Решение по делу № 2-995/2013 ~ М-639/2013 от 22.01.2013

Дело № 2-994/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 апреля 2013 г. г. Саратов

Кировский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Бондаренко В.Е.

при секретаре Сошко Е.А.,

с участием представителя истца Дягилевой Т.Ю.,

представителя ответчика Харитоновой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам Позднева И.В. к Писакину А.А. и Симонову К.В. о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным, взыскании уплаченных по договору денежных средств и судебных расходов.

установил:

Истец обратился в суд с двумя исковыми заявлениями к Писакину А.А. и Симонову К.В. о признании предварительных договоров купли-продажи (далее договора) незаключенными, взыскании уплаченных по договору денежных средств и судебных расходов. В обоснование исковых требований он указал, что 28.12.2012 г. с ответчиками были заключены договора предварительной купли-продажи, предметом которых являлись земельные участки и находящиеся на них жилые дома с вспомогательными строения по адресу *** краткая характеристика которых указана в договоре. После ознакомления со сведениями из Росреестра он в соответствии с условиями договоров передал денежные средства в виде задатка по 500000 рублей каждому из ответчиков. 19 января 2013 года, осмотрев предлагаемые к продаже земельные участки, он не обнаружил на них домов, вспомогательных строений и коммуникаций к ним. После сверки условий договоров, свидетельства Росреестра, с увиденным в натуре им было установлено не соответствие предмета договора действительности. Кроме этого, он установил отсутствие у продавцов права собственности на продаваемые земельные участки. В связи с чем, он просил суд признать договора незаключенными, взыскав с Писакина А.А. и Симонова К.В. денежные средства по 500000 рублей с каждого и расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца Дягелева Т.Ю., поддержала исковые требования.

    Представитель ответчиков Харитонова С.А. показала, что продавцы представили истцу свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости, договор купли-продажи, замены стороны в обязательстве, кадастровый план земельного участка, постановление об изменении разрешенного использования земельного участка, после изучения, которых Позднеев подписал договора и внес задаток. Правовую помощь Позднееву И.В. оказывал адвокат, следовательно, истец осознавал предмет сделки. По указанным сделкам земельные участки не были предметом сделки. О нахождении объекта в состоянии после пожара было указано в свидетельстве. Сторонами была определена дата подписания договоров купли-продажи, но сделка не состоялась по вине покупателя. Однако её доверители выразили готовность заключить договора купли-продажи по обозначенным объектам недвижимости. Отсутствие в разделе 1 пункта 4 договора перечня документов представленных покупателю для ознакомления, не может свидетельствовать о не заключении договоров предварительной купли-продажи. Необходимые документы были переданы покупателю посредством электронной почты. В связи с чем, она просила суд отказать в удовлетворении исковых требований. В подтверждение её позиции она просила суд опросить в качестве свидетеля руководителя отдела продаж <данные изъяты>», которая занималась оформлением сделки.

Свидетель Арсентьева Т.В. показала, что она является руководителем отдела продаж <данные изъяты>» с июня 2011 года. В ноябре 2012 года она занималась продажей строений по ***. По электронной почте покупателю были высланы необходимые документы относительно строений. 27 или 29 декабря 2012 года стороны достигли соглашения о продаже домовладения. Она составила договора предварительной купли-продажи, по которым объектами купли – продажи являлись только строения. Покупатель произвел частичную оплату за приобретаемые объекты. Перед подписанием договора стороны осмотрели подлинники документов. Спустя некоторое время Позднев А.А. сообщил, что сделка не состоится. В пункте 4 договоров она указала только свидетельства о государственной регистрации, поскольку не было места для указания других документов. В характеристике объекта указанной в договоре перечислены не все литеры, которые имелись в свидетельстве о государственной регистрации, поскольку жилой дом под литер Б был после пожара. Она не присутствовала при осмотре земельных участков и строений.

Свидетель Садовский Д.В. показал, что 19 января 2013 года он совместно с приятелем Позднеевым осмотрел предлагаемые к продаже земельные участки и находящиеся на них строения. На участке коммуникаций он не увидел.

    Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Судом было установлено, что 28.12.2012 г. между истцом и ответчиками были заключены предварительные договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенных по адресу: *** Общая сумма сделок была определена сторонами в размере 12500000 рублей, из которых в виде задатка истцом было передано ответчикам 1000000 рублей. Предметом договоров являлись земельные участки с имеющимися строениями (п. 1.1.). Краткая характеристика строений изложена в п. 1.2 договора, согласно которым объектами недвижимости являются жилые дома *** под литерами А – 40,6 кв.м.,Б2 – 30,5 кв.м., Б; два жилых дома с сараями по ул. Тракторной 60, 62.

После осмотра объектов недвижимости с выходом на место истец отказался от дальнейших намерений по приобретению объектов недвижимости, в связи с их несоответствием условиям договора. Кроме того истцу после подписания предварительных договоров купли-продажи стало известно об отсутствии у продавца право собственности на земельные участки.

Для определения соответствия объектов недвижимости их характеристикам по ходатайству истца по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>» Коновалова И.А. от 11 апреля 2013 года заявленные к продаже объекты недвижимости жилыми домами не являются, так как имеют значительные разрушения, и как следствие не соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и не пригодны для проживания.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Несоответствие фактического состояния объектов недвижимости их характеристикам, имеющимся в договорах, позволяет суду в силу ст. 429,431, 554 ГК РФ считать условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не согласованными, а соответствующие предварительные договора - не заключенными.

Доводы представителя ответчиков о том, что покупатель знал о фактическом состоянии объектов недвижимости не нашли своего подтверждения при оценке доказательств. Сведений о непригодности к проживанию объектов недвижимости и об отсутствии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности ответчиков на земельные участки в предварительных договорах купли-продажи от 28 декабря 2012 года не имеется. В договорах объекты недвижимости поименованы как жилые. В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Эксперт, осмотревший объекты недвижимости, указал в заключении, что объекты исследования жилыми не являются, так как имеют значительные разрушения, а оставшиеся от них конструкции не соответствуют требованиям законодательства, а именно: несущие и ограждающие конструкции строений разрушены и не обладают несущей способностью, отсутствуют заполнения дверных и оконных проемов, кровельное покрытие и конструкции крыши, инженерное оборудование, электропроводка, трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, газовые и отопительные приборы и устройства, система канализации, выгребные ямы, дворовые уборные. К исследуемому участку не подведены водо-газо-электроснабжение. Кроме этого объект не удовлетворяет требованиям пожарной безопасности, так как участок зарос деревьями и порослью, что не обеспечивает доступ личного состава подразделений пожарной охраны и доставки средств пожаротушения, на объекте находится свалка мусора.

Опрошенная в судебном заседании свидетель Арсентьева Т.В. показала, что на место нахождения объектов недвижимости она не выезжала. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимости она направила покупателю Поздневу по электронной почте, что позволяло сделать вывод покупателю о приобретаемых им объектах недвижимости. В ходе исследования правоустанавливающих документов на строение судом было установлено, что объектами права собственности Писакина А.А. и Симонова К.В. являются жилой дом (А) – 40,6 кв.м., жилой дом (Б2) – 30,5 кв.м., жилой дом (Б), после пожара, жилой дом (Б1) после пожара (л.д. 11), расположенных ***; жилой дом с двумя сараями, колодцем, наружными сооружениями площадью 98,2 кв.м., расположенного по ул. Тракторной, 60 г.Саратова (л.д. 64); жилой дом с тремя сараями, погребом, наружными сооружениями площадью – 99,8 кв.м. по *** г.Саратова (л.д.65). Из договоров купли-продажи (л.д. 98,101,131) следует, что жилые дома расположенные *** на земельных участках, представленных Администрацией на основании договоров аренды. При заключении сделок продавцы гарантировали соответствие жилых домов требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, их пригодность для проживания и эксплуатации. Покупатели Симонов и Писакин были удовлетворены качественным состоянием указанных домовладений, с которыми они были ознакомлены путем его внутреннего осмотра проведенных ими перед заключением договоров.

Указанное свидетельствует, что при подписании предварительных договоров Позднев, ознакомившись со свидетельствами о регистрации права собственности, о чем указано в договоре, для себя установил, что приобретаемые им помещения пригодны для проживания. Иные правоустанавливающие документы, имеющиеся в материалах дела, также указывают на пригодность объектов недвижимости для проживания.

Суд полагает, заявленные истцом исковые требования о взыскании с Писакина и Симонова денежных средств по 500000 рублей с каждого, переданных Поздневым в виде задатка в счет будущей сделки купли-продажи, также подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен (ст.381 ГК РФ).

При таких обстоятельствах исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно статье 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей, почтовые расходы, расходы, связанные с рассмотрением дела и другие признанные судом необходимыми расходы.

Расходы на проведение экспертизы в размере 10 978,5 рублей, расходы на оплату государственной пошлины – 8460 рублей 00 копеек, 8 400 рублей 00 копеек суд признает необходимыми и подлежащими взысканию с ответчиков в пользу истца.

С ответчика Писакина А.А. в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 5 489 рублей 25 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8460 рублей 00 копеек.

С ответчика Симонова К.В. в пользу истца подлежат взысканию расходы на проведение экспертизы в размере 5 489 рублей 25 копеек, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8400 рублей 00 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Позднева ФИО15 к Писакину ФИО16 и Симонову ФИО17 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенными, взыскании уплаченных по договору денежных средств и судебных расходов - удовлетворить.

    Признать предварительные договора купли-продажи земельных участков и расположенных на них строений, по адресу г.Саратов, ул. Тракторная, дома 60, 62,64, от 28 декабря 2012 года незаключенными.

    Взыскать с Писакина ФИО18 в пользу Позднева ФИО19 денежные средства в размере 500000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8460 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере – 5489 рублей 25 коп.

    Взыскать с Симонова ФИО20 в пользу Позднева ФИО21 денежные средства в размере 500000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 8400 рублей, расходы на проведение судебной экспертизы в размере – 5489 рублей 25 коп.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Саратова со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 06 мая 2013 года.

Судья В.Е. Бондаренко