Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-636/2015 ~ М-630/2015 от 22.06.2015

№2-636/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Благодарный 22 сентября 2015 года

Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Зинец Р.А., при секретаре судебного заседания Маковкиной С.Д., с участием: истца Олейникова В.М., представителя ответчика – Администрации муниципального образования г. Благодарный Благодарненского района Ставропольского края по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Бородаёва Е.Н., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Администрации Благодарненского муниципального района Ставропольского края по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ Дорохиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-636/2015 по исковому заявлению Олейникова В.М. к администрации муниципального образования г. Благодарный Ставропольского края о признании права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Олейников В.М. обратился в суд с исковым заявлением (впоследствии изменённым и детализированным в судебном заседании), обосновав его следующим. ДД.ММ.ГГГГ между ним, Олейниковым В.М. и СХПК «Азаддеш» в лице исполнительного директора И.М.Ш. был заключен договор купли-продажи здания насосной станции с пристройкой - резервуар, расположенных по адресу: <адрес>, на землях, относящихся к Благодарненскому муниципальному району Ставропольского края. Решением Благодарненского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ за ним было признано право собственности на указанные объекты, на основании чего впоследствии им произведена государственная регистрация прав в ФРС РФ по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации: №, №. Однако государственная регистрация в соответствии с предоставленной технической документацией была произведена на объект незавершенного строительства, так как указанные объекты к моменту регистрации были частично разобраны и разрушены, он не мог их охранять, содержать надлежащим образом, вкладывать денежные средства, так как юридически объекты ему не принадлежали и он не знал, сможет ли он оформить на них права и если оформит, то когда. Из-за отсутствия у СХПК «Азаддеш» правоустанавливающих документов на земельный участок под объектами (насосной станции с резервуаром), так как ранее этот объект принадлежал СПКК «Радуга», который не производил государственную регистрацию объекта, он не смог включить в договор купли-продажи земельный участок.

На тот момент, когда он выкупал объекты, проблем с выкупом земельного участка у администрации Благодарненского района не было. После государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, администрация обещала продать его. Но на изготовление технической документации, согласований, выполнение кадастровых работ, принятие решения суда, государственной регистрации с ДД.ММ.ГГГГ ушли годы. Изменилось законодательство РФ.

ДД.ММ.ГГГГ за № администрация Благодарненского района Ставропольского края отказала ему в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Администрация района предоставила земельный участок под принадлежащими ему объектами в аренду. Срок аренды заканчивается ДД.ММ.ГГГГ. Далее надо постоянно продлять договор аренды, выплачивать арендную плату, которая ежегодно увеличивается и более того, с этого года будет рассчитываться от кадастровой стоимости. Что для него, пенсионера, инвалида 3 группы просто не доступно, в связи с тяжелым материальным положением.

Кроме того, в настоящее время внесены изменения в Земельный кодекс РФ, в п.п.3.1 п.2 ст.235, ст.239.1 ГК РФ, которые лишают преимущественного права заключения договора аренды на земельный участок собственников незавершенного строительства. Поскольку он не успел достроить объекты до 100% готовности, то он фактически лишается права собственности.

В силу п.1 ст.35 ЗК, п.3 ст.552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

В настоящее время Президиум ВАС РФ уже пришел к выводу, что собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать переоформление на него права собственности на земельный участок под указанными объектами.

Статья 36 ЗК РФ не содержит прямого запрета или какого-либо ограничения на получение в собственность земельного участка с объектами незавершенного строительства. Любой объект строительства, неразрывно связан с землёй, вне зависимости от того, завершены строительные работы или нет.

Статья 55 Градостроительного кодекса РФ не содержит таких норм, которые прямо бы указывали на то, что нельзя предоставлять в собственность земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства. Статья 2 Градостроительного кодекса РФ не содержит такого понятия как « незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности».

Кроме того, Верховный суд по одному из дел указал на возможность более широкого толкования статьи 36 Земельного кодекса РФ.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012 №71-В11-13 указала следующее: «...Между тем, в силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

При наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учётом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется.»

На земельный участок, где находятся принадлежащие ему на праве собственности объекты незавершенного строительства, нет никаких ограничений, запретов, он не изъят из оборота. Более того, постановлением администрации Благодарненского муниципального района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории. На основании чего изготовлен кадастровый паспорт земельного участка. На изготовление всех технических документов им затрачены денежные средства.

Использование принадлежащих ему объектов незавершенного строительства, при наличии права собственности на земельный участок под ними, позволит ему получить кредит в банке под залог недвижимого имущества (без права собственности на землю это невозможно) и облагородить земельный участок, обустроить его, обустроить подъездные пути, очистить прилегающие лесопосадки, что будет способствовать устойчивому развитию территории Благодарненского района.

Истец Олейников В.М. в судебном заседании просил суд: признать право собственности на земельный участок под объектами незавершенного строительства (сооружение-резервуар), местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер № за Олейниковым В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место регистрации: <адрес>

Представитель ответчика – администрации муниципального образования г. Благодарного Благодарненского района Ставропольского края Бородаёв Е.Н. в судебном заседании просил принять решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора – Администрации Благодарненского муниципального района Ставропольского края - Дорохина И.А. в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований заявителя, так как распоряжение землёй входит в компетенцию муниципальных образований.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных
требований относительно предмета спора - Управления Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Ставропольскому краю по доверенности, будучи надлежащим образом уведомленным о дате, времени и месте слушания дела в судебное заседание не явился, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в его отсутствие.

Допрошенный в качестве специалиста кадастровый инженер Г.В.В. в судебном заседании дал объяснения, что когда изначально обратился Олейников В.М., он представил свидетельства о регистрации права собственности на объекты незавершённого строительства. Они, выехав на место и произведя необходимые замеры, установили, что земля находится на территории бывшего откормсовхоза «Благодарненский». Чтобы было понятно, к территории муниципального образования г. Благодарный отнесены земли двух ранее действовавших предприятий: колхоза «Красная Звезда», земли которого расположены в <адрес> и откормсовхоза «Благодарненский», расположенные в <адрес>. Таким образом, земельный участок, о котором идёт речь, общей площадью <данные изъяты>, что эквивалентно <данные изъяты> с кадастровым номером №, фактически относится к территории муниципального образования г. Благодарный, а не муниципального образования <адрес>. Первоначально было указано, что это территория <адрес>, так как в правоустанавливающих документах указан именно этот населённый пункт и кадастровый инженер не мог написать другого. Но после вынесения решения суда, когда фактически установлено, что земельный участок расположен в <адрес> (тем более кадастровый номер № относится к <адрес>) собственник праве внести изменения в кадастр недвижимости, в порядке уточнения. Земельный участок общей площадью <данные изъяты> необходим для эксплуатации объекта незавершенного строительства, общая площадь <данные изъяты>, степень готовности 4% и объекта незавершенного строительства, общая площадь <данные изъяты>, степень готовности 4%. Нужно сказать, что указанный земельный участок изначально был отнесён к этим объектам и необходим для их эксплуатации, участок окружает лесопосадка. Иных объектов, расположенных на земельном участке, о котором идёт речь, не имеется. Права иных лиц нарушаться не будут.

Суд, выслушав объяснения участвующих лиц, рассмотрев доводы сторон и исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам. Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права серия, номер №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Олейников В.М. на основании решения Благодарненского
районного суда Ставропольского края, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником объекта незавершенного строительства, общая площадь <данные изъяты>, степень готовности 4%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно копии свидетельства о государственной регистрации права серия, номер №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Олейников В.М. на основании решения Благодарненского районного суда Ставропольского края, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником объекта незавершенного строительства, общая площадь <данные изъяты>, степень готовности 4%, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>.

Распоряжением главы администрации Благодарненского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ № утверждена прилагаемая схема расположения земельного участка на кадастровом плане (карте) соответствующей территории, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, местоположение: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> под объектом незавершенного строительства (сооружением – резервуаром).

Согласно копии договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ находящегося в
государственной собственности земельного участка следует, что на основании постановления администрации Благодарненского муниципального района Ставропольского края № от ДД.ММ.ГГГГ администрация Благодарненского муниципального района Ставропольского края в лице главы Ш.В.А., действующего на основании Положения, именуемая в дальнейшем «Арендодатель» и Олейникова В.М., именуемый в дальнейшем «Арендатор» заключили договор о нижеследующем Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: №, местоположение: <адрес>, разрешенное использование – под объектом незавершенного строительства (сооружением-резервуаром), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью <данные изъяты>. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Размер арендной платы за участок составляет <данные изъяты> в год, <данные изъяты> за 11 месяцев.

Согласно копии кадастрового плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, земельный участок с кадастровым номером №,
местоположение: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> не имеет собственника.

В схеме расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории, утверждённой администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ №, что земельный участок, общей площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, расположен в селе <адрес> под объектом незавершённого строительства (сооружением-резервуаром).

Однако в справке индивидуального предпринимателя – кадастрового инженера Г.В.В. № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что земельный участок, общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес> - фактически располагается на территории муниципального образования <адрес>.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Часть 1 статьи 223 ГК РФ определяет, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ч. 2 ст. 223 ГК РФ).

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности
возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не
предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают (в частности): из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (п. 1), из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (п. 3). Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8). В соответствии со ст. 12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав, является признание права.

Истец Олейников В.М. приобрёл недвижимое имущество на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировал своё право на основании решения Благодарненского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ. Договор аренды земельного участка заключался ДД.ММ.ГГГГ с Администрацией Благодарненского муниципального района Ставропольского края на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, правоотношения сторон возникли до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами (ч. 2 ст. 36 ЗК РФ). Данная правовая позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.03.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

В пункте 36 статьи 34 федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (ред. от 08.03.2015) "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что собственники строений приобретают земельные участки, на которых расположены строения этих собственников, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) для приобретения земельных участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ч. 1 ст. 35 ЗК РФ).

Учитывая вышеизложенное, что право собственности на объекты недвижимости перешло к Олейникову В.М. до ДД.ММ.ГГГГ, то соответственно и земельный участок Олейников В.М. вправе был приобрести на основании ст. 36 ЗК РФ, действующей в редакции до ДД.ММ.ГГГГ. Однако в силу пробелов в законе, переход права на земельный участок, при приобретении недвижимого имущества, своевременно не был произведён.

Согласно ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.

Учитывая изложенное, объяснения специалиста - кадастрового инженера Г.В.В., пояснившего точное местонахождение земельного участка, суд считает, что требования истца о признании права собственности на земельный участок под объектами незавершенного строительства (сооружение-резервуар), подлежат удовлетворению.

Согласно ст. ст. 17, 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на
момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Олейникова В.М. к администрации муниципального образования <адрес> удовлетворить в полном объёме.

Признать право собственности на земельный участок под объектами незавершенного строительства (сооружение-резервуар), местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер № за Олейниковым В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место регистрации: <адрес>.

Взыскать с Олейникова В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> в доход бюджета Благодарненского муниципального района Ставропольского края государственную пошлину в сумме <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для государственной
регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краюправа собственности на земельный участок под объектами незавершенного строительства (сооружение-резервуар), местоположение: <адрес>, площадью <данные изъяты>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы, представления через Благодарненский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.А. Зинец