Решение по делу № 2-589/2019 ~ М-477/2019 от 10.07.2019

Дело № 2-589/2019

39 RS0007-01-2019-000741-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Багратионовск 06 ноября 2019 года

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Гриценко Н.Н.,

при секретаре Щеголевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Магдыча Д.Н. к Птичкину А.О., ОАО «Багратионовский мясокомбинат» о признании договора купли - продажи квартиры и дополнительного соглашения к нему незаключенными, признании права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Магдыч Д.Н. обратилась в суд с иском к Птичкину А.О. и ОАО «Багратионовский мясокомбинат», которым с учётом уточнения просит признать договор купли – продажи <адрес> от 08.06.2015г. и дополнительное соглашение к нему от 01.03.2017г., подписанное между ОАО «Багратионовский мясокомбинат» и Птичкиным А.О. незаключёнными; признать за истцом право собственности на <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенную в <адрес> в <адрес>; исключить из ЕГРН сведения о праве собственности за Птичкиным А,О. на указанную квартиру.

В обоснование исковых требований указано, что 01.11.1998г. между ОАО «Багратионовский мясокомбинат» в лице директора Кислого Ю.А. и Магдычем Д.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на первом этаже жилого <адрес> в <адрес>.

В соответствии с разделом 2 договора ОАО «Багратионовский мясокомбинат» обязался выполнить капитальные работы по монтажу водопровода, электросетей, канализации, фасада, установить сантехнические приборы, а Магдыч Д.Н. обязался принять активное участие в окончании строительства личным трудовым участием и личными средствами в проданной ему квартире, подвале, выполнить внутренние отделочные работы квартиры по своему усмотрению.

Согласно п. 3.1 данного договора, стоимость спорной квартиры установлена в размере 4 тысяч условных единиц по курсу ЦБ на момент оплаты. Покупатель обязан внести данную сумму в течение трех лет с момента подписания договора.

23.10.2001г. Магдыч Д.Н. выполнил свою обязанность и внес в кассу ОАО «Багратионовский мясокомбинат» денежные средства в сумме 118160 рублей, что по официальному курсу ЦБ РФ (1 доллар США -29,54 рубля) составило 4 тысячи долларов США, что подтверждается приходным кассовым ордером б/н от 23.10.2001г.

В течение года с момента заключения договора Магдыч Д.Н. своими силами и за свой счет выполнил ремонт и стал проживать со своей семьей в спорной квартире. С момента вселения он осуществляет своевременную оплату за потребление электроэнергии, воды, и несет прочие расходы, связанные с владением и пользованием квартиры, а также осуществлял действия, свидетельствующие о том, что он является собственником спорной квартиры.

Согласно полученным сведения из Росреестра, многоэтажный <адрес>, расположенный по <адрес> в <адрес> введен в эксплуатацию в 2016 году и ему присвоен кадастровый №.

ОАО «Багратионовский мясокомбинат» уклоняется от выполнения обязательств, взятых на себя после подписания договора купли-продажи и не передает Магдычу Д.Н. акт приема-передачи спорной квартиры.

Впоследствии, при получении выписки из ЕГРН от 23.05.2019г., Магдычу Д.В. стало известно о том, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Птичкиным А.О. 15.03.2017г. на основании договора купли-продажи и дополнительного соглашения.

Вопреки положениям ст.554 ГК РФ, в договоре купли-продажи от 08.06.2015 г. года не указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее отчуждению. Поскольку на момент подписания этого договора не существовал идентифицирующий объект недвижимости - кадастровый номер, то условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор и дополнительное соглашение к нему незаключёнными в силу отсутствия предмета договора.

Ссылаясь на незаключённость вышеуказанных договора и дополнительного соглашения к нему, истец указывает, что сделка по отчуждению спорного объекта недвижимости была заключена ответчиками в том момент, когда права на спорную квартиру не были зарегистрированы за Обществом в установленном законом порядке, что явилось основанием для обращения в суд.

В судебном заседании истец Магдыч Д.Н. поддержал уточнённые исковые требования по основаниям изложенным в уточненном исковом заявлении, дав пояснения аналогичного содержания.

Представитель истца Талдыкин Е.Ю., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в ранее состоявшемся судебном заседании исковые требования Магдыча Д.Н. поддержал.

Представитель ответчика ОАО «Багратионовский мясокомбинат» - Кислый Ю.А. о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом. В ранее состоявшемся судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, просил судебное заседание отложить для предоставления доказательств в обоснование возражений, однако в судебное заседание не явился.

Ответчик Птичкин А.О., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, отсутствии сведений об уважительности причин неявки, заявлений об отложении дела, суд рассмотрел дело в их отсутствие в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №2-195/18, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. п. 1 - 3 ст. 421 ГК РФ с граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Вступившим в законную силу решением Багратионовского районного суда Калининградской области от 21 июня 2018 года по делу № 2-195/18 в отношении договора купли-продажи <адрес> указанном доме при аналогичных обстоятельствах введения дома в эксплуатацию ОАО «Багратионовский мясокомбинат» 17.06.2016 г., установлено, что государственное предприятие Мясной комбинат «Багратионовский» в 1993 г. было реорганизовано в АООТ «Багратионовский мясокомбинат», в 1999 г. переименовано в ОАО «Багратионовский мясокомбинат». 5 ноября 1991 г. архитектором Багратионовского района Багратионовскому мясокомбинату выдано разрешение № 34 на производство строительно-монтажных работ 18-ти квартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>. Проектная документация на объект строительства разработана в сентябре 1990 года ЛЛК «Агро». Объект недвижимости построен в 1997 году, введён в эксплуатацию 17.06.2016 года. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдано на основании технического плана от 06.06.2016 года.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.11.1998г. между ОАО «Багратионовский мясокомбинат» в лице директора Кислого Ю.А. и Магдычем Д.Н. заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящейся на первом этаже строящегося 18-ти квартирного жилого <адрес> в <адрес>.

В соответствии с условиями договора ОАО «Багратионовский мясокомбинат» обязался выполнить монтаж н/в линии 0,4 квт., произвести врезку водопровода, выполнить наружные канализационные работы, отделочные работы лестничной площадки, установить приборы учета электроэнергии и выдать сантехнические приборы, а Магдыч Д.Н. обязался принять активное участие в окончании строительства личным трудовым участием и личными средствами в проданной ему квартире, подвале, выполнить внутренние отделочные работы квартиры по своему усмотрению. При этом договором определено самостоятельное завершение строительства купленной квартиры за свои средства.

Разделом 3 договора установлено, что стоимость спорной квартиры установлена в размере 4 тысяч условных единиц по курсу ЦБ на момент оплаты. Покупатель обязан внести данную сумму в течение трех лет с момента подписания договора.

23.10.2001г. Магдыч Д.Н. выполнил свою обязанность и внес в кассу ОАО «Багратионовский мясокомбинат» денежные средства в сумме 118160 рублей, что по официальному курсу ЦБ РФ (1 доллар США -29,54 рубля) составило 4 тысячи долларов США, что подтверждается приходным кассовым ордером б/н от 23.10.2001г.

Доказательств обратного ответчиком суду в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлено.

Как следует из пояснений истца, он своими силами и за свой счет выполнил ремонт и стал проживать со своей семьей в спорной квартире. Впоследствии стал её сдавать. С момента вселения он осуществлял своевременную оплату за потребление электроэнергии, воды, и несет прочие расходы, связанные с владением и пользованием квартиры, а также на протяжении длительного времени осуществлял действия, свидетельствующие о том, что он является владельцем спорной квартиры, что подтверждено соответствующими квитанциями, представленными истцом за период с 2014 года по 2019 годы по оплате жилищных и коммунальных услуг, в том числе выданных ОАО «Багратионовский мясокомбинат».

Кроме того, истцом представлены сведения и о том, что 12.08.2002г. комиссией отдела по вопросам опеки и попечительства Управления образования администрации МО «Багратионовский район» проводилось обследование жилищно-бытовых условий проживания семьи Магдыч Д.Н.

Постановлением администрации МО «Багратионовское городское поселение» № 354 от 1 июня 2016 г. «О присвоении адреса многоквартирному жилому дому и земельному участку в г.Багратионовске Калининградской области» оконченному строительством многоквартирному дому присвоена адресная нумерация: <адрес>. (т.1 л.д.222-223 дела №2-195/18)

14 июня 2016 г. ОАО «Багратионовский мясокомбинат» обратилось в администрацию МО «Багратионовское городское поселение» с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного 18-ти квартирного дома (т.1 л.д.246-247 дела №2-195/18).

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного <адрес> в <адрес> было выдано ОАО «Багратионовский мясокомбинат» 17 июня 2016 г. (л.д.239-244 т.1 дела №2-195/18).

20 июля 2016 г. расположенная в доме квартира № общей площадью <данные изъяты> кв.м. поставлена на государственный кадастровый учет.

В представленном суду договоре купли - продажи от 1 ноября 1998 г. определены все его существенные условия.

Злоупотребления правом со стороны истца и обстоятельств, связанных с наличием признаков ничтожности сделки, судом при рассмотрении дела не установлено.

Крупная сделка, заключенная от имени общества генеральным директором (директором) или уполномоченным им лицом с нарушением требований, предусмотренных ст. 79 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ «Об акционерных обществах», является оспоримой (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. N 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»). С иском о признании крупной сделки недействительной вправе обратиться акционерное общество или акционер.

Обстоятельств того, что договор купли-продажи от 1 ноября 1998 г. оспаривался акционерным обществом или его акционерами и был признан судом недействительным, не установлено.

На основании ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт исполнения покупателем Магдыч Д.Н. обязательств по договору судом установлен и ответчиком не опровергнут.

Разрешая требования истца о признании договора купли - продажи и дополнительного соглашения к нему незаключёнными, суд приходит к следующему.

Согласно положениям главы 28 ГК РФ, устанавливающей общие правила о заключении договора, незаключенный договор свидетельствует о фактическом отсутствии такого договора.

Из представленного за запрос суда регистрационного дела на объект недвижимости - <адрес> в <адрес> установлено, что внеочередным общим собранием акционеров ОАО «Багратионовский мясокомбинат» от 12 июня 2015 года, одобрена крупная сделка по отчуждению недвижимого имущества ОАО «Багратионовский мясокомбинат» гражданину РФ Птичкину А.О., что подтверждено выпиской из протокола № 1-06/2015 от 12 июня 2015 года содержащей решение об одобрении крупной сделки - договора купли-продажи <адрес> от 08 июня 2015 года с гражданином <данные изъяты> Птичкиным А.О., зарегистрированным по месту жительства по адресу: <адрес>.

Как следует из содержания договора, предметом договора купли - продажи № от 08 июня 2015 года явилась однокомнатная квартира, проектной площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> принадлежащая продавцу ОАО «Багратионовский мясокомбинат» на основании плана приватизации мясного комбината «Багратионовский» от 27.08.1993 года.

В силу п. 3 Договора, недвижимое имущество оценено сторонами в общей сумме 300000,00 рублей, которая передаётся покупателем продавцу полностью при подписании договора.

Пунктом 6 Договора на продавца возложена обязанность передать покупателю недвижимое имущество в том качественном состоянии, в котором оно есть на день подписания договора.

Квитанция к приходному кассовому ордеру от 08 июня 2015 года подтверждает взаиморасчёты сторон по договору.

Дополнительным соглашением от 01 марта 2017 года к договору купли-продажи № от 08 июня 2015 года договор дополнен указанием на то, что недвижимое имущество принадлежит продавцу на праве собственности. Выписка из ЕГРП от 01.02.2017 г.

Кроме того, определено, что право собственности у покупателя не недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

Согласно п.8 договора купли-продажи № от 08 июня 2015 года, заключенный договор является одновременно передаточным актом недвижимого имущества, указанного в п.1 договора купли-продажи.

Из сведений Росреестра судом установлено, что регистрация перехода права собственности на спорную квартиру за правообладателем Птичкиным А.О. осуществлена 15 марта 2017 года (запись №).

Выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости подтверждена регистрация права на спорную квартиру за ОАО «Багратионовский мясокомбинат» 01 февраля 2017 года (запись №) и регистрация перехода права за Птичкиным А.О. 15 марта 2017 года (запись №.

Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости жилое помещение с КН № по адресу: <адрес> поставлено на кадастровый учёт 20 июля 2016 года.

Таким образом, установлено, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры 08 июня 2015 года кадастровый номер объекту недвижимости присвоен не был, право собственности продавца на отчуждаемую квартиру зарегистрировано не было.

В силу положений ст.554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Фактические обстоятельства дела, установленные судом, позволяют прийти к выводу о том, что предмет договора купли-продажи № от 08 июня 2015 года является несогласованным, а договор - незаключенным ввиду отсутствия постановки жилого помещения на кадастровый учет, указания его идентифицирующих признаков (кадастровый номер).

Поскольку судом договор купли-продажи № от 08 июня 2015 года признан незаключённым, дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ также является незаключённым.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за Магдычем Д.Н. права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в связи с чем находит исковые требования обоснованными, подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что договор купли - продажи от 08.06.2015 г. признан незаключённым, суд полагает необходимым указать, что настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № от 15 марта 2017 г. о государственной регистрации права собственности Птичкина А.О. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Магдыч Д.Н. удовлетворить.

Признать договор купли - продажи № <адрес> от 08.06.2015 года и дополнительное соглашение к нему от 01.03.2017г. между ОАО «Багратионовский мясокомбинат» и Птичкиным А.О. незаключенными.

Признать за Магдычем Д.Н., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Настоящее решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи № от 15 марта 2017 г. о государственной регистрации права собственности Птичкина А.О. на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 13 ноября 2019 года.

Судья подпись Н. Н. Гриценко

Копия верна

Судья Багратионовского районного суда

Калининградской области Н. Н. Гриценко