль Е.В., действующего по доверенности от 19.06.2012 г. сроком на 1 год,

представителя третьего лица – Инспекции государственного строительного надзора – Марченко К.Н., действующего по доверенности от 10.01.2012 года действительной по 31.12.2012 г.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ореховой ФИО7 к ООО «Подрядчик», Правительству Хабаровского края, администрации города Хабаровска о признании права собственности на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

Орехова И.В. обратилась в суд с иском к ООО «Подрядчик» о признании права собственности на недвижимое имущество. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ООО «Жилстройреконструкция» действующим от имени и по поручению ООО «Подрядчик» был заключен договор об инвестировании строительства жилья, которым предусмотрено, что по завершении строительства инвестору будет передана на праве собственности двухкомнатная <адрес>. Обязательства инвестора по указанному договору инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме. Квартира № расположена на <адрес>. Жилой дом возведен на земельном участке из земель категории - земли населенных пунктов площадью 739 квадратных метров с кадастровым номером №, место положения участка: «<адрес>», который принадлежит ООО «Подрядчик» на праве аренды по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена №.1 от ДД.ММ.ГГГГ и предоставлен для строительства объекта: «<адрес> в соответствии с Распоряжением <адрес> №-рп от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, права третьих лиц данным иском не нарушаются. Объект незавершенного строительства <адрес>, принадлежащая истцу, подключен ко всем системам жизнеобеспечения. Объект незавершенного строительства <адрес> и в его числе <адрес>, безопасны для проживания граждан и их семей. После подведения всех коммуникаций, с февраля 2012 года, она постоянно проживает в <адрес>, обозначенной в техническом паспорте жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, инвентарный номер №, квартал №.Поскольку из материалов дела следует, что фактически строительство дома закончено в 2011 году и он с этого времени эксплуатируется, поэтажный план БТИ и экспликация подтверждают наличие и соответствующие характеристики спорного объекта недвижимого имущества (квартиры), строительство дома в соответствии с подлежавшими применению нормами и правилами, подтверждено необходимыми экспертными заключениями, все работы по завершению строительства дома, в котором расположена квартира, исполнены, в том числе и для ввода данного объекта в эксплуатацию, проведены соответствующие мероприятия, составлены необходимые документы. В связи с тем, что дом, в котором расположена квартира не был введен в эксплуатацию в предусмотренном Законом порядке, не имеет возможности оформить право собственности на принадлежащую квартиру, в связи с чем просит признать за ней право собственности на двухкомнатную <адрес>

К участию в деле привлечены в качестве ответчиков Правительство Хабаровского края, администрация города Хабаровска, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Инспекция государственного строительного надзора.

    От ООО «Подрядчик» поступил отзыв на иск, где указано, что с иском согласны. Все работы по завершению строительства дома по <адрес> в <адрес>, в котором расположена <адрес>, исполнены, объект готов к эксплуатации, возведен в соответствии со строительными нормами и правилами, произведена установка необходимого инженерного оборудования, пригоден для жилья. Истцом полностью выполнены обязательства по заключенному с ООО «Подрядчик» договору инвестирования строительства жилья. Считают, что истец пользуется спорной квартирой на законных основаниях, т.к. квартира построена за счет его средств, внесенных в полном объеме по условиям договора инвестирования. Просят дело рассмотреть в их отсутствие.

     От Правительства Хабаровского края поступил отзыв на иск, согласно которому просят в удовлетворении исковых требований Ореховой И.В. к Правительству края отказать по следующим основаниям Для возникновения права собственности на квартиру, как вновь созданное недвижимое имущество, необходимо наличие: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; 2) акт приема-передачи квартиры. Согласно акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Подрядчик» передал, а Орехова И.В. приняла объект долевого строительства жилое помещение <адрес> жилом доме: «<адрес>». Состояние квартиры пригодно для проживания, все условия Застройщиком выполнены, претензий со стороны Получателя к Застройщику не имеется. Истица обратилась в суд о признании права собственности на жилое помещение в связи с тем, что многоквартирный дом, в котором расположена квартира, не введен в эксплуатацию. До ввода многоквартирного дома в эксплуатацию он является объектом незавершенного строительства. Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда. В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Как указано в определениях Верховного Суда РФ от 14.12.2010 № 4-В10-34 и от 10.04.2012 № 5-В12-10 лица, надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. При этом, Верховный Суд РФ исходил из того, что исковые требования истцов направлены на признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ). Согласно п. 3.2.2 договора об инвестировании строительства жилья от 22.09.2003 г. Застройщик обязан передать по акту квартиру, указанную в п. 1.1 настоящего договора, в течение тридцати дней после утверждения акта сдачи дома в эксплуатацию, подписанного государственной комиссией, и при условии полной оплаты стоимости строительства квартиры Инвестором. То есть, в период действия договора инвестирования гражданин-инвестор обладает правом требования передачи права собственности на квартиру в его пользу только после сдачи жилого дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи квартиры. Считают, что в целях защиты нарушенных прав граждане-участники долевого строительства должны обращаться в суд с исками о признании права собственности на долю в незавершенном строительстве объекте, а не о признании права собственности на квартиру, как вновь создаваемое недвижимое имущество. Решение суда о признании за участником права собственности на долю в объекте незавершенного строительства является основанием для государственной регистрации права собственности. При этом незавершенный строительством объект поступает в общую (долевую) собственность участников долевого строительства. После ввода объекта в эксплуатацию регистрируется право собственности на завершенный строительством объект - квартиру. Право собственности на квартиру, как на новую вещь, может возникнуть только в случае соблюдения при ее создании закона и иных правовых актов. Вместе с тем из материалов дела следует, что данный объект недвижимости создан с нарушением ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса РФ (то есть без разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию). На основании изложенного, считают, что <адрес>, как объект гражданских прав, не создана, а является долей в объекте незавершенного строительства. Надлежащим ответчиком по настоящему делу является лицо, не исполнившее свои обязательства по договору инвестирования - ООО «Подрядчик». Правительство края прав и законных интересов Ореховой И.В. не нарушало и не является надлежащим ответчиком по данному делу.

От администрации г. Хабаровска поступил отзыв на иск, где указано, что поскольку дом, в котором находится спорная квартира не сдан в эксплуатацию, право собственности за истицей на указанную квартиру может быть признано только как на объект незавершенного строительства. Просят дело рассмотреть в их отсутствие.

От Министерства имущественных отношений Хабаровского края поступили возражения на иск, где указано, что согласно сведеньям из Реестра краевого государственного имущества <адрес> (а также жилой дом), в Реестре не значатся. Просят дело рассмотреть в их отсутствие.

В судебное заседание истец не явилась, в заявлении в адрес суда просит рассматривать дело в ее отсутствие, ее представитель требования уточнил – просит признать за истцом право собственности на двухкомнатную квартиру в жилом доме, не завершенным строительством.

Представитель третьего лица – Инспекции государственного строительного надзора против удовлетворения иска не возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены.

На основании всех исследованных по делу доказательств – пояснений лиц, участвующих в деле, письменных доказательств, имеющихся в материалах дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Распоряжением Правительства Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ № предоставлен ООО «Подрядчик» на три года в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м из категории земель «земли населенных пунктов» в <адрес> для строительства пристройки № к пятиэтажному дому по <адрес>.

Во исполнение п. 2 распоряжения, ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных отношений и ООО «Подрядчик» заключен договор аренды № земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому ООО «Подрядчик» принял во временное владение и пользование земельный участок для использования в целях строительства пристройки <адрес> в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Ореховой И.В., именуемый в дальнейшем инвестор и ООО "Жилстройреконструкция", в лице директора ФИО5, действующего от имени и по поручению ООО «Подрядчик», именуемый в дальнейшем «Застройщик» заключен договор об инвестировании строительства жилья. По условиям которого, инвестор обязуется оплатить (инвестировать) строительство двухкомнатной <адрес> приведенной площадью 60,01 м2, расположенной <адрес> в размере № руб., а застройщик обязуется передать инвестору указанную в квартиру после ввода данного жилого дома в эксплуатацию (в общую и полезную площадь квартиры, указанную в настоящем пункте, не включаются площади лестничных площадок, межквартирных коридоров, и площади иных помещений, которые по своему назначению являются общей долевой собственностью всех домовладельцев данного жилого дома). По завершении строительства вышеуказанного жилого дома, квартира, построенная на средства инвестора, переходит в собственность инвестору при условии, что инвестор полностью выполнил свои обязательства по оплате ее строительства перед застройщиком по настоящему договору.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру Орехова И.В. оплатила стоимость строительства квартиры в полном размере – № руб. Данное обстоятельство ООО «Подрядчик» подтверждает.

По акту приема-передачи <адрес> жилом доме: <адрес> по Договору № б/н от ДД.ММ.ГГГГ об инвестировании строительства жилья, застройщик – ООО «Подрядчик» ДД.ММ.ГГГГ передал, а получатель Орехова И.В. приняла объект долевого строительства жилое помещение <адрес> жилом доме «<адрес> <данные изъяты>

Как следует из технического паспорта жилого помещения (квартиры) № в доме № <адрес>, изготовленного для предъявления суд, без предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документов подтверждающих адресные реквизиты дома, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь <данные изъяты>

По техническому паспорту здания (строения) по <адрес> составленному на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь здания (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками) составляет № кв.м.

В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав на квартиру по адресу: <адрес> отсутствуют (л.д. 10).

Согласно отчету о результатах обследования технического состояния конструкций жилой пристройки к 5-этажному жилому дому (Пристройка №), расположенного в <адрес>, выполненному в 2011г. ООО «Е. Осетров и Партнеры», в соответствии со свидетельством о допуске, конструкции объекта находятся в работоспособном состоянии, несущие конструкции объекта следует считать возведенными в соответствии с действующими норами, безопасность жизнедеятельности людей и безопасная эксплуатация объекта обеспечиваются. Качество строительных работ и использованных материалов, а также техническое состояние конструкций оценивается как работоспособное и не препятствуют нормальной безопасности эксплуатации объекта, сооружение имеет все элементы присущие капитальному объекту, объект готов к вводу в эксплуатацию.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ДЭК» и ответчиком заключен договор энергоснабжения дома электрической энергией.

Актом от ДД.ММ.ГГГГ проведен осмотр линии электропередач до объекта и установлено, что технические условия выполнены в полном объеме. (л.д.56).

Актом от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено технологическое присоединение энергопринимающих устройств. (л.д. 57).

Актом от ДД.ММ.ГГГГ произведена промывка (продувка) трубопроводов, актами от ДД.ММ.ГГГГ произведена приемка оборудования после комплексного опробирования и гидравлическое испытание оборудования электрокотельной. (л.д. 29-31).

ДД.ММ.ГГГГ заключен временный договор № между МУП г. Хабаровска «Водоканал» и ООО «Подрядчик», произведен отпуск воды и прием сточных вод (на период передачи ТСЖ).

Согласно заключению № МУП г.Хабаровска «Водоканал» от ДД.ММ.ГГГГ, по объекту - Пристройка № к 5-этажному дому <адрес> технические условия № от ДД.ММ.ГГГГ выполнены в полном объеме, наружные сети водопровода, канализации и водомерный узел построены согласно рабочим чертежам, пригодны для эксплуатации и подключены к городским сетям.

В соответствии с экспертным заключением Академии проблем безопасности, обороны и правопорядка по результатам анализа проекта «<данные изъяты> можно утверждать, что пристройка является отдельно стоящим самостоятельно функционирующим жилым одноподъездным домом.

По сообщению инспекции государственного строительного надзора от ДД.ММ.ГГГГ строительство объекта <адрес> осуществлялось на основании договора инвестирования строительства жилья, между гражданами и застройщиком ООО «Жилстройреконструкция» в 2003 году. В настоящее время строительство объекта завершено, жилой дом подключен к инженерным сетям, истец Орехова И.В. с февраля 2012 года постоянно проживает в указанном доме. Выполненное в 2011 году обследование технического состояния конструкций жилого дома, определяет состояние конструкций как работоспособное, при котором обеспечивается безопасность жизнедеятельности людей и безопасная эксплуатация объекта. Инспекция госстройнадзора руководствуясь целью исполнения поручения Президента РФ от 05.09.2011 № Пр-2618 о необходимости окончательного решения до конца 2012 года проблемы граждан, участвующих в долевом строительстве, обязательства перед которыми не надлежащим образом исполняются застройщиками, не возражает в признании права собственности на недвижимое имущество истца Ореховой И.В.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В соответствии со ст. ст. 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Согласно п. 3 ст. 7 Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Исходя из положений ст. 6 Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.

    Таким образом, между инвестором и застройщиком возникли обязательные отношения, в силу которых в счет финансирования заказчик обязуется в будущем передать инвестору индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Статьей 16 ФЗ от 30.12.2004 года № 214 – ФЗ предусмотрено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и настоящим Федеральным законом. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Как следует из положений ст. 4 названного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Судом установлено, что между Ореховой И.В. и ООО «Подрядчик» заключен договор об инвестировании строительства жилья. Истец, внеся денежные средства в счет оплаты объекта строительства квартиры, свои обязательства исполнила в полном объеме, тем самым приобрела право долевой собственности на объект незавершенного строительства. Строительство дома завершено, он фактически эксплуатируется, истец в феврале 2012 года приняла по акту приема-передачи спорное жилое помещение, однако в установленный срок дом не введен в эксплуатацию до настоящего времени.

При таких обстоятельствах, поскольку вышеуказанная квартира юридически как самостоятельный объект права не существует ввиду того, что жилой дом в установленном порядке в эксплуатацию не сдан, в целях защиты нарушенных прав истца, суд считает возможным признание за Ореховой И.В. право собственности на <адрес> как на долю в объекте незавершенного строительства.

При этом доля в праве собственности истца будет определяться исходя из соотношения проектных площадей здания (с лоджиями, балконами, шкафами, коридорными лестницами, то есть тех площадей, которые явились или могли явиться предметом договора об инвестировании строительства жилья) и соответствующей квартиры и составляет 54/1000 (60,4 кв.м. (площадь квартиры с учетом лоджий, рассчитанная на основании акта приема-передачи квартиры) : 1110,6 кв.м. (площадь здания указанная в техническом паспорте)).

Таким образом, суд считает возможным признать за Ореховой И.В. право собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома в <адрес>

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                         Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ореховой ФИО8 к ООО «Подрядчик», Правительству Хабаровского края, администрации города Хабаровска о признании права собственности на недвижимое имущество – удовлетворить.

Признать за Ореховой ФИО9 право собственности на долю в объекте незавершенного строительством жилого дома <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

    Решение в окончательной форме составлено 04.09.2012 года

Судья:                             /Якимова Л. В./

    Решение не вступило в законную силу.