Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-175/2019 ~ М-114/2019 от 07.02.2019

Дело № 2-175/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 марта 2019 года                                                                                        г. Борисоглебск

Борисоглебский       городской       суд        Воронежской       области      в     составе:

председательствующего судьи                                            Оленина Д.С.,

при секретаре                                    Гринцевич И.И.,

с участием:

представителей истца                                Поповой Г.И.,

Гарина А.А.,

ответчика                                        Поповой С.И.,

представителя ответчика                                Каланчиной О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Попова Ивана Петровича к Поповой Светлане Ивановне о взыскании задатка,

установил:

Попов И.П. обратился в Борисоглебский городской суд Воронежской области с иском к Поповой С.И., в котором, с учетом поданных уточнений, указывает, что 10 июля 2016 года его дочь ФИО1 с мужем ФИО2, сняли полдома, обложенного красным кирпичом, по адресу: <адрес> Поповой Светланы Ивановны за 7 000 рублей в месяц, вторая половина дома обложена белым кирпичом и принадлежит Трущелевым.

После того как выяснилось, что ответчик продает указанные полдома, Попов И.П. решил приобрести его для детей в рассрочку и 10.10.2016 заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи полдома за 1 700 000 рублей, в котором было указано о внесении задатка в размере 150 000 рублей и окончательным расчетом до 2020 года.

Как указывает истец данный предварительный договор купли-продажи был поименован как расписка, но содержит все необходимые условия предстоящей сделки, подтвержден подписями истца и ответчика, а также свидетелями сделки: ФИО3 и ФИО4.

02.02.2017 Попов И.П. передал Поповой С.И. ещё 40 000 рублей задатка, во исполнение предварительного договора купли-продажи дома от 10.10.2016.

По утверждению истца, в начале октября 2018 года ответчик потребовала досрочно внести оставшуюся часть суммы по предварительному договору купли-продажи полдома от 10.10.2016 в размере 1 510 00 рублей и заключить договор купли-продажи половины дома, так как ей срочно понадобились деньги, при этом предоставила копии документов о праве собственности на 15/29 доли дома, а не его половину, как это было предусмотрено в предварительном договоре.

Попов И.П. сообщил, что сейчас таких денег у него нет и согласно предварительному договору от 10.10.2016 о покупке дома и задатке, срок для окончательного расчета и оформления договора купли-продажи половины дома истекает в 2020 году.

Ответчица сообщила, что в таком случае она выставляет дом на продажу другим лицам, а детям истца (<данные изъяты>), необходимо съехать из ее дома, что последние и сделали, сняв жилье по адресу: <адрес>

Тем самым, по мнению истца, ответчица в октябре 2018 года в одностороннем порядке отказалась от исполнения предварительного договора купли-продажи половины дома от 10.10.2016, при заключении которого сообщила ложные сведения о том, что имеет в собственности половину дома, а не 15/29 доли.

При возврате ключей от дома 13.10.2018, на вопрос о возврате задатка ответчица сообщила, что она ничего не должна истцу и возвращать задаток не будет, чтобы истец, если хочет, обращался в суд, с нее всё равно взять нечего.

До настоящего времени, в нарушение ч. 2 ст. 381 ГК РФ, ответчица не уплатила истцу двойную сумму задатка, которая составляет 380 000 рублей.

Ссылаясь на ст.ст. 381, 416 истец просит взыскать с Поповой Светланы Ивановны двойную сумму задатка в размере 380 000 рублей.

Истец Попов И.П. в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, представил заявление о поддержании исковых требований и рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме. Суду пояснила, что ответчица уклонилась в одностороннем порядке от заключения договора, так как дала объявление в газету о продаже дома. Расписки в получении денег писала она, чтобы было подтверждение факта передачи денег. Она предлагала Поповой С.И. сходить к нотариусу и заверить расписки, но ответчица отказалась. В настоящее время она не желает заключать никаких соглашений и покупать дом также не намерена. Считает, что Попова С.И. ввела всех в заблуждение и предоставила недостоверную информацию о продаваемом объекте, поскольку фактически ей принадлежит доля в доме, а не его часть, что подразумевает собой возможность пользования и владения домом ее сыновьями.

Представитель истца Гарин А.А., действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что расписки от 10.10.2016 и от 02.02.2017 являются одновременно соглашением о задатке и предварительным договором. В них отражены все существенные условия: объект сделки, цена договора, срок заключения договора. Считает, что стороны при составлении расписки отчетливо осознавали последствия заключаемого соглашения. Оформление соглашения о задатке и предварительного договора таким образом, считает отвечающем требованиям действующего законодательства и полагает, что хотя расписки и не содержат конкретных признаков объекта и сроков заключения основного договора, это не является обязательным условием заключения предварительного договора, поскольку при составлении расписки подразумевалось, что срок передачи денег будет соответствовать дню заключения основного договора. Об отказе ответчика Поповой С.И. от исполнения договора и основанием исковых требований о взыскании двойного размера задатка, он считает подачу последней объявления в газету о продаже жилого дома. В последующем представитель истца уточнил и пояснил, что расписки являются соглашением о задатке, а предварительный договор в письменной форме между сторонами не заключался. Указал, что Попова С.И. при заключении соглашения о задатке ввела Попова И.П. в заблуждение и предметом устного договора являлась часть дома без земельного участка, вследствие чего истцу было отказано в заключении кредитного договора и он не смог найти денежных средств.

Ответчик Попова С.И. и её представитель адвокат Каланчина О.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, представили письменные возражения, из которых следует, что в расписке от 10.10.2016, составленной собственноручно истцом, о продаже долей земельного участка ничего не сказано. В момент составления расписки покупатели не потребовали правоустанавливающие документы на покупаемое имущество. Не просила представить документы на жилое помещение и дочь ответчика - ФИО1, которая со своей семьей проживала в жилом помещении по адресу: <адрес> с 10.07.2016.

В указанном предварительном договоре, на который ссылается истец, не конкретизирован предмет сделки, адрес продаваемого объекта; цена сделки в расписке от 10.10.2016 указана один миллион семьсот рублей, а в расписке от 02.02.2017 г. - один миллион семьсот тысяч рублей. По указанным распискам ответчик передал Поповой С.И. денежную сумму в размере 190 000 рублей в качестве задатка в счет покупки принадлежащего ей на праве общей долевой собственности жилого дома, распложенного по адресу: <адрес>.

Ответчик считает, что расписка, составленная истцом, не является предварительным договором. В связи с чем 15.02.2019 она отправила в адрес истца письмо с предложением заключить предварительный договор и оформить его в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Как указывает Попова С.И. в октябре 2018 года ей нужны были деньги, и она попросила оформить сделку ранее указанного срока. Истец отказал, сославшись на отсутствие денежных средств. Но освободить жилое помещение, в котором проживала семья истца, она не просила. Семья <данные изъяты> снимала жилье за деньги и ей не целесообразно было их выгонять. 10 октября 2018 года ФИО1 – дочь истца принесла ей 7 000 рублей вперед за следующий месяц, поэтому их отъезд стал для неё полной неожиданностью. Причиной отъезда <данные изъяты> из жилого дома стала другая причина. О том, что квартиранты съехали, ей сообщили соседи. Ключи от дома вернули не сразу. Пришлось караулить квартирантов около детского сада больше недели, чтобы забрать ключи. Попав в жилое помещение, которое ответчик сдавала семье дочери истца, она обнаружила, что все комнаты были в запущенном состоянии. Перед отъездом <данные изъяты> купили обои и начали их поклейку, но не закончили. Позднее ФИО1 отдала 8 600 рублей на ремонт.

Поскольку квартиранты, обещавшие купить полдома, покинули его, Попова С.И. решила на время дать объявление о продаже, чтобы посмотреть будет ли спрос. В настоящее время объявление о продаже 15/29 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, распложенный по адресу: <адрес> удалено.

В судебном заседании Попова С.И. подтвердила, что основания для удовлетворения иска, по ее мнению, отсутствуют. Действительно с истцом Поповым И.П., которого она видела дважды при составлении расписок, было достигнуто соглашение о купле-продаже дома, за который истцом оплачены денежные средства в размере 190 000 рублей. В настоящее время она не отказывается от заключения договора купли-продажи и готова в любое время заключить сделку, однако истец, без объяснения причин не желает передавать ей деньги за дом. Сумму денег в размере 190 000 рублей она действительно получила и готова их отдать после 10.10.2019 года – истечения трехлетнего срока, который истец установил для полного погашения суммы, оговоренной в расписке.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В силу императивного предписания ст. 161 ГК РФ сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ст. 160 ГК РФ).

По правилам ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Попов И.П., обосновывая исковые требования, указывает, что составленные между сторонами спора расписка в получении задатка за продажу дома от 10.10.2016 и расписка о задатке от 02.02.2017, в совокупности являются соглашением о задатке и одновременно предварительным договором купли-продажи, содержащим условие о задатке, который не был исполнен в установленный срок. Сроком исполнения он считает – 2020 год.

Вместе с тем, с данным доводом согласиться нельзя в силу следующего.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

По правилам ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Для формы сделок по отчуждению недвижимости (купля-продажа, мена, дарение) в ст. 550 ГК РФ установлено специальное требование – они совершаются в письменной форме: простой или нотариальной, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

При этом нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 24, 30), действующим на момент возникновения спорных взаимоотношений, установлена обязательная нотариальная форма для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (ст. 250 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, для заключения договора, в том числе предварительного договора, необходимо согласованная воля сторон сделки на изменение существующих правоотношений, в частности намерение собственника предмета сделки на его отчуждение.

Из пояснений лиц, участвовавших в судебном заседании, и исследованных в судебном заседании доказательств следует, что стороны намеревались заключить договор купли-продажи жилого дома, распложенного по адресу: <адрес>, стоимость которого была определена в размере 1 700 000 рублей.

Из расписки от 10.10.2016 следует, что ответчик Попова С.И. получила от Попова И.П. денежные средства в размере 150 000 рублей в качестве частичной оплаты дома. Сумма выплаты окончательного расчета – на три года. Окончание договора 2020 год.

Данная расписка подписана истцом Поповым И.П. и ответчиком Поповой С.И., при этом, текст расписки не содержит в себе указание на срок заключения основного договора.

В свою очередь из второй расписки от 02.02.2017, подписанной сторонами, следует, что Попов И.П. передал Поповой С.И. денежные средства в размере 40 000 рублей за приобретение дома, распложенного по адресу: <адрес>, как задаток и установлен срок окончательного расчета – три года до 2020 года.

Представленные в материалы дела расписки сторон от 10.10.2016 и от 02.02.2017 ни каждая в отдельности, ни в совокупности не могут быть признаны предварительным договором купли-продажи, поскольку из них не следует, что является предметом договора, а также не соблюдено условие о сроке заключения основного договора.

Указание в расписках даты «три года до 2020 года» не свидетельствует о необходимости заключения основного договора купли-продажи до названной даты, а, исходя из буквального толкования условий, указывает на срок, до истечения которого Попов И.П. должен был передать Поповой С.И. денежные средства в размере 1 510 000 рублей.

Из объяснений представителя истца Гарина А.А. следует, что соблюдение формы предварительного договора, установленной для основного договора, является усмотрением сторон, опровергается вышеприведенными нормами закона.

    Исходя из приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.

Специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Кроме того, исходя из положений ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из текста расписок не следует, что Попов И.П. действовал в интересах или по поручению своей дочери ФИО1 и её мужа.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно положениям ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Также, ч. 2 ст. 6 и ст. 11.1 Земельного кодекса РФ определяют земельный участок как объект земельных отношений, являющийся частью земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Предмет договора купли-продажи объекта недвижимости должен быть индивидуально определен, в то время как тексты представленных расписок содержат указание на общее наименование предмета – дом, без указания индивидуальных характеристик, адреса расположения объекта недвижимости, также отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен дом.

При таких обстоятельствах, учитывая принцип единства судьбы объекта недвижимости и находящегося под ним земельного участка, отсутствие указания на приобретение соответствующей части земельного участка, его цены, также свидетельствует о ничтожности данной сделки.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеназванные положения, правоотношения, возникшие между сторонами, нельзя квалифицировать как заключение предварительного договора купли-продажи дома.

Системное толкование всех приведенных норм свидетельствует о том, что соглашение о задатке следует за судьбой обеспеченного им обязательства, и недействительность последнего влечет недействительность соглашения о задатке. Стороны хотя и подтверждали, что хотели заключить предварительный договор, однако такой договор не был суду представлен, поскольку фактически имело место лишь устное соглашение о возможном в будущем заключении договора купли-продажи. Таким образом, поскольку в силу требований закона соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи недвижимости должны быть заключены в письменной форме, то несоблюдение этого правила влечет ничтожность сделки.

В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно п. 2 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Исходя из вышеизложенного, переданные истцом Поповым И.П. ответчику Поповой С.И. денежные средства в размере 190 000 рублей не могут быть признаны задатком, в связи с чем, на основании п. 2 ст. 380 ГК РФ являются авансом.

Факт наличия договоренности между сторонами о том, что переданная по договору сумма является задатком, не меняет правовой природы этой суммы, которая не является задатком в силу закона.

Указание в расписках, что данная сумма является задатком, также не имеет правового значения, поскольку, исходя из содержания расписок, усматривается только платежная функция передаваемой денежной суммы, характерных признаков задатка, установленных п. 2 ст. 381 ГК РФ (условия возвращения задатка в зависимости от ответственности каждой стороны договора за неисполнение условий договора), в соглашении не установлено.

Также расписки сторон от 10.10.2016 и 02.02.2017 не могут быть признаны предварительным договором купли-продажи, поскольку не определяют обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка.

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка, аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от причин неисполнения обязательств, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана его вернуть.

В судебном заседании ответчик Попова С.И. факт передачи ей истцом денежных средств в сумме 40 000 рублей и 150 000 рублей не оспаривала, в связи с чем полученные ответчиком денежные средства в размере 190 000 рублей подлежат взысканию в пользу истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворён частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований.

А потому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенным судом исковых требований в размере 3 500 рублей 00 копеек.

На основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено о возмещении расходов по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей, из которых 5 000 рублей за составление искового заявления, 10 000 рублей за участие в двух судебных заседаниях, подтвержденных договором № 01/02/2019 и расписками от 01.02.2019 и от 13.03.2019.

Учитывая сложность и продолжительность рассмотрения дела, временные затраты по участию в нем представителя Гарина А.А., объем совершенных им процессуальных действий, цены на аналогичные услуги в регионе, отсутствие возражений со стороны ответчика, а также принцип разумности и пропорциональности, суд удовлетворяет требование истца о взыскании расходов по оплате услуг представителя в размере 7 500 рублей 00 копеек.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Попова И.П. удовлетворить частично.

Взыскать с Поповой Светланы Ивановны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> в пользу Попова Ивана Петровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца с. <адрес> <адрес> аванс в размере 190 000 рублей 00 копеек, в счет возмещения расходов по уплате госпошлины 3 500 рублей 00 копеек, в счет возмещения расходов на представителя 7 500 рублей 00 копеек, а всего 201 000 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Председательствующий: