Решение по делу № 2-45/2018 (2-3428/2017;) ~ М-3255/2017 от 22.09.2017

Дело №2-45/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ухтинский городской суд Республики Коми в составе:

председательствующего судьи Аберкон И.В.,

с участием прокурора Яновской Я.Ю.,

при секретаре Шишикиной Т.И.,

рассмотрев 25 декабря 2018 года в открытом судебном заседании в г. Ухте Республики Коми гражданское дело по исковому заявлению администрации МОГО «Ухта» об изъятии жилого помещения путём выкупа жилого помещения у собственника – Мишулиной Л.В., прекращении права собственности ответчика Мишулиной Л.В. на жилое помещение, признании права собственности на жилое помещение за МОГО «Ухта», выселении Мишулиной Л.В., Хомутских В.А., Хомутских М.А., А.В. из спорного жилого помещения,

Установил:

Администрация МОГО «Ухта» обратилась в Ухтинский городской суд РК с иском к Мишулиной Л.В. об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: .... (далее – спорное жилое помещение), путём выкупа в соответствии с рыночной оценкой жилого помещения в размере .... (....) рублей у собственника – Мишулиной Л.В., прекращении права собственности Мишулиной Л.В. на указанное жилое помещение, признании права собственности на это жилое помещение за МОГО «Ухта», выселении Мишулиной Л.В., Хомутских В.А., Хомутских М.А., А.В. из данного жилого помещения. В обоснование требований указано, что заключением межведомственной комиссии от 25 декабря 2008 года .... многоквартирный жилой дом №.... признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением администрации МОГО «Ухта» от 05 июня 2013 года № 863 «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан, проживающих на территории МОГО «Ухта», из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы» указанный многоквартирный дом включен в программу переселения. В установленном порядке администрацией МОГО «Ухта» были направлены письма собственникам помещений в указанном МКД с требованием о сносе данного дома в срок до 01 января 2017 года. Так как снос дома собственниками в установленный срок не осуществлен, администрацией МОГО «Ухта» принято постановление от 21.07.2017г. .... об изъятии для муниципальных нужд земельного участка (....) и жилых помещений у собственников в указанном МКД, в т.ч. у ответчицы Мишулиной Л.В. – квартиры №.... данное постановление зарегистрировано в установленном порядке 08 августа 2017 года. Письмом администрации МОГО «Ухта» от 28 июля 2017 года № .... ответчику Мишулиной Л.В. направлено постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений; 21.03.2017г. Мишулина Л.В. отказалась от предложенного для переселения жилого помещения (....); администрацией МОГО «Ухта» подготовлено соглашение о выкупе спорного жилого помещения – квартиры №.... в указанном доме у собственника –Мишулиной Л.В., в адрес ответчицы было направлено письмо с предложением подписать соглашение о выкупе жилого помещения (с приложением проекта данного соглашения), от чего Мишулина Л.В. отказалась. Выкупная цена жилого помещения определена в размере .... рублей на основании отчета ИП Щеглов М.А. от 17.07.2017г. ..... Поскольку соглашение о выкупе между сторонами не достигнуто, администрация МОГО «Ухта» обратилась в суд с вышеуказанным иском.

В настоящем судебном заседании представитель истца по доверенности Смирнова Н.А. настаивала на заявленных требованиях и на оценке рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, произведенной ИП Щегловым М.А. от 17.07.2017г. С экспертным заключением ИП Микушевой Л.А. от 06.12.2018г. (судебная экспертиза) представитель администрации МОГО «Ухта» не согласна в части компенсации за непроизведенный капитальный ремонт МКД, полагает, что не имеется оснований для включения в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, т.к. это не предусмотрено ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Смирнова Н.А. пояснила, что после приватизации первой квартиры в жилом доме собственники самостоятельно несут бремя содержания имущества, у администрации МОГО «Ухта» обязанности по проведению капитального ремонта нет; кроме того, Мишулина А.В. не производила отчисления на капитальный ремонт МКД (....). Возражений по экспертному заключению ИП Микушевой Л.А. от 06.12.2018г. в части определения рыночной стоимости изымаемого жилого помещения (с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под МКД), администрация МОГО «Ухта» не заявила.

Ответчица Мишулина Л.В. и её представитель по доверенности Гросс И.Л. в судебном заседании исковые требования не признали в части определения рыночной стоимости изымаемого у ответчицы жилого помещения, полагают, что предложенный истцом отчет ИП Щеглов М.А. от 17.07.2017г. не может быть принят как доказательство, поскольку составлен с нарушениями действующего законодательства: экспертом не был произведен осмотр спорной квартиры, оценка стоимости жилого помещения должна была определяться с учетом рыночной стоимости принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом; бремя капитального ремонта жилого дома лежит на органе местного самоуправления, т.е. на истце, данная обязанность истцом исполнена не была, что привело к снижению рыночной стоимости спорной квартиры, данный факт не был отражен в отчете оценщика.

Ответчица и её представитель полагают, что в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения должна быть включена компенсация за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в сумме 529777 руб. согласно заключению ИП Микушевой Л.А. от 06.12.2018г. (судебная экспертиза), а рыночная стоимость изымаемой квартиры и доли в праве на земельный участок должна быть определена согласно отчету ИП Торшиной Е.И. от 07.09.2018 года ....-СЗ (судебная экспертиза). С расчетом рыночной стоимости квартиры, произведенной ИП Микушевой Л.А., ответчица и её представитель не согласны, полагают, что ИП Микушева Л.А. необоснованно применила затратный подход к оценке объекта, в рассматриваемом случае может быть применен только сравнительный подход. Ответчица согласна с требованиями о выселении её и членов её семьи из занимаемого жилого помещения, прекращении права собственности на спорное жилое помещение, признании права собственности на это жилое помещение за МОГО «Ухта», как последствиями изъятия жилого помещения.

Ответчица и её представитель пояснили, что встречных требований они не заявляют (данные пояснения отражены в протоколе судебного заседания).

Ответчики Хомутских М.А., Хомутских В.А., действующий за себя и в интересах несовершеннолетней А.В., <...> г..р., извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ранее ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. Каких-либо заявлений, ходатайств от указанных лиц к настоящему судебному заседанию не поступило.

Представитель отдела опеки и попечительства по г. Ухте Управления по опеке и попечительству Минтруда РК Садовникова М.Н., действующая по доверенности, в судебном заседании просила разрешить спор в соответствии с законом и с учетом интересов несовершеннолетнего ребенка.

Суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ и мнения участников судебного разбирательства, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков Хомутских М.А., Хомутских В.А., действующего за себя и в интересах несовершеннолетней А.В., <...> г..р.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего возможным определить выкупную стоимость изымаемого у ответчицы жилого помещения в соответствии с экспертным заключением ИП Микушевой Л.А. от 06.12.2018г. .... и удовлетворить исковые требования об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности ответчицы на спорное жилого помещение, выселении ответчицы и членов её семьи из занимаемого жилого помещения, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение имущества в случаях, предусмотренных ст. 282 ГК РФ (п. 7 ч. 2 ст. 235 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно части 10 этой же статьи признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 настоящей статьи.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (ч.9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

В судебном заседании установлено и подтверждается имеющимися правоустанавливающими документами, что ответчица Мишулина Л.В. является собственником 2-комнатной квартиры общей площадью 39,8 кв.м, расположенной по адресу: ..... Основание возникновения права: договор купли-продажи квартиры от 02.04.1998г. заключен между В.А. (Продавцом) и Л.В. (прежняя фамилия ответчицы), зарегистрирован в БТИ г. Ухты 02.04.1998г. реестровый номер ..... Ограничение права (обременения объекта недвижимости) не зарегистрированы. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, за ответчицей зарегистрирована также доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (дата регистрации 16.06.2017г.).

По сведениям регистрационного учета граждан и записям в поквартирной карточке, в спорном жилом помещении зарегистрированы по месту жительства следующие лица: Мишулина Л.В., <...> г..р., (собственник) – с 15.04.1998г., её сын Хомутских В.А., <...> г..р., - с 13.01.1999г., Хомутских М.А., <...> г..р., - с 03.12.2015г., несовершеннолетняя А.В., <...> г..р., - с 03.12.2015г. Иные лица зарегистрированными не значатся.

Заключением межведомственной комиссии от 25 декабря 2008 года ...., назначенной постановлением руководителя администрации МОГО «Ухта» от 03 июля 2007 года № 1908 «О создании постоянно действующей межведомственной комиссии по вопросам переустройства, перепланировки и использования помещений (домов) на территории МОГО «Ухта», многоквартирный жилой дом по адресу: .... признан аварийным и подлежащим сносу в связи с большим физическим износом здания и ухудшениями в процессе эксплуатации.

Постановлением руководителя администрации МОГО «Ухта» от 05 июня 2013 года № 863 «Об утверждении муниципальной программы «Переселение граждан, проживающих на территории МОГО «Ухта», из аварийного жилищного фонда на 2013-2017гг.», указанный многоквартирный жилой дом включен в программу переселения, III этап программы (на 2015 - 2016 годы).

Многоквартирный жилой дом по адресу: .... включен также в республиканскую адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2018 годы», утвержденную постановлением Правительства Республики Коми от 12 апреля 2013 года .....

26.02.2015г. администрацией МОГО «Ухта» были направлены письма собственникам помещений в указанном МКД, в т.ч. ответчице, с предложением о сносе указанного многоквартирного дома в срок до 01 января 2017 года. Так как снос дома собственниками в установленный срок не осуществлен, администрацией МОГО «Ухта» принято постановление от 21.07.2017г. .... об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под МКД, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений МКД, расположенного по адресу: ...., а также об изъятии путем выкупа жилых помещений (квартир) у собственников в указанном МКД, в т.ч. у Мишулиной Л.В. – квартиры №..... Письмом администрации МОГО «Ухта» от 28 июля 2017 года .... Мишулиной Л.В. направлено указанное постановление об изъятии земельного участка и жилых помещений; в августе 2017 года администрацией МОГО «Ухта» подготовлен проект соглашения о выкупе спорного жилого помещения – квартиры №.... собственника – Мишулиной Л.В., проект данного соглашения был направлен ответчице администрацией МОГО «Ухта» письмом исх. .... от 14.08.2017г., но от подписания данного соглашения Мишулина Л.В. отказалась. В проекте соглашения выкупная цена изымаемого жилого помещения определена в размере .... рублей на основании отчета ИП Щеглов М.А. от 17.07.2017г. ..... Поскольку соглашение о выкупе между сторонами не достигнуто, администрация МОГО «Ухта» обратилась в суд с вышеуказанным иском.

Разъясняя порядок применения статьи 32 Жилищного кодекса РФ, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 20, 22 Постановления от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что данное положение закона, принятое в развитие положений ч.3 ст. 35 Конституции РФ о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлено прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения, в связи с чем собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения, либо его выкуп по своему выбору.

В силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

В судебном заседании установлено, что Мишулина Л.В. выбрала способом обеспечения своих жилищных прав при изъятии у неё жилого помещения – выкуп жилого помещения, от переселения в иное жилое помещение взамен аварийного отказалась, что подтверждается материалами дела и объяснениями ответчицы, занесенными в протоколы судебных заседаний по настоящему делу.

В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости спорного жилого помещения, непринятием судом в качестве надлежащих доказательств по делу представленного стороной истца отчета ИП Щеглов М.А. от 17.07.2017г. ...., представленного стороной ответчика отчета ИП Острожской Н.Г. от 07.08.2017г. ...., заключений ИП Григорьева М.В. от 15.05.2018г. ...., ИП Торшиной Е.И. от 07.09.2018г. .... (судебные экспертизы), судом по настоящему делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ИП Микушевой Л.А., являющейся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», включенной в реестр оценщиков данного Некоммерческого партнерства 24.05.2011г. рег. ...., (квалификационный аттестат в области оценочной деятельности от 04.04.2018г. .... по направлению «Оценка недвижимости» (срок действия сертификата - 3 года).

Согласно заключению эксперта ИП Микушевой Л.А. от 06 декабря 2018 года ...., рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, общей площадью 39,8 кв. м, расположенной по адресу: ...., включая рыночную стоимость доли в общем имуществе многоквартирного дома по адресу: ...., приходящейся на данную квартиру, (включая долю земельного участка под указанным МКД, приходящуюся на данную квартиру) составляет .... рублей; сумма компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № .... составляет .... рублей, в том числе приходящаяся на квартиру № .... составляет .... рублей; стоимость услуг риэлтора по подбору иной квартиры с целью ее приобретения округленно составляет 30000-50000 рублей, но при этом, как отмечает эксперт, услуги риэлтора практически всегда включены в стоимость предложений (объявлений) на квартиру.

Суд считает возможным в качестве доказательства рыночной стоимости спорного жилого помещения принять экспертное заключение ИП Микушева Л.А. как достаточно мотивированное, наиболее актуальное, в целом соответствующее требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составленное профессиональным оценщиком. Оснований не доверять обоснованному заключению эксперта, обладающего специальными познаниями в исследуемой области, имеющего соответствующие стаж и квалификацию, являющегося лицом, не заинтересованным в исходе дела, предупрежденным судом до начала проведения экспертизы об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется.

Доводы ответчицы и её представителя о том, что рыночная стоимость изымаемой квартиры и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок должны определяться согласно отчету ИП Торшиной Е.И. от 07.09.2018г., не могут быть приняты судом во внимание, поскольку при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещения эксперт Торшина Е.И., так же как и оценщик Острожская Н.Г. в заключении от 07.08.2017г., оценивала отдельно два объекта: квартиру и земельный участок без учета положений ст. 36-38 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ, устанавливающих неразрывную связь между правом собственности на помещения в МКД и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок).

При этом, из содержания заключения ИП Торшиной Е.И. (избранных экспертом объектов – аналогов) усматривается, что стоимость доли земельного участка определена экспертом исходя из предположения об осуществленном сносе земельного участка и изменении его назначения (для индивидуального жилищного строительства), что также нельзя признать обоснованным.

Согласно ч.1, ч.6 ст.36, ст.37 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В связи с этим суд соглашается с доводами истца и выводами эксперта ИП Миккушевой Л.А. о невозможности определения стоимости земельного участка как самостоятельного объекта до сноса многоквартирного дома сверх рыночной стоимости выкупаемого жилого помещения.

Как следует из заключения ИП Микушевой Л.А. (судебная экспертиза), рыночная стоимость спорной квартиры определена экспертом ИП Микушевой Л.А. с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

Доводы представителя администрации МОГО «Ухта» о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт МКД не подлежит учету при определении выкупной стоимости жилого помещения, и выводы эксперта Григорьева М.В. изложенные в его заключении от 15.05.2018г. .... о том, что компенсация за не произведенный капитальный ремонт дома № .... (в части, приходящейся на спорную квартиру) ответчице не причитается ввиду того, что указанный многоквартирный дом не входит в региональную программу капитального ремонта на территории Республики Коми, и фактические затраты собственника на капитальный ремонт дома не производились, суд считает необоснованными.

Так, статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что многоквартирный жилой дом по адресу: ...., находится в муниципальной собственности на основании Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность». Изымаемое жилое помещение расположено в деревянном доме 1938 года постройки. Согласно техническому паспорту, в данном доме капитальный ремонт производился в 1963 году (более 50 лет назад), при этом основанием для признания дома аварийным, подлежащим сносу явились большой физический износ и ухудшения в процессе эксплуатации здания. Мишулина Л.В. проживает в квартире №.... с 1998 года.

Как правильно отмечено в заключении эксперта ИП Микушевой Л.А., в случае, если бы в изымаемом жилом доме своевременно, с надлежащей периодичностью и качественно проводились бы мероприятия по капитальному ремонту, то срок службы многоквартирного жилого дома был бы близок к оптимальному.

Суд полагает, что аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Следовательно, рыночная стоимость изымаемого у Мишулиной Л.В. жилого помещения на юридически значимый момент определена с учетом технического состояния этого помещения и является более низкой в сравнении с жилым помещением с аналогичными характеристиками, но в нормальном техническом состоянии. Таким образом, отсутствие капитального ремонта привело к возникновению у собственников убытков в виде снижения стоимости жилого помещения на юридически значимый момент. Данные обстоятельства являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Стоимость непроизведенного капитального ремонта пропорционально доле в общем имуществе МКД, приходящейся на квартиру ответчицы, определена экспертом - ИП Микушевой Л.А. в размере .... рублей, заключение ИП Микушевой Л.А. от 06.12.2018г. в этой части сторонами также не оспорено и принимается судом как надлежащее доказательство.

На основании изложенного, жилое помещение, расположенное по адресу: ...., принадлежащее на праве собственности Мишулиной Л.В., подлежит принудительному изъятию у неё с выплатой ей администрацией МОГО «Ухта» выкупной цены за данное жилое помещение в размере .... руб. (1468405 + 529777), в соответствии с экспертным заключением ИП Микушевой Л.А. от 06.12.2018г. ..... При этом, вопреки доводам ответчицы и её представителя, согласно п. 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ", утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, (далее - ФСО N 1), оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно п. 11 ФСО №1 основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

ФСО №1 определяет (пункт 18) затратный подход как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В соответствии с положениями пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В заключении от 06.12.2018г. .... эксперт Микушева Л.А. полно и обоснованно, со ссылкой на вышеприведенные положения ФСО, аргументировала необходимость применения в рассматриваемом случае затратного подхода к оценке, учитывая тип объекта оценки (жилое помещение), качество и количество имеющихся исходных данных и рыночной информации, небольшое количество аналогов (предложений) аварийного помещения на рынке ввиду их низкой ликвидности.

Оснований не согласиться с такой позицией эксперта у суда не имеется, в связи с чем доводы ответчицы и её представителя в указанной части судом отклоняются.

Судом при определении выкупной стоимости жилого помещения, принадлежащего Мишулиной Л.В., не учтена стоимость услуг риэлтора по подбору ответчице иной квартиры, поскольку из заключения эксперта ИП Микушевой Л.А. следует, что несение указанных расходов носит предположительный характер. В судебном заседании доказательств несения расходов по оплате услуг риэлтора ответчицей также не представлено.

Согласно ч.1 ст.35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им); если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Согласно ч.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В силу приведенных норм, ст.35 Конституции Российской Федерации, ст.239 Гражданского кодекса РФ, ч.6 ст.32 Жилищного кодекса РФ, после выплаты администрацией МОГО «Ухта» ответчику Мишулиной Л.В. выкупной цены за изымаемое жилое помещение право собственности Мишулиной Л.В. на спорное жилое помещение прекращается, и, соответственно, возникает право муниципальной собственности на это жилое помещение.

Поскольку сторонами не достигнуто соглашение о сохранении за Мишулиной Л.В. права пользования спорным жилым помещением, она и члены её семьи (Хомутских В.А., Хомутских М.А., А.В.) подлежат выселению из изымаемого жилого помещения в связи с переходом права собственности на это жилое помещение к администрации МОГО «Ухта».

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решил:

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ...., у собственника – Мишулиной Л.В., определив размер компенсации, подлежащей выплате в счет выкупной цены изымаемого жилого помещения, 1998 182 рубля.

Взыскать с администрации муниципального образования городского округа «Ухта» в пользу Мишулиной Л.В. выкупную цену изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: ...., в размере .... рубля.

Прекратить право собственности Мишулиной Л.В. на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты ей администрацией МОГО «Ухта» выкупного возмещения, установленного настоящим решением суда.

Признать за МОГО «Ухта» право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: ...., после выплаты администрацией МОГО «Ухта» выкупного возмещения Мишулиной Л.В.

Выселить Мишулину Л.В., Хомутских В.А., Хомутских М.А., А.В. из жилого помещения, расположенного по адресу: ...., без предоставления другого жилого помещения, после выплаты администрацией МОГО «Ухта» выкупной цены за жилое помещение, установленной настоящим решением суда, Мишулиной Л.В.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд РК в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, т.е. с 09 января 2019 года.

Судья- И.В. Аберкон