Решение по делу № 2-1406/2017 ~ М-815/2017 от 03.05.2017

г. Луга 07 ноября 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(дело № 2-1406/2017)

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Шулындиной С.А.

при секретаре Думчевой А.Б.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием:

истца Морозова С.А.

ответчика Морозова А.С., представителей ответчиков Кругловой О.В., Захарова В.А., Бабушкина Б.Э.

гражданское дело по исковому заявлению Морозова С.А. к администрации Лужского муниципального района, Морозову А.С., Козарю Р.В., Чудановичу М.Н. о признании недействительными договора передачи жилого помещения в собственность граждан, договора купли-продажи квартиры, исключении из государственного реестра прав записи о регистрации права, обязании заключения договор приватизации,

УСТАНОВИЛ:

Морозов С.А. обратился в суд с иском к администрации Лужского муниципального района, Морозову А.С., Козарю Р.В., в котором просит:

- признать договор передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Лужского городского поселения и Морозовым А.С., недействительным;

- признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Морозовым А.С. и Козарем Р.В., недействительным;

- исключить сведения о регистрации права собственности Козаря Р.В. на указанную квартиру из ЕГРН;

- обязать администрацию Лужского муниципального района, исполняющую полномочия администрации Лужского городского поселения, заключить с ним договор передачи жилого помещения в собственность граждан.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что по договору купли-продажи, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Козарем Р.В. и Чудановичем М.Н., спорная квартира перешла в собственность Чудановича М.Н., который судом привлечен в качестве соответчика по настоящему делу.

Заявленные требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ на основании ордера на жилое помещение, выданного его матери фио1, последней была предоставлена двухкомнатная квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В связи со смертью фио1, квартира была переоформлена на него и он совместно с сыном – Морозовым А.С. постоянно зарегистрирован в квартире по месту жительства.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана в единоличную собственность Морозова А.С. При этом, он не знал о приватизации квартиры и не отказывался от нее. По просьбе своего сына Морозова А.С. и его знакомого Чудановича М.Н. он выдавал доверенность на право представления интересов Чудановичу М.Н., который обещал помочь ему расторгнуть брак. Подписывая отказ от приватизации квартиры он полагал, что подписывает доверенность. В договоре приватизации отсутствует условие, что в квартире имеются лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения и сохраняющие право пользования квартирой.

ДД.ММ.ГГГГ между Морозовым А.С. и Козарем Р.В. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно п. 5 которого квартира продается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования данной квартирой.

Ссылалась на то обстоятельство, что при приватизации квартиры и ее последующем отчуждении Козарю Р.В., в договорах не указано о нем, как о лице, имеющем право пользования данным жилым помещением, а также учитывая, что с ДД.ММ.ГГГГ г. ему чинятся препятствия в пользовании квартирой как сыном, так и иными владельцами квартиры, по мнению истца, договоры приватизации и купли-продажи заключены с нарушением требований ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст.ст. 292, 558 ГК РФ, нарушают его права и являются недействительными сделками.

В судебном заседании истец Морозов С.А. на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель администрации Лужского муниципального района Круглова О.В., действующая на основании доверенности от 11.01.2016 г., заявленные требования не признала. В обоснование имеющихся возражений пояснила, что истец отказался от приватизации спорной квартиры, о чем свидетельствует нотариально удостоверенный отказ от ДД.ММ.ГГГГ г., имеющийся в материалах приватизационного дела. Лица, отказавшиеся от приватизации жилого помещения сохраняют в силу закона право пользования таким жилым помещением, однако законом не предусмотрено в качестве обязательного условия договора приватизации указание в тексте договора о таких лицах.

Ответчик Морозов А.С. против удовлетворения заявленных требований не возражал, указав, что в договоре приватизации и в договоре купли-продажи не указано, что его отец сохраняет право пользования квартирой, что нарушает его права. Продав квартиру Козарю Р.В., они с отцом остаются зарегистрированными по месту жительства в квартире, но фактически в ней не проживают. Не смотря на состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ решение Лужского городского суда, которым на него возложена обязанность передать истцу дубликат ключей от входной двери квартиры, решение суда фактически не исполнено, поскольку приватизировав квартиру, он ее продал Козарю Р.В.

Ответчик Козарь Р.В., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Его интересы на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представляет Захаров В.А., который возражал против удовлетворения заявленных требований, ссылался на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, просил суд применить к заявленным требованиям срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска в полном объеме. Указал, что ответчику Козарю Р.В. было известно о сохранении за истцом права пользования квартирой как за лицом, отказавшимся от приватизации жилого помещения. Это право Козарем Р.В. не оспаривалось. Истец по вопросу пользования квартирой к Козарю Р.В. не обращался.

Ответчик Чуданович М.Н., уведомленный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, его интересы на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ № и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ представлял адвокат Бабушкин Б.Э., который заявленные требования не признал, указав, что приведенные истцом доводы не могут служить основанием для удовлетворения иска. Не смотря на отсутствие в тексте договора купли-продажи условия о лицах, сохраняющих право пользования квартирой, Чудановичу М.Н. известно о сохранении права пользования квартирой за истцом, поскольку истец отказался от приватизации квартиры и зарегистрирован в спорной квартире по месту жительства до настоящего времени.

Управление Росреестра по Ленинградской области, уведомленное о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило, отзыва на иск не представило.

Судом установлено:

ДД.ММ.ГГГГ фио1 на семью из <данные изъяты>-х человек – она, сын Морозов С.А., выдан ордер на <данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 44).

Распоряжением администрации МО «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ №-р, в связи со смертью нанимателя фио1, жилое помещение переоформлено на ее сына – Морозова С.А. (л.д. 45).

Согласно справок формы № в указанной квартире на регистрационном учете по месту жительства состоят: Морозов С.А. (с ДД.ММ.ГГГГ), его сын – Морозов А.С. (с ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 47, 155).

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа Санкт-Петербург фио2 удостоверен отказ истца Морозова С.А. от участия в приватизации жилой площади, находящейся по адресу: <адрес>. В отказе Морозов С.А. просит не включать его в договор приватизации и не возражает против оформления договора приватизации на имя Морозова А.С. (л.д. 50).

Таким образом, доводы истца об отсутствии его согласия на приватизацию квартиры Морозовым А.С. противоречат материалам дела и несостоятельны.

Ссылки на введение его в заблуждение нотариусом и сыном, а также ответчиком Чудановичем М.Н. суд находит голословными, не подтвержденными никаким доказательствами. Напротив, в нотариально удостоверенном отказе указано, что правовые последствия отказа ему известны. Дееспособность истца нотариусом была проверена.

Указанный отказ от участия в приватизации квартиры не оспорен истцом в порядке, установленном законом, и не признан недействительным.

В связи с чем, суд находит установленным то обстоятельство, что истец Морозов С.А. отказался в установленном законом порядке от приватизации квартиры по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Морозовым А.С., за которого на основании доверенности действовала фио3, и администрацией Лужского городского поселения заключен договор передачи квартиры по вышеуказанному адресу в собственность граждан. Право собственности Морозова А.С. зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 51-52).

ДД.ММ.ГГГГ между Морозовым А.С. и Козарем Р.В. заключен договор купли-продажи квартиры по указанному адресу. Переход прав на квартиру к покупателю зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП (л.д. 59-60).

В указанном договоре отсутствуют сведения о лицах, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

ДД.ММ.ГГГГ между Козарем Р.В. и Чудановичем М.Н. заключен договор купли-продажи квартиры. Переход прав на квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 65-66). В договоре также не указаны лица, сохраняющие право пользования квартирой.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Относительно предмета договора статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статья 558 ГК РФ).

В силу части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Согласно п. 5 Положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Ленинградской области, утвержденного Постановлением Правительства Ленинградской области от 27.06.1994 г. № 157, передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, в том числе и временно отсутствующих, но сохранивших право на жилую площадь.

По желанию граждан жилые помещения передаются им в порядке приватизации, в общую (совместную или долевую) собственность всех проживающих граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

При этом за гражданином, не участвующим в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившим согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ним лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

Таким образом, передача жилого помещения в единоличную собственность ответчика Морозова А.С., при наличии нотариально удостоверенного отказа истца Морозова С.А. от приватизации, не противоречит действующему законодательству.

Доводы истца о наличии лишь у него как у нанимателя права на приватизацию спорной квартиры, ошибочны.

Статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что действие положений части 3 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Приведенными выше положениями Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также иными нормативными правовыми актами не предусмотрено обязательное указание в договоре приватизации жилого помещения условия о сохранении за лицами, отказавшимися от приватизации, права пользования жилым помещением.

В силу ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку судом не установлено нарушений закона и прав истца при заключении договора приватизации, требования Морозова С.А. о признании договора приватизации недействительной сделкой в виду отсутствия в его тексте условия о сохранении за ним права пользования квартирой, не подлежат удовлетворению.

Установленных законом оснований для возложения на администрацию Лужского муниципального района, исполняющую согласно ст. 32 Устава Лужского муниципального района, полномочия администрации Лужского городского поселения, обязанности заключить с истцом Морозовым С.А. договор приватизации спорной квартиры, не имеется.

Несостоятельными находит суд и доводы истца о недействительности последующих сделок с квартирой ввиду не указания в договорах условия о сохранении за ним бессрочного права пользования спорной квартирой.

Поскольку истец Морозов С.А. отказался от приватизации спорной квартиры посредством выдачи нотариально удостоверенного ДД.ММ.ГГГГ отказа, право бессрочного пользования квартирой по адресу: <адрес> при переходе права собственности к иному лицу сохраняется за истцом независимо от достижения соглашения об этом между продавцом и покупателем жилого помещения.

В соответствии с положениями ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Несоблюдение условий, установленных п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть принято в качестве юридического аспекта для оценки соответствия договора требованиям закона.

Исходя из положений части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации недостижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора не влечет недействительности сделки.

При отсутствии в договоре существенных условий о предмете (обременение жилого дома правами проживающих) договор может быть признан незаключенным, что в свою очередь влечет иные правовые последствия.

Кроме того, следует отметить, что в пункте 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о существенном условии договора в точном смысле ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанной нормой права на продавца возложена обязанность предупредить покупателя о правах третьих лиц на товар.

Ответчики Козарь Р.В. и Чуданович М.Н. в ходе рассмотрения дела не оспаривали, что им было известно о сохранении за истцом Морозовым С.А. права пользования жилым помещением, в связи с чем, последний до настоящего времени зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире.

Принимая во внимание, что при переходе права собственности на квартиру к иному лицу за истцом Морозовым С.А. сохраняется бессрочное право пользования спорной квартирой независимо от того, указано ли это условие в договорах купли-продажи или нет, в случае чинения препятствий в пользовании квартирой, истец вправе защищать свои права установленными законом способами.

При таком положении, заключенный между Морозовым А.С. и Козарем Р.В. договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не противоречит закону и не нарушает прав истца, в силу чего основания для признания данного договора недействительным, отсутствуют.

В связи с отсутствием законных оснований для признания недействительными оспариваемых истцом договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется оснований для удовлетворения производных требований об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о собственнике квартиры.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Морозова С.А. к администрации Лужского муниципального района, Морозову А.С., Козарю Роману Владимировичу, Чудановичу М.Н. о признании недействительными договора передачи жилого помещения в собственность граждан и договора купли-продажи квартиры, исключении записи о правах из государственного реестра недвижимости, обязании заключения договора приватизации, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Ленинградский областной суд через Лужский городской суд

Председательствующий:

В окончательной форме решение принято 13 ноября 2017 года

Председательствующий: