Решение по делу № 2-1722/2015 ~ М-1116/2015 от 24.03.2015

4

Дело №2-1722

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

В составе председательствующего судьи: Спицыной О.Н.

при секретаре: Гвоздевой А.В.

с участием прокурора: ФИО6

Рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово

28 мая 2015 года

гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о выселении из жилого помещения в связи с нарушением условий договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о выселении из жилого помещения в связи с нарушением условий договора аренды.

Просит выселить ФИО1, ФИО2 из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Заявленные исковые требования мотивировал тем, что между ФИО3 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ. аренды жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Арендодатель является собственником указанного жилого помещения на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ. № (повторное взамен свидетельства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.).

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование для проживания жилой дом общей площадью 39,6 кв.м. по указанному адресу. Совместно с ответчицей ФИО1 в указанном доме проживает ФИО2.

В соответствие п. 3.1. сторонами установлена плата за аренду в размере 3000 рублей, которые оплачиваются ежемесячно не позднее последнего числа текущего месяца.

При этом п. 3.3. договора предусмотрена обязанность оплаты налоговых платежей, счетов за электроэнергию, водоснабжение, уборку мусора арендатором.

Согласно п. 2.3.4. договора, арендатор обязан своевременно осуществлять плату за аренду и иные платежи, предусмотренные п. 3.1., 3.3. договора, а также обязан освободить жилое помещение в случае расторжения договора.

Пунктом 3.4. договора аренды от 01.11.2014г. предусмотрено, что в случае неисполнения обязательств по оплате аренды арендатором более чем 1 месяц или не оплаты задолженности по коммунальным платежам более чем за два месяца арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно с письменным уведомлением об этом арендатора за 1 5 календарных дней.

В настоящее время ответчицей нарушены условия п. 3.4. договора аренды в части оплаты и коммунальных платежей и внесения арендной платы.

В настоящее время задолженность по коммунальным платежам ответчицейне оплачивается на протяжении более чем два месяца, а арендная плата не вносится ответчицей более чем один месяц (последний платеж был внесен в декабре 2014г.). следовательно, в соответствии с п. 3.4. договора аренды договор был расторгнут истцом о чем в адрес ответчицы была направлена претензия (полученная ответчицей 06.03.2015г.) с требованием в течении 15 календарных дней освободить жилое помещение. В связи с тем, что в указанное время ответчица добровольно не выселилась, истец вынужден обратиться в суд.

В соответствии с п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации но договор) найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

На основании ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотрев договором найма жилого помещения.

Далее истец ФИО3 в лице представителя по нотариальной доверенности ФИО7 № от ДД.ММ.ГГГГ (сроком на один год с правом изменения предмета или оснований иска л.д.12) уточнил исковые требования. Определением Беловского горсуда от ДД.ММ.ГГГГ были приняты уточненные исковые требования (л.д.26, 30-31). Истец просит расторгнуть договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Выселить ответчиков из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3, извещенный в соответствии с требованиями ст.113 ГПК РФ, в суд не явился. В материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Интересы доверяет представлять ФИО7 по доверенности (л.д.24).

Представитель истца ФИО3 - ФИО7, действующая по нотариальной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. (сроком на один л.д.12) в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме, подтвердила обстоятельства, на которых они основаны. Просит учесть, что требования истца направлены на выселение ответчиков без предоставления другого жилого помещения. На удовлетворении требований настаивает.

Ответчик ФИО1, извещенная в соответствии с требованиями ст.113 ГПК РФ, в суд не явилась. Представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Интересы доверяет представлять ФИО8 (л.д.60).

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО8, действующая по нотариальной доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ. (сроком на три года л.д.25) требования к ее доверителю не признала, поскольку фактически истец продал ее доверителю жилой дом, а сейчас заявляет требования о выселении. Считает, что в его действиях имеется факт мошенничества. Просит в удовлетворении иска отказать.

Ответчик ФИО2, извещенный в соответствии с требованиями ст.113 ГПК РФ, в суд не явился. О причине неявки не сообщил, об отложении не просил. Заявления о рассмотрении дела в его отсутствие не поступало.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, заключение прокурора ФИО6, полагавшей заявленные требования обоснованными, считает, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пункт 2 статьи 1 ГК РФ устанавливает, что граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (повторно, взамен свидетельства серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.), ФИО3 является собственником жилого дома, общей площадью 39,6 кв.м., по адресу <адрес>. Основанием возникновения права является договор купли-продажи дома, заключенный между продавцом ФИО9 и покупателем ФИО3, удостоверенный нотариусом <адрес> ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ за реестровым №№ зарегистрированный в ЕГПР за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.4).

Существование зарегистрированного права собственности ФИО3 не опровергнуто и дополнительно подтверждено Выпиской из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ года. Ограничение не зарегистрировано (л.д.48).

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Вместе с тем, согласно положениям вышеуказанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Анализ статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Как установлено в судебном заседании и подтверждено письменными материалами дела между ФИО3, именуемый в дальнейшем Арендодатель и ФИО4, именуемой в дальнейшем Арендатор ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды жилого дома (л.д.11).

Согласно п.1.1. договора аренды арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование (найм) для проживания жилое помещение (частный дом), расположенный по адресу <адрес>, общей площадью 39,6 кв.м.. Настоящий договор является одновременно актом приема-передачи (п.5.1. договора). Срок действия договора аренды устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. включительно (п.4.1. договора).

Жилое помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (п.1.2. договора) и гарантировано, что на момент подписания настоящего договора жилое помещение не сдано в аренду (найм), не отчуждена, не заложена, не в споре, под запрещением или арестом не состоит, предметом долга не является (п.2.1.2. договора).

На основании п.2.3.4. договора аренды арендодатель обязан своевременно осуществлять оплату за аренду жилого помещения и иные платежи, предусмотренные п.3.1,3.3 настоящего договора, а именно платы за аренду жилого помещения установленной сторонами в размере 3000 рублей в месяц и оплачивает счета за электроэнергию, водоснабжение, уборку мусора.

В соответствии с п.2.3.5. договора найма арендодатель обязан освободить жилое помещение в случае расторжения договора.

Согласно п.4.3. договора аренды, в случае неисполнения обязательств по оплате арендатором более чем 1 месяц или не оплаты задолженности по коммунальным платежам более чем за два месяца арендодатель вправе расторгнуть настоящий договор досрочно с письменным уведомлением об этом арендатора за 15 календарных дней.

Вышеуказанное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ, которые надлежащим образом были исполнены истцом.

В силу п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которых следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Факт подписания договора ФИО1 не оспаривался ее представителем в ходе судебного разбирательства.

Доказательств оспаривания заключенного договора аренды суду в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направил ФИО1 досудебную претензию в связи с невнесением арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ года (более чем 1 месяц), а также коммунальных платежей за период более чем 2 месяца и уведомил ее о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ. Просил в связи с расторжением договора аренды и отсутствием оснований для проживания в указанном доме передать жилое помещение не позднее ДД.ММ.ГГГГ непосредственно собственнику, указал, что в случае неисполнения обязанности, предусмотренной п.2.3.5. договора аренды по освобождению жилого помещения в указанную дату, будет вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о выселении и взыскании всех понесенных расходов (л.д.5-7).

Требований о погашении долга претензия не содержит, в этой связи положения ч.3 ст.619 ГК РФ, согласно которого арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, не нарушаются. При этом, истец основывает свои требования исключительно не внесением более двух раз подряд арендной платы (январь, февраль 2015) в соответствии с п.1 ч.3 ст.619 ГК РФ.

Основания вышеизложенного показывают, что до обращения в суд истцом были соблюдены требования статьи 619 и статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства установлено, что истец обязательства по указанному договору исполнил, предоставив ФИО1 жилое помещение во временное пользование, ответчица свои обязательства надлежащим образом не исполняла, не вносила ежемесячную оплату арендных платежей и не производила оплату коммунальных услуг. Данное обстоятельство сторонами не оспорено.

Факт наличия задолженности по услугам водоснабжения, услугам вывоза ТБО возложенным договором аренды на арендатора, подтверждаются счет-извещением по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. и справкой от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Водоснабжение», согласно которым задолженность по адресу 2 Садовая,8 составляет 11328,42 рубля и по состоянию на апрель, которая увеличилась до суммы 11445,78 рублей (л.д.9, 58). Однако, справку ООО «Белсах» суд не может принять в качестве доказательства подтверждающего задолженность по услугам вывоза ТБО, поскольку она выдана ФИО3, проживающему по адресу: <адрес>4 и имеет ли она отношение к спорному объекту не указано (л.д.59).

К доводам представителя ответчика ФИО1 о том, что такая задолженность не могла образоваться за полгода с даты заключения договора аренды, суд относится критически, поскольку никаких доказательств опровергающих обратное суду не представлено. Кроме того, им же подтверждено, что ФИО1 и ее семья проживают в жилом доме с 2008 года.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила лично указанную выше претензию (л.д.8). Доказательств опровергающих данное обстоятельство суду не представлено.

Претензия была оставлена ФИО1 без ответа, а содержащиеся в ней требования арендодателя без исполнения. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Акт, составленный ФИО11, ФИО12, удостоверенный председателем уличного комитета ФИО13 ДД.ММ.ГГГГ года, инспектором по работе с населением ФИО14 18.05.2015года, также подтвердившей подписи указанных лиц, скрепленный печатью ТУ микрорайон Бабанаково о том, что семья ФИО1, переехала жить в дом по <адрес>, весной 2008 года в связи с покупкой дома, и за время проживания выполнивших ряд работ по его ремонту и улучшению проживания (л.д.56) н имеет правового значения для рассмотрения дела по существу, поскольку факт проживания ответчиков в спорном жилом помещение не оспаривался истцом и фактическое их проживание до ДД.ММ.ГГГГ (дата заключения договора) не опровергает оснований обращения истца с заявленными требованиями. Фактически затраченные ответчиками расходы на улучшение условий проживания не являются предметом рассмотрения настоящего иска.

Тем не менее, данный акт, подтверждает фактическое проживание ответчиков в спорном жилом помещении, что свидетельствует о неудовлетворении требований изложенных в претензии истца о расторжении договора аренды жилого дома и его освобождении.

Ответчиком ФИО1 не представлено никаких доказательств опровергающих отсутствие задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, что свидетельствует об обоснованности требований истца о расторжении договора аренды и об освобождении жилого помещения (выселении), в связи с существенным нарушением условий аренды. Поскольку факты нарушений условий договора аренды со стороны арендатора в ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение, требования истца подлежат удовлетворению. В связи с тем, что ответчик продолжает занимать арендованное помещение при отсутствии на то правовых оснований, он подлежит выселению из этого помещения.

Поскольку договор аренды жилого дома был заключен именно с ответчиком ФИО1, для ее проживания без указания членов семьи и безусловным установлением в ходе судебного разбирательства юридическим отсутствием права на жилое помещение, у суда нет оснований устанавливать членов семьи ФИО1. При этом, представители сторон утверждали факт проживания в спорном жилом доме указанного в субъективном составе участников процесса ответчика ФИО2. В этой связи ответчик ФИО1 подлежит выселению из спорного жилого помещения вместе с членами ее семьи. По мнению суда, в данном случае права членов семьи ответчика ФИО1 без установления их личностей не могут быть затронуты данным решением, поскольку основанием рассмотрения дела о выселении является заключенный договора аренды жилого дома с ФИО1 и о расторжении которого заявлено истцом.

Согласно ч. 1 ст. 56, ч. 1 ст. 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которых следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Со стороны ответчика ФИО1 в ходе судебного разбирательства никаких соответствующих требованиям ст.ст.59-60 ГПК РФ доказательств подтверждающих наличие у нее членов семьи суду не представлялось. Ответчик ФИО2 вовсе в суд не являлся с целью защиты своих прав и интересов, никаких доказательств суду не представлял. Перед судом не заявлялось ходатайств об оказании содействия в собирании доказательств в порядке ст.56 ГПК РФ. Согласно домовой книге в спорном жилом доме отсутствуют зарегистрированные лица (л.д.10).

Оценив представленные по делу доказательства, проанализировав указанные выше положения законодательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В порядке ст.ст. 88,98 ГПК РФ именно с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины за подачу иска в суд в размере 600,00 рублей, что подтверждается чек-ордером от 17.03.2015г. (л.д.2) и от 29.04.2015г. (л.д.57), как лица обязанного к устранению нарушений прав собственника в рамках заключенного договора аренды.

Руководствуясь ст. ст. 196-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 39,6 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4.

Выселить ФИО4 и членов ее семьи из жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 (шестьсот) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: (подпись) О.Н. Спицына

Верно

Судья: О.Н. Спицына