Решение по делу № 2-752/2019 ~ М-34/2019 от 10.01.2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 марта 2019 года                              г. Иркутск

Куйбышевский районный суд г. Иркутска

в составе председательствующего судьи Лапердиной Т.П.,

при секретаре Попугаевой А.И.,

с участием представителя истца Сопиной М.М., представителя ответчика Шклярова А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <номер> по исковому заявлению Стромец Олега Владимировича к Федорову Максиму Сергеевичу об обязании заключить основной договор купли-продажи квартиры,

У С Т А Н О В И Л:

Стромец О.В. обратился в суд с иском к Федорову М.С., указав, что <дата> между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес>. Факт перехода права собственности к покупателю Федорову М.С. подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Истец свои обязанности продавца выполнил в полном объеме, в том числе, по снятию с регистрационного учета в данной квартире.

В <дата> года Федоров М.С. обратился к нему с предложением купить у него проданную квартиру, при этом пояснил, что продает квартиру в связи с возникшими материальными затруднениями и невозможностью производить оплату взятой в банке ипотеки. Его предложение было принято, они договорились о цене квартиры в сумме 2700000 рублей. Однако, продавцу Федорову М.С. с его слов необходимо было время для приведения правоустанавливающих документов на квартиру в порядок.

Таким образом, между ним и Федоровым М.С. был заключен устный предварительный договор, при заключении которого <дата> он выплатил ответчику в качестве предоплаты 1500000 рублей. Основной договор должен был быть заключен не позднее <дата>. После заключения предварительного договора и произведенной предоплаты с разрешения продавца истец зарегистрировался в данной квартире <дата>, вселился в нее и по настоящее время проживает в ней. При этом продавцом ему была передана домовая книга.

По окончании срока для заключения договора купли-продажи он стал неоднократно обращаться к Федорову М.С. о заключении основного договора купли-продажи, однако Федоров М.С. отвечал бездействием на данные обращения.

В настоящее время Федоров М.С. уклоняется от заключения основного договора, при этом не предлагает возвратить предоплату, что нарушает его права. В связи с чем истец обратился в суд с иском и просит обязать Федорова Максима Сергеевича заключить со Стромец Олегом Владимировичем основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>, в установленном законом порядке.

В судебное заседание истец Стромец О.В. не явился, о времени и месте судебного заседания был уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении суду не заявлял, доказательств уважительности своей неявки в суд не представил.

Суд с учетом требований ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие истца.

Представитель истца Сопина А.А., действующая на основании доверенности <номер> от <дата>, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Ответчик Федоров М.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания был уведомлен надлежащим образом, согласно заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие.

Суд с учетом требования ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Шкляров А.Н., действующий на основании доверенности <номер> от <дата>, в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил суд в их удовлетворении отказать, дополнительно пояснил, что предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Истец ссылается на заключение предварительного договора в устной форме, что не допускается законодательством. Причиной обращения истца с настоящим иском связано с затягиванием процесса по гражданскому делу <номер>, находящегося в производстве Куйбышевского районного суда <адрес>, связанного с выселением Стромец О.В. из незаконно занимаемого жилого помещения и снятии его с регистрационного учета по адресу: <адрес>. Данное поведение истца является недобросовестным и направлено на искусственное затягивание процесса, что свидетельствует о злоупотреблении правом.

Представители третьего лица на стороне ответчика без самостоятельных исковых требований АО «<данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении суду не заявляли, в письменном отзыве на исковое заявление указали, что <дата> между АО «<данные изъяты>», Федоровым Максимом Сергеевичем и Ф. заключен кредитный договор <номер> о предоставлении кредита на сумму 2311150 рублей, с выплатой 12,9 % годовых сроком до <дата> Согласно условиям данного кредитного договора заемщики обязуются использовать полученный кредит исключительно на приобретение квартиры по адресу: <адрес>. Пунктом 5.2 кредитного договора установлено, что обеспечением исполнения заемщиками своих обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона приобретенной частично с использованием средств кредита квартиры. Пунктом 16 договора предусмотрено, что квартира, приобретаемая Федоровым М.С. по договору с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Федорову М.С., будет в полном объеме находиться в залоге у Банка в обеспечение исполнения всех обязательств покупателя по кредитному договору. Согласно п. 22 договора замена предмета ипотеки в силу закона и совершение иных сделок с квартирой допускается только с письменного согласия банка на основании нотариально удостоверенного дополнительного соглашения к договору. АО «<данные изъяты>» своего согласия на совершение сделки купли-продажи данной квартиры не давал. Договор купли-продажи залогового имущества не может быть заключен между сторонами, поскольку обязательства по кредитному договору Федоровым М.С. не исполнены в полном объеме, кроме того у ответчика имеется задолженность перед банком в размере 1838703,61 рублей. В связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

Суд с учетом требований ч.ч. 3,5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы настоящего гражданского дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

На основании договора купли-продажи <номер> от <дата> Федоров М.С. является собственником квартиры по адресу: <адрес>, <адрес>. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке <дата>.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из пояснений истца усматривается, что <дата> между ним и Федоровым Максимом Сергеевичем был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>. В качестве предоплаты по договору Стромец О.В. уплатил Федорову М.С. 1500000 рублей.

В подтверждение указанных обстоятельств, а также своих пояснений сторона истца не представила письменных доказательств, ссылаясь на то, что договор был заключен в устной форме.

В подтверждение своих доводов истец сослался на показания свидетелей.

Свидетель Н. суду показала, что знакома со сторонами, о сделке по квартире ей известно со слов истца. Стороны совместно занимались бизнесом. О том, что Федоров занимал деньги, ей известно с слов истца. Федоров говорил истцу, что у него будет развиваться бизнес, деньги ему нужны для этой цели. На момент оформления ипотеки Федоров должен был истцу денежные средства. Она сама два года назад занимала истцу деньги в сумме 250 000 рублей, чтобы он рассчитался за квартиру. Федрово выкупил квартиру у истца. Федроов должен был деньги истцу. Стромец отдал ответчику 750 000 рублей за квартиру, о чем ей известно со слов истца.

Свидетель С. суду показал, что истцу приходится сыном. Федоров М.С. ему знаком давно, они с отцом занимались совместно бизнесом. Ответчик занимал у отца большую сумму денег, в сумме 750 000 рублей, на товар. Он это время находился в автомобиле, отец и ответчик рассчитались на улице. Отец ему сказал, что передал ответчику 750 000 рублей. Разговор между сторонами он не слышал, но передачу денежных средств видел. С. первоначально продал квартиру, т.к. должен был много денег. После повторной продажи квартиры истцу они вместе с ответчиком ездили поставить отца на регистрационный учет по спорному адресу.

На основании п. 1 ст.162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу, что данные показания не могут быть приняты судом, поскольку об обстоятельствах спора свидетелям известно со слов сторон, при этом стороны не могут ссылаться на свидетельские показания в подтверждение сделки и ее условий.

С учетом приведенных норм права заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, коим является квартира по адресу: <адрес> <адрес>, в устной форме (без соблюдения требований о письменном виде) не допускается.

Никаких иных доказательств (кроме пояснений) заключения договора: платежных документов, подтверждающих факт передачи денежных средств, письменных расписок с намерением заключить предварительный договор или договор купли-продажи, иных прямых либо косвенных доказательств истец в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представил.

Ответчик, возражая против исковых требований, указывает, что никакого предварительного договора купли-продажи квартиры он со Стромец О.В. не заключал и не мог заключить, поскольку объект недвижимости находится в залоге у банка.

Действительно, <дата> между АО «<данные изъяты>», Федоровым М.С. и Ф. была заключен кредитный договор.

Согласно п. 2.1 заемщики обязуются использовать полученный кредит исключительно на приобретение квартиры по адресу: <адрес> <адрес>. Пунктом 5.2 кредитного договора установлено, что обеспечением исполнения заемщиками своих обязательств по кредитному договору является ипотека в силу закона приобретенной частично с использованием средств кредита квартиры. Пунктом 16 договора предусмотрено, что квартира, приобретаемая Федоровым М.С. по договору с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Федорову М.С., будет в полном объеме находиться в залоге у Банка в обеспечение исполнения всех обязательств покупателя по кредитному договору.

Таким образом, в настоящее время квартира по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, находится в залоге у банка, любые действия по ее отчуждению должны быть согласованы с АО «Россельхозбанк». Такого согласования Федоров М.С. не получал, что свидетельствует об отсутствие у него намерений на заключение договора по отчуждению недвижимого имущества.

В соответствии с ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Изучив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что стороной истца не доказан факт как заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, так и факт уклонения ответчика от заключения основного договора.

При таких обстоятельствах, когда у суда нет оснований полагать, что между Федоровым М.С. и Стромец О.В. был заключен какой-либо предварительный договор, суд считает необходимым в удовлетворении исковых требований Стромец О.В. о возложении обязанности на Федорова Максима Сергеевича заключить со Стромец Олегом Владимировичем основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, в установленном законом порядке, отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Стромец Олега Владимировича к Федорову Максиму Сергеевичу о возложении обязанности заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, в установленном законом порядке, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Куйбышевский районный суд города Иркутска в месячный срок со дня постановления решения в окончательной форме.

Судья:                                     Т.П. Лапердина