Решение по делу № 2-786/2017 ~ М-814/2017 от 19.07.2017

Гр.дело № 2-786/2017г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 октября 2017 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Сайбель В.В.

при секретаре Полищук Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску Каменной Татьяны Гавриловны и отдельному иску Кулаковой Ольги Олеговны, Бутенко Виктора Владимировича, Вотчель Марины Олеговны к администрации МО «Зеленоградский городской округ», Афанасьеву Кириллу Евгеньевичу о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки

У С Т А Н О В И Л:

Истец Каменная Т.Г. обратилась в суд с иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ», Афанасьеву К.Е. о признании недействительным аукциона по продаже права аренды земельного участка с КН №, площадью 2000 кв.м, расположенного по <адрес> в <адрес>, признании недействительным заключенного на основании этого аукциона договора аренды земельного участка № 270-КЗО\2017 и применении последствий недействительности сделки.

В обосновании заявленных требований указала, что 26 апреля 2017 года на официальном сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение о проведении торгов, предметом которых являлся лот № 1- земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м, расположенный по <адрес> в <адрес>, земли населенных пунктов, для объектов общественно делового значения. Основанием проведения аукциона являлось постановление главы администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 14 марта 2017 года. Согласно протоколу приема заявок от 22.05.2017, единственным участником аукциона являлся Афанасьев К.Е., с которым, в связи с признанием аукциона несостоявшимся был заключен договор аренды земельного участка по начальной цене 2566932 руб. 02.06.2017 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Афанасьевым К.Е. был заключен договор аренды земельного участка № 270-КЗО\2017. Считает, что проведенный аукцион является незаконным, нарушающим ее права, поскольку на земельном участке с КН №, расположен неоконченный строительством гостевой дом, в строительство которого вложены ее денежные средства в размере 1356691 руб., по договору долевого участия. 22.02.2017 истица обращалась в администрацию с заявлением, в котором просила при продаже права аренды предусмотреть обременения в виде ее договора. 10 марта 2017 года ей был дан ответ, что ведется работа по расторжению договора аренды с предыдущим арендатором, после чего будет приниматься решение о самовольных постройках, расположенных в границах земельного участка с КН №, однако никаких действий с объектом принято не было, аукцион по продаже земельного участка был проведен без указания каких либо обременений. Так же указала, что при назначении аукциона администрацией были нарушены требования земельного законодательства, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду земельного участка указанного в извещении- деловое управление, неправильно указана территориальная зона, установленная Генпланом поселения, нарушена форма аукциона, он проведен не в электронной форме, как на то указывает п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ. В целях защиты нарушенных прав на объект долевого участия, истица вынуждена обратиться в суд с вышеуказанным иском.

В суд Зеленоградского района с самостоятельным иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ» и Афанасьеву К.И. о признании торгов недействительными так же обратились Кулакова О.О., Бутенко В.В. и Вотчель М.О.

В обосновании заявленных требований истцы указали, что они являются инвесторами по договорам долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, расположенного в <адрес>, для строительства которого у застройщиков ООО «Николаев и К» и Егорова О.В. имелся заключенный договор аренды земельного участка, со сроком до ДД.ММ.ГГГГ и разрешительные документы на строительство. Гостевой дом до настоящего времени не достроен и в эксплуатацию не сдан, обладает признаками самовольного строения, однако судебного решения по данному строению нет и требований, предусмотренных ст. 222 ГК РФ в суд никем не заявлялось. Объект незавершенного строительства в настоящее время поставлен на кадастровый учет, с процентом готовности- 80%, площадью застройки 612 кв.м, с КН №, назначение – гостевой дом на 35 мест с апартаментами квартирного типа, расположен на земельном участке с КН №, собственником которого является администрация, а арендаторами ЖСК «Гостевой дом в <адрес>». Истцы являются членами ЖСК, созданного в целях сохранения объекта и для завершения его строительства. Председатель правления ЖСК неоднократно обращался в администрацию с заявлением о продлении договора аренды или заключении нового на три года для завершения строительства объекта, однако ему в этом было отказано. Не учитывая права членов ЖСК, глава администрации издал постановление о проведении земельного аукциона по продаже права аренды на земельный участок с КН №, и такие торги были проведены 26 мая 2017 года, по результатам которого был заключен администрацией с Афанасьевым К.И. договор аренды с недостоверными существенными условиями. Учитывая, что при проведении аукциона были нарушены требования закона, просили признать торги недействительными.

Впоследствии истцы требования уточнили, просили так же применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор аренды от 02.06.2017 и прекратить право аренды на земельный участок за Афанасьевым К.И.

Оба иска с согласия сторон определением суда объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

В судебное заседание истцы Каменная Т.Г., Кулакова О.О., Бутенко В.В., Вотчель М.О. не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили.

Представитель истца Каменной Т.Г. - Есаулова Т.В., действующая на основании доверенности в судебном заседании требования истца поддержала по изложенным в иске основаниям, просила их удовлетворить. Указала, что в настоящее время в отношении застройщика ООО «Николаев и К» возбуждена процедура банкротства- конкурсное наблюдение, по результатам которого и будет принято решение, что делать с недостроем на земельном участке с КН №.

Представитель истцов Кулаковой О.О., Бутенко В.В., Вотчель М.О.- Молчанова В.М., действующая на основании доверенности исковые требования истцов поддержала по указанным в иске основаниям.

Представитель ответчика администрации МО «Зеленоградский городской округ» Гринцевич Г.Э., действующий на основании доверенности исковые требования истцов не признал, указал, что никто не обращался в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для достройки здания по <адрес>, поэтому администрация и выставила его на торги. Решением суда в удовлетворении требований Каменной Т.Г. об оспаривании постановления о проведении аукциона было отказано. Так же указал, что земельный участок Афанасьевым К.Е. осматривался, что он будет с ним делать, администрации не известно. Решений о сносе данного здания администрация не принимала.

Ответчик Афанасьев К.Е. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил.

Привлеченный судом к участию в деле представитель 3-его лица Министерства регионального контроля (надзора) Правительства Калининградской области в судебное заседание не явился, представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, представили отзыв на иск, в котором указали, что Министерство не является заинтересованным лицом в споре.

Привлеченный судом к участию в деле в качестве 3-его лица временный управляющий ООО «Николаев и К» Балданов Р.И. в судебном заседании требования истцов поддержал, просил их удовлетворить, указал, что в отношении застройщика введена процедура банкротства- наблюдение до 21.02.2018, после чего судьбу недостроя можно будет решить.

Выслушав пояснения представителей сторон, 3-его лица, исследовав все доказательства по делу, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Как следует из материалов дела, 12 марта 2007 года между Каменной Т.Г. с одной стороны, Егоровым О.В. и ООО «Николаев и К» с другой был заключен договор долевого участия в строительстве гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, по условиям которого Каменная Т.Г. вложила денежные средства в строительство вышеуказанного гостевого дома и по завершению строительства застройщик обязан был предоставить ей в частную собственность апартаменты квартирного типа №, общей площадью 42.4 кв.м, состоящих из двух комнат на 2 этаже в здании по <адрес> в <адрес>.

Такие же договора долевого участия были заключены и с иными инвесторами, в том числе с Семеновой Р.И., которая переуступила свои права по договору Кулаковой О.О. 19.12.2014, с ФИО14, которая переуступила права по договору 25 декабря 2014 года Бутенко В.В., и с ФИО15, которая переуступила свои права по договору от 21.09.2007 Вотчель М.О. 26 декабря 2014 года.

Из материалов дела так же следует, что 20.07.2016 на кадастровый учет был поставлен объект незавершенного строительства, площадью застройки 612 кв.м, с назначением – гостевой дом на 35 мест с апартаментами квартирного типа, со степенью готовности 80%, с присвоением объекту кадастрового номера № с указанием на то, что объект расположен в границах земельного участка с КН №, что подтверждается кадастровым паспортом.

Согласно сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, представленных по состоянию на 22.02.2017 земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м, с разрешенным использованием – под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа, со статусом- ранее учтенный, поставлен на кадастровый учет 24.05.2005, является собственностью МО «Зеленоградский район», был предоставлен в аренду ЖСК «Гостевой дом в <адрес>» по договору аренды от 31.05.2005 и дополнительных соглашений к договору о передаче прав и обязанностей, со сроком действия до 01.08.2015.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский городской округ» за № 851 от 14.03.2017 было принято решение провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с КН №, площадью 2000 кв.м, с разрешенным использованием – для объектов общественно-делового значения, расположенным по адресу <адрес>.

Извещение о проведении аукциона на 26 мая 2017 года было размещено администрацией в установленном законом порядке, в том числе и на сайте www.torgi.gov.ru.

На участие в торгах была подана только одна заявка с оплатой задатка, а именно 19.05.2017 от Афанасьева К.Е., что подтверждается протоколом приема заявок.

В связи с подачей только одной заявки, торги по земельному участку с КН № ( лот № 1) были признаны несостоявшимися и 02.07.2017 между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Афанасьевым К.Е., как с единственным участником аукциона был заключен договор аренды земельного участка с КН № сроком на три года, с разрешенным использованием – для объектов общественно-делового значения. В качестве особого условия договора указано в п. 9.6 на то, что на земельном участке с КН № расположен объект недвижимого имущества, в виде объекта незавершенного строительства с КН №, с адресом, <адрес>. Правопритязания на данный объект отсутствуют. Арендатор обязан выплатить стоимость объекта недвижимости собственнику или инвестору строительства объекта, в случае если ими будет доказано право собственности на данный объект.

Вместе с тем, порядок предоставления земельных участков на основании договора аренды регламентирован пунктом 1 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, в редакции, действующей с 01.03.2015 которой предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 1. ст. 39.11 ЗК Российской Федерации решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

При этом подготовка к проведению аукциона по инициативе органа местного самоуправления предусматривает обеспечение этим органом выполнения в отношении земельного участка, работ в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке.

В соответствии с п. 1 ч. 8 ст. 39.11 ЗК Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу (Подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Из материалов дела следует, что земельный участок с КН № был поставлен на кадастровый учет в 2005 году и его границы в кадастровый учет внесены не были, однако при выставлении его на торги, эти границы уточнены не были, что следует из основных характеристик на данный земельный участок (л.д. 82, дело № 2-939).

Далее, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как уже было установлено решениями судов, на земельном участке с КН 39:05:010324:24 расположен объект незавершенного строительства- гостевой дом, в строительство которого были вложены в том числе и денежные средства истцов. Застройщик не смог завершить строительство данного гостевого дома, в срок установленным договором аренды земельного участка, в настоящее время в отношении него Арбитражным судом 17.10.2017 введена процедура банкротства- наблюдение до 21.02.2018, с назначением временного управляющего.

Вместе с тем, дольщиками для достройки дома было создано ЖСК, объект доведен до 80% строительного объема, поставлен на кадастровый учет, подключен к электроснабжению, газифицирован, охраняется, как пояснили представители истцов в судебном заседании и данный факт представителем администрации не опровергнут, таким образом, суд приходит к выводу, что указание в договоре аренды о том, что на него отсутствуют правопритязания, не соответствует действительности.

При этом, условия, указанные в договоре в отношении спорного объекта недвижимости не были указаны в качестве условий в извещении о проведении аукциона.

Более того, включив такие условия в договор аренды, администрация не указала механизм их реализации, а именно механизм выплаты денежных средств собственнику объекта недвижимости, при том, что объектом фактически является семиэтажное здание, которое никем не оценено, самовольным строением не признано, и включением его в договор аренды, фактически признанным объектов и переданным Афанасьеву К.Е., в том виде, в каком он находится в настоящее время.

При таких установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у администрации не имелось оснований для проведения аукциона в отношении земельного участка с КН 39:05:010324:24, при том, что границы данного участка не определены в установленном законом порядке и в кадастр не внесены, более того, на участке расположен неоконченный строительством объект, решение о сносе которого, ни кем не принято и обязанность по сносу ни на кого не возложена.

Кроме того, основанием для отказа в проведении аукциона является так же не установление разрешенного использования земельного участка или несоответствие целям использования земельного участка его разрешенному использованию.

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 г. N 540 утвержден (п. 1) классификатор видов разрешенного использования земельных участков, установлено (п. 2), что в соответствии с классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.

Как следует из извещения о проведении торгов, размещенных на сайте www.torgi.gov.ru, разрешенное использование земельного участка с КН 39:05:010324:24 указано как деловое управление, в постановлении о назначении аукциона разрешенное использование земельного участка указано как – для объектов общественно-делового значения, при том, что сам земельный участок имеет разрешенное использование – под строительство гостевого дома на 35 мест с апартаментами квартирного типа.

Согласно классификатору "деловое управление" предусматривает размещение объектов капитального строительства, а именно объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности).

Размещение гостиниц и иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них, к которым относятся гостевые дома, по классификатору относится к «гостиничному обслуживанию».

Таким образом, указанный в извещении о проведении торгов вид разрешенного использования земельного участка не соответствует виду разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, земельный участок не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

В соответствии со ст. 11 ГК Российской Федерации защиту нарушенных гражданских прав осуществляет суд.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. На основании ч. 1 ст. 449 ГК Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если при их проведении были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно ст. 3 ГПК Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Учитывая, что земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м, расположенный по <адрес> в <адрес> не мог являться предметом аукциона, требования истцов в части признания торгов недействительными подлежат удовлетворению, поскольку проведенными торгами нарушены права дольщиков на объект, правовое положение которого до настоящего времени не определено.

При этом, каким образом Афанасьев К.Е. намерен использовать приобретенный по договору аренды земельный участок, с находящимся на нем зданием, последний суду не сообщил, в судебное заседание не явился, своих возражений на иск не представил.

Доводы представителя администрации о том, что судом отказано Каменной Т.Г. в отмене постановления о проведении торгов, в связи с его незаконностью, судом отклоняются, поскольку вопрос о нарушении процедуры по подготовке к проведению торгов и нарушении при этом прав истца, при рассмотрении административного иска не рассматривался.

Частью 2 ст. 449 ГК Российской Федерации установлено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 данного Кодекса.

Таким образом, учитывая, что торги в отношении земельного участка с КН № являются недействительными, поскольку при их подготовке были нарушены требования земельного законодательства, следовательно, подлежат удовлетворению и требования истцов в части применения последствий недействительности сделки, заключенной с Афанасьевым К.Е., а именно земельный участок подлежит возвращению в распоряжение администрации муниципального образования, а Афанасьеву К.Е. подлежат возврату денежные средства, уплаченные им в администрацию по результатам проведенных торгов.

Требования истцов о прекращении права аренды Афанасьева К.Е. на земельный участок суд находит заявленными излишне, поскольку запись в ЕГРП о праве аренды Афанасьева К.Е. подлежит исключению из ЕГРП при применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Каменной Татьяны Гавриловны, Кулаковой Ольги Олеговны, Бутенко Виктора Владимировича и Вотчель Марины Олеговны удовлетворить.

Признать недействительным аукцион по продаже права аренды земельного участка с КН №, площадью 2000 кв.м, расположенного по <адрес> в <адрес>.

Признать недействительным договор № 270-КЗО\2017 аренды земельного участка с № площадью 2000 кв.м, расположенного по <адрес> в <адрес>, заключенный между администрацией МО «Зеленоградский городской округ» и Афанасьевым Кириллом Евгеньевичем.

Применить последствия недействительности данной сделки, вернуть земельный участок с КН №, площадью 2000 кв.м, расположенного по <адрес> в <адрес> в пользование МО «Зеленоградский городской округ», администрацию МО «Зеленоградский городской округ» обязать вернуть Афанасьеву Кириллу Евгеньевичу денежные средства, полученные по договору аренды.

Данное решение является основанием для исключения из ГКН и ЕГРП сведений о праве аренды Афанасьева Кирилла Евгеньевича на земельный участок с КН №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2017г.

Судья: подпись Сайбель В.В.

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного

суда Калининградской области: Сайбель В.В.