Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-497/2015 ~ М-423/2015 от 31.03.2015

Дело №2-497/2015

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2015 года г. Лиски

Лискинский районный суд Воронежской области в составе

председательствующего – судьи Шевцова В.В.,

при секретаре Волошенко Е.Н.,

с участием представителя истца ФИО5

представителя ответчика – адвоката ФИО7

рассмотрев в открытом заседании в помещении суда гражданское дело по иску В.Л.В. к ООО «Первый клуб» о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, платы за коммунальные услуги,

У С Т А Н О В И Л :

В.Л.В. обратилась в суд с иском к ООО «Первый клуб», в котором просила взыскать задолженность по арендной плате в сумме 702755 рублей, задолженность за потребленную электроэнергию 395895,99 рублей, по отоплению 158239,06 рублей, за водоснабжение 29158,17 рублей, за водоотведение 2152,6 рублей, неустойку на основании договора за несвоевременную оплату арендной платы 60839,05 рублей. Просила также взыскать госпошину 14945,2 рублей. В обоснование иска указывала, что ею как собственником нежилого помещения и ООО «Первый клуб» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения № общей площадью 303 кв.м., расположенного по адресу <адрес>. В период действия договора ответчик лишь частично исполнил свои обязательства по оплате арендной платы и коммунальных услуг, в результате чего сложилась указанная задолженность, а также имеются основании для взыскания договорной неустойки(л.д.6-8).

В судебное заседание истец В.Л.В. не явилась, будучи надлежащим образом уведомленной о дне и месте рассмотрения дела, в заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО5, имея соответствующие полномочия в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, подал суду два письменных заявления об уменьшении исковых требований.

В первом заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 уменьшил размер исковых требований по арендной плате до 545030 рублей, а по неустойке повысил их до 475904 рубля. Всего просил взыскать 1020934 рублей. По требованию о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг указывал, что истец не имеет возможности представить суду точный расчет задолженности.

Во втором заявлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 понизил размер требования по неустойке до 47590,4 рублей, обосновав это тем, что в первом заявлении ошибся в расчетах.

Суд принял заявление представителя ответчика ФИО5 о понижении размера исковых требований по арендной плате до 545030 рублей, по требованию о неустойке до 47590,4 рублей. Ни в одном заявлении не указано о том, что представитель истца отказывается от требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, поэтому суд рассмотрел его и принял решение по нему в рамках заявленных сумм в первоначальном иске по имеющимся доказательствам.

Директор ООО «Первый клуб» ФИО6 в письменном возражении на иск указывал, что задолженность общества перед В.Л.В. по арендной плате составляет 523255 рублей, требование о взыскании задолженности по коммунальным услугам не признал на том основании, что В.Л.В. не является лицом, которое вправе требовать эти расходы. Коммунальные услуги предоставлял ОАО «ЖБК», которое вправе требовать оплаты услуг.

Представитель ответчика ООО «Первый клуб» адвокат ФИО7 пояснил, что с учетом обстоятельств, установленных в судебном заседании, имеется задолженность общества перед истцом по арендной плате на сумму 449470 рублей, а также неустойки с этой суммы исходя из процента, определенного договором. Требование о взыскании задолженности по коммунальным услугам считал необоснованным по тем же мотивам.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению.

Согласно ст. 606 ГК ч.1 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 625 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

На основании ст. 650 ч.1 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В ст. 651 ч. 1,2 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 614 ч.1 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Согласно ст. 654 ч.1 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Согласно ст.655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ В.Л.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение – административный корпус, расположенное по адресу <адрес> площадью 912,5 кв.м.(л.д.13).

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ, предоставленной МИ № ФНС РФ по <адрес>, ООО «Первый клуб» ОГРН №, является действующим юридическим лицом, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. Место нахождение <адрес>, руководитель, имеющий право без доверенности действовать от имени юридического лица - директор ФИО6(л.д.66-70).

ДД.ММ.ГГГГ между В.Л.В. и директором ООО «Первый клуб» ФИО8 был заключен в письменной форме договор аренды недвижимости(нежилого помещения) №, по которому ответчику во временное владение и пользование было передано нежилое помещение общей площадью 303 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, границы помещения указаны в поэтажном плане, являющегося неотъемлемой частью договора(п.1.1). Договор заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ(п.2.1). В п. 2.3 предусмотрено право арендатора, надлежащим образом исполнившего свои обязательства на заключение договора на новый срок, о чем он должен уведомить арендодателя не позднее 30 дней до окончания срока действия договора. Между тем, новый договор аренды после ДД.ММ.ГГГГ между сторонами не заключался, хотя ответчик продолжал пользоваться помещением по ДД.ММ.ГГГГ включительно, что сторонами не оспаривается.

Статьями 622 и 655 ГК РФ предусмотрена обязанность сторон подписать передаточный акт в момент заключения договора о передаче помещения от арендодателя к арендатору, а при прекращении договора в обратном порядке. Такая же обязанность установлена пунктами 3.3.1., 6.2 договора. Однако, такие передаточные акты не составлялись, хотя стороны не оспаривают, что ответчик владел и пользовался помещением на основании договора в коммерческих целях с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Несмотря на то, что договор на новый срок, после ДД.ММ.ГГГГ, не заключался и передаточные акты сторонами не составлялись, но по смыслу ст. 622, 655 ГК РФ, поскольку после истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик продолжал пользоваться нежилым помещением, то истец имеет право требовать с него внесения арендной платы за все время пользования и владения, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно п. 5.1 договора арендная плата устанавливается в размере 15000 рублей в месяц и не включает стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг. Арендная плата вносится не позднее 6 дней до начала очередного месяца(п.5.2). Арендная плата начисляется ежемесячно начиная с ДД.ММ.ГГГГ(п.5.3). Арендодатель вправе после письменного уведомления арендатора повысить арендную плату, но не более чем на 10% в год, начиная с 2014 года. До 2014 года повышение арендной платы не производится(п.5.4).(л.д.9-11).

В тот же день ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в котором п. 5.1 изложили в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается в размере 75000 рублей, без НДС, за месяц и не включает стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг(л.д.12).

Истец не представила суду доказательства о письменном уведомлении арендатора о повышении арендной платы в силу п. 5.4 договора за ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на 10 %. Давая объяснения в первом судебном заседании, В.Л.В. заявляла, что такие уведомления в письменной форме ответчику не делались. В связи с этим суд считает расчет истца о размере арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ исходя из 82500 рублей в месяц и за ДД.ММ.ГГГГ исходя из 90750 рублей в месяц необоснованным. В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца указал, что за весь период размер арендной платы должен исчисляться из суммы 75000 рублей. Стороны в судебном заседании пришли к согласованному мнению, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ за 28 полных месяцев размер арендной платы должен составлять: 28 месяцев х 75000 рублей, плюс за октябрь 20ДД.ММ.ГГГГ0 рублей, а всего 2146000 рублей. По этому вопросу спор отсутствует.

Как следует из объяснений представителей сторон арендатор уплачивал арендную плату в трех формах: безналичным - путем перечисления на лицевой счет истца в ОАО «Сбербанк России» на сумму 249000 рублей, в натуральной форме путем проставления питания с выставлением счетов в счет арендной платы на сумму 136970 рублей, и путем передачи денег наличными. По первым двум позициям спора не имеется в указанных выше суммах и подтверждается выпиской из лицевого счета по вкладу В.Л.В. от ДД.ММ.ГГГГ, счетами ООО «Первый клуб».

По оплате арендной платы наличными доводы сторон о ее размере расходятся. Истец представила расчет, из которого следует, что за весь период ей выплачено наличными 1175560 рублей(л.д.17). При этом истец приложила собственноручные расписки на эти суммы, указывая, что расписки составлялись ежемесячно либо в двух экземплярах, либо в одном, но она снимала для себя копию(л.д.27-46).

Ответчик утверждает, что наличными уплатил истцу большую сумму, чем 1175560 рублей, представив расписки В.Л.В.

Суд сличил расписки, представленные сторонами и пришел к выгоду о том, что они совпадает между собой за исключением платежа за декабрь 2014 года.

Истец в расчете указала, что в декабре 2014 года ей ответчиком было уплачено 15000 рублей, о чем она представила свою расписку от ДД.ММ.ГГГГ на эту сумму.

Ответчик же представил расписку В.Л.В. от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежность почерка и подписи в которой истец не оспорила, в которой говорится о том, что она получила от директора ООО «Первый клуб» ФИО8 аренду за ДД.ММ.ГГГГ в сумме 150000 рублей.

Истец в первом судебном заседании пояснила, что фактически она получила от ФИО10 15000 рублей, а написала расписку на 150000 рублей, поверив, что оставшиеся деньги будут переданы, хотя они переданы не были. Суд полагает, что поскольку расписка от истца на 150000 рублей имеется, то следует признать доказанным факт уплаты арендной платы ответчиком в таком размере.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании сделал заявление о том, что платеж в ДД.ММ.ГГГГ года был один, а не два, и поскольку в расчете истец указывает о передаче ей 15000 рублей, а фактически она получила 150000 рублей, то платеж следует увеличить на 135000(150000 – 15000) рублей, что суд признает обоснованным.

В связи с этим сумму внесенной арендной платы за весь период следует по сравнению с расчетом истца увеличить на эту сумму: 1175560 + 135000 = 1310560 рублей.

Таким образом, всего внесено арендной платы 249000 + 136970 + 1310560 = 1696530 рублей. Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. На основании ст. 614 ч.1, 654 ч.1 ГК РФ, п.3.3.2 обязанность по оплате арендной платы в размере, сроки и порядке, предусмотренном договором, возлагается на арендатора.

Отсюда задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию, составляет 2146000 – 1696530 = 449470 рублей.

Согласно ст.330 ч.1 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 7.2 договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В уточненных исковых требованиях от ДД.ММ.ГГГГ представитель истца просил взыскать неустойку исходя из процента, указанного в договоре за 88 дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Отсюда размер неустойки составляет 449470 х 0.1% х 88 дней = 39553,36 рублей.

Требование о взыскании задолженности по коммунальным услугам не подлежи удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 539 ч.1 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

В силу ст. 545 ГК РФ абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

Истец В.Л.В. не представила никаких доказательств, позволяющих сделать вывод о том, что она вправе требовать в свою пользу потребленные ответчиком коммунальные услуги. Она лишь представала документ о том, что является собственником нежилого помещения. Кто поставляет в это помещение электроэнергию, тепло, воду и производит водоотведение не доказано.

Какую роль играет в этом ОАО «ЖБК», на территории которого находится здание непонятно. Кто является в таким случае субабонентом и является ли – В.Л.В. или ответчик - также не доказано.

Истец не представила договоров на поставку электроэнергии, выставленных ей лично счетов на оплату ресурса и квитанций о том, что такая оплата ею фактически была произведена. В связи с этим в удовлетворении иска в этой части следует отказать.

На основании ст. 98 ч.1 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворённой части требований. Иск удовлетворен на 36% (489023,35 : 1349039,87 х100%). Следовательно, подлежит взысканию 14945,2 х 36% = 5380,27 рублей.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с ООО «Первый клуб» в пользу В.Л.В. задолженность по арендной плате 449470 рублей, неустойку 39553,36 рублей, судебные расходы 5380,27 рублей, а всего взыскать 494403,63 рублей.

В удовлетворении остальной части иска В.Л.В. к ООО «Первый клуб» отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья