Решение по делу № 2-5033/2017 ~ М-4090/2017 от 18.07.2017

Дело №

Решение

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гришаковой Н.Б.

при секретаре СФИО3,    

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Администрации городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ" об обязании произвести выкуп недвижимого имущества и установлении выкупной стоимости,

установил:

Истцы ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ответчикам, в котором с учетом уточненных требований, просят:

- обязать ответчиков изъять у ФИО2, принадлежащие ему <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, путем выкупа по цене равной 1 207 000 рублей;

- обязать ответчиков изъять у ФИО1, принадлежащей ей <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, путем выкупа по цене равной 1 207 000 рублей.

Кроме того, истцами предъявлено требование о взыскании с ответчиков солидарно в пользу ФИО1 расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей и взыскании с ответчиков солидарно в пользу ФИО2 150 000 рублей, составляющих расходы по оплате судебной экспертизы.

В обоснование иска, истцы ссылаются на то, что они являются собственниками <данные изъяты> долей (по 21/200 каждый) в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, занимают в этом жилом помещении отдельную комнату. Совместно с ними проживают трое их несовершеннолетних детей: ФИО5 Александр, 2001 года рождения, ФИО5 ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5 ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Из ответов Администрации городского округа Балашиха и прокуратуры истцам стало известно, что их многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> числится в списках ветхого жилого фонда городского округа, планируемого к расселению в рамках реализации инвестиционного контракта № ИД от ДД.ММ.ГГГГ, а также в соответствии с утвержденным проектом планировки территории микрорайона <адрес> <адрес>. Застройщиком является ООО "ФЛИНКБАУ".

Администрацией городского округа Балашиха было вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах №а, №, № по <адрес>у и <адрес>, принадлежащих им на праве собственности". Граждан, проживающих в <адрес>у, планировалось переселить во вновь построенный ООО "ФЛИНКБАУ" многоквартирный жилой дом корпус <адрес>, которому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Ранее им в устной форме предлагалось заключить договор мены, в соответствии с которым им предоставят в новом доме комнату в коммунальной квартире. В настоящее время, они получили Уведомления, датированные ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что Администрация городского округа Балашиха уведомляет их о том, что принято решение об изъятии жилого помещения в виде принадлежащих им долей в праве собственности на основании указанного выше постановления путем выкупа по трехстороннему соглашению, заключаемому между ними (в отдельности), администрацией городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ". К уведомлению приложены экземпляры проекта Соглашения об изъятии недвижимости (далее Соглашение), которое им предложено подписать и направить в Администрацию городского округа. В проекте Соглашения указан размер возмещения за жилое помещение, который определен якобы в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и составляет за <данные изъяты> долей в праве собственности 398 000 рублей. Соответственно за <данные изъяты> долей размер возмещения составит 796 000 рублей. Согласно проекту Соглашения денежные средства выплачиваются Инвестором-Застройщиком, то есть ООО "ФЛИНКБАУ".

Истцы считают действия ответчиков по определению размера возмещения за жилое помещение незаконными, нарушающими их права.

В судебном заседании истцы поддержали предъявленный иск с учетом уточненных требований.

Представители ответчиков - Администрации городского округа Балашиха, ООО «Флинкбау» исковые требования не признали, представили письменные возражения.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Согласно подпункта "и" п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Судом установлено, что истцам принадлежит <данные изъяты> долей ( по <данные изъяты> каждому) в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Администрацией городского округа Балашиха было вынесено постановление от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах №а, №, № по <адрес>у и <адрес>, принадлежащих им на праве собственности".

Граждан, проживающих в <адрес>у, планировалось переселить во вновь построенный ООО "ФЛИНКБАУ" многоквартирный жилой дом корпус <адрес> которому присвоен почтовый адрес: <адрес>.

Истцы ссылаются на то, что ранее им в устной форме предлагалось заключить договор мены, в соответствии с которым им предоставят в новом доме комнату в коммунальной квартире.

В настоящее время истцы получили Уведомления, датированные ДД.ММ.ГГГГ, из которых следует, что Администрация городского округа Балашиха уведомляет их о том, что принято решение об изъятии жилого помещения в виде принадлежащих им долей в праве собственности на основании указанного выше постановления путем выкупа по трехстороннему соглашению, заключаемому между ними (в отдельности), администрацией городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ".

К уведомлению приложены экземпляры проекта Соглашения об изъятии недвижимости, которое им предложено подписать и направить в Администрацию городского округа. В проекте Соглашения указан размер возмещения за жилое помещение, который определен в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и составляет за <данные изъяты> долей в праве собственности 398 000 рублей. Соответственно за <данные изъяты> долей размер возмещения составит 796 000 рублей. Согласно проекту Соглашения денежные средства выплачиваются Инвестором-Застройщиком, то есть ООО "ФЛИНКБАУ".

В силу закона истцы являются собственниками долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, а также собственниками долей на общее имущество в многоквартирном доме, что ответчиками при определении размера возмещения совершенно не учтено.

При этом ответчиками не учтено, что в выкупную цену должна быть включена и компенсация за невыполненный капитальный ремонт и иные убытки.

Согласно подпункту "а" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

На основании ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом "з" пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

К числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, необходимо относить суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Таким образом, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Суд соглашается с доводами истцов о том, что для определения выкупной цены должны быть учтены все обстоятельства, которые указаны выше.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за второй квартал ДД.ММ.ГГГГ г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ (ответ на вопрос N 5) разъяснено, что из норм ст. 16 Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения - сохраняется до исполнения данного обязательства.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагающие на собственника помещения в многоквартирном доме обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, исходя из системного толкования ст. 16 Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ", в совокупности устанавливают, что только после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений многоквартирного дома, у нового собственника, приватизировавшего жилое помещение, возникает обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.

Таким образом, из указанных норм закона и правовой позиции Верховного суда РФ следует, что обязанность по выполнению капитального ремонта установлена за бывшим наймодателем, в данном случае ответчиком, и сохраняется после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме до исполнения данного обязательства.

Однако обязанность ответчика по проведению капитального ремонта не исполнена до настоящего времени.

Судом установлено, что истцы ранее неоднократно обращались в администрацию городского округа Балашиха о выкупе принадлежащих им прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 32 ЖК РФ и просили определить реальную (равноценную) выкупную стоимость. Однако Администрацией городского округа требования истцов фактически проигнорированы, что подтверждается и проектом Соглашения.

По делу была проведена судебная экспертиза, согласно дополнительному заключению которой определена выкупная стоимость <данные изъяты> доли трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: <адрес>, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, на день обращения в суд с иском, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, а так же занимается оформлением документов и получение права собственности на жилое помещение в размере 1 207 000 рублей.

Согласно ч.9 ст.32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи.

Из анализа приведенных норм и разъяснений следует, что законодатель установил преимущественную защиту прав и интересов собственников при изъятии у них жилых помещений для государственных или муниципальных нужд, в связи с чем в случае недостижения с собственником жилого помещения соглашения о выкупной цене и непредъявления уполномоченными органами исковых требований о выкупе жилых помещений собственник такого жилого помещения не лишен права обратиться в суд с иском об изъятии у него аварийного жилого помещения по рыночной цене, устанавливаемой на основании заключения эксперта. Закон не содержит запретов и ограничений, связанных с реализацией собственниками изымаемых аварийных жилых помещений прав на судебную защиту. Такой способ защиты права, как оспаривание выкупной цены, установленной органом местного самоуправления, не противоречит ст.12 ГК РФ и общим положениям ст.32 ЖК РФ.

Суд приходит к выводу, что в данном случае имело место длительное бездействие Администрации городского округа Балашиха, которое выразилось в непринятии своевременных мер по изъятию принадлежащего истцам жилого помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, который фактически в 2001 году был признан аварийным и подлежащим сносу, тогда как с уведомлением об изъятии и проектом Соглашения о стоимости изымаемого помещения истцы ознакомились только в ДД.ММ.ГГГГ года. В настоящее время ввиду наличия спора о выкупной цене квартиры мер к изъятию непригодного для проживания жилого помещения администрацией не предпринято, что свидетельствует о безусловном нарушении прав истцов.

Таким образом, возражения ответчиков о том, что истцами избран ненадлежащий способ защиты своего права, судом не принимается, так как возражения в этой части не соответствуют закону.

Доводы ответчиков, что в выкупную цену жилого помещения не должна включаться стоимость доли в праве собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок, тоже не соответствуют закону.

Согласно ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Ранее представитель Администрации городского округа ссылался на то, что не была соблюдена процедура, предусмотренная ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Однако ДД.ММ.ГГГГ Постановлением Администрации городского округа Балашиха №-ПА многоквартирный <адрес>у все-таки признан аварийным и подлежащим сносу, при том что этот дом числится в списках ветхого жилого фонда городского округа, планируемого к расселению в рамках реализации инвестиционного контракта № ИД от ДД.ММ.ГГГГ, а также в соответствии с утвержденным проектом планировки территории микрорайона <адрес> <адрес>. Застройщиком является ООО "ФЛИНКБАУ". Данные обстоятельства свидетельствуют только о длительном бездействии администрации городского округа Балашиха, выразившегося в непринятии мер, определенных ч.10 ст.32 ЖК РФ и взыскание выкупной цены непригодного для проживания жилого помещения является способом защиты нарушенного права истцов.

При таких обстоятельствах суд находит иск подлежащим удовлетворению в полном объеме предъявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Обязать Администрацию городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ" в соответствии с постановлением Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах №а, №, № по <адрес>у и <адрес>, принадлежащих им на праве собственности" изъять у ФИО2, принадлежащие ему <данные изъяты> доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, путем выкупа по трех стороннему соглашению, заключенному между ФИО2, Администрацией г.о. Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ", по цене выкупа, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, и занимается оформлением документов, получение права собственности на жилое помещение, равной 1 207 000 рублей.

Обязать Администрацию городского округа Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ" в соответствии с постановлением Администрации городского округа Балашиха от ДД.ММ.ГГГГ №-ПА "Об изъятии у граждан жилых помещений, расположенных в домах №а, №, № по <адрес>у и <адрес>, принадлежащих им на праве собственности" изъять у ФИО1, принадлежащей ей 21/200 доли в праве собственности на квартиру по адресу: <адрес>, путем выкупа по трех стороннему соглашению, заключенному между ФИО1, Администрацией г.о. Балашиха и ООО "ФЛИНКБАУ", по цене выкупа, с учетом долей в праве в собственности на общее имущество в многоквартирном доме и земельного участка под многоквартирным домом, а так же с учетом рыночной величины компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого многоквартирного дома, стоимости переезда и стоимости услуг риелтора, который подбирает новое (альтернативное) жилое помещение, и занимается оформлением документов, получение права собственности на жилое помещение, равной 1 207 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Балашихинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Б.Гришакова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.Б.Гришакова

Решение не вступило в законную силу.

Подлинник решения находится в гражданском деле №

Судья:
Секретарь: