Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-200/2019 (2-4738/2018;) ~ М-4094/2018 от 17.10.2018

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 06 февраля 2019 года

Кировский районный суд г. Самара в составе:

председательствующего судьи Гутровой Н.В.,

при секретаре Шувайникове В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-200/2019 по исковому заявлению Бутко К.Д. к ТСЖ «Калина», администрации г.о. Самара о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Бутко К.Д. обратился в суд с иском к ТСЖ «Калина» о признании права собственности.

В обоснование своих требований истец указал, что 07.09.18г. между ним и ТСЖ «Калина» заключен договор купли-продажи помещений с отсрочкой платежа, согласно которому истец приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 290,1 кв.м, состоящее из комнат №, расположенное на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома по адресу: <адрес>, представляющее собой обособленное помещение, образованное из мест общего пользования с отдельным входом, стоимостью 5537руб. за квадратный метр, то есть 1606284руб. Данное нежилое помещение принадлежало ранее всем собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности, как общее имущество здания. Решение о продаже данного помещения было принято всеми собственниками квартир и помещений в многоквартирном доме <адрес>, что подтверждается протоколом общего собрания собственников квартир и помещений указанного дома № от 29.07.18г. Согласно условиям договора купли-продажи от 07.09.18г. (п.4) покупатель обязан произвести оплату стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Самаркой области. 07.09.18г. истец и председатель ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И. подписали договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа и предоставили данный договор на регистрацию перехода права собственности в Управление Росреестра по Самарской области. 18.09.18г. истцу выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав №. В настоящее время истец не может осуществить действия по регистрации перехода права собственности на приобретенное им нежилое помещение, так как ответчик изначально не осуществлял действия по первичной регистрации права собственности на все общее имущество, расположенное в здании, включая указанное имущество. Указанное нежилое помещение передано истцу по передаточному акту, в настоящее время находится в его пользовании, истец несет бремя его содержания, что подтверждается справкой.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Бутко К.Д. просил признать право собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,1кв.м, в том числе основная площадь - 284,9кв.м, подсобная - 5,2 кв.м, состоящее из комнат №, расположенное на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования и просил признать право собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,1кв.м, в том числе основная площадь - 284,9кв.м, подсобная - 5,2 кв.м, состоящей из комнат №, расположенное на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома по адресу: <адрес>, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на указанное нежилое помещение для беспрепятственного прохода ТСЖ «Калина» к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции, в машинное лифтовое помещение.

Определением суда от 22.11.18г. к участию в данном деле в качестве соответчика привлечена администрация г.о. Самара.

Истец Бутко К.Д. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности Ключников О.А. исковые требования поддержал.

Председатель правления ТСЖ «Калина» Юшкевич В.И. в судебном заседании не возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчик –Администрация г.о.Самара, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил отзыв на иск.

Третьи лица- Управление Росреестра по Самарской области, департамент градостроительства г.о.Самара, Государственная жилищная инспекция Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 29.07.2018г. состоялось общее внеочередное собрание собственников помещений многоквартирных домов <адрес>, проводимое в форме очно-заочного голосования в период с 10 мая 2018г. по 20 июля 2018г., по результатам данного собрания составлен протокол №, из которого следует, что решено, в частности, исключить из состава общего имущества многоквартирного дома по адресу: <адрес>, технические (нежилые) помещения, площадью 296,8кв.м, состоящее из комнат №, расположенные на техническом (16) этаже в 5 подъезде (литер <адрес>) дома, проголосовало: за - 60,33%, против – 28,22%, воздержались – 11,45%; заключить договор купли-продажи технического (нежилого) помещения, площадью 296,8кв.м, состоящего из комнат №, расположенного на техническом (16) этаже в 5 подъезде (литер <адрес>) дома по адресу: <адрес>, по стоимости (цене) 1 643 381 руб., цена за квадратный метр – 5537 руб., стоимость определена на основании заключения по оценке №, изготовленного ООО «<данные изъяты>». Порядок оплаты по договорам купли – продажи: безналичным путем на расчетный счет ТСЖ «Калина» в течение 5 календарных дней с момента регистрации права собственности на помещение в Управлении Росреестра по Самарской области на имя покупателя. Полномочия на право заключения и подписания договоров купли-продажи помещений делегировано председателю ТСЖ «Калина» Юшкевичу В.И. Денежные средства, поступившие от продажи помещений по договорам купли-продажи направить на содержание общего домового имущества и на проведение текущего ремонта общего домового имущества, а именно для осуществления следующих работ: 1. Ремонт фасадов здания. 2. Ремонт асфальтового покрытия во дворе и вокруг домов <адрес> 3. Обустройство детской площадки. 4. Проведение работ по оборудованию двора системой видеонаблюдения, проголосовало: за – 55,02%, против – 33,76%, воздержались – 11,22%;

07.09.2018г. между ТСЖ «Калина»(продавец) и Бутко К.Д.(покупатель) заключен договор купли-продажи помещения с отсрочкой платежа, по условиям которого Бутко К.Д. приобретает в собственность нежилое помещение площадью 290,1 кв.м, состоящее из комнат №, расположенное на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома по адресу: <адрес>, стоимостью 1606284руб. Указанное помещение принадлежит продавцу на основании ст.36, 44-48 ЖК РФ и протокола общего собрания собственников квартир и помещений в доме по адресу: <адрес>, № от 29.07.18г.

Согласно п.5 договора покупатель обязуется произвести оплату, указанную в п.4 договора стоимости помещения путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца после осуществления регистрации перехода права собственности на помещение на имя покупателя в Управлении Росреестра по Самарской области.

По передаточному акту от 07.09.18г. ТСЖ «Калина» передало Бутко К.Д. указанное нежилое помещение.

07.09.18г. между ТСЖ "Калина" и Бутко К.Д. заключено соглашение о порядке пользования нежилым помещением, площадью 290,1кв.м, состоящего из комнат №, расположенного на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома по адресу: <адрес>, по условиям которого собственник обязуется обеспечивать беспрепятственный доступ ТСЖ к элементам системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции, расположенном на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома <адрес> и доступ в машинное лифтовой помещение (по плану комната №) путем разрешения полного беспрепятственного прохода по помещению и предоставления в ТСЖ ключей от данного нежилого помещения ТСЖ «Калина».

Бутко К.Д. в качестве будущей оплаты по договору купли-продажи от 07.09.18г. денежный средства в размере 1608553руб. внес на счет, открытый в <данные изъяты>, что подтверждается мемориальным ордером от 26.12.18г.

Согласно справке ТСЖ «Калина» от 11.10.18г. Бутко К.Д. с момента передачи ему нежилого помещения по акту от 07.09.18г. в полном объеме оплачивает коммунальные платежи и иные взносы за нежилое помещение.

Согласно техническому паспорту от 25.09.18г., изготовленному ООО <данные изъяты>», нежилое помещение по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 290,1кв.м, из которой основная площадь - 284,9кв.м, подсобная (комната 31)- 5,2 кв.м.

В техническом паспорте ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» на многоквартирный жилой дом, литер Д2, по состоянию на 21.09.2007г. указано назначение спорных помещений (комнат), в частности: комната 24 - техническое помещение площадью 55,6кв.м, комната 25 - техническое помещение площадью 29,2кв.м, комната 26 - техническое помещение площадью 59,7кв.м, комната 29 - техническое помещение площадью 28,6кв.м, комната 31 – электрощитовая площадью 5,2кв.м, комната 32 - техническое помещение площадью 54,1кв.м, комната 33 - техническое помещение площадью 21кв.м, комната 34 - техническое помещение площадью 36,7кв.м. (л.д. 137 – 139). Также из технического паспорта видно, что из помещение, площадью 29,2кв.м (комната 25) имеется выход в помещение площадью 26,3 кв.м (комната 28 – лифтовая)

Согласно инженерно-техническому заключению ООО «<данные изъяты>, несущие конструкции указанного нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии, ремонтно-восстановительные работы не требуются, нежилое помещение пригодно для дальнейшей эксплуатации по своему назначению, дальнейшая эксплуатация не создает угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Из экспертного заключения № ООО «<данные изъяты>» от 03.12.18г. следует, что объемно-планировочные и конструктивные решения нежилых помещений, комнаты №, общей площадью 290,1 кв.м, расположенные по указанному адресу, соответствуют требованиям пожарной безопасности, пригодны для дальнейшего использования по своему функциональному назначению.

Согласно экспертному заключению № ООО <данные изъяты>» от 03.12.18г. указанное нежилое помещение не противоречит требованиям федерального закона №52-ФЗ от 30.03.1999г. « О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и может эксплуатироваться по своему назначению без угрозы для жизни и здоровья людей в части санитарно-эпидемиологической безопасности в соответствии с п.3.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» не нарушает права и законные интересы других лиц.

Уведомлением Управления Росреестра по Самарской области от 18.09.18г. государственная регистрация прав в отношении указанного нежилого помещения приостановлена в связи с отсутствием сведений в ЕГРН о регистрации права собственности продавца ТСЖ «Калина» на отчуждаемое имущество.

Из уведомления Управления Росреестра по Самарской области от 20.11.18г. следует, что сведения о зарегистрированных правах на нежилое помещение по адресу: <адрес>, расположенное на техническом (16) этаже в 5 подъезде, площадью 290,10 кв.м, в государственном реестре отсутствуют.

Согласно ст.ст. 131, 551 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку право собственности ТСЖ "Калина" на спорный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано, суд приходит к выводу о том, что основания для заключения договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 290,10 кв.м, состоящее из комнат <адрес>, расположенного на техническом (16) этаже в 5 подъезде дома <адрес> с истцом отсутствовали.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); …

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

4.4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Принимая во внимание, что в ходе проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> против исключения из состава общего имущества, в том числе спорного, проголосовало 28,22% собственников квартир в многоквартирного дома, данный протокол подписан председателем ТСЖ "Калина", которым спорное помещение было отчуждено, в протоколе подписи собственников квартир отсутствует, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для исключения спорного помещения из состава общего имущества не имеется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований Бутко К.Д. следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бутко К.Д. к ТСЖ «Калина», администрации г.о. Самара о признании права собственности на нежилое помещение, общей площадью 290,1кв.м, из них: основной площадью 284,9кв.м, подсобной площадью 5,2кв.м, состоящее из комнат №, расположенное на техническом (16) этаже в 5 подъезде по адресу: <адрес>, с обременением в виде установления права постоянного бессрочного сервитута на данное нежилое помещение отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд в течение месяца через Кировский районный суд г. Самара.

Председательствующий Н.В. Гутрова

Мотивированное решение изготовлено 11.02.2019г.