Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-22/2014 (2-1284/2013;) ~ М-1330/2013 от 29.10.2013

Дело 2-22/2014г.    

РЕ Ш Е Н И Е

(заочное)

Именем Российской Федерации

г. Шарыпово от 13 февраля 2014 года

Шарыповский городской суд Красноярского края в составе:

председательствующей судьи Тупаленко В.М.,

с участием третьих лиц Филимонова И.Н., Бадыгова В.А.,

при секретаре судебного заседания Горлиной И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Шарыповского отделения Головного отделения по Красноярскому краю к Самариной Татьяне Борисовне об обращении взыскания на заложенное имущество и земельный участок,

Установил:

Истец ОАО «Сбербанк России» в лице Шарыповского отделения Головного отделения по <адрес> обратился в суд с указанным исковым заявлением к Самариной Т.Б., обосновывая свои исковые требования тем, что решением Шарыповского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Шарыповского отделения № о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в солидарном порядке с Самариной Т.Б., ФИО4, Гоголь Г.П., Плотникова В.А. в сумме

ДД.ММ.ГГГГ между АКСБ РФ в лице Шарыповского отделения № и Самариной Т.Б. был заключен кредитный договор. Заемщику были выданы денежные средства в сумме <данные изъяты> на приобретение объекта недвижимости по адресу: <адрес>. Поскольку объект недвижимости был приобретен с использованием заемных денежных средств, на объект незавершенного строительства установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под объектом незавершенного строительства было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года. В настоящее время задолженность по кредитному договору погашается незначительными суммами за счет поручителей, заемщик Самарина Т.Б. не производит погашение кредита. Поскольку ответчик ненадлежащим образом исполняет обязательства по кредитному договору, обеспеченному ипотекой в силу закона, необходимо обратить взыскание на предмет залога. Согласно отчета об оценке рыночной и ликвидационной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером № составляет <данные изъяты>, рыночная стоимость <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты>. Ликвидационная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером № составляет <данные изъяты>, ликвидационная стоимость <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты> рублей. Просит суд обратить взыскание на заложенное имущество: объект незавершенного строительства – с застроенной площадью <данные изъяты>м., расположенного по адресу: <адрес>., с кадастровым номером <данные изъяты> установив начальную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> и установив порядок реализации имущества с публичных торгов. <данные изъяты> доли в праве на земельный участок с площадью, функционально обеспечивающей находящейся на ней заложенный объект недвижимости <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли поселений. Разрешенное использование: для строительства жилого дома, установив начальную стоимость имущества в размере <данные изъяты> и установив порядок реализации имущества с публичных торгов. Взыскать с Самариной Т.Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>, услуги оценщика за оценку жилого дома и земельного участка в размере <данные изъяты>.

Представитель истца ОАО «Сбербанк России» в лице Шарыповского отделения Головного отделения по <адрес> Герилович Т.Ю. (по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года) в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не возражала против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Ответчик Самарина Т.Б. в судебное заседание не явилась. Судебные повестки, направляемые судом Самариной Т.Б. по месту её фактического проживания и регистрации по адресу: <адрес>, возвращены почтовым отделением в связи с истечением срока хранения. Из отметок на почтовом отправлении следует, что ей неоднократно, оставлялись извещения о поступлении судебной корреспонденции, однако в почтовое отделение она не явилась. Согласно справке УФМС России по <адрес> ответчик состоит на регистрационном учете по указанному адресу.

Третьи лица ФИО10 ФИО1 в судебное заседание не явились. Направленные судом повестки по месту жительства третьих лиц, ими не получены, возвращены в суд с пометкой «истек срок хранения».

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что ответчик и третьи лица неоднократно, надлежащим образом извещалась о месте и времени судебного разбирательства, однако умышленно не получают судебные повестки, таким образом злоупотребляют своим правом на участие в судебном разбирательстве.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу.

При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика и третьих лиц.

Третье лицо ФИО4, пояснил, что с него как поручителя производятся удержания из заработной платы по погашению кредита взятого Самариной Т.Б., не возражал против заявленных исковых требований.

Третье лицо ФИО9 пояснил, что он является собственником ? доли в праве на земельный участок по адресу: <адрес>, межевание данного земельного участка, либо определение границ ? доли на местности не проводили. Вопрос о покупке им <данные изъяты> доли в праве на земельный участок, принадлежащей Самариной Т.Б. до настоящего времени не разрешен.

С учетом мнения представителя истца, суд считает возможным рассмотреть дело в соответствии со ст. 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в порядке заочного производства.

Заслушав третьих лиц, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст.ст. 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (п.2 ст. 334 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором (п.1 ст.237 ГК РФ).

В силу ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии со статьей 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со статьей 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Исходя из основных принципов земельного законодательства, перечисленных в статье 1 Земельного кодекса РФ, установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ при переходе права на здание к новому собственнику недвижимости право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для использования, является производным от права в общей (долевой) собственности объектов недвижимости, а также прав прежнего собственника.

Отчуждение доли в праве собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (пункт 2 части 4 статьи 35 ЗК РФ).

Согласно пункта 2 статьи 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст. 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, решением Шарыповского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации в лице Шарыповского отделения № Сбербанка России ОАО о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены, постановлено: «Взыскать солидарно с Самариной Татьяны Борисовны, ФИО4, ФИО1, Плотникова Виталия Александровича в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного Банка Российской Федерации в лице Шарыповского ОСБ № <данные изъяты> <данные изъяты>, и возврат госпошлины <данные изъяты>». Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АКСБ РФ в лице Шарыповского отделения № и Самариной Т.Б. был заключен кредитный договор. Заемщику были выданы денежные средства в сумме <данные изъяты> на приобретение объекта незавершенного строительства (далее объект недвижимости) по адресу: <адрес>. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору заемщик предоставляет кредитору: поручительства граждан ФИО4, ФИО10 и залог приобретенного заемщиком незавершенного объекта недвижимости (п. 5.2 кредитного договора).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, Самарина Т.Б. является собственником объекта незавершенного строительства с застроенной площадью 199,9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> объект 29, с ограничением (обременением права): ипотека в силу закона, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ года.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серия <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года, Самарина Т.Б. является собственником земельного участка площадью 2121 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для строительства жилого дома, ограничения (обременения) права не зарегистрированы.

Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ года, следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>, является общей долевой собственностью ФИО9 № от ДД.ММ.ГГГГ - доля в праве <данные изъяты> Самариной Т.Б. № от ДД.ММ.ГГГГ г.- доля в праве <данные изъяты>

Согласно отчета об оценке рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым (условным) номером № составляет <данные изъяты>, рыночная стоимость <данные изъяты> доли земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м. составляет <данные изъяты>

Исходя из положений ст. ст. 50, 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. При обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Пунктом 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 указанного Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В силу ст. 28.1, п. 11 ст.28.2 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге» реализация заложенного движимого имущества, на которое обращено взыскание на основании решения суда, осуществляется путем продажи на публичных торгах, проводимых в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.

Начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке или в остальных случаях в соответствии с договором о залоге.

При определении начальной продажной цены заложенного движимого имущества в судебном порядке указанная цена определяется решением суда на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора самим судом.

Если начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из материалов дела усматривается, что принадлежащая Самарниной Т.Б. доля в праве собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, предметом залога не являлась, договор об ипотеке объекта незавершенного строительства заключен ранее приобретения ответчиком права собственности на долю земельного участка.

В этой связи, исходя из системного толкования вышеназванных норм, учитывая, что реализация объекта незавершенного строительства являющегося предметом ипотеки при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, ввиду чего такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности доли земельного участка, на котором расположено это нежилое помещение, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок не была заложена, исходя из того, что иного способа обеспечения имущественных прав и законных интересов взыскателя, иначе как путем обращения взыскания на долю в праве собственности на земельный участок, находящийся в собственности должника, действующее законодательство не предусматривает, требования истца подлежат удовлетворению.

При этом, по вышеизложенным основаниям правила, установленные ст. 255 ГК РФ применению не подлежат, иной судьбы доли в праве собственности на земельный участок исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектами, в отрыве от объекта незавершенного строительства быть не может. Возможность реализовать с торгов недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, без земельного участка, на котором оно находится, отсутствует.

И согласно правовой позиции изложенной в определении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2011 N 569-О-О в соответствии с положением пункта 1 статьи 250 ГК РФ при продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли. Такое регулирование соответствует правовой природе публичных торгов, предполагающей предоставление их участникам равных возможностей в приобретении имущества или прав. При этом положения статьи 250 ГК РФ, а также иные нормы данного Кодекса и ФЗ "Об исполнительном производстве" не препятствуют участнику общей долевой собственности, заинтересованному лицу в приобретении принадлежащей должнику доли общей собственности, участвовать в публичных торгах на общих основаниях.

Вместе с тем, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой объекта незавершенного строительства, из денежной суммы, поступившей от продажи доли в праве собственности на земельный участок, не являющийся предметом ипотеки. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи объекта незавершенного строительства и доли в праве на земельный участок, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены помещения, установленной судом, и начальной продажной цены доли в праве собственности на земельный участок, определенной судом.

Оценив доказательства по делу в совокупности, учитывая, что взысканная решением суда задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года, не погашается заемщиком Самариной Т.Б. с ноября <данные изъяты> года, что подтверждается выпиской по ссудному счету, имеются законные основания для обращения взыскания на предмет залога: объект незавершенного строительства с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика в размере <данные изъяты>, исходя из расчета: (<данные изъяты> доли земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, также путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной стоимости предмета залога, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика в размере <данные изъяты>, исходя из расчета: (<данные изъяты>

Кроме того, в соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины, понесенные истцом при подаче искового заявления в размере <данные изъяты> рублей, подтверждающиеся платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года, расходы по оплате услуг эксперта-оценщика в размере <данные изъяты>, подтверждающиеся актом сдачи-приемки оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд -

Решил:

Удовлетворить исковые требования Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Шарыповского отделения Головного отделения по <адрес>.

Обратить взыскание на предмет залога: объект незавершенного строительства с застроенной площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> объект <данные изъяты>, с кадастровым номером №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость <данные изъяты>.

Обратить взыскание на <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для строительства жилого дома, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость <данные изъяты>

Взыскать с Самариной Татьяны Борисовны в пользу Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Шарыповского отделения Головного отделения по <адрес> расходы по оплате услуг эксперта-оценщика в размере <данные изъяты>, возврат госпошлины в сумме <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Шарыповский городской суд в течение семи дней со дня вручения копии решения ответчику или в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Шарыповский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий: