Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-932/2016 ~ М-529/2016 от 26.02.2016

Дело №

РЕШЕНИЕ(ЗАОЧНОЕ)

Именем Российской Федераци

08 апреля 2016 года                                                                               <адрес>

Кисловодский городской суд <адрес> в составе председательствующего судьи Домоцева К.Ю., при секретаре судебного заседания Ч Г.Р., с участием М К.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, по иску рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М К.А. к А Г.М. о признании сделки-купли-продажи действительной, признании права собственности на жилые и нежилые помещения, признать состоявшимся переход права на земельный участок,

установил:

М К.А.. обратился в Кисловодский городской суд с иском к А Г.М. о признании сделки купли-продажи недвижимого имущества действительной, обязании зарегистрировать договор купли-продажи.

В процессе рассмотрения дела М К.А.. обратился в суд с уточнением и изменением заявленных требований, именно о признании сделки-купли-продажи действительной, признании права собственности на жилые и нежилые помещения, признать состоявшимся переход права на земельный участок.

В судебном заседании истец М К.А.. исковые требования поддержал, суду пояснил, что ответчику А Г.М. в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 26-АИ №, выданного Управлением Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> на основании Решения Кисловодского Городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционного Определения Ставропольского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства, застроенной площадью 454,2 кв.м., расположенный на земельном участке, с кадастровым номером №, площадью 903 кв.м., с назначением: земли населенных пунктов - «под многоквартирные жилые дома не более 6 этажей», расположенным по адресу: <адрес> принадлежащем ответчику на праве собственности, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 26-АИ № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме, денежные средства по указанному договору были переданы ответчику в полном объеме, однако переход права собственности не был зарегистрирован надлежащим образом в Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, в связи с тем, что истец, самостоятельно достроил указанный объект незавершенного строительства в пределах границ вышеуказанного земельного участка в соответствии с проектной документацией, однако ответчик по окончании строительства не сдал в эксплуатацию спорный объект капитального строительства.

По окончании строительства спорного объекта истец обратился к ответчику с просьбой сдать оконченный строительством объект капитального строительства в эксплуатацию и осуществить надлежащим образом переход права собственности в Управлении Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, однако ответчик проигнорировал требование истца и по настоящее время уклоняется от сдачи в эксплуатацию и регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество в установленном законом порядке.

Строительство указанного здания велось истцом в соответствии с проектной документацией, в настоящее время, возведённое им жилое здание -, литер «Б» состоит из 22 (двадцати двух) квартир и 5 (пяти) обособленных нежилых помещений (магазинов) общей площадью 2177,0 кв.м., что подтверждаться техническим паспортом здания, изготовленного Кисловодским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по СК по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Согласно представленных истцом правоустанавливающих документов, (Апелляционного Определения Ставропольского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционного Определения Ставропольского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ) спорный объект недвижимости построен в соответствии со строительными, санитарными, экологическими и пожарными требованиями, в настоящее время пригоден к эксплуатации по функциональному назначению, а также в соответствии с назначением земельного участка, на котором он возведен.

В судебном заседании истец М К.А.. на исковых требованиях настаивал, просил суд вынести решение об удовлетворении исковых требований с учетом заявления от ДД.ММ.ГГГГ об уточнении и изменении первоначально заявленных им исковых требований, в соответствии с действующим законодательством.

Ответчик А Г.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по последнему известному месту жительства и регистрации, об уважительности причин неявки и о рассмотрении дела в его отсутствие, не просил.

В соответствии с ч.4 ст. 167, ст. 233-235 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчиков в порядке заочного судопроизводства, на чем настаивал истец, в связи с неявкой ответчика в судебное заседание без уважительных причин, о чём вынесено определение суда.

Представитель третьего лица Управления государственной регистрации кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомлен о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил.

Суд, с учетом мнения истца, на основании ч. 3 ст.167 ГПК РФ суд, счел возможным рассмотреть дело по заявленным требованиям в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав мнение истца, в отсутствие иных участников процесса, исследовав письменные материалы дела, технический паспорт, суд находит, что исковые требования М К.А. подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 8 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Согласно части 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 того же Федерального закона основаниями для государственной регистрации прав, в том числе являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В пункте 60 указанного выше совместного Пленума судам разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п.1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 28, 29 ЗК РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство.

В соответствии со ст. ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 ГК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Как установлено в судебном заседании, по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ М К.А.. приобрел земельный участок, площадью 903 кв.м., находящиеся по адресу: <адрес> и расположенный на указанном земельном участке объект капитального строительства жилой дом, состоящий из 22 (двадцати двух) квартир и 5 (пяти) нежилых помещений (магазинов), общей площадью 2177,0 кв.м.

Согласно свидетельству о праве собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, серия 26-АИ №, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 903 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>, имеет категорию (назначение) земель - земли населённых пунктов - разрешённое использование «под многоквартирные жилые дома не более 6 этажей», находится в собственности у ответчика А Г.М.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенный строительством, застроенной площадью 454,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве собственности ответчику А Г.М.

Согласно технического паспорта, составленного Кисловодским отделением ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по СК по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, застроенная площадь земельного участка составляет 454,2 кв.м., общая площадь здания литер «Б» составляет 2177,0 кв.м., а регистрация права собственности объекта недвижимости по окончании строительства и после сдачи объекта в эксплуатацию ответчиком не проводилась.

Указанное здание на момент заключения сделки купли-продажи недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, представляло собой оконченный строительством объект капитального строительства, однако право собственности за ответчиком зарегистрировано на объект, незавершенный строительством на основании на основании Решения Кисловодского Городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционного Определения Ставропольского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, Апелляционного Определения Ставропольского Краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных истцом вышеуказанных правоустанавливающих документов, следует, что проводимые в рамках рассмотрения гражданского дела № (о признании за ответчиком права собственности на самовольно-возведенный многоквартирный дом) первоначальная и повторная судебные строительно - технические экспертизы свидетельствуют о том, что объект капитального строительства соответствует градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и иным правилам и нормативам, при этом не существует угроза жизни и здоровью людей. Границы земельного участка, общей площадью 903 кв.м., в целом не нарушены. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, представленные истцом правоустанавливающие документы подтверждают, что жилое здание - литер «Б» общей площадью 2177,0 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> возводился ответчиком без соответствующего разрешения, земельный участок, на котором он расположен, имеет вид разрешенного использования «под многоквартирные жилые дома не более 6-ти этажей».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец с учётом разрешённого вида использования земельного участка общей площадью 903 кв.м., осуществил на нем строительство указанного объекта капитального строительства, соответствующего действующим строительным нормам и правилам. Указанные обстоятельства подтверждают в настоящее время правомерность пользования земельным участком М К.А.

Строительство на земельном участке, осуществлялось с учетом разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, суд пришел к выводу, что имеющиеся в деле документы указывают на то, что построенный объект жилое здание литер «Б» (многоквартирный дом), общей площадью 2177 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в существующем виде не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу жизни или здоровья окружающим, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований закона, поэтому суд принимает решение об удовлетворении требований о признании права собственности на объект капитального строительства (здание) литер «Б», общей площадью 2177 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

При этом, как следует из пояснений истца, строительство спорного объекта недвижимости велось за его счёт доказательств обратного участниками процесса не представлено, а судом не установлено.

Так, из материалов дела не усматривается, что указанный истцом объект недвижимости был полностью зарегистрирован в установленном законом порядке и имеется свидетельство о регистрации права на весь объект в целом, исходя из чего, суд приходит к выводу, что данный объект являются самовольной постройкой.

Согласно требованиям ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, самовольно возведенные, не зарегистрированные в установленном законом порядке строения не могут быть предметом договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу. Нельзя злоупотреблять своими правами, если это ведет к нарушению прав и интересов других лиц.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. При этом, бремя доказывания неразумности, недобросовестности, несправедливости поведения должен тот, кто с таким поведением связывает правовые последствия. Суд же исходит из предположения, что лицо, к которому предъявлены требования, действовал разумно и добросовестно.

На основании изложенного, оценив в совокупности представленные доказательства, суд считает, что доказательств того, что ответчиком при заключении сделки допущены нарушения, являющиеся основанием для признания сделки недействительной не представлено, в связи с чем, имеются основания для признания договора купли-продажи недвижимости и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ действительным

Удовлетворяя требования М К.А. о признании сделки действительной и признании права собственности на спорный земельный участок и объект недвижимого имущества суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 218 ГКРФ право собственности на имущество, которым владеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

По правилам ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

Сторонами письменная форма договора купли-продажи соблюдена, договор оформлен в соответствии с требованиями ст.550 ГК РФ, с соблюдением всех существенных условий, необходимых для заключения договора данного вида, которые касаются предмета договора и его цены.

Стоимость указанного в договоре от ДД.ММ.ГГГГ объекта капитального строительства составляет <данные изъяты> рублей, земельного участка определена в <данные изъяты> рублей, которые покупатель оплатил продавцу при подписании договора.

Согласно ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Продавец уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, свои обязательства, предусмотренные договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. не исполнил.

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести Решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со статьей 223 ГКРФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Иначе как в судебном порядке истец не может защитить свои права и оформить право собственности на земельный участок.

Согласно ст.12 ГК РФ, защита нарушенного права осуществляется, в том числе, путем признания права.

При таких обстоятельствах, учитывая все вышеизложенное, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> между М К.А. и А Г.М. состоялась, что подтверждается установленными и исследованными в судебном заседании обстоятельствами дела, в связи с чем, суд считает заявленные требования М К.А. обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования М К.А. к А Г.М. о признании сделки-купли продажи недвижимого имущества заключенной ДД.ММ.ГГГГ, признании права собственности -удовлетворить.

Признать сделку (договор купли-продажи недвижимости), заключенную ДД.ММ.ГГГГ между М К.А. и А Г.М. в простой письменной форме -действительной.

Признать за М К.А. право собственности на жилые и нежилые помещения общей площадью 2170,0 кв.м., 22 (двадцать две квартиры), общей площадью 1740,6 кв.м., жилой площадью 958,2 кв.м., и 5 (пять) групп обособленных нежилых помещений, общей площадью 233,2 кв.м., а также помещения общего пользования, общей площадью 203,2 кв.м., балконы и террассы, общей площадью 31,2 кв.м., расположенные в здании литер «Б» с кадастровым номером 26№, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, город-курорт Кисловодск <адрес>,

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в данные технического учета (инвентаризации), сведения Росреестра, данных кадастрового учета об объекте недвижимого имущества с кадастровым номером №, о земельном участке с кадастровым номером №, а также основанием постановки на кадастровый учет вышеуказанных объектов недвижимости и государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявлений об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья                                                                         К.Ю. Домоцев