Решение по делу № 2-250/2014 ~ М-290/2014 от 19.08.2014

                                                                                                                         Дело № 2-250/2014

Кизеловского городского суда

Пермского края

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Кизеловский городской суд Пермского края

в составе:

председательствующего: судьи Рыловой Н.Н.,

при секретаре судебного заседания Ибрагимовой Н.Ю.,

с участием истцов Деменевой Н.В., Галеевой Ю.О.,

третьего лица: представителя Администрации Кизеловского муниципального района Запиляй В.П., действующей на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ года,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кизеле Пермского края гражданское дело по иску Деменевой Н. В. и Галеевой Ю. О. к Открытому акционерному обществу «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании неустойки, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, возложении обязанности завершить строительство объекта долевого строительства согласно проектной документации,

у с т а н о в и л :

      Истцы Деменева Н.В. и Галеева Ю.О. обратились в суд с иском к ответчику ОАО

« Пермское агентство по ипотечному кредитованию» ( в дальнейшем «ПАИЖК») о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере № рублей, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве и зарегистрировать его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, возложении обязанности завершить строительство объекта долевого строительства по адресу <адрес> согласно проектной документации. Впоследствии истцы уточнили свои требования в части требований о взыскании неустойки, расчет неустойки истцами исчислен согласно положений Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и составляет № рублей, которые они просят взыскать с ответчика. В обоснование своих требований Деменева Н.В. и Галеева Ю.О. указали, что ответчик, приняв на себя обязательство за счет собственных средств закончить строительство объекта долевого строительства, сдать его в эксплуатацию и передать жилой дом участникам долевого строительства по договорам долевого участия, в том числе обязательство заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, обязательства не выполнил, что явилось основанием для их обращения с требованием о взыскании неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого участия.

    В судебном заседании истцы на удовлетворении своих требований настаивают, пояснили, что в соответствии с п. 1.4 договора на передачу функций застройщика-заказчика ответчик принял на себя обязательства за счет собственных средств достроить незавершенный объект долевого строительства. Согласно п. 2.2.3 договора ответчик обязывался в срок, предусмотренный договором долевого участия передать участникам долевого строительства жилые помещения по актам приема-передачи. Срок передачи жилого помещения участнику долевого строительства определен в договоре участия в долевом строительстве, заключенном с ними ООО « Б и С Монтаж», срок передачи объекта установлен ДД.ММ.ГГГГ года. Исходя из буквального толкования договора на передачу функций заказчика-застройщика ПАИЖК приняло на себя риск ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве. Поэтому несмотря на заключение договора на передачу функций застройщика-заказчика, ответственность за нарушение срока сдачи объекта долевого участия, несет ответчик. Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ними и ООО «БисМонтаж», администрация Кизеловского муниципального района не является стороной договора участия в долевом строительстве. Данная позиция содержится в Определении Приморского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 33-10951. Довод ответчика о том, что они не являются участниками долевого строительства является по их мнению необоснованным и противоречит договору долевого строительства, где они именуются дольщиками.

Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ « О долевом участии….» предусмотрено, что в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефенансирования Центробанка, действующей на момент исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается в двойном размере. Следовательно неустойка должна быть выплачена им в двойном размере. В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214 -ФЗ размер неустойки определяется от цены договора, поэтому не имеет значения, что оплата по договору долевого участия производилась администрацией района. Данная позиция изложена в п. 22 Обзора разрешения споров по делам о долевом строительстве, утвержденном Президиумом ВС РФ 04.12.2013 года. Считают, что ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств, что нарушает их права, как участников долевого строительства.

Согласно п. 2.2.3 договора на передачу функций застройщика-заказчика ответчик обязывался совершить все необходимые действия по строительству жилого дома, в том числе заключить дополнительное соглашение с участником долевого строительства, установить срок передачи объекта долевого строительства, завершить строительство жилого дома, следовательно на ответчика следует возложить обязанность заключить с ними дополнительное соглашение и завершить строительство дома по адресу: <адрес>. Письменно к ответчику с вопросом заключить с ними дополнительное соглашение на определенных условиях они не обращались.

    Представитель ОАО « ПАИЖК» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем имеется расписка, просит рассмотреть дело в отсутствие их представителя, направил в адрес суда письменный отзыв, из которого следует, что исковые требования истцов не признают, указали, что в статье 2 ФЗ-214 « Об участии в долевом строительстве …» определено понятии «застройщика». Это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ « О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства

( создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения на основании получения разрешения на строительство. Поскольку у ОАО « ПАИЖК» отсутствует разрешение на строительство по объекту <адрес>, ОАО « ПАИЖК» не отвечает понятию «застройщика», как это требует ФЗ-214, а следовательно в силу закона не может нести ответственность по уплате неустойки по п. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

Применение каких-либо санкций в сфере долевого строительства со стороны участника предполагает наличие договорных отношений между ним и застройщиком. В данном случае отношения между истцами и ОАО « ПАИЖК» не регламентированы.

Истцы, основывая свои требования о взыскании неустойки на договоре участия в долевом строительстве, заключенном между ними и ООО «Б и С Монтаж», при этом не приводят законодательного обоснования, в связи с чем ОАО « ПАИЖК» должно нести ответственность за неисполнение обязательств, взятых иным юридическим лицом.

Заключение между ООО « Б и С Монтаж» и ОАО « ПАИЖК» договора на передачу функций заказчика-застройщика само по себе не предполагает автоматического перехода прав и обязанностей по договорам долевого участия в строительстве, что подтверждается самими истцами, при ссылке на п.2.2.3 указанного договора. Кроме того, в указанном договоре отсутствуют ссылки на объем обязательств, взятых перед третьими лицами.

    Таким образом, поскольку ОАО « ПАИЖК не является стороной по договору, на основании которого истцы основывают свое требование, оно не несет ответственности за его не исполнение.

    Поскольку истцы не являлись плательщиками до договору долевого участия, то есть собственные денежные средства как это предусматривает закон № 214-ФЗ, истцы не вносили право на взыскание договорной неустойки, а также применение штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств у них отсутствует.

    Ссылка на п. 22 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является необоснованной, во-первых, обзор практики не является нормой права и не указывает на обязательность применения, во-вторых, там речь идет об установлении размера неустойки, а не о лице, имеющем право на ее взыскание. На основании вышеизложенного, у истцов отсутствуют правовые основания для взыскания неустойки, а следовательно требование о взыскании неустойки не может быть удовлетворено.

     Согласно ст 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве…» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства ( создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом. Поскольку привлечение денежных средств возможно только на основании договора долевого участия, можно сделать вывод, что и заключать договоры долевого участия в строительстве застройщик вправе только после получения разрешения на строительство. Заключение договора долевого участия в силу закона возможно только при наличии разрешения на строительство, следовательно и заключение дополнительного соглашения возможно только при наличии такового. В отношении объекта по адресу: <адрес> разрешение на строительство у ОАО « ПАИЖК» отсутствует.

    Статьей 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашения об изменении договора заключаются в той же форме что и основной договор, следовательно предъявляются те же требования, что и при заключении основного договора.

Согласно ст. 4, ст. 17 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, и дополнительное соглашение к договору долевого участия в долевом строительстве также заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

    В силу п. 2 ст. 25.1 Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» наряду с иными документами, предоставляемыми для государственной регистрации договора долевого участия необходимо предоставление разрешения на строительство. Непредоставление указанного документа в силу п. 3.1 данной статьи является основанием для отказа в государственной регистрации права, что в свою очередь исключает возможность исполнения заявленного истцами требования. Таким образом, поскольку у ОАО « ПАИЖК» отсутствует разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес> заключение дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве является противоречащим закону, а его государственная регистрация в силу закона невозможна.

     Отношения по долевому строительству с участием граждан урегулированы ФЗ от 30.12.2004 года 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в котором предусмотрены определенные способы защиты нарушенных прав участников указанного строительства. К числу данных способов относится расторжение договора, взыскание с застройщика убытков и пени, государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства. Параграфом 7 главы 1Х ФЗ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» установлена также специальная процедура банкротства застройщиков, позволяющая максимально полно учесть интересы граждан, являющихся кредиторами по соответствующим неисполненным обязательствам.

В то же время, возможности требования от застройщика завершения строительства дома, закон не предусматривает. Более того, подобное требование не может быть удовлетворено на основании положений гражданского законодательства, предусматривающего присуждение к исполнению а натуре только обязанности гражданско-правового характера. Ссылки на нарушение прав дольщиков основанием для постановления решения об удовлетворении заявленного иска неустановленным законом способом являться не могут. Требования об обязании завершить строительство не основано на нормах действующего законодательства.

    Единственным акционером ОАО « ПАИЖК» является субъект Российской Федерации- Пермский край в лице Министерства строительства и и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края. Постановлением правительства Пермского края № 601-П от 02.08.2012 года « О мерах по завершению строительства иногоквартирных жилых домов на территории Пермского края, по которым застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений» на объектах, внесенных в реестр многоквартирных жилых домов, по которым застройщик привлекал денежные средства граждан, но не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений, предусмотрены меры по завершению строительства. В целях реализации мер по завершению строительства данным постановлением установлено, что реестр многоквартирных жилых домов подлежат включению в том числе недостроенный жилой дом, застройщик которого находится в процедуре банкротства или ликвидирован в соответствии с законодательством Российской Федерации. Приказом Министерства регионального развития РФ № 403 от 20.09.2013 года определены критерии отнесения граждан к категории обманутых дольщиков. Граждане, попадающие под программу местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков в форме социальной выплаты, к вышеуказанной категории не относятся. В связи с этим, в Единый реестр, утвержденный приказом приказом Министерства строительства и архитектуры Пермского края № СЭД-35-05-06-43 от 31.03.2014 года объекты строительства города Кизела не включены.

    Кроме того, Уставный капитал ОАО « ПАИЖК» был сформирован путем передачи денежных средств от имени Пермского края во исполнение постановлений Правительства Пермского края № 601-П от 02.08.2012 года, № 580-П от 23.08.2011 года и № 736-П от 05.10.2011 года в целях реализации мер по завершению строительства многоквартирных жилых домов на территории Пермского края, по которым застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений. Тем самым правовые основания для осуществления достройки указанных объектов за м счет средств ОАО « ПАИЖК» отсутствуют ( л.д. 77-80).

       Третье лицо по делу представитель администрации Кизеловского муниципального района Запиляй В.П. исковые требования истцов о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение и зарегистрировать его, завершить строительство объекта долевого строительства поддержала, против требований о взыскании неустойки возражает, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Б и с Монтаж» и истцами был заключен договор участия в долевом строительстве, Администрация Кизеловского муниципального района в договоре являлась лицом, которое оплачивало стоимость объекта долевого строительства. Оплата производилась путем безналичного перечисления денежных средств, направленных на реализацию программ местного развития и занятости населения шахтерскмх городов и поселков. Данные обязательства администрация района исполнила, денежные средства были перечислены на счет застройщика. В начале 2012 года ООО « Б и С Монтаж» признаны банкротом, администрация района включена в реестр кредиторов. Считает, что поскольку истцы участвовали в долевом строительстве с привлечением федеральных денежных средств, а не своих собственных, то они не имеют право на взыскание неустойки по договору участия в долевом строительстве, а такое право имеет администрация района.

    Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд считает, что исковые требования истцов необоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Постановлением Правительства РФ № 840 от 24.12.2004 года "О перечне мероприятий по реструктуризации угольной промышленности и порядке их финансирования" во исполнение Федерального закона "О государственном регулировании в области добычи и использования угля, об особенностях социальной защиты работников организаций угольной промышленности " утвержден перечень мероприятий по реструктуризации угольной промышленности, пунктом 8 которого утверждены мероприятия по реализации программ местного развития и обеспечение занятости населения шахтерских городов и поселков, в том числе, снос ветхого жилищного фонда, ставшего в результате ведения горных работ на ликвидируемых угольных шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности и содействие в приобретении жилья взамен сносимого ветхого жилья, ставшего в результате ведения горных работ на ликвидируемых шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности.

     Постановлением Правительства РФ № 428 от 13.07.2005 года утверждены Правила предоставления межбюджетных трансфертов на реализацию программ местного развития и обеспечения занятости для шахтерских городов и поселков с последующими изменениями, которые утверждают порядок и условия предоставления из федерального бюджета межбюджетных трансфертов на реализацию таких программ.

     В соответствии с п. 8 Правил, содействие переселяемым из ветхого жилья гражданам в приобретении (строительстве) жилья взамен сносимого, а также выезжающим гражданам - в приобретении (строительстве) жилья по новому месту жительства осуществляется в форме предоставления социальных выплат. Социальные выплаты предоставляются на основании составленных на день принятия решения о ликвидации организации угольной промышленности и ежегодно уточняемых списков граждан, подлежащих переселению, утвержденных органами местного самоуправления шахтерских городов и поселков, и согласованных с Министерством энергетики Российской Федерации, а также в соответствии с ежегодно уточняемыми списками жильцов сносимых домов. В соответствии с п. 12 Правил, орган местного самоуправления шахтерского города или поселка заключает с гражданином договор о предоставлении социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, по форме, устанавливаемой Министерством энергетики Российской Федерации.

    Согласно пункту 2 Правил, предоставление межбюджетных трансфертов осуществляется Министерством энергетики Российской Федерации на основании сводной бюджетной росписи в пределах, утвержденных в установленном порядке лимитов бюджетных обязательств. В соответствии с п.п. а п. 3 Правил, межбюджетные трансферты предоставляются местным бюджетам шахтерских городов и поселков на следующих условиях: использование межбюджетных трансфертов органами местного самоуправления шахтерских городов и поселков на финансовое обеспечение реализации мероприятий, предусмотренных пунктом 5 настоящих Правил, согласно которому межбюджетные трансферты направляются на финансовое обеспечение реализации следующих мероприятий, в том числе: снос ветхого жилищного фонда, ставшего в результате ведения горных работ на ликвидируемых угольных (сланцевых) шахтах непригодным для проживания по критериям безопасности (далее - ветхое жилье); содействие переселяемым из ветхого жилья гражданам в приобретении (строительстве) жилья взамен сносимого. Согласно пунктов 6, 20 Правил, размер межбюджетных трансфертов, направляемых на реализацию мероприятий, предусмотренных пунктом 5 настоящих Правил, определяется Министерством энергетики Российской Федерации по каждому шахтерскому городу и поселку на основании утвержденных в установленном порядке проектов ликвидации угольных (сланцевых) шахт и разрезов, списков граждан, подлежащих переселению, и муниципальных программ создания новых рабочих мест. Органы местного самоуправления шахтерских городов и поселков несут ответственность за осуществление расходов местных бюджетов, источником финансового обеспечения которых являются межбюджетные трансферты, в соответствии с условиями, установленными настоящими Правилами.

            Согласно п. 14 Правил, для уплаты средств в размере цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома участник долевого строительства представляет в орган местного самоуправления шахтерского города или поселка договор участия в долевом строительстве, имеющий государственную регистрацию (без государственной регистрации может быть представлен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

       Таким образом, предоставление социальных выплат согласно названным выше Правилам производится за счет средств федерального бюджета.

     Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Администраций Кизеловского муниципального района и Деменевой Н. В. заключен договор № на предоставление социальной выплаты для приобретения жилья за счет средств предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков. Согласно указанного договора размер социальной выплаты составил №. руб., которые были перечислены платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Б и С Монтаж» ( л.д. 74-76). ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Б и С Монтаж»" и истцами ( л.д. 12-17), заключен договор участия в долевом строительстве объекта двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить двухкомнатную квартиру и после получения разрешения на ввод объекта по адресу: <адрес>, расположенного на 1-м этаже, общей площадью №.м., в эксплуатацию передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, по 1/2 доле каждому.     

    Пунктом 1.5. договора предусмотрено, что срок окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта- 2011 год. Застройщик взял на себя обязательство передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, по 1/2 доли каждому, по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в течение 3-х месяцев (пункт 2.1.3).

          Пунктом 2.1.9 договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели, что в случае не исполнения обязательств как самим застройщиком, так и участниками долевого строительства, а также в случае расторжения договора, застройщик обязан по требованию администрации в течение 25-ти банковских дней вернуть денежные средства путем безналичного перечисления на расчетный счет администрации.

      Пунктами 3.1. и 3.2. договора предусмотрено, что цена договора составляет сумму денежных средств в размере № рублей. Оплата стоимости объекта производится путем безналичного расчета со счета администрации Кизеловского муниципального района за счет средств межбюджетных трансфертов, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечения занятости для шахтерских городов и поселков, гражданину, подлежащему переселению из ветхого жилищного фонда, ставшего в результате ведения горных работ на ликвидируемых угольных шахтах непригодными для проживания по критериям безопасности, на расчетный счет застройщика на основании договора о предоставлении социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья за счет средств федерального бюджета, заключенного между участниками долевого строительства и администрацией Кизеловского муниципального района, при наличии денежных средств из Министерства финансов РФ, направленных на содействие переселению граждан, проживающих в ветхом жилье, ставшего непригодным для проживания по критериям безопасности в результате ведения горных работ, на счете администрации Кизеловского муниципального района.

       Пункт 5.5. договора содержит положения, что в случае реорганизации или ликвидации застройщика, участников долевого строительства настоящей договор сохраняет свое действие с заменой выбывшей стороны ее правопреемником.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        

         Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

     Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ ООО «БиС Монтаж» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, сведения о ликвидации общества в Едином государственном реестре юридических лиц отсутствуют.

       На основании определения Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Б и С Монтаж» включены требования Деменевой Н. В. и Деменевой-Галеевой Ю. О. по 1/2 доли каждому, по договору долевого участия в строительстве объекта «Комплекс жилых домов по <адрес>, поскольку должник не ввел многоквартирный дом в эксплуатацию, обязательства по передаче части объекта в виде квартиры не исполнил, внесенные инвестором в лице администрации Кизеловского муниципального района денежные средства не вернул, договор долевого участия в строительстве не расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Б и С Монтаж» и ОАО «ПАИЖК» заключен договор уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, находящихся под комплексом жилых домов по <адрес>, который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (л.д. 74). ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Б и С Монтаж» и ОАО «ПАИЖК» заключен договор на передачу функций заказчика-застройщика комплекса жилых домов по <адрес> <адрес>, в том числе 4-х этажного 16-ти квартирного жилого дома по <адрес> (л.д. 62-67).

      В соответствии с ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

        Согласно нормам пункта 1 ст. 165 Гражданского кодекса РФ недействительной в связи с несоблюдением требований о государственной регистрации может быть признана только та сделка, в отношении которой законом установлены такие требования. Однако, в отношении сделок по уступке права (требования) по основному обязательству, не требующему государственной регистрации, исполнение по которому обеспечено залогом недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации, гражданское законодательство таких требований не содержит, поэтому договор на передачу функций заказчика-застройщика государственной регистрации не подлежит.

ДД.ММ.ГГГГ истцы Деменева Н.В. и Деменева-Галеева Ю.О. уведомлены ответчиком о заключении ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Б и С Монтаж» и ОАО «ПАИЖК» договоров уступки прав аренды земельных участков и на передачу функций заказчика-застройщика. При этом в уведомлении ОАО «ПАИЖК» указало, что на основании п. 2.2.3. договора на передачу функций заказчика-застройщика, с истцами будет заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения обязательных условий договора, в частности срока ввода объекта в эксплуатацию (л.д. 19).

     Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ года, с учетом указанных обстоятельств, а также заявлений участников строительства, требования истцов исключены из реестра требований о передаче жилого помещения ООО «Б и С Монтаж» исключены.

     Как установлено судом, до настоящего времени между ОАО «ПАИЖК», истцами и администрацией Кизеловского муниципального района дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве не подписано и не заключено.

      В приложении к Приказу Министерства строительства и развития инфраструктуры Пермского края № СЭД-35-05-06-91 от 19.09.2012 года «Об утверждении Единого реестра многоквартирных жилых домов на территории Пермского края, по которым застройщик привлекал денежные средства граждан, но не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений», в пункте 17 значился комплекс 4-х этажных панельных жилых домов, находящийся в <адрес>, в котором для истцов строилась квартира.

В соответствии с п. 1.5 Устава Открытого акционерного общества «Пермское агентство по ипотечному и жилищному кредитованию» единственным акционером общества является субъект Российской Федерации в лице Министерства строительства и архитектуры Пермского края.

      Министерство строительства и архитектуры Пермского края на основании Постановления Правительства Пермского края № 601-п от 02.08.2012 года «О мерах по завершению строительства многоквартирных жилых домов на территории Пермского края, по которым застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений» наделено полномочиями составлять реестр таких многоквартирных домов на территории Пермского края.

     По Приказу Министерства строительства и архитектуры Пермского края № СЭД-35-05-06-118 от 19.09.2013 года « О внесении изменений в Единый реестр многоквартирных жилых домов на территории Пермского края, по которым застройщик привлекал денежные средства граждан, но не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилых помещений» из указанного Единого реестра многоквартирных домов исключены объекты г. Кизела ( л.д. 83).

      В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

      В данном случае пунктом 5.2 договора на передачу функций заказчика-застройщика оговорено, что изменения в его условия вносятся только по письменному соглашению сторон. После заключения данного договора никаких изменений в части передачи функций заказчика-застройщика в этот договор внесено не было. Приказы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края не могут изменять гражданско-правовой договор и вытекающие из него обязательства, так как являются односторонними распорядительными актами административного органа.

       В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства является существенным условием договора, а изменение договора возможно только по соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ), поэтому нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, а также их действия и бездействия, препятствующие выполнению сторонами условий договора, не являются обстоятельствами непреодолимой силы, за которые не отвечает застройщик.

     В силу п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

      Как следует из указанного договора на передачу функций заказчика-застройщика, ОАО «ПАИЖК» приняло на себя обязательства за счет собственных средств закончить строительство 10-ти жилых домов, сдать их в эксплуатацию и передать жилые помещения участникам долевого строительства. Доводы истцов в части того, что ОАО «ПАИЖК» должно нести ответственность в том числе и по долгам ООО « Б и С Монтаж» являются несостоятельными и подлежат отклонению, поскольку из условий договора на передачу функций заказчика-застройщика, в частности п. 2.2.3 договора видно, что что ответчик обязался заключить дополнительные соглашения с участниками долевого строительства; осуществить строительство жилых домов; организовать приемку и ввод в эксплуатацию законченных строительством объектов в порядке и сроки, установленные разрешением на строительство; в срок, предусмотренный договорами об участии в долевом строительстве, передать участникам строительства жилые помещения по актам приема -передачи. Отсюда следует, что ответчик обязательства ООО «Б и С Монтаж» в неизменном виде на себя не взял, условий о переходе обязанностей и ответственности, возникших у ООО «Б и С Монтаж» перед граждами, договор не содержит. Настоящий договор вступил в силу со дня его утверждения Арбитражным судом Пермского края и не содержит условия, что договор начинает действовать ранее его заключения, как то утверждают истцы.

             В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

       В силу абз. 2 п. 3 ст. 308 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

        Согласно п. 1 ст. 430 ГК РФ,договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

         Исходя из формы и условий заключенного договора на передачу функций заказчика-застройщика, суд приходит к выводу, что ОАО «ПАИЖК» взяло обязательства по договору на передачу функций заказчика-застройщика исключительно перед ООО «Б и С Монтаж», а не перед истцами, которые стороной данного договора не являются, договор не определяет объем обязательств ответчика перед третьими лицами, что могло быть оформлено приложением к договору.

           Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого интереса, установление факта его нарушения и установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

     Исходя из пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, для признания договора договором долевого участия в строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию, необходимо наличие в договоре условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", и соответствия лица, привлекающего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) указанного Закона.

      В ч. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" законодатель установил специальное правило, согласно которому договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Таким образом, дополнительное соглашение должно быть неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве и вступает в силу с момента государственной регистрации.     

     В соответствии со ст. 17 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В силу ч. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется лишь на основании заявления сторон договора- как застройщика, так и участника долевого строительства. При этом указанной нормой закона на застройщика возложена обязанность предоставления дополнительных документов на государственную регистрацию наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, в частности разрешения на строительство.

     В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

      В силу п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами или обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. П. 3 ст. 434 ГК РФ устанавливает, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК РФ, то есть, совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора.

Ни Гражданский Кодекс Российской Федерации, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни иные нормативные акты не содержат каких-либо специальных правил в отношении вариантов письменной формы договора участия в долевом строительстве. Таким образом, поскольку законодатель прямо не предусмотрел для договора участия в долевом строительстве обязательной письменной формы только лишь путем составления одного документа, подписанного сторонами, можно сделать вывод, что согласование условий данного договора допустимо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Не исключается также и соблюдение письменной формы договора путем совершения лицом, получившим предложение заключить договор, действий по выполнению указанных в данном предложении условий договора. Однако, письменная форма заключения договора участия в долевом строительстве посредством составления одного документа необходима в связи с требованием о государственной регистрации договора.

      В силу п. 1 ст. 435 ГК РФ оферта должна содержать существенные условия договора. К существенным условиям договора долевого участия в строительстве относятся: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору

( ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

      Анализируя характер уведомления, направленного истцам, суд считает, что его нельзя расценивать как предложение заключить дополнительное соглашение на каких-либо условиях, а носит только уведомительный характер о происшедших изменениях.

      Согласно Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства") случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство п. 1 ст. 2). Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком. Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч.ч. 1 и 2 ст. 3).

     Судом установлено, что ОАО «ПАИЖК» средства социальной выплаты, причитающейся истцам не привлекало, у общества имеется только право аренды на земельные участки, находящихся под комплексом жилых домов по <адрес>, выданное администрацией Кизеловского городского поселения разрешение на строительство отсутствует, доказательств иного, суду не представлено.

     В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

     Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка), однако, ни в досудебном порядке, ни после передачи спора на рассмотрение суда, стороны не пришли к соглашению по условиям дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, которые суд самостоятельно определять не может, поскольку условия договора определяются соглашением сторон, с учетом требований, предписанных соответствующим законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

     Таким образом, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по заключению дополнительного соглашения к договору долевого участия в строительстве, соответственно, и для понуждения по совершению регистрационных действий, не имеется.     

Отсутствие такого дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации, не порождает последствий, установленных в п. 3 ст. 433 ГК РФ.

     Поскольку договорные отношения между истцами и ответчиком отсутствуют, ОАО «ПАИЖК» добровольно не брало именно перед истцами обязательство завершить строительство объекта долевого строительства в виде квартиры, законом не предусмотрена возможность понуждения общества завершить строительство объекта, следовательно, в удовлетворении исковых требований в данной части также следует отказать.

     Под участником долевого строительства, являющегося гражданином, подразумевается физическое лицо, инвестировавшее средства в строительство многоквартирного дома. Как было установлено судом, истцы свои собственные денежные средства в строительство не вносили, они воспользовалась средствами социальной выплаты, то есть средствами федерального бюджета, принадлежащими государству, главным распорядителем которых является Министерство энергетики РФ, а получателем орган местного самоуправления, то есть администрация Кизеловского муниципального района. Следовательно, положения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", регулирующие право участника долевого строительства применять к застройщику штрафные санкции за ненадлежащее исполнение обязательств, применению не подлежат.

    Суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" также по основаниям того, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, взаимных прав и обязанностей у них не возникло, отсюда правовые последствия не исполнения срока сдачи объекта строительства отсутствуют.

     Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

          В иске Деменевой Н. В. и Галеевой Ю. О. к Открытому акционерному обществу « Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве и зарегистрировать его в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пермскому краю, о возложении обязанности завершить строительство объекта долевого строительства согласно проектной документации ( квартиры) по адресу: <адрес> отказать.

     Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кизеловский городской суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

     Председательствующий:

    Судья:                                (подпись)                                     Н.Н. Рылова

ВЕРНО:

Судья:                                                                                      Н.Н. Рылова

Секретарь:                                                                           Н.Ю. Ибрагимова