Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3400/2015 ~ М-2299/2015 от 03.04.2015

дело <номер обезличен>

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 декабря 2015 года город Ставрополь

Ленинский районный суд города Ставрополя

в составе:

председательствующего судьи Полякова О.А.,

при секретаре Чаговой И.Б.,

с участием:

истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Кулешова А.В.,

представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – Бородина Е.К.,

представителя ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – Лятычевского С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Кулешова А. В. к Фомочкину А. Н. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в связи с уклонением продавца от регистрации, также по встречному исковому заявлению Фомочкина А. Н. к Кулешову А. В. о признании договора купли-продажи недвижимости недействительным.

установил:

Кулешов А.В. обратился в суд с исковым заявлением к Фомочкину А.Н. о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение в связи с уклонением продавца от регистрации. После уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ просил суд зарегистрировать переход права собственности от Фомочкина А.Н. к Кулешову А.В. на нежилое помещение общей площадью 186 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане <номер обезличен>, 26-30 в литере А, кадастровый (условный) <номер обезличен>, расположенное по адресу <адрес обезличен> в квартале 204; Обязать Фомочкина А.Н. передать Кулешову А. В. ключи от замка входной двери нежилого помещения общей площадью 186 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане <номер обезличен>, 26-30 в литере А, кадастровый (условный) <номер обезличен>, расположенное по адресу <адрес обезличен> в квартале 204; Взыскать с Фомочкина А. Н. в пользу Кулешовка А. В. 260277 рублей 71 копейку убытков, вызванных задержкой государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, общей площадью 186 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане <номер обезличен>, 26-30 в литере А, кадастровый (условный) <номер обезличен>, расположенное по адресу <адрес обезличен> в квартале 204.

В обоснование заявленных требований указал, что в соответствии с договором купли-продажи недвижимости от 09 декабря 2014г. б/н является покупателем нежилого помещения, назначение: нежилое, этаж: подвал, общей площадью 186 кв.м, номера на поэтажном плане: в литере А помещения № 1-3, 26-30, кадастровый (условный) <номер обезличен>, расположенное по адресу: <адрес обезличен> в квартале 204, <номер обезличен>.

Недвижимость, ее принадлежности и относящиеся к ней документы были в полном объеме переданы ответчиком Фомочкиным А.Н. истцу Кулешову А.В. на основании пункта 10 Договора. Договор одновременно являлся документом, подтверждающим факт передачи недвижимости Продавцом в собственность Покупателя.

Пунктом 9 Договора Продавец подтвердил, что продаваемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не состоит, никаких обременений нет.

09 декабря 2014 года Кулешов А.В. совместно с ответчиком Фомочкиным А.Н. обратились в Управление Росреестра по СК с заявлением о регистрации перехода права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости.

Однако до настоящего времени он не имеет возможности зарегистрировать переход права собственности на указанное недвижимое имущество.

<дата обезличена>г. Кулешовым А.В. в Управлении Росреестра по СК были получены сообщения № 01/128/2014-410 от 19.12.2014 о приостановлении государственной регистрации прав и <номер обезличен> от 16.01.2015г. об отказе в государственной регистрации перехода права на Недвижимость.

Причиной отказа послужило отсутствие указания в договоре купли-продажи на ограничение (обременение) в виде ареста, наложенного постановлением <адрес обезличен> отдела судебных приставов <адрес обезличен> УФССП России по <адрес обезличен> от 21.11.2014.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Т.Ю. Цалиева от <дата обезличена> были отменены все меры о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из росреестра в отношении всех объектов недвижимого имущества, принадлежащих Фомочкину А.Н. Постановление вступило в силу с момента его утверждения (п. 2 постановления) и было предоставлено в Управление Росреестра по СК 26.12.2014г., т.е. в период приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основанием для принятия судебным приставом-исполнителем постановления об отмене мер от <дата обезличена> послужило определение Октябрьского районного суда <адрес обезличен> (судья Ширяев А.С.) от <дата обезличена>, вступившее в силу <дата обезличена> и представленное в Управление Росреестра по СК 17.12.2014г.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата обезличена> <номер обезличен> какие-либо ограничения (обременения) права, правопритязания, заявленные в судебном порядке права требования, возражения в отношении зарегистрированного права на жилой дом и земельный участок отсутствуют.

На этом основании истец считает, что причины, препятствовавшие государственной регистрации права, устранены и договор купли-продажи недвижимости от <дата обезличена> соответствует нормам права и действительности.

В последующем истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о явке в Многофункциональный центр МФЦ для подачи заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, однако ответчик уклоняется от исполнения данной обязанности.

В результате уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи истец понёс убытки в размере <данные изъяты>, которые также просил взыскать с ответчика.

В судебном заседании истец и его представитель ранее заявленные уточнённые исковые требования не поддержали, представили суду новые уточнённые требования, в принятии которых к производству судом было отказано определением суда, на удовлетворении которых настаивали.

Ответчик Фомочкин А.Н. с заявленными исковыми требованиями не согласился, представил суду встречный иск, в котором просил суд отказать в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований Кулешова А.В. и признать договор купли-продажи нежилого помещения по адресу <адрес обезличен> в квартале 204общей площадью 186 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане <номер обезличен>, 26-30 в литере А, кадастровый (условный) <номер обезличен>, заключённый между Фомочкиным А.Н. и Кулешовым А.В., недействительным.

В обоснование заявленных встречных требований указал, что данный договор был заключён Фомочкиным А.Н. под влиянием угроз и давления, которые оказывал на него Кулешов А.В. Давление оказывалось посредством многократного обращения в правоохранительные органы Кулешовым А.В. для привлечения Фомочкина А.А. и Фомочкина А.Н. к уголовной ответственности, блокирование бизнеса семьи Фомочкиных и обещание прекращения преследования на условиях передачи Кулешову А.В. различного имущества Фомочкиными. На основании изложенных во встречном иске обстоятельств просил суд встречные исковые требования удовлетворить.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Магдаласов В. И., предупреждённый об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показал суду, что является застройщиком <адрес обезличен> в <адрес обезличен>. Летом 2012 года подвальные помещения осматривали Кулешов А.В. и Фомочкин А.Н. Впоследствии данные помещения приобрёл Фомочкин Николай, который позднее оплачивал коммунальные счета, а также приводил рабочих для предварительного осмотра в целях проведения ремонтных работ в помещениях.

Кулешова А.В. он по данному адресу более никогда не видел.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Саркисян М. Л., предупреждённый об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показал суду, что в декабре 2014 года Фомочкин А.Н. попросил его помочь ему сдать данное помещение в аренду. По просьбе Фомочкина А.Н. посредством такси Саркисян М.Л. передал ключи от входной двери спорных помещений Кулешову А.В. Также пояснил суду, что в декабре указанные помещения сдавались в аренду торговцам ёлками, по необходимости он появлялся дважды в неделю по указанному адресу, какие-либо ремонтные работы в указанных помещениях не производились. После кражи радиаторов отопления из спорных помещений Саркисян М.Л. участвовал в смене личинки входного замка.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Малий О. А., предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что является руководителем агентства недвижимости «Авторитет». В 2014 году к ней обратился Кулешов А.В. с просьбой составить договор купли-продажи и осуществить сопровождение сделки в регистрационной палате. Пояснила, что к моменту заключения сделки было представлено два варианта договора купли-продажи недвижимости, со стороны как Кулешова А.В., так и Фомочкина А.Н. Какой именно вариант договора в итоге был подписан, не вспомнила. Также пояснила, что до подписания договора произошла передача двух добавочных ключей.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Дубинина Л. Н., предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что работает главным бухгалтером в ТСЖ «Колорит», по <адрес обезличен> г. <адрес обезличен>. По данному адресу находится её офис, из окон которого хорошо просматривается территория и подъездные пути к дому. Кулешова А.В. по адресу <адрес обезличен>: <адрес обезличен> она никогда не видела, спорные помещения наблюдала открытыми лишь два раза, открывал их Фомочкин. Никаких строительно-ремонтных работ в данных помещениях не велось.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Фомочкин А. А., предупреждённый об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показал суду, что является сыном ответчика Фомочкина А.Н. и фактически осуществляет владение помещением по адресу: <адрес обезличен>, по доверенности отца.

Кулешов А.В. является ему троюродным братом, с которым они начали поддерживать отношения с 2010 года. В 2012 году Кулешов А.В. оплатил поставку котлов отопления, закупленных ИП Фомочкина Р.И., однако сумма, потраченная на оплату котлов, была передана и оформлена двумя договорами займа на <данные изъяты> рублей. Данная сумма погашалась ежемесячно из денежных средств Фомочкиных, на конец 2012 года сумма задолженности составляла <данные изъяты> рублей. В конце ноября Кулешов А.В. под предлогом сверки забрал указанные договоры с отметками о погашениях.

Также пояснил, что решение о продаже нежилого помещения по <адрес обезличен> принималось им ввиду крайне невыгодного финансового положения, вызванного наложением ареста на имущество по заявлению самого Кулешова А.В., чем воспользовался Кулешов А.В. и предложил невыгодные условия сделки, на которые пришлось согласиться.

При подписании договора купли-продажи в помещении УФРС по СК первые листы договоров, привезённых Фомочкиными, были заменены на те, которые готовились Кулешовым.

Свидетель указал, что смену личинки входного замка спорного помещения проводил он, связано это было с пропажей радиаторов из помещения, которые принадлежали Фомочкиным. Изначально ключ от двери передавался самим Фомочкиным А.А. Кулешову А.В. на время.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Сажнев Е. А., предупреждённый об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показал суду, что является директором ООО «Универсалстрой». Кулешов А.В. вёл переговоры со свидетелем на предмет осуществление ремонта помещений в цокольном этаже по <адрес обезличен> в квартале 204, «под ключ».

Свидетель показал, что после обсуждения параметров ремонтных работ и осуществления предоплаты Кулешовым А.В., его работниками был осуществлен вывоз мусора из данных помещений, в том числе и радиаторов в количестве 4-5 штук, в размороженном состоянии. По мнению свидетеля, помещений было два, а также санузел.

Со слов свидетеля, Кулешовым А.В. в подтверждение полномочий на право распоряжения помещениями был представлен предварительный договор купли-продажи с последующим выкупом помещения.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Никитин А. О., предупреждённый об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показал суду, что в ноябре 2014 года Кулешов А.В. предложил ему выполнить работу по изготовлению выставочных домиков-павильонов. Для их проектирования Никитин А.О. около месяца провёл в офисе Кулешова А.В., расположенном по пр-ту Кулакова, 17 «И». Никитин А.О. стал свидетелем неоднократных ссор Кулешова А.В. и Фомочкина А.А., сопровождавшихся угрозами и нецензурной бранью Фомочкина А.А.

Свидетель Никитин А.О. также показал, что участвовал в марте 2014 года в качестве понятого в процедуре вручения уведомления о необходимости перерегистрации договора Фомочкину А.Н. Самого Фомочкина А.Н. он не знает и не знал на тот момент, кому именно вручался документ знает со слов юриста Кулешова А.В., осуществлявшего вручение, по какому адресу также не сумел пояснить. О содержании вручаемого документа тоже ничего пояснить не смог.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Фомочкина И. В., предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что являлась супругой Фомочкина А.А.

Также показала суду, что Кулешов А.В. и Фомочкин А.А. были компаньонами и вели совместный бизнес. В процессе разрешения сложной финансовой ситуации, вызванной появлением и исполнением двух договоров займа на <данные изъяты> рублей, по иску Кулешова А.В. судом были приняты обеспечительные меры в виде ареста имущества, склады с товаром были опечатаны, а деятельность нескольких коммерческих структур – парализована.

Свидетель также указала на постоянные угрозы о разорении, аресте и уголовной ответственности, исходившие от Кулешова А.В. в адрес Фомочкиных.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Витюк И. Н., предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что работала главным бухгалтером ООО «Термокрафт», также сопровождала экономическую деятельность ИП Фомочкин А.Н. и ООО ФСК «Мегастрой». После анализа бухгалтерской документации в апреле 2014 года пришла к выводу, что договоры займа с Кулешовым А.В. погашены, и даже имеется факт переплаты в пользу Кулешова А.В. В результате действий Кулешошва А.В. по аресту имущества ООО «Термокрафт» была парализована деятельность и ООО «Термокрафт» и ИП Фомочкин А.Н.

Свидетель также показала суду, что в её присутствии проходили переговоры между КулешовымА.В., Фомочкиным А.А., в присутствии представителя Фомочкина А.А. Петенко и женщины по имени Марина, по итогам встречи была достигнута договорённость о том, что Кулешов А.В.отказывается от судебного иска после того, как Фомочкин отдаст ему дом, 5000000 рублей товарно-материальными ценностями, которые находились на складе, магазин на <адрес обезличен>, машину, на которой ездила И. В. и которую они выкупили у жены Кулешова за наличные деньги. Однако поскольку машина находилась в кредите, супруги Кулешовы попросили семью Фомочкиных не переоформлять машину.

Витюк И.Н. также показала, что являлась свидетелем поступавших от Кулешова А.В. устных угроз Фомочкину А.А, разорением и уничтожением рода. Вместе с тем, по свидетельству Витюк И.Н., оснований для таких заявлений не было, поскольку, по её мнению, с точки зрения бухгалтерского учёта, деятельность ООО «Термокрафт» велась абсолютно законно.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Васильева А. АлексА.на, предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что знакома с Кулешовым А.В. с сентября 2013 года, с Фомочкиным А.А. чуть позднее. Вначале у Кулешова А.В. и Фомочкина А.А. были хорошие отношения, но затем возникли финансовые разногласия. Мирно решить конфликт не удалось, после чего Кулешов А.В. подал иск в суд.

Свидетель также показала, что Кулешов А.В. получал постоянные угрозы со стороны Фомочкина А.А., появилась мания преследования, что явилось причиной последующего разрыва их отношений со свидетелем. В свою очередь, по словам Васильевой А.А., Кулешов А.В. в её присутствии никогда угроз в адрес Фомочкиных не высказывал.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Копий Т. И., предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что знакома с Кулешовым А.В. с января 2011 года, с Фомочкиным А.А. была знакома ранее. Была принята на работу в ООО ФСК «Мегастрой» по заявлению Фомочкиной И.В. на должность генерального директора.

Свидетель Копий Т.И. показала суду, что ей было известно о наличии договоров займа между Кулешовым А.В. и Фомочкиным А.А., сами договоры Кулешов А.В. забрал без спроса в офисе, впоследствии предъявил Фомочкину А.А. требования о передаче ему в счёт невозвращённых денежных средств по договорам займа нежилого помещения по <адрес обезличен>, дома Фомочкиных, а также гаража, принадлежавшего на тот момент Копий Т.И.

Копий Т.И. пояснила, что Кулешов А.В. угрожал Фомочкину А.А. тем, что не откроет склады и не позволит Фомочкину А.А. работать. Также свидетель Копий Т.И. заявила и об оказании давления Кулешовым А.В. на неё лично с тем, чтобы она замолчала.

Допрошенная в судебном заседании свидетель Гришина Е. Б., предупреждённая об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307-308, 155 УК РФ, показала суду, что работала с Кулешовым А.В. и Фомочкиным А.А.

Гришина Е.Б. показала суду, что знала о существовании двух договоров займа, заключённых между Кулешовым А.В. и Фомочкиным А.А., данные суммы погашались Фомочкиным А.А. в соответствие с графиком платежей, когда оставалось погасить 328000 рублей, Кулешов А.В. без спроса, самостоятельно, изъял договоры из офиса и унёс, что произошло в её присутствии.

Гришина Е.Б. пояснила, что по заявлениям Кулешова А.В. был наложен арест на всё имущество, находившееся на складах фирмы, что парализовало работу всех трёх компаний, принадлежащих Фомочкиным, за снятие ареста требовал передать ему нежилое помещение по <адрес обезличен>, несколько автомобилей, дом, товарно-материальные ценности на сумму 5500000 рублей.

Со слов свидетеля, на момент создания общества «Термокрафт» было два учредителя – Рахманенко Д.Б. и Фомочкина Р.В. На ООО «Термокрафт» Гришина Е.Б. была оформлена в должности начальника отдела продаж с марта 2011 года до октября 2014 года. Гришина Е.Б. лично выдавала денежные средства из кассы ИП Фомочкина А.Н. на погашение договоров займа с Кулешовым А.В.

Суд, выслушав участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Положениями ст. 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, по смыслу закона для регистрации сделки по правилам пункта 3 статьи 165 ГК РФ необходимо три условия: соблюдение формы договора; уклонение стороны от регистрации сделки; соответствие сделки закону.

Аналогичное правило содержится в пункте 3 статьи 551 ГК РФ, согласно которой в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 ГК РФ).

Как установлено судом из пояснений сторон, показаний свидетелей и материалов гражданского дела, между Кулешовым А.В. и Фомочкиным А.Н. был заключён договор купли-продажи недвижимости от 09 декабря 2014 года, предметом которого выступило нежилое помещение общей площадью 186 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане <номер обезличен>, 26-30 в литере А, кадастровый (условный) <номер обезличен>, расположенное по адресу <адрес обезличен> в квартале 204.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком в соответствии с установленной действующим законодательством простой письменной форме заключен договор купли-продажи нежилого помещения.

Истец в судебном заседании настаивал на том, что помещение было ему передано надлежащим образом ответчиком, что подтверждается свидетельскими показаниями Малий О.А. и Сажнева Е.А. Также настаивал на том, что договор купли-продажи помещения был заключён на условиях отсрочки и рассрочки платежа.

Вместе с тем, суд после анализа всех представленных сторонами доказательств и обстоятельств дела приходит к выводу, что передача надлежащим образом помещения покупателю не состоялась, помещением продолжала пользоваться семья Фомочкиных, равно как и не был решён в договоре вопрос порядка оплаты за приобретаемые помещения.

Так, в своих пояснениях истец, а также ответчик в возражениях неоднократно указывали на присутствие во взаимоотношениях сторон спора об имуществе, находившемся в спорных помещениях, а именно – радиаторы отопления. Стороны не скрывали того обстоятельства, что факт пропажи радиаторов имел место, ни радиаторы, ни межкомнатные двери, которые, по свидетельству Сажнева Е.А., планировались к установке в подвальном помещении, в договоре не фигурировали и стороны к соглашению об их судьбе, не приходили.

Свидетель Малий О.А. также не прояснила ситуацию – какие именно ключи и от каких дверей передавались в момент подписания договора купли-продажи. В отсутствие подписанного сторонами акта приёма-передачи имущества и ссылка истца на условие в самом договоре о том, что передача имущества произошла без составления дополнительного документа, принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд приходит к выводу, что передача помещения в условиях соблюдения прав и законных интересов сторон в соответствии с действующим законодательством, не состоялась. Свидетельскими показаниями Фомочкина А.А. и Саркисяна М.Л., напротив, подтверждается то обстоятельство, что изначально ключ от входной двери в спорное помещение по <адрес обезличен> предоставлялся для его осмотра, но не для распоряжения им.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.

Иск основан на совершенной сделке, уклонении от регистрации перехода права по ней, ст. ст. 551 ГК РФ, ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее- Закона о регистрации), п. 61 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. Однако, указанные нормы и разъяснения высших судебных органов не дают оснований для удовлетворения иска в силу следующего.

На основании п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1); в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3).

Как указано в разъяснении, содержащемся в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 от 29 апреля 2010 года "О некоторых спорах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Безусловным также является условие, что сделка, от которой уклоняется ответчик, должна соответствовать закону.

Исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом РФ и Высшим Арбитражным Судом РФ, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиками законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В ст. 556 ГК РФ указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суду не удалось достоверно установить, какой именно договор, какой из сторон подготовленный бланк договора, был в итоге подписан сторонами, кем была допущена ошибка в паспортных данных на первом листе бланка и носила ли данная ошибка умышленный характер. Вместе с тем, обе стороны настаивали на факте подписания бланка договора, подготовленного противоположной стороной, считая такие действия по внесению ошибочных данных умышленными.

Более того, учитывая как пояснения сторон, так и письменные доказательства по делу, а именно – Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/128/2014-410 от 19.12.2014 г. и Сообщение об отказе в государственной регистрации <номер обезличен> от 16.01.2015 г. суд приходит к выводу, что регистрация не состоялась не по причине уклонения от неё продавца, а по причине наличия обременения (ограничения) на распоряжение имуществом, не прописанное в самом договоре. Данное ограничение в виде ареста было наложено судом по заявлению самого истца, о чём он не мог не знать.

К показаниям свидетеля Никитина А.О. о попытке в марте 2014 года вручения Кулешовым А.В. Фомочкину А.Н. уведомления о необходимости перерегистрации договора суд относится критически, поскольку кому именно вручался документ, Никитин А.О. знал лишь со слов юриста Кулешова А.Н., с Фомочкиным А.Н. лично знаком не был и как он выглядит не знал. Более того, в ходе допроса в вопросе о типе вручаемого документа ссылался то на уведомление о перерегистрации, то на некий денежный документ.

Денежные средства за покупаемое помещение также не передавались, в силу п.3 договора. Вместе с тем, согласно п.5 договора, сторонами не был с необходимой точностью установлен порядок оплаты за приобретаемые помещения, договор не содержит необходимых реквизитов расчётного счёта покупателя, на который имеется ссылка, а также место и порядок передачи денежных средств в наличной форме под расписку.

При этом, согласно утвердившейся в Российском праве правовой доктрине и традиции локальное урегулирование взаимоотношений сторон – участников гражданско-правовых отношений посредством заключений договора имеет своей целью конкретизировать взаимные права и обязанности, меру и степень ответственности, согласовать взаимную волю, в рамках тех возможностей и процедур, которые установлены действующим законодательством, в-частности, п.4 ст.421 ГК РФ, чем стороны при обсуждении условия о передаче денежных средств по договору пренебрегли.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с абз. 1, 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Судом также учитывается, что, согласно материалов дела и пояснений свидетеля Сажнева Е.А., договорённость о начале ремонта в спорных помещениях была достигнута между Кулешовым А.В. и Сажневым Е.А., действующим от имени ООО «Универсалстрой», только при наличии не прошедшего государственную регистрацию о переходе права собственности договора купли-продажи, то есть стороны в данном случае действовали на свой страх и риск, до перехода права собственности на помещение в соответствии с действующим законодательством, что, совместно со всем вышеизложенным, исключает взыскание указанных истцом убытков в сумме 260277.71 рублей с ответчика.

Таким образом, судом не установлены факты как уклонения продавца от регистрации договора, так и реальной передачи имущества покупателю в условиях, когда он имел реальную возможность им распорядиться, владеть и пользоваться, следовательно, правовых оснований для удовлетворения заявленных требований по первоначальному иску не имеется.

Встречные исковые требования Фомочкина А.Н. к Кулешову А.В. о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 186 кв.м., этаж: подвал, номера на поэтажном плане <номер обезличен>, 26-30 в литере А, кадастровый (условный) <номер обезличен>, расположенное по адресу <адрес обезличен> в квартале 204 также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По своему содержанию пункт 1 статьи 179 ГК РФ направлен на защиту права граждан на свободное волеизъявление при осуществлении правомочия распоряжения своим имуществом. Для признания сделки недействительной, совершенной под влиянием обмана, необходимо чтобы намеренное (умышленное) введение в заблуждение было осуществлено другой стороной по договору либо лицом, в интересах которого совершается сделка. Обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение относительно характера сделки, ее условиях и других обстоятельств, влияющих на решение потерпевшей стороны.

Понятие сделки, совершенной под влиянием угрозы или насилия, подразумевает под собой, что принуждение к совершению такой сделки заключается в оказании на потерпевшего воздействия, направленного на то, чтобы вынудить его поступить в соответствии с волей принуждающего. Действия виновного могут быть выражены в форме психического воздействия на принуждаемого - угрозе или в форме физического воздействия - насилии. Насилие выражается в неправомерных деяниях, в частности в причинении телесных повреждений, нанесении побоев, ограничении либо лишении свободы передвижения, причинении вреда имуществу и т.д.

Для признания сделки недействительной насилие и угроза должны быть непосредственной причиной совершения сделки, они также должны быть серьезными, осуществимыми и противозаконными.

Материалами дела подтверждено, что оспариваемый договор купли-продажи был подписан ответчиком добровольно, он ознакомился с его содержанием, понимал, какие правовые последствия он влечет, о чем свидетельствует собственноручная подпись с указанием фамилии, имени, отчества в договоре купли-продажи, в связи с чем действия ответчика были направлены на возникновение последствий по данной сделке.

В материалах гражданского дела представлены доказательства того, что угрозы по обстоятельствам совместного ведения бизнеса Кулешовым А.В. и ФомочкинымА.Н., его раздела и определения характера и объёма взаимных обязательств, носили обоюдный характер, что подтверждается и свидетельскими показаниями Фомочкина А.А., Никитина А.О., Фомочкиной И.В., Копий Т.И, Гришиной Е.Б.. ░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 09.12.2014 ░░░░ ░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░, ░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░.

░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░, ░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. 179 ░░ ░░ ░ ░. 1 ░░. 170 ░░ ░░.

░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░-░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░, ░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░.

░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░ 09.11.2012 ░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. ░░. 166, 167 ░░ ░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░░░) ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░ ░░░░░░), ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░. 2 ░░. 170 ░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░. ░ ░░░░░░, ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░, ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░, ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ <░░░░░ ░░░░░░░░░>.

░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░, ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 179 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░.░░. 194-198 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░

░ ░ ░ ░ ░

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ – ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 14 ░░░░░░░ 2015 ░░░░

░░░░░ ░.░. ░░░░░░░