Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1738/2013 ~ М-928/2013 от 14.03.2013

Дело №2-1738/13

РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(ДД.ММ.ГГГГ) Коминтерновский районный суд <адрес>

в составе:

    председательствующего судьи Маркиной Г.В.

    при секретаре Коровиной О.Н.,

    с участием истца Ныркова С.Н., третьего лица Кравцова В.Б., представителя третьего лица ОАО (Наименование) Беспалова Н.Н., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Ныркова С.Н. к Кравцовой С.В. о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Нырков С.Н. обратился с иском к Кравцовой С.В. о государственной регистрации перехода права собственности и его права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании ч.3 ст.551 ГК РФ. Истец указал, что (ДД.ММ.ГГГГ) между истцом и ответчиком был заключен договор купли продажи указанного объекта недвижимости, по которому он свои обязательства по передаче денег выполнил полностью, а Кравцова С.В. от регистрации договора в Управлении Росреестра по <адрес> уклоняется, в связи с чем был подан иск в суд (л.д.7).

Определениями Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) и от (ДД.ММ.ГГГГ) к участию в деле привлечены ОАО (Наименование) и Кравцов В.Б. (л.д.46-47, 74-76 ).

В судебном заседании истец Нырков С.Н. требования поддержал.

Ответчик Кравцова С.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, просит рассматривать дело в ее отсутствие (л.д.170, 175).

Представитель третьего лица ОАО (Наименование) Беспалов Н.Н., действующий на основании доверенности (л.д.152), против удовлетворения требований возражает, пояснил, что на спорное имущество обращено взыскание судом в счет неисполненных обязательств по кредитному договору, а действия Кравцовой С.В. являются злоупотреблением правом.

Третье лицо Кравцов В.Б. против удовлетворения иска не возражает.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> извещено надлежащим образом, представителя в суд не направили (л.д.171).

Суд, выслушав истца, третьих лиц, изучив письменные доказательства, приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Статья 551 ГК РФ:

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Установлено, что Кравцова С.В. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, о чем в ЕГРПН имеется запись о регистрации (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.43). В ЕГРПН имеется также запись от (ДД.ММ.ГГГГ) о регистрации ипотеки в отношении указанной квартиры в пользу ОАО (Наименование), государственная регистрации произведена на основании Договора ипотеки (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) и Кредитного договора (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.43).

В судебном заседании истец и ответчик пояснили, что (ДД.ММ.ГГГГ) ими был подписан договор купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, и акт приема передачи к нему, денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей были выплачены Нырковым С.Н. Кравцовой С.В., но фактически квартира в пользование покупателя не поступила, ключи от нее ему переданы не были, в жилом помещении проживает Кравцова С.В. (л.д.45-46). Кравцова С.В. также поясняла, что против требований возражает, при подписании договора не было оговорено когда она должна освободить квартиру, уведомления о государственной регистрации договора она от истца не получала (л.д.45).

В суд представлен договор купли продажи, датированный (ДД.ММ.ГГГГ) и подписанный сторонами, согласно которому Кравцова С.В. обязуется передать, а покупатель Нырков С.Н. принять в собственность и оплатить квартиру по адресу: <адрес>, Акт приема-передачи квартиры от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.10-12). В подтверждение уклонения ответчика от государственной регистрации истцом представлены уведомления, адресованные Нырковым С.Н. Кравцовой С.В. о согласовании даты для явки в Управление Росреестра для регистрации сделки, датированные периодом с (ДД.ММ.ГГГГ) и до (ДД.ММ.ГГГГ), в которых имеется отметка о получении их Кравцовой Е.В., которая со слов истца является матерью Кравцовой С.В. (л.д.13-33).

В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских обязанностей.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст. ст. 131, 551 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права и переход прав на недвижимые вещи. При этом закон определяет два случая, в которых устанавливается необходимость государственной регистрации именно сделок по продаже недвижимости, - ст. 558 ГК РФ (продажа жилых помещений) и ст. 560 ГК РФ (продажа предприятия). Последствием несоблюдения этого требования является незаключенность договоров.

Как разъяснено п.п. 63 и 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Поскольку в ЕГРПН отсутствуют сведения о государственной регистрации договора купли продажи квартиры по адресу: <адрес>, между Нырковым С.Н. и Кравцовой С.В., сведений о принятии каким либо судом решения о государственной регистрации договора купли продажи от (ДД.ММ.ГГГГ) не имеется, следовательно, данный договор является незаключенным, не влечет за собой таких последствий как переход права собственности и возникновение права собственности у покупателя, требования истца о регистрации перехода права собственности и его права собственности на основании него удовлетворению не подлежат.

О незаключенности сделки купли продажи между Нырковым С.Н. и Кравцовой С.В. (ДД.ММ.ГГГГ) свидетельствует также фактические действия сторон, а именно не исполнении ими договора. Объект недвижимости в пользование Нырковым С.Н. не был принят, при этом доказательств совершения им каких-либо действий к его принятию, несения им расходов по содержанию квартиры не имеется. Кравцова С.В. с момента подписания договора (ДД.ММ.ГГГГ) продолжала владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. Так (ДД.ММ.ГГГГ) Кравцова С.В. заключила с ОАО (Наименование) договор ипотеки (№), по которому передала в залог банку квартиру по адресу: <адрес>, в обеспечение обязательств Кравцова В.Б. по кредитному договору (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) (л.д.61-73). Решением Коминтерновского районного суда <адрес> от (ДД.ММ.ГГГГ) удовлетворены требования ОАО (Наименование) к Кравцову В.Б. и Кравцовой С.В. и обращено взыскание на принадлежащую последней квартиру по адресу: <адрес>, для удовлетворения за счет этого имущества требований банка к Кравцову В.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме <данные изъяты> рубль, определена начальная продажная цена для реализации имущества путем его продажи с публичных торгов <данные изъяты> рублей (л.д.52-58). Решение суда вступило в законную силу (л.д.      ). Как следует из содержания судебных постановлений, Кравцова С.В. в ходе судебного разбирательства не заявляла об отчуждении ею объекта ипотеки третьим лицам.

С учетом фактических обстоятельств дела, по мнению суда, заслуживают внимания доводы третьего лица ОАО (Наименование) о том, что представленный договор купли продажи в действительности был составлен и подписан сторонами настоящего спора не (ДД.ММ.ГГГГ), а позднее. В целях установления давности выполнения рукописной надписи «Кравцова С.В.» и подписи от имени Кравцовой С.В. после слов ПРОДАВЕЦ в Договоре купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, от (ДД.ММ.ГГГГ) и в Передаточном акте от (ДД.ММ.ГГГГ), дате, указанной в Договоре купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, и в Передаточном акте - (ДД.ММ.ГГГГ), судом была назначена экспертиза (л.д.102-104). Ходатайство экспертов ФБУ (Экспертная организация) Минюста России о разрешении производства микровырезок из штрихов реквизитов документа (л.д.120) осталось без удовлетворения, поскольку такого разрешения от Ныркова С.Н., представившего для экспертизы 2 оригинала договора, получено не было, и материалы гражданского дела возвращены в суд с сообщением о невозможности дать заключение (л.д.139-145). Частью 3 ст.79 ГПК РФ установлено, что при уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым. Последствия отказа от участия в экспертизе суд Ныркову С.Н. разъяснял (л.д.133). Однако истец, несмотря на это, отказался от производства микровырезок, не позволив специалистам провести исследование. При таких обстоятельствах суд признает опровергнутым факт составления и подписания договора сторонами (ДД.ММ.ГГГГ) Доводы Ныркова С.Н., которыми он обосновывает свой отказ, являются надуманными с учетом того, что спор находится на разрешении в производстве суда.

Как следует из ч.ч 1 и 2 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Согласно ч.2 ст.346 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В силу ч.1 ст.37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Пункт 5.2.3 Договора ипотеки (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) предусмотрено, что Залогодатель Кравцова С.В. имеет право распоряжаться квартирой – объектом залога, только с письменного согласия ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ ОАО (Наименование) (л.д.62об.). Письменного согласия ОАО (Наименование) на отчуждение квартиры Ныркову С.Н. не имеется. В ходе судебного разбирательства представителя третьего лица возражали против удовлетворения требований, ссылаясь на недобросовестное поведение Кравцовой С.В.

На основании всего изложенного суд приходит к выводу о том, что законных оснований для удовлетворения иска нет.

Руководствуясь ст. 56, 194-198 ГПК РФ, суд

                        РЕШИЛ:

    В удовлетворении иска Ныркова С.Н. к Кравцовой С.В. о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья                                         подпись                                         Г.В.Маркина

Копия верна

Судья

Секретарь