Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-202/2018 ~ М-115/2018 от 13.02.2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

25 апреля 2018 года с. Кинель-Черкассы

Кинель – Черкасский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Иноземцевой Е.И.

при секретаре Бондаревой Г.В.

с участием пом. прокурора Кудимова И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–202/2018 по иску Мозговой <данные изъяты>, Мозгового <данные изъяты> к Пичугиной <данные изъяты> об устранении препятствий в пользовании собственностью, выселении, снятии с регистрационного учета, признании договора аренды недействительным

у с т а н о в и л:

Истцы обратились в суд с иском к Пичугиной М.В., указав, что являются собственниками <адрес> в с.<адрес> с кадастровым номером № на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти ФИО2

Право собственности на указанный объект зарегистрировано за истцами в
установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Самарской области, что подтверждается выпиской из ЕГРН, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. за номером № и № зарегистрирован переход права на указанную квартиру к наследникам в 1/3 доле - к Мозговому М.О. и в 2/3 доли - к Мозговой Н.Я.

В конце ДД.ММ.ГГГГ у истцов возникла необходимость распорядиться квартирой,
однако в квартире на условиях найма проживает ответчик - Пичугина М.В. Условия ее
проживания были оговорены лично и только с наследодателем Мозговым О.М. Истице известно только одно условие, что ответчик обязалась оплачивать коммунальные платежи. Истцы никаких договоров с ответчиком не подписывали, проживание ответчика и ее регистрация в принадлежащем им имуществе препятствует истцам в осуществлении своих прав собственников.

Кроме того, при получении справки по задолженности по оплате коммунальных
платежей, которая необходима для последующей продажи, установлено, что ответчик за коммунальные платежи оплаты не вносила, имеется задолженность в сумме <данные изъяты>, которая была оплачена истицей ДД.ММ.ГГГГ.

Летом ДД.ММ.ГГГГ истица разговаривала с ответчицей, предлагала ей добровольно выписаться и выехать из квартиры, однако ответчик отказалась выполнить требование истицы.

Ответчик не является и никогда не являлась членом семьи истцов, не вселялась в качестве члена семьи истца, какие-либо договорные правоотношения между истцами и ответчиком отсутствуют. Завещательного отказа в пользу ответчика, наследодателем не оставлено.

Истцы указывают, что данный договор является недействительным (ничтожным) с момента его заключения по правилам ст. 166-168 ГК РФ

Как следует из п. 3.1. договора, он заключен на срок 75 лет. Данный договор в связи с тем, что он заключен на срок более года, подлежал обязательной государственной регистрации, несоблюдение которой влечет его недействительность, как сделки не соответствующей требованиям закона, то есть нарушено положение ст. 609 ГК РФ.

Кроме того, спорная квартира была приобретена Мозговой Н.Я. в браке с
наследодателем, в ней у нее есть право на собственную долю, равную 1/2,
следовательно, совершая сделку с ответчиком, супруг обязан был получить от нее
нотариальной согласие на ее совершение, как на сделку, направленную на распоряжение недвижимым имуществом, принадлежащим супругам. Никакого согласия от нее не получал, то есть нарушено требование ст. 35 ч.3 СК РФ. Пункт 1.2 договора на истицу не распространяется, так как она никогда не была зарегистрирована и никогда не проживала в указанной квартире.

Истица Мозговая о том, что в спорной квартире проживает ответчик, узнала только после смерти супруга, после получения свидетельств о наследовании в ДД.ММ.ГГГГ, когда решила посмотреть унаследованную квартиру. А о том, что был заключен письменный договор узнала только после предъявления иска о выселении в судебном заседании 12.03.2018 года, после получении копии договора от ответчика.

Исходя из вышеизложенного, недействительная сделка не влечет для нее никаких юридических последствий в виде обязательств, переходящих от наследодателя. Эти правоотношения, по своем существу, могут быть прекращены только на будущее время.

Ссылаясь на ст.ст.304, 209 ГК РФ, ст.ст. 30,31 ЖК РФ, с учетом уточнения исковых требований 26.03.2018года, истицы просят устранить Мозговой <данные изъяты> и Мозговому <данные изъяты> препятствия в пользовании принадлежащим им недвижимым имуществом – <адрес> с кадастровым номером №

Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Мозговым <данные изъяты> и Пичугиной <данные изъяты> недействительным и
прекратить его действие на будущее время.

Выселить Пичугину <данные изъяты> из квартиры по адресу с.<адрес> <адрес>, обязать ОВМ ОМВД России в Кинель-Черкасском районе по Самарской области снять Пичугину <данные изъяты> с регистрационного учета по адресу: <адрес>

В судебное заседание представитель истца Федорец Н.Ф. требования поддержала, пояснила, что ранее Мозговая Н.Я. не знала о том, что ее муж заключил с Пичугиной договор аренды, после смерти мужа она обратилась к Пичугиной с требованием о выселении как собственник, та отказалась, не отдала истице ключи, то есть фактически пользуется всей квартирой, не пускает ее в квартиру, в квартире проживает сожитель Пичугиной, на вселение которого разрешения она не получала, у Пичугиной была задолженность по оплате коммунальных услуг, которую погасила истица. Государственная регистрация обременения не была произведена, нотариальное согласие истица мужу на заключение договора не давала. Пичугина ранее имела иное жилое помещение, которое продала, но проживает в квартире истцов.

Ответчик Пичугина М.В. в судебное заседание не явилась. Надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, о чем представлена расписка. Суд считает с учетом мнения сторон, возможным рассмотреть дело без ее участия.

Представитель отделения по вопросам миграции О МВД России по Кинель-Черкасскому району в судебное заседание не явился, возражений против удовлетворения исковых требований не представлено.

Пом прокурора Кудимов И.В. считает иск о выселении не подлежащим удовлетворению, поскольку не имеется оснований для признания договора аренды недействительным.

Суд, выслушав мнение представителя истцов, мнение пом. прокурора, изучив материалы дела, считает, что иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

На основании ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.

Согласно ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии с п.п. «е» п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию", утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 (ред. от 21.05.2012) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производиться органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статья 421 ГК РФ указывает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 433 ГК РФ гласит, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. (статья 606 ГК РФ)

Статья 607ГК РФ гласит, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу статьи 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статья 673ГК РФ гласит, что объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В силу статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (п. 2 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В соответствии со статьей 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

В силу положений статьи 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Статья 687ГК РФ гласит, что наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Статья 688ГК РФ указывает, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Статья 166 ГК РФ гласит, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В судебном заседании установлено, что истцам Мозговая Н.Я. и Мозговой М.О. на праве общей долевой собственности принадлежит квартира по адресу <адрес> данное имущество приобретено ими в порядке наследования после смерти ФИО2, которая наступила ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истцами получены свидетельство о праве собственности на долю в общем совместном имуществе супругов, выдаваемое пережившему супругу и свидетельства о праве на наследство по закону, где кроме прочего имущества указана также квартира по адресу <адрес>.

Квартира принадлежала наследодателю ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, данное обстоятельство установлено из дела правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

В данной квартире зарегистрирована ответчик Пичугина М.В. с ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется справка администрации сельского поселения и адресная справка отделения миграции ОМВД. Ответчик проживает в одной из комнат квартиры, ею представлен акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому она занимает в квартире одну комнату <данные изъяты>

Ответчиком в ходе досудебной подготовки был представлен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по которому ФИО3 как арендатор и ФИО2 как арендодатель договорились о том, что арендодатель сдает арендатору комнату 14 кв.м. в 3-х комнатной квартире по адресу <адрес>. Срок договора оговорен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ на 75 лет. Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные платежи за проживание в квартире за свет, газ, квартплату в размере 1/3 доли ежемесячного начисления, дополнительная оплата с арендатора за проживание не взимается. Указано, что изменение условий договора и его расторжение может иметь место по соглашению сторон. Имеются подписи арендатора и арендодателя. Обременение, основанное на договоре аренды, зарегистрировано не было.

Исходя из обстоятельств дела и текста договора аренды, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически был заключен договор найма жилого помещения.

Срок, на который он был заключен – 75 лет, противоречит положениям ст. 683 ГК РФ, свидетельствует о том, что фактически срок не был определен, поэтому он считается заключенным на 5 лет.

Арендодатель ФИО2 умер в ДД.ММ.ГГГГ. Пятилетний срок договора истек в 2015году, сведений о том, что одна из сторон договора: Пичугина или Мозговой отказались от продления договора, не имеется, поэтому в силу положений ст. 684 ГК РФ договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок, который к моменту вынесения решения не истек.

Истцы как собственники жилого помещения, полученного в порядке наследования, в силу положений ст. 675 ГК РФ, стали наймодателями по ранее заключенному между Мозговым и Пичугиной договору.

Доводы истцов о том, что договор необходимо признать недействительным в связи с отсутствием государственной регистрации обременения, суд считает несостоятельными, поскольку как установлено в ходе судебного разбирательства собственник квартиры передал ее в пользовании Пичугиной, она приняла данное имущество, у нее имеются ключи, она проживает там около 8 лет, имеет регистрацию в данном жилом помещении, оплачивает коммунальные услуги, между ней и ФИО2 было достигнуто соглашение, оно исполнялось в соответствии с оговоренными в договоре условиями, доказательств иному не представлено. Кроме того, заключение договора имело место в сельской местности, ответчик является инвалидом, в силу юридической безграмотности могла не знать о необходимости такой регистрации. Действия сторон свидетельствуют о том, что их воля при заключении договора была направлена достижение правовых последствий договора найма жилого помещения, которые и наступили. Подпись ФИО9 в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривается истцами по делу.

Указание на наличие задолженности по оплате коммунальных услуг у ответчика также не влечет за собой недействительность договора, оплатив задолженность за коммунальные услуги, истцы имеют права на взыскание с ответчика соответствующей суммы.

Доводы о недействительности договора по тем основаниям, что супруга собственника не давала разрешения на сдачу в аренду помещения ответчику, суд также отклоняет как несостоятельные, поскольку на момент заключения договора ФИО9 был собственником квартиры, право было зарегистрировано, а свидетельство о доле в общем совместном имуществу супругов получено супругой только в 2017году. В силу ст. 1 ч.3 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Согласно ст. 10 ч.5 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Ссылка истцов на положения ст. 304 ГК РФ, суд не может принять во внимание, поскольку имеется договор от ДД.ММ.ГГГГ, который не расторгнут.

Суд соглашается с доводами истцов о том, что они как собственники жилого помещения имеет право требовать устранения всяких нарушений их прав, однако изложенные в иске факты, а также обстоятельства, на которые ссылался в судебном заседании представитель истцов, свидетельствуют о нарушении ответчицей условий договора и возможности его расторжения договора, а не признания договора недействительным.

Поскольку оснований для признания договора недействительным суд не усматривает, требования истцов о выселении ответчика и снятии ее с регистрационного учета, удовлетворены быть не могут.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования Мозговой <данные изъяты>, Мозгового <данные изъяты> к Пичугиной <данные изъяты> об устранении препятствий в пользовании собственностью, выселении, снятии с регистрационного учета, признании договора аренды недействительным, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке через Кинель-Черкасский районный суд в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 28.04.2018года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>