Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-7583/2017 ~ М-7292/2017 от 09.08.2017

Дело № 2-7583/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 октября 2017 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

Председательствующего судьи Майданкиной Т.Н.,

При секретаре судебного заседания Барковской А.Г.,

С участием представителя истца – Васильевой И.В., третьего лица – Лисевич А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лисевич В. М. к Гончарову С. Е., Бутенко М. А., Соломанюку О. А. о признании сделки по договору купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительности сделки, -

УСТАНОВИЛ:

Лисевич В.М. обратилась в суд с указанным иском, в обоснование указала, что ей на праве собственности принадлежало нежилое помещение, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***). Согласно брачного договора от 08.08.2012 года, заключенного между ней и Лисевич А.А., между супругами установлен режим раздельной собственности. Соответственно все имущество приобретенное ей после заключения брачного договора является ее личной собственностью. В 2015 году она уехала на постоянное место жительства в г. Москва, в связи с чем, ей была выдана доверенность на имя Лисевич А.А. для реализации имущества оставшегося в Амурской области. В июле 2017 года ей стало известно, что 15.07.2016 года Лисевич А.А. заключил договор купли-продажи указанного выше нежилого помещения, на основании которого данное нежилое помещение продано Гончарову С.Е. за 100 000 рублей. Полагает, что данная сделка нарушает ее права и интересы, поскольку реализация имущества произведена на очевидно невыгодных для продавца (представляемого по доверенности) условиях. Так же указала, что о недобросовестности ответчика свидетельствует то что, цена договора более, чем в 27 раз ниже среднерыночной действительной стоимости товара, полученной ответчиком по оспариваемому договору, во вторых отсутствие оплаты по указанному договору в пользу нее даже заниженной цены договора. Согласно выписке из ЕГРН от 01.08.2017 года, в настоящее время право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано на двух лиц – Бутенко М.А. (1/2 доли в праве собственности) и Соломанюк О.А. (1/2 доли в праве собственности). Бутенко М.А. является близким знакомым Лисевич А.А., доверенным лицом ее бывшего супруга. В связи с чем, считает, что получив от нее доверенность, ее супруг вступил в сговор с ответчиками, с целью незаконно завладеть принадлежащим ей имуществом. Бутенко М.А. было известно о том, кому в действительности принадлежит спорное имущество, а так же о наличии брачного договора. Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Таким образом, в связи с тем, что ни Бутенко М.А., ни Соломанюк О.А. фактически спорное помещение до настоящего времени в пользование не приняли, и им было известно о незаконных основаниях возникновения права у Гончарова С.Е., они не могут быть признаны добросовестными приобретателями. Им было известно о заведомо заниженной стоимости спорного имущества.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, просит признать недействительным договор купли-продажи от 15 июля 2016 года нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) заключенный между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. и Гончаровым С. Е.; признать недействительным договор купли-продажи от 10 февраля 2017 года нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) заключенный между Гончаровым С. Е. и Бутенко М. А.; признать недействительным договор купли-продажи от 15 апреля 2017 года ? доли в праве собственности на нежилое помещение, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) заключенный между Бутенко М. А. и Соломанюком О. А.; истребовать нежилое помещение, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) из незаконного владения Бутенко М. А. и Соломанюка О. А..

В судебное заседание не явились истец, ответчики, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, при этом истец обеспечила явку своего представителя. Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца в судебном заседании настаивала на удовлетворении заявленных требований, с учетом их уточнения, пояснив об обстоятельствах изложенных в исковом заявлении, просила требования, с учетом их уточнения, удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании третье лицо Лисевич А.А. пояснил, что денежные средства от Гончарова С.Е. он не получал, поскольку последний отказался от сделки. Поскольку не было доверенности, спорное имущество временно зарегистрировали за Бутенко М.А..

Из письменных возражений Гончарова С.Е. следует, что 15.07.2016 года между ним и Лисевич А.А., действующим по доверенности за супругу, был заключен договор купли продажи нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***). Стоимость данного помещения сторонами была обговорена в размере 12 000 000 рублей. Он планировал рассчитаться в течение 6 месяцев, но в связи с затруднениями не смог. В связи с чем было решено оформить данное нежилое помещение обратно в собственность супруги Лисевич А.А., однако у Лисевича А.А. отсутствовал подлинник доверенности от нее. В связи с этим, было принято решение переоформить помещение временно, на его знакомого юриста – Бутенко М.А. 10.02.2017 года спорное помещение по договору купли-продажи было оформлено в собственность Бутенко М.А. Никаких расчетов между ним и Бутенко М.А. не производилось, какие либо денежные средства в счет оплаты за помещение Бутенко М.А. ему не передавал. О дальнейших сделках с указанным помещением ему стало известно только в сентябре 2017 года. Помещение и ключи от него ему никто не передавал, расходы по оплате коммунальных услуг и иных расходов, связанных с содержанием имущества нес Лисевич А.А., Бутенко М.А. он помещение и ключи от него не передавал. Исковые требования считает законными и обоснованными. Иск признает в полном объеме.

Выслушав пояснения представителя истца и третьего лица, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между Лисевич В.М. и Лисевич А.А. (супруги), состоящими в браке, зарегистрированном Отделом ЗАГС Благовещенского горисполкома Амурской области, 29.04.1989 года, 08 августа 2012 года был заключен брачный договор № ***, по условиям которого, на имущество движимое и недвижимое, в том числе, банковские вклады (а так же проценты по ним), акции и другие ценные бумаги, доля в имуществе и (или) доходах коммерческих организаций, которое может быть приобретено после заключения настоящего договора, установлен режим раздельной собственности, такое имущество будет являться личной собственностью того, на чье имя оно будет оформлено, таким имуществом каждый из них вправе распоряжаться без согласия другого супруга.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 07 мая 2015 года, на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 29.04.2015 года, за Лисевич В.М. зарегистрировано право собственности на встроенное нежилое помещение Офис, назначение нежилое, общая площадь 90 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: ***.

Как следует из иска, Лисевич В.М. в 2015 году уехала на постоянное место жительства в г. Москва. В связи с чем, ей была оформлена доверенность бланк № *** от 19 октября 2015 года, согласно которой она (Лисевич В.М.) уполномочивает Лисевича А.А. продать за цену и на условиях по своему усмотрению – встроенное нежилое помещение Офис, назначение нежилое, общая площадь 90 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: ***.

Предметом судебного разбирательства является законность сделок: договора купли-продажи заключенного 15 июля 2016 года в отношении нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***), между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. и Гончаровым С. Е.; договора купли-продажи от 10 февраля 2017 года вышеуказанного нежилого помещения, заключенного между Гончаровым С. Е. и Бутенко М. А.; договора купли-продажи от 15 апреля 2017 года ? доли в праве собственности на указанное нежилое помещение, заключенного между Бутенко М. А. и Соломанюком О. А..

Обращаясь в суд с иском, Лисевич В.М. указала на то, что стоимость нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) была существенно занижена, сделка по договору купли – продажи, заключенному 15 июля 2016 года между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. и Гончаровым С. Е. совершена на крайне невыгодных условиях, вырученные от продажи помещения денежные средства Лисевич А.А. ей не передал до настоящего времени.

Так, из материалов регистрационного дела усматривается, что 15 июля 2016 года между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. (продавец) и Гончаровым С. Е. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил встроенное нежилое помещение - Офис, назначение нежилое, общая площадь 90 кв.м., этаж 1, адрес (местонахождение) объекта: ***, с кадастровым номером ***. Указанное встроенное нежилое помещение продавцом передано, а покупателем принято и осмотрено, претензий к техническому состоянию нет. Акт приема-передачи не составлялся и составляться не будет. Указанное встроенное нежилое помещение продано за 100 000 рублей. Расчет покупателя с продавцом произведено в полном объеме до подписания настоящего договора. Претензий к расчету у сторон нет. Договор прошел государственную регистрацию 18 июля 2016 года за № 28-28/001-28/301/028/2016-521/2.

В последующем, 10 февраля 2017 года между Гончаровым С.Е. (продавец) и Бутенко М.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанного нежилого помещения. Цена офиса по взаимному согласию сторон составила 100 000 рублей, которые выплачены покупателем продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора. Данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 22 февраля 2017 года за № ***.

15 апреля 2017 года между Бутенко М.А. (продавец) и Соломанюк О.А. (покупатель) заключен договор ? доли нежилого помещения, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил ? доли встроенного нежилого помещения – доля Офиса, расположенного на 1 этаже, общей площадью 90 кв.м., находящегося по адресу: *** с кадастровым (условным) номером ***. Цена доли по взаимному согласию сторон составляет 1 000 000 рублей, которые выплачены покупателем продавцу в полном объеме до подписания настоящего договора. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области 27 апреля 2017 года за № ***.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 93 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 25 от 23 июня 2015 г. "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Таким образом, ущерб интересам представляемого, возникший в результате совершения представителем сделки может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов, при этом доказыванию наличия явного ущерба подлежат обстоятельства, свидетельствующие о совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, а также о том, что контрагент по сделке должен был знать о наличии явного ущерба, если это было очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения, о чем, в частности, свидетельствует то, что предоставление, полученное по сделке, существенно ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.

Согласно представленной истцом справки ООО «Персона Грата» № 005/2017 от 04 августа 2017 года, среднерыночная стоимость нежилого помещения Офис, общей площадью 90 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: *** (кадастровый номер ***) по данным Агентства недвижимости ООО «Персона Грата» по состоянию на 01 июля 2016 года составляет 2 700 000 рублей.

Из отчета № 427-17-1 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, составленного 09 октября 2017 года по заказу Лисевича А.А., следует, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения - Офис, назначение: нежилое, общей площадью 90 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: ***, по состоянию на 15 июля 2016 года составляет: 10 134 000 рублей.

Согласно отчета № 427-17-2 об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, составленного 09 октября 2017 года по заказу Лисевича А.А., рыночная стоимость встроенного нежилого помещения - Офис, назначение: нежилое, общей площадью 90 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: ***, по состоянию на 15 апреля 2017 года составляет: 9 624 000 рублей.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства свидетель нотариус Свидетель1 пояснил, что спорное помещение было временно оформлено на Бутенко М.А., который должен был подъехать и переоформить имущество на Лисевич В.М. Он (свидетель) подготовил документы, однако Бутенко М.А., так и не подъехал. Денежные средства Бутенко М.А. по договору не передавал.

Свидетель Свидетель2 пояснил, что в спорном помещении он часто бывает, когда Лисевич А.А. отсутствует - поливает цветы, снимает показания приборов. Ему так же знаком Бутенко М.А., который снимал у Лисевича А.А. офис, а так же оказывал последнему юридические услуги. Бутенко М.А. въехал в помещение в 2014 году, снимал его в аренду у Лисевича А.А. и вместо арендной платы должен был оплачивать коммунальные услуги, когда выяснилось, что он данные услуги не оплачивал, в связи с чем образовалась задолженность, его попросили съехать. Задолженность была оплачена Лисевичем А.А.

Свидетель Свидетель3 пояснил, что с 2001 года он бывает в спорном помещении не реже, чем 4 раза в месяц, данное помещение в данный период времени находится в пользовании Лисевича А.А. Гончаров С.Е. ему не знаком. Ему так же известно, что Бутенко М.А. незаконным способом оформил часть помещения на третье лицо. В настоящее время Бутенко М.А. в данном помещении не находится, претензий со стороны третьих лиц на спорное помещение не имеется, в данном помещении в настоящее время расположен офис с оборудованием, однако никакой деятельности в нем не ведется.

Оснований сомневаться в показаниях свидетелей, предупрежденных судом по ст. 307, 308 УК РФ, у суда не имеется.

Кроме того, из пояснении третьего лица Лисевича А.А. в судебном заседании, следует, что денежные средства по договору купли – продажи от 15 июля 2016 года, заключенному между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. (продавец) и Гончаровым С. Е. (покупатель), от Гончарова С.Е. он не получал, поскольку последний отказался от сделки, что так же подтвердил в своем письменном отзыве Гончаров С.Е.

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, следует признать недействительными в соответствии с пунктом 2 статьи 174 ГК РФ: договор от 15 июля 2016 года между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. (продавец) и Гончаровым С. Е. (покупатель) купли-продажи встроенного нежилого помещения - Офис, общей площадью 90 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: *** (кадастровый номер ***), поскольку рыночная стоимость недвижимого имущества существенно превышает цену продажи, указанную в оспариваемом договоре. При этом, в результате заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 15 июля 2016 года истцу тем самым причинен ущерб, который был очевиден для покупателя Гончарова С.Е.

В связи с этим, по тем же основаниям являются недействительными, в силу их ничтожности все последующие сделки по отчуждению указанного имущества: 10 февраля 2017 года между Гончаровым С.Е. и Бутенко М.А., от 15 апреля 2017 года между Бутенко М.А. и Соломанюком О.А..

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, поскольку доказательств законности владения спорным имуществом со стороны Бутенко М.А. и Соломанюка О.А. суду не представлено, руководствуясь положениями ст.ст. 167, 301 ГК РФ, суд полагает требования истца как собственника спорного имущества (встроенного нежилого помещения - Офис, общей площадью 90 кв.м., расположенного на 1 этаже по адресу: *** (кадастровый номер ***)) об истребовании у Бутенко М.А. и Соломанюка О.А. указанного помещения, возвратив его в собственность Лисевич В.М. подлежащими удовлетворению.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Из дела видно, что истцом при подаче искового заявления была уплачена государственная пошлина в размере 21 700 рублей.

С учетом удовлетворения исковых требований и правил ст. 333.19 НК РФ, с ответчиков в пользу истца надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 700 рублей в равных долях.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Лисевич В. М. к Гончарову С. Е., Бутенко М. А., Соломанюку О. А. о признании сделки по договору купли-продажи недвижимости недействительной, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 15 июля 2016 года нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) заключенный между Лисевич А. А., действующим от имени Лисевич В. М. и Гончаровым С. Е..

Признать недействительным договор купли-продажи от 10 февраля 2017 года нежилого помещения, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) заключенный между Гончаровым С. Е. и Бутенко М. А..

Признать недействительным договор купли-продажи от 15 апреля 2017 года ? доли в праве собственности на нежилое помещение, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) заключенный между Бутенко М. А. и Соломанюком О. А..

Истребовать нежилое помещение, общей площадью 90 кв.м., расположенного по адресу: *** (кадастровый номер ***) из незаконного владения Бутенко М. А. и Соломанюка О. А..

Взыскать с Гончарова С. Е., Бутенко М. А., Соломанюка О. А. в пользу Лисевич В. М. расходы по оплате государственной пошлины в размере 21 700 рублей 00 копеек в равных долях.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.Н. Майданкина

Решение в окончательной форме принято 16 октября 2017 года.