Судебный акт #1 (Определение) по делу № 4Г-5798/2017 [44Г-33/2018 - (44Г-452/2017)] от 11.07.2017

Судья Якименко А.С. Дело № 44г-33

ГСК Блинников Л.А. – докл.

Щурова Н.Н.

Юрчевская Г.Г.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Краснодар 17 января 2018 года

Президиум Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Свашенко С.Н.

членов президиума: Кротова С.Е., Пятигоры А.И., Николайчука И.А., Шелудько В.В., Павлычева М.М.,

при секретаре Чумак Е.Ю.,

рассмотрев дело по иску Дубровской Т.В. к ООО «ЭНБИЭМ – Стройсервис Недвижимость», ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ГлавМос-Риэлти», ООО КИТ Финанс Капитал, ООО «ДОРН» о признании права собственности на недвижимое имущество, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Кисляка В.Ф. от 21 сентября 2017г. по кассационной жалобе представителя КИТ Финанс Капитал (ООО), поступившей 11 июля 2017г., на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2017г.,

заслушав доклад судьи Кисляка В.Ф., выслушав объяснения представителей КИТ Финанс Капитал (ООО), Дубровской Т.В. и ее представителя, учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Дубровская Т.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ», ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость», ООО «ГлавМос-Риэлти», КИТ Финанс Капитал (ООО), ООО «ДОРН» о признании права на недвижимое имущество, в котором просила суд признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 04 октября 2007г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В., договором участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенной подземной парковкой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...> признать договор участия в долевом строительстве № 1011-С от 14 октября 2011г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ГлавМос-Риэлти» жилого помещения № 2, общей проектной площадью (с учетом холодных помещений) 117,90 кв.м, количество комнат - 1, на 8 этаже, секции № 2, 19-этажного жилого дома; признать отсутствующим право собственности ООО «ГлавМос-Риэлти» на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 99,3 кв.м, этаж: 8, с кадастровым номером <...>, находящуюся по адресу: <...>; признать договор № 04-1/0662з залога прав (требований) от 16 ноября 2011г., заключенный между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и ООО «ГлавМос-Риэлти» недействительным в части включения в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог, жилого помещения № 2, общей проектной площадью 117,90 кв.м, на 8 этаже секции № 2 19-этажного жилого дома; признать отсутствующими обременения в отношении квартиры; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в ЕГРП записи об обременениях и праве собственности на указанную квартиру; признать за Дубровской Т.В. право собственности на квартиру общей площадью 99,3 кв.м, этаж: 8, с кадастровым номером <...>, находящуюся по адресу: <...>; признать предварительный договор № 7/Сг купли-продажи недвижимого имущества от 12 августа 2008г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В., договором участия в долевом строительстве 19-этажного монолитного жилого дома с помещениями общественного назначения и пристроенной подземной парковкой, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <...> по адресу: <...> признать договор участия в долевом строительстве № С-12/2010/мм от 27 декабря 2010г., заключенный между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и ООО «ДОРН», недействительным в части включения в перечень помещений, подлежащих передаче ООО «ДОРН» машино-места, условный номер на этаже <...>, расположенное в подземном гараже-стоянке по адресу: <...> признать отсутствующим право собственности ООО «ДОРН» на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 13 кв.м, этаж: цокольный этаж № б/н, с кадастровым номером <...>, находящееся по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Ленина, д. 219к, пом. 38/34; обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю аннулировать в ЕГРП запись о праве собственности на указанное нежилое помещение; признать за Дубровской Т.В. право собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 13 кв.м, этаж: цокольный этаж № б/н, с кадастровым номером <...>, находящееся по адресу: <...>

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2017г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель КИТ Финанс Капитал (ООО) просит отменить судебные постановления, состоявшиеся по делу, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Определением судьи Краснодарского краевого суда 11 июля 2017г. дело истребовано в суд кассационной инстанции. Исполнение решения Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2017г. приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции.

21 июля 2017г. дело поступило в краевой суд.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, президиум находит, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из материалов дела, 12 сентября 2007г. между Дубровской Т.В. (принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (агент) был заключен агентский договор № 34/С-ТД, предметом которого являлось совершение агентом от имени и за счет принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца квартиры, соответствующей определенным договором требованиям, а именно: двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м, на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью 9 008 930 руб.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора № 34/С-ТД от 12 сентября 2007г. агент принял на себя обязательство осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи квартиры в порядке и сроки, определенные указанным договором купли-продажи квартиры за счет денежных средств, перечисляемых принципалом согласно п. 3.5 агентского договора.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора № 34/С-ТД от 12 сентября 2007г. в целях обеспечения возможности исполнения агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, принципал перечисляет агенту денежные средства в размере 9 008 929, 32 руб. Указанная сумма оплачивается принципалом не позднее 02 октября 2007г. включительно.

12 сентября 2007г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель) и Дубровской Т.В. (кредитор) был заключен договор поручительства № 34/С-ТД, согласно условиям которого поручитель принял на себя обязательства отвечать перед кредитором за исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по п. 2.1.5. агентского договора по осуществлению за счет принципала (кредитора) расчета в сумме 9 008 929,32 руб. по заключенному принципалом с поручителем договору купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м, порядковый номер на этаже 2, расположенной на 8 этаже, в секции 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

Истец выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемой квартиры на общую сумму 9 008 930 руб.

04 октября 2007г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. был заключен предварительный договор № 34/С-ТД купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого стоимость двухкомнатной квартиры, общей проектной площадью (включая площади балконов, лоджий, террас и веранд) 121,20 кв.м, на 8 этаже в секции 2 жилого дома, расположенного по адресу: <...>, составила 9 008 929, 32 руб.

06 августа 2008г. между Дубровской Т.В. (принципал) и ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» (агентом) был заключен агентский договор № 7/Сг, предметом которого является совершение агентом от имени и за счет принципала юридических и иных действий по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению в собственность истца машино-места, соответствующего требованиям принципала, а именно: машино-место, общей площадью 12,90 кв.м, в подземном гараже-стоянке жилого дома, расположенного по адресу: <...>, ориентировочной стоимостью 1 164 000 руб.

Согласно п. 2.1.5 агентского договора № 7/Сг от 06 августа 2008г. агент принял на себя обязательство осуществить за счет принципала расчет по заключенному принципалом договору купли-продажи машино-места в порядке и сроки, определенные указанным договором.

В соответствии с п. 3.5 агентского договора № 7/Сг от 06 августа 2008г. в целях обеспечения возможности исполнения агентом своих обязанностей, предусмотренных п. 2.1.5. договора, принципал обязуется перечислить агенту денежные средства в размере 1 164 000 руб.

06 августа 2008г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» (поручитель) и Дубровской Т.В. (кредитор) был заключен договор поручительства № 7/Сг, согласно условиям которого поручитель принял на себя обязательства отвечать перед кредитором за исполнение/неисполнение должником ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» обязательств по пункту 2.1.5. агентского договора № 7/Сг от 06 августа 2008г. по осуществлению за счет принципала (кредитора) расчета в сумме 1 164 000 руб. по заключенному принципалом с поручителем договору купли-продажи машино-места, общей проектной площадью 12,90 кв.м, условный номер на этаже <...>, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: г<...>

Дубровская Т.В. выполнила свои обязательства по оплате стоимости приобретаемого машино-места на сумму 1 164 000 руб.

12 августа 2008г. между ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» и Дубровской Т.В. заключен предварительный договор № 7/Сг купли-продажи недвижимого имущества: машино-места, общей проектной площадью 12,90 кв.м, условный номер на этаже 34, расположенного в подземном гараже-стоянке по адресу: <...>.

Согласно п. 4.3 предварительного договора от 12 августа 2008г. стоимость машино-места составляет 1164 000 руб.

Ответчик ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «ЭНБИЭМ» не исполнило принятых обязательств по предварительному договору № 34/С-ТД от 04 октября 2007г., предварительному договору № 7/Сг от 12 августа 2008г., приобретенная квартира истцу не передана.

18 июня 2010г. между истцом и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» заключено дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору № 34/С-ТД от 04 октября 2007г. купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому срок исполнения обязательств установлен не позднее 30 марта 2012г.

Согласно письму ООО «ЭНБИЭМ-Стройсервис Недвижимость» от 23 октября 2013г. Дубровская Т.В. была уведомлена, что работы по строительству и отделке объекта ведутся в полном объеме, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию - IV квартал 2013 года.

В настоящее время квартира, являющаяся объектом предварительного договора № 34/С-ТД от 04 октября 2007г., является собственностью ООО «ГлавМос-Риэлти».

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ООО «ГлавМос-Риэлти» 10 мая 2016г. на основании договора участия в долевом строительстве № 1011-С от 14 октября 2011г., заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти».

Из п. 3.1 договора участия в долевом строительстве, заключенного между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ООО «ГлавМос-Риэлти» следует, что ООО «ГлавМос-Риэлти» оплачивает цену договора из кредитных средств, предоставляемых по кредитному договору, заключаемому с КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Согласно договору № 04-1/0662з залога прав (требований), заключенного 16 ноября 2011г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) (залогодержатель) и ООО «ГлавМос-Риэлти» (залогодатель), спорная квартира включена в перечень объектов долевого строительства, переданных в залог банку.

Согласно соглашению об уступке прав (требований), заключенному 27 июня 2013г. между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО), права кредитора переданы КИТ Финанс Капитал (ООО).

В настоящее время на квартиру зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО).

Машино-место, являющееся объектом предварительного договора № 7/Сг от 12 августа 2008г., в настоящее время является собственностью ООО «ДОРН» на основании договора участия в долевом строительстве № С-12/2010/мм от 27 декабря 2010г.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что к возникшим между истцом и ответчиком правоотношениям подлежит применению Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Суд пришел к выводу о том, что на момент заключения предварительных договоров купли-продажи спорных объектов недвижимости между истцом и ответчиком квартира и машино-место созданы не были, следовательно, уплаченные истцом денежные средства за покупку указанных объектов недвижимости фактически были привлечены ответчиком для участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, а истец был привлечен в число участников долевого строительства в объеме указанной квартиры и машино-места.

Суд первой инстанции исходил из того, что договоры на спорную квартиру и машино-место были заключены и оплачены Дубровской Т.В. ранее договоров, заключенных с ООО «ГлавМос-Риэлти» и ООО «ДОРН», в связи с чем, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имело права заключать какие-либо иные договоры в отношении спорных объектов, поскольку у него имелись договорные обязательства с истцом.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия.

Президиум считает, что судебными инстанциями нарушены нормы процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 201.4 Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно ч. 1 ст. 201.6 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 указанного закона.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования к застройщику о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, в отношении застройщика 16 августа 2016г. Арбитражным судом Московской области введена процедура несостоятельности (банкротства) - наблюдение (дело № <...>).

Истец обратился в Адлерский районный суд г. Сочи 04 октября 2016г., то есть после даты вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика.

Таким образом, судебным инстанциям следовало обсудить вопрос о подведомственности данного спора суду общей юрисдикции.

Кроме того, как следует из материалов дела, на основании определения Арбитражного суда Московской области от 16 августа 2016г. по делу № <...> временным управляющим ЗАО «Инвестиционно-строительная компания «Энбиэм» утвержден < Ф.И.О. >18

Решением Арбитражного суда Московской области от 09 марта 2017г. по делу № <...> ООО «Энбиэм-Стройсервис Недвижимость» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на < Ф.И.О. >17

Согласно ч. 1 ст. 128 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты утверждения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника.

В материалах дела отсутствуют доказательства извещения арбитражных управляющих указанных ответчиков о судебных заседаниях по делу, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции, рассмотрев кассационные жалобу, представление с делом, вправе отменить постановление суда первой, апелляционной или кассационной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд.

При таких обстоятельствах решение Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2017г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и вынести законное и обоснованное судебное постановление.

Руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить частично.

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 22 декабря 2016г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 апреля 2017г. отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий С.Н. Свашенко

докл. Кисляк В.Ф.