Решение по делу № 2-31/2020 (2-3370/2019;) ~ М-3047/2019 от 10.09.2019

                                                                                       К делу №

                                                 Р Е Ш Е Н И Е

                            ИФИО1

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ

Судья Майкопского городского суда, Республики Адыгея, Нехай Р.М.

При секретаре судебного заседания ФИО9

С участием представителя истца-ответчика ФИО2 по доверенности ФИО10

Ответчиков-истцов Карповой \ФИО13\ ФИО13, ФИО4 и их представителя по доверенности адвоката ФИО11

Представителя ответчика Комитета по управлению имуществом МО <адрес>» по доверенности ФИО12

Представителя ответчика ФИО3 по доверенности адвоката ФИО15

Представителя ответчика ФИО13 по доверенности

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО13, ФИО4, Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>», о признании договора о передаче прав и обязанностей на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки, замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка, о восстановлении объекта незавершенного строительства

и по иску Карповой \ФИО13\ ФИО13 и ФИО4 к ФИО2, ФИО3, нотариусу ФИО13 о признании недействительными доверенности, договора купли-продажи и погашении \аннулированиии\ государственной регистрации права собственности

                                                У С Т А Н О В И Л

ФИО2 обратилась в суд к Карповой \ФИО13\ФИО13, ФИО4, Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>», о признании договора о передаче прав и обязанностей на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки, замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка, о восстановлении объекта незавершенного строительства, в обосновании иска указав, что является собственником объекта недвижимости- недостроенного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, пер.Крайний 3. Который приобрела у ФИО13 по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ. право собственности на данный объект недвижимого имущества зарегистрировано за ней в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. приобретенный ею недостроенный жилой дом располагается на земельном участке площадью 670 кв.м. с кадастровым номером №, и принадлежал ФИО13. на основании заключенного с Администрацией МО «<адрес>» договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. после того как истец купил у ФИО13 недостроенный жилой дом, в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. не были внесены сведения о замене стороны арендатора земельного участка с прежнего собственника на истца. Почтовый адрес приобретенного истцом имущества указанный в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. изменился с <адрес>. В настоящее время стало известно, что ФИО13. заключила с ФИО4 договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок в <адрес>, по договору аренды№ от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик ФИО13 не имела право после прекращения арендных отношений по договору аренды земельного участка заключать с третьими лицами договор о передаче прав и обязанностей на данный земельный участок. ФИО4 был поставлен в известность о том, что ФИО13 не имела права заключать с ним договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок. Однако, он проигнорировал полученную информацию, и в настоящее время ведет на вышеуказанном земельном участке строительные работы. При этом, стало известно, о том, что в момент заключения договора между ФИО4 и ФИО13 на данном участке не было никакого строения, было пустое заросшее поле. Между тем на спорном земельном участке располагался принадлежащий истцу объект незавершенного строительства.

Просит суд, признать недействительным договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ. по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО13.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право аренды ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> и аннулировать государственную регистрацию права аренды от ДД.ММ.ГГГГ. №, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РА.

Произвести замену стороны арендатора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в договоре аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. и в дополнительном соглашении к нему №-д/с от ДД.ММ.ГГГГ. заменив арендатора ФИО13 на арендатора ФИО2.

Обязать ФИО13 и ФИО4 восстановить принадлежащее ФИО2 на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности объекта 18%, площадь застройки 167.9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

      Карпова \ФИО13\ ФИО13 и ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО2, ФИО3, нотариусу ФИО13 о признании недействительными доверенности, договора купли-продажи и погашении \аннулированиии\ государственной регистрации права собственности, в обосновании заявленных требований указав, что между ФИО13 и Администрацией МО «<адрес>» договор аренды земельного участка №, площадью 670 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Срок аренды 49 лет. Земельный участок она брала в аренду для осуществления строительства жилого дома. 21.07.2018г. между ней и Комитетом по управлению имуществом МО «<адрес>» было заключено дополнительное соглашение, в связи со сметой фамилии ФИО13.и адреса земельного участка. Согласно распоряжению № от ДД.ММ.ГГГГ. продлен срок действия п.п. 2.2 п.2.3 Распоряжения администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №-р «от предоставлении в аренду ФИО13 земельного участка под <адрес>» сроком действия на 3-и месяца. Когда Карпова \ФИО13\ ФИО13 \ФИО13\ Ж.Р. ДД.ММ.ГГГГ выдала доверенность ФИО3, на управление и распоряжение принадлежащим ей земельным участком по адресу <адрес> уплачивать все налоги и сборы по данному земельному участку, страховать, получать страховое вознаграждение, следить за порядком, с правом оформления и получения всех необходимых документов на имя ФИО13 с правом дальнейшей продажи земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению. Более других распоряжений она не давала. Из предъявленного ФИО2 к Карповой \ФИО13\ФИО13, ФИО4, Комитету по управлению имуществом МО «<адрес>», о признании договора о передаче прав и обязанностей на земельный участок недействительным и применении последствий недействительности сделки, замене стороны арендатора в договоре аренды земельного участка, о восстановлении объекта незавершенного строительства а так же к материалам приложенным к материалам дела, копия доверенности оформленной у в.р.и. о нотариуса ФИО14 от ФИО13 на имя ФИО3 имелась сделанная от руки нотариусом ФИО5 «заключение договора аренды», «продажа недостроенного дома», так же нотариусом. Подписи Карповой \ФИО13\ Ж.Р. под указанными надписями нет. Но в конце текста под росписью в.р.и. о нотариуса ФИО14 стоит подпись нотариуса ФИО5 о том, что ФИО3 от ее имени продал недостроенный жилой дом в ДД.ММ.ГГГГ. она не знала, денежных средств от него и от ФИО2 не получала. ФИО3 надлежащим образом поручения полученные от ФИО13 не выполнял, не производил оплату за аренду земельного участка, не ухаживал за земельным участком. За неуплату арендной платы с ФИО13. в судебном порядке взыскивались долги по аренде земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО13 заключила с ФИО4 договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок в <адрес>, по договору аренды№ от ДД.ММ.ГГГГ. При заключении данного договора ФИО13. гарантировалось, что она является единственным законным надлежащим владельцем передаваемых ФИО4 прав и обязанностей по договору аренды. Вместе с тем ФИО2 не предоставлены доказательства приобретения недостойного жилого дома у ФИО13. у нее не было в собственности недостойного жилого дома в связи с чем она не имела возможности его отчуждать. Просит суд, признать недействительной доверенность на управление и продажу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО13 – ФИО3, оформленную временно исполнявшей обязанности нотариуса ФИО5 – ФИО14 в части внесенных изменений нотариусом ФИО5 «заключение договора аренды» и « и недостроенным домовладением».

С учетом уточнений исковых требований, просят признать недействительным доверенность на управление и продажу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО13 \Карповой\ Ж.Р. ФИО3 оформленную у В.Р.И.О. нотариуса ФИО5 – ФИО14 в части внесенных нотариусом ФИО5 изменений – запись «заключение договора аренды» вторая надпись « и недостроенного дома»; признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО13 и ФИО2. По доверенности через ФИО3. Вынести решение о прекращении права собственности за ФИО2 погашении регистрационной записи (аннулировании государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ.) расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ФИО2 поддержала свои исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить. При этом, исковые требований ФИО13. и ФИО4 она не признала и заявила о пропуске истцами сроков исковой давности по своим требованиям о признании недействительным доверенности в части и договора купли-продажи.

ФИО13. и ФИО4 и их представитель в судебном заседании исковые требования ФИО2 не признали. При этом ФИО13. пояснила, что она в доверенность от ДД.ММ.ГГГГ никаких исправлений не вносила, к нотариусу ФИО5 с таким заявлением не ходила. Также она заявила, что никакого строительства на земельном участке не производила и откуда взялся недостроенный жилой дом и ее зарегистрированное право собственности на данный объект, она не знает.

ФИО4 пояснил, что при получении земельного участка он там не видел никакого объекта недостроенного жилого дома, была голая земля с заросшими кустарниками.

Представитель ответчика ФИО3 адвокат ФИО15 исковые требования ФИО13 и ФИО4 не признала и заявила, что исправления в доверенность от ДД.ММ.ГГГГ вносила сама Карпова \ФИО13\ ФИО16 считает, что истцы пропустили сроки исковой давности по своим требованиям о признании недействительным доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в части и договора купли-продажи недостроенного жилого дома.

Представитель ответчика нотариуса ФИО5 исковые требования не признал и пояснил, что изменения в доверенность от ДД.ММ.ГГГГ вносились по заявлению ФИО13. и требования закона при этом не были нарушены. Исправления, сделанные в тексте документа, который не подписывается лицами оговариваются только нотариусом и подтверждаются его подписью с приложением печати. Так же, ФИО14 при удостоверении указанной доверенности не выступала в качестве другого нотариуса, она выступала в качестве исполняющего обязанности нотариуса <адрес> ФИО5 это означает, что на время отсутствия ФИО5 приняла на себя ее обязанности.

Суд выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, считает необходимым принять следующее решение:

Как установлено судом, ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ выдала доверенность ФИО3, удостоверенную временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО5 – ФИО14 Согласно данной доверенности ФИО13.\ предоставила ФИО3 право управлять и распоряжаться принадлежащим ей земельным участком расположенным по адресу: <адрес>, пер.Крайний 3, с правом оформления всех необходимых документов на ее имя, с правом дальнейшей продажи указанного земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению и т.д.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 действую в интересах ФИО13. заключил на ее имя договор аренды земельного участка №, площадью 670 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, \ для размещения индивидуального жилого дома\. Срок аренды 49 лет.

В вышеуказанную доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, рукописным текстом были дописаны фразы о предоставлении якобы ФИО13 ФИО3 права «заключать договор аренды» и « и недостроенным домовладением».

Согласно распоряжения администрации МО «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ, адрес данного земельного участка был изменен на <адрес>.

На основании Распоряжение администрации МО «<адрес>» №-р от ДД.ММ.ГГГГ и №-р от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 действуя по вышеуказанной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировал за Карповой \ФИО13\ Ж.Р. право собственности на недостроенный жилой дом, якобы расположенный на данном земельном участке.

ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 действуя по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ якобы в интересах ФИО13. заключил с ФИО2 договор купли-продажи указанного недостроенного жилого дома и за ФИО2 было зарегистрировано право собственности на данное домовладение.

ФИО13 в сентябре-месяце ДД.ММ.ГГГГ года узнает о наличии зарегистрированного за ФИО2 права собственности на якобы недостроенный жилой дом на арендованном ею земельном участке по адресу: <адрес>, после обращения ФИО2 в суд с своим иском.

До этого, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО13. заключила с ФИО4 договор о передаче прав и обязанностей на земельный участок в <адрес>, по договору аренды№ от ДД.ММ.ГГГГ.

После этого, ФИО2 обратилась в суд с иском о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО13 и ФИО4 о передаче прав и обязанностей по договору аренды и применении последствий недействительности сделки, замене стороны арендатора по договору аренды земельного участка и восстановлении объекта незавершенного строительства.

ФИО13. и ФИО4 также обратились в суд с иском о признании недействительными доверенности от ДД.ММ.ГГГГ в части внесенных ФИО5 изменений, а именно записи рукописным текстом «заключение договора аренды» « и недостроенного домовладения»; признании недействительным договора купли-продажи недостроенного жилого дома заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 действовавшей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО13 и ФИО2 Также просит прекратить право собственности ФИО2 и погасить \аннулировать\ регистрационную запись государственной регистрации права собственности на недостроенный жилой дом за ФИО2

Согласно тст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 2 ст.154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом или иными правовыми актами или соглашением необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В силу ч.3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон \двустороняя сделка\ либо трех и более сторон \многостороняя сделка\.

В силу пункта 1 ст.185 ГК РФ действовавшей на момент оформления доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и внесения туда оспариваемых изменений, доверенностью признается письменное уполномочие выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

В силу норм гражданского кодекса доверенность является односторонней сделкой и к ней применяются общие правила установленные для сделок такого рода.

Доверенность может быть признана недействительна по общим требованиям о недействительности сделок. В частности недействительны доверенности не соответствующие закону или иным правовым актам на основании ст.168 ГК РФ.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковым судом \оспоримая сделка\ либо независимо от такого признания \ ничтожная сделка\.

В связи с тем, что ФИО13 утверждает, что она не вносила изменения в доверенность выдававшуюся ФИО3 в части предоставления ему полномочий на заключение договора аренды и права распоряжаться недостроенным домовладением судом была назначена судебно-почерковедческая экспертиза.

Согласно заключения эксперта ФИО17 № от ДД.ММ.ГГГГ, подписи от имени ФИО13 на доверенности на управление и продажу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенные нотариусом как внесенные в качестве исправления в данную доверенность, а именно:

- подписи выполненные под рукописными записями: «Дописанному «заключить договор аренды» верить» «Дописанному « и недостроенным домовладением» верить» - выполнены не ФИО13, а другим лицом, с подражанием подписи ФИО13

Подпись от имени ФИО13 и ее рукописная расшифровка «ФИО13» в графе « подпись» в Доверенности на управление и продажу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ выполнена ФИО13.

У суда не имеется оснований не доверять выводам данной экспертизы т.к. она проведена в соответствии с требованиями закона, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, проведена лицом имеющим необходимое образование и квалификацию, имеющим большой опыт и стаж работы экспертом-криминалистом. Выводы эксперта являются полными, определенными, не имеющими противоречий. Заключение содержит полный перечень проведенных исследований и сделанные в их результате выводы ясны.

Доводы представителей ФИО2 ФИО3 и ФИО5 о том, что эксперт не смог пояснить, какой методикой и чем он руководствовался суд считает несостоятельными т.к. в заключении отражено, что исследование проводилось в соответствии с традиционными методами проведения почерковедческих экспертиз, экспертом применялись визуальный, инструментальный, качественно-описательный и сравнительный методы исследования, которые изложены в специальной и криминалистической литературе «Почерковедческая экспертиза» ФИО18 и ФИО19 и «Типовые экспертные методики исследования вещественных доказательств» ФИО20 и ФИО21

Доводы указанных лиц о том, что эксперт руководствовался в исследовании только экспериментальными образцами почерка ФИО13. и не имел в распоряжении образцов ее почерка за ДД.ММ.ГГГГ года, суд отколняет, т.к. таких образцов почерка ФИО13 суд не смог представить эксперту и сами стороны не смогли представить достоверные данные о возможности предоставления таких образцов.

Вводы данной экспертизы подтверждают доводы ФИО13 о том, что она не ходила к нотариусу ФИО5 и не изъявляла желания вносить изменения в доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, не присутствовала при внесении этих изменений. Следовательно, суд считает, что нарушены были положения ст.ст.42:44 Основ законодательства о нотариате, т.к. не была установлена личность лица, обратившегося за внесением изменений в доверенность, изменения были внесены в отсутствие лица, т.е. ФИО13 и без ее волеизъявления.

С учетом вышеизложенных обстоятельств суд считает что установлено достаточно доказательств дающих основание суду признать доверенность от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части внесенных изменений, а именно рукописные записи «заключение договора аренды» и « и недостроенным домовладением».

В силу п.1 ст.549 ГК РФ в редакции действовавшей на момент заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Оспариваемый договор купли-продажи также является недействительным т.к. он совершен на основании недействительной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителей ФИО2 ФИО3 и ФИО5 о пропуске сроков исковой давности по данным требованиям суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.200 ГК РФ срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В судебном заседании ФИО13. заявила, что о внесении каких-то исправлений в доверенность от ДД.ММ.ГГГГ она узнала лишь когда в суд обратилась ФИО2 с своими требованиями, т.е в сентябре – месяце ДД.ММ.ГГГГ года. Каких-либо доказательств об ином сроке, когда ФИО13. узнала о внесенных в доверенность исправлениях, суду не представлено и судом не установлено. Так как срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет 1 год, то ФИО13 не пропустила данный срок исковой давности.

Согласно абзаца 1 пункта 1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительная с момента ее совершения.

Так как право собственности на недостроенный жилой дом расположенный по адресу: <адрес> было зарегистрировано за ФИО2 на основании недействительной, ничтожной, сделки, то право собственности ФИО2 подлежит прекращению а запись о государственной регистрации этого права за № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит аннулированию.

В части требований ФИО2 суд считает их не подлежащими удовлетворению т.к. как указано выше, право собственности ФИО2 на недостроенный жилой дом прекращено т.к. оно было зарегистрировано в результате ничтожной сделки. Следовательно, она не имеет отношения к земельному участку по адресу: <адрес>.

При таких обстоятельствах, положения ч.1 и 3 ст.552 ГК РФ и положений ст.ст.35; ч.1 ст.39.20 ЗК РФ к ее ситуации не применимы и ее требования о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности сделки, произведении замены арендатора на земельный участок в договоре аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО13 на нее не подлежат удовлетворению

Также не подлежат удовлетворению ее требования об обязании ФИО13 и ФИО4 восстановить принадлежащий ей объект незавершенного строительства т.к. ФИО13 утверждает, что никакого строительства на данном земельном участке она не производила, не регистрировала за собо    й право собственности на недостроенный жилой дом и о такой регистрации она не знала. Также ФИО4 утверждает, что с момента получения в аренду данного земельного участка, там не находилось никакое недостроенное строение, была просто голая земля с сорной растительностью.

Руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ

Р Е Ш И Л

Признать недействительной доверенность на управление и продажу земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ФИО13 – ФИО3, оформленную временно исполнявшей обязанности нотариуса ФИО5 – ФИО14 в части внесенных изменений нотариусом ФИО5 рукописной записи «заключение договора аренды» и надписи от руки « и недостроенным домовладением».

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО13 и ФИО2.

Прекратить право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства расположенного по адресу: <адрес> и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на указанный объект за № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права аренды ФИО4 на земельный участок по адресу: <адрес>, замене арендатора в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и обязании ФИО13 и ФИО4 восстановить объект незавершенного строительства с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, степень готовности 18% по адресу: <адрес>, пер.Крайний 3 \<адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РА в течение месяца.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий:                               подпись                    Р.М.Нехай

Уникальный идентификатор дела №

Подлинник решения находится в материалах дела №

в Майкопском городском суде Республики Адыгея.