Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1049/2020 ~ М-958/2020 от 08.07.2020

<данные изъяты>

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Кинель 24 ноября 2020 года

Кинельский районный суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Трибунской Л.М.,

при секретаре Котубей О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1049/2020 по иску Федяшевой Е.А. к Ким Л. М. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, встречному исковому заявлению Ким Л. М. к Федяшевой Е.А. о признании договора недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Федяшева Е.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Ким Л.М., в котором просит расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федяшевой Е.А. и Ким Л. М., возвратив истцу земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Ким Л.М. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Федяшевой Е.А. о признании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).

В судебное заседание истец-ответчик Федяшева Е.А. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела судом надлежаще извещена.

Представитель истца-ответчика Федяшевой Е.А. – Чуркин М.Г., действующий на основании доверенности, заявленные исковые требования своего доверителя поддержал в полном объеме и пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка №. Согласно указанного договора истец передавал в собственность ответчика земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Цена договора составила 990 000
рублей. Согласно п. 4 Договора ответчик обязался оплатить указанную цену в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован в УФРС по Самарской области, также была зарегистрирована ипотека в силу закона. До настоящего времени оплата по Договору от Покупателя не поступила. От подписания соглашения о расторжения Договора купли-продажи ответчик уклоняется, на телефонные звонки продавца не отвечает. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено требование о расторжении договора в досудебном порядке, которое было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ и оставлено без ответа. В соответствии с п. 7 Договора в случае просрочки платежа договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Согласно п. п. 1,2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Встречные исковые требования не признает. Договор купли-продажи был подписан продавцом Федяшевой, она заключение договора не оспаривает. Если Ким знал о том, что договор не подписан продавцом, то почему не отказался от совершения сделки. Считает, что Ким злоупотребляет своим правом, обращаясь в суд с иском о признании договора не действительным. Ким получил земельный участок по договору, все это время использовал земельный участок как собственник.

В судебном заседании ответчик-истец Ким Л.М. и его представитель Андрианова Л.А., действующая на основании доверенности, заявленные исковые требования Федяшевой Е.А. не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме и пояснили суду, что взаимоотношения по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения между истцом и ответчиком возникли в ДД.ММ.ГГГГ г. Представителем истца на основании доверенности, заверенной нотариально, являлся Ревин С. В.. Именно с ним Ким Л.М. велись переговоры о покупке земельных участков, в том числе и спорного участка, им же велась подготовка всех сделок, предоставлялись договоры и сдавались на регистрацию, и ему же передавались деньги ответчиком. Федяшеву Е.А. Ким Л.М. никогда не видел. Ким Л.М. использует спорный участок для производства сельскохозяйственной продукции с ДД.ММ.ГГГГ г. на основании договора купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федяшевой Е.А. (в лице представителя) и ФИО1, предметом которого являлся в том числе и спорный участок, стоимость его, в совокупности с иными земельными участками, являющимися предметом данного договора, составляла 950000 рублей. Договор прошел государственную регистрацию, ФИО1 стал правообладателем земельных участков, в том числе и спорного земельного участка. По условиям названного договора оплата за земельные участки производилась в рассрочку. ФИО1 являлся номинальным покупателем, фактическое владение и пользование предметом договора осуществлял ответчик. Расчет за земельные участки был произведен именно Ким Л.М. в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ г. (1 000 000 руб.). Таким образом, Ким Л.М. оплачена стоимость спорного земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. до заключения Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Однако, Федяшева Е.А. обратилась в суд с требованиями о расторжении договора с ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, которые заочным решением были удовлетворены. О данном факте Ким Л.М. стало известно значительно позже. Возобновив переговоры с Ревиным С.В., который пояснил, что произошло недоразумение, было принято решение заключить новые договоры купли-продажи земельных участков, в том числе и спорного. По договоренности с представителем истца договор носил формальный характер и заключался с целью зарегистрировать право собственности на участок за фактическим владельцем, поскольку оплата за него уже была произведена ранее. В связи с чем ответчик с условиями спорного договора не ознакамливался, полагая, что истец намерен действовать добросовестно и имеет целью передать ему фактически оплаченный Участок. Заявляя настоящие исковые требования, истец злоупотребляет правом и имеет целью повторно получить деньги за спорный земельный участок. Согласно п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание подписанного лицом или лицами, совершающими сделку или должным образом уполномоченными ими лицами. Аналогичные положения содержит и п. 4 ст. 434 ГК РФ, согласно которому в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора. По правилу, установленному в п. 1 ст. 420 ГК РФ, договор представляет собой соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Однако согласование условий сделки происходило между Ким Л.М. и представителем Федяшевой Е.А. - Ревиным С.В. Именно с ним истцом велись переговоры о покупке земельного участка, являющегося предметом спорного договора, им же велась подготовка сделки, предоставлялись экземпляры договоров и сдавались на регистрацию, и ему же Ким Л.М. передавал деньги. Федяшеву Е.А. Ким Л.М. никогда не видел. Кроме того, подпись в спорном договоре от лица продавца - Федяшевой Е.А. была поставлена Ревиным СВ. в присутствии Ким Л.М. Поскольку Ким Л.М. полагал, что спорный договор носит формальный характер и заключается с целью оформления перехода права собственности на Ким Л.М. по ранее достигнутой договоренности и произведенной оплате, а также в силу того, что Ким Л.М. не обладает специальными познаниями в области юриспруденции, Ким Л.М. с условиями спорного договора не ознакамливался, полагая, что Ревин С.В. намерен действовать добросовестно и имеет целью передать ему фактически оплаченный участок, возражений по факту подписания спорного договора ненадлежащим лицом не высказывал, так как знал о наличии доверенности у Ревина С.В. от Федяшевой Е.А. и считал Ревина С.В. полномочным на подписание спорного договора. Таким образом, поскольку в спорном договоре подпись от имени Федяшевой Е.А. выполнена другим лицом, полагают, что сделка - спорный договор купли-продажи, заключенный между Федяшевой Е.А. и Ким Л.М. - не соответствует требованиям закона, в следствие чего является ничтожной и недействительна с момента ее совершения, в виду чего не порождает для сторон каких-либо прав и обязанностей. Поэтому просят признать договор купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).

Выслушав пояснения сторон, показания свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В соответствии со ст. 486 ч. ч. 1, 3 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

В силу ст. 549 п. 1 и ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 450 п. 2 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между Федяшевой Е.А. как продавцом и Ким Л.М. как покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 10-12).

В соответствии с п. 10 вышеуказанного договора настоящий договор имеет силу акта передачи земельного участка.

Согласно п. 3 договора стоимость земельного участка составила 990 000 рублей.

В силу этого же пунктов 3, 4 договора земельный участок был передан покупателю на условиях отсрочки платежа сроком до ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании установлено, что в нарушение условий договора денежные средства в размере 990000 руб. ответчиком-истцом Ким Л.М. в установленный условиями договора срок не оплачены.

Согласно п. 7 вышеуказанного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в случае просрочки очередного платежа, настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

ДД.ММ.ГГГГ в связи с неисполнением Ким Л.М. обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости последняя в лице представителя Чуркина М.Г. направила ему требование заявление о расторжении договора купли-продажи земельного участка (л.д. 13, л.д 14), которое ответчиком оставлено без ответа.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Также, согласно п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а заключенным считается, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Суд считает, что такое нарушение условий договора со стороны Ким Л.М. является существенным и порождает у Федяшевой Е.А. право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного Ким Л.М. имущества.

Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.

Между тем, согласно п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а заключенным считается, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Установлено, что на момент подписания договора купли-продажи стороны согласовали все существенные условия, и с момента подписания договора у Ким Л.М. возникла обязанность оплатить переданный ему в собственность земельный участок в предусмотренные договором сроки.

Таким образом, в судебном заседании установлен факт неоплаты Ким Л.М. в установленный договором срок переданного ему по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, что с учетом положений пункта 1 статьи 486, статей 309, 310, подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ, является существенным нарушением условий договора купли-продажи.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы Ким Л.М. о том, что им полностью оплачена стоимость спорного земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ г., т.е. до заключения Договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ не нашли подтверждения в ходе судебного заседания, поскольку соответствующих документов, подтверждающих оплату спорного имущества в размере 990000 руб., Ким Л.М. в материалы дела не представлены. Расписка Ревина С.В. (л.д. 58), на которую ссылается Ким Л.М., доказательством исполнения условий по оплате по договору № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является.

Из показаний допрошенного в судебном заседании в качестве свидетеля Ревина С.В. следует, что Федяшева Е.А. доводится ему бабушкой. Федяшева с Ким не знакома. С Ким Л.М. он знаком с ДД.ММ.ГГГГ г., когда Ким Л.М. желал приобрести участок. Сначала был заключен договор аренды, потом Ким Л.М. решил его выкупить через Мартынова. Договор они расторгли. Все договора были подписаны Федяшевой Е.А., расписывалась она лично, имущество отчуждалось после переговоров. Договора подписывала она, у него, Ревина С.В., была доверенность. Он с этой доверенностью имел право подписывать, получать деньги. Документы были сданы на регистрацию. Ким Л.М. произвел оплату по трем участкам. По оплате остальных участков начались трудности, оплачивать он их перестал. Было принято решение обратиться в суд и расторгнуть договора. Федяшева сама подписывала договоры, но в Росреестре не присутствовала, он, Ревин С.В., присутствовал по доверенности от Федяшевой Е.А. Также он расписывался в расписках в регпалате за сдачу документов.

У суда нет оснований ставить под сомнение истинность фактов, сообщенных свидетелем. Показания свидетеля последовательны, логичны, не противоречат другим собранным по делу доказательствам.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Федяшевой Е.А. и Ким Л.М.

Относительно встречных исковых требований Ким Л.М. о признании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на спорный земельный участок к Ким Л.М. зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №, что стороны в ходе рассмотрения дела фактически признали и не оспаривали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.2 ст. 166 ГК РФ Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 3 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судом установлено, что Ким выразил свою волю на совершение сделки по купле-продаже земельного участка, принял земельный участок от продавца, с момента заключения сделки владел, пользовался земельным участком как своим собственным, т.е. своими действиями, своим поведением подтверждал законность сделки.

Продавцом Федяшевой представителю Ревину была выдана доверенность, удостоверенная нотариусом, представляющая право Ревину действовать самостоятельно при распоряжении принадлежащим Федяшевой земельным участком, в т.ч. продавать его на условиях и за цену по его усмотрению.

Доверенность находится в материалах регистрационного дела Росреестра. До настоящего времени доверенность не отозвана.

Федяшева в лице представителя Чуркина признает, что она заключала договор купли-продажи спорного земельного участка на условиях, содержащихся в оспариваемом договоре.

С учетом установленных фактических обстоятельств заключения сделки и последующего поведения сторон суд приходит к выводу о том, что стороны действовали в соответствии со своим волеизъявлением: продавец продал, а покупатель купил спорный земельный участок. При этом продавец исполнил все обязательства по договору, передав земельный участок покупателю.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вместе с тем, суд считает, что Ким Л.М. и его представителем Андриановой Л.А. в нарушение требований статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено относимых, допустимых и достаточных в своей совокупности и взаимосвязи доказательств, подтверждающих, что спорный договор купли-продажи, заключенный между Федяшевой Л.М. и Ким Л.М. не соответствует требованиям закона.

Таким образом, суд считает, что оснований для признания сделки договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным) не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый №, расположенный по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть, возвратив земельный участок с КН № в собственность Федяшевой Е.А..

В удовлетворении встречного искового заявления Ким Л. М. к Федяшевой Е.А. о признании договора недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Кинельский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 1 декабря 2020 года.

Председательствующий <данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>