Решение по делу № 2-287/2012 (2-4009/2011;) ~ М-3838/2011 от 28.11.2011

Дело №2-287/2012

Решение

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Хряпочкина М.Ю.

при секретаре Силуяновой О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Белово

19 июня 2012 года

дело по иску ФИО3 к ФИО8, ФИО7, ФИО1 о признании права собственности и взыскании уплаченной суммы по предварительным договорам,

У с т а н о в и л:

ФИО2 в интересах ФИО3 обратилась в суд с исковым заявление к ФИО8, ФИО7, ФИО1 о признании права собственности и взыскании уплаченной суммы по предварительным договорам.

    Свои требования мотивирует тем, что в ДД.ММ.ГГГГ г. ее дочь ФИО3, обратилась в агентство недвижимости Новый Двор с целью оказание ей помощи в продаже ее двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и в приобретении на ее имя жилого дома.

С ФИО3 был заключен договор оказании возмездных услуг, с выплатой <данные изъяты>% от суммы сделки.

ДД.ММ.ГГГГ с ее дочерью был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей.

От имени ФИО3 действовала по нотариальной доверенности риэлтор ФИО7

Квартира была продана ФИО4 за <данные изъяты> руб.

Согласно п. <данные изъяты> договора деньги были переданы продавцу покупателем до подписания настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 вывезли из квартиры по <адрес>31 в жилой дом по <адрес> в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО15 составляет и заключает предварительный договор купли-продажи на жилой дом и земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> между с ФИО3 и ФИО5.

В соответствии с п. <данные изъяты> вышеназванного предварительного договора указанный жилой дом и земельный участок продается за <данные изъяты> руб., деньги будут переданы продавцу покупателем при подписании данного договора.

Из показаний ФИО7 данных и.о. начальнику <данные изъяты> по <адрес>, капитану милиции ФИО10 в ДД.ММ.ГГГГ г. следует, что ФИО7 получила от ФИО3 <данные изъяты> руб. за дом, которые были переданы ФИО5

В ДД.ММ.ГГГГ г. риэлтор ФИО16 предложила ФИО3 квартиру, расположенную в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, был заключен предварительный договор купли-продажи жилую квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с ФИО6. Предварительный договор купли-продажи был заключен в простой в письменной форме, ФИО3 выступала в договоре как покупатель. ФИО6 была продавцом.

Предварительный договор был составлен и заключен в ФИО17» в присутствии риэлтора ФИО7.

Согласно п. <данные изъяты> вышеназванного договора стороны пришли к соглашению, что данная квартира будет продана за сумму в 450000 руб.

В соответствии с п. <данные изъяты> данного договора, указанная квартира продается за <данные изъяты> руб., деньги будут переданы продавцу покупателем при подписании предварительного договора купли-продажи.

Данный предварительный договор стороны подписали.

ДД.ММ.ГГГГ Беловский городской суд вынес решение о признании ограниченно дееспособной ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженку <адрес>, проживающей по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Постановлением ФИО18 №-п ФИО2 назначена попечителем ФИО3.

Дочь, ФИО3, на протяжении нескольких лет злоупотребляет алкоголем и в связи с этим не отдает отчет своим действиям.

ФИО2 действуя в интересах своей дочери, неоднократно обращалась в ФИО19» с требованием исполнить вторую часть риэлтерского договора по оформлению купли-продажи жилого помещения на имя дочери после продажи ее квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО20» заключает с ФИО3 следующий предварительный договор на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. От имени собственника дома, ФИО1, действует по нотариальной доверенности ФИО7, которая и подписывает предварительный договор.

ФИО3 заселяется в ДД.ММ.ГГГГ г. в данный дом и до настоящего времени там проживает.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 пользуется этим домом, как своим собственным, несет бремя расходов по его содержанию, засаживала огород, производила ремонт жилых помещений, оплачивает коммунальные платежи.

Согласно условий предварительного договора, а именно п. <данные изъяты> продавец обязуется подготовить полный пакет документов для продажи и ФИО21 в ФИО22.

В соответствии с п. <данные изъяты> вышеназванного договора указанный жилой дом продан за 350000 руб.

Тем не менее, ни ФИО7, ни ФИО1 не оформляют документы для регистрации данной сделки в ФИО23.

В настоящее время необходимо зарегистрировать право собственности в ФИО24 на имя дочери, ФИО3

Для этого необходимо признать право собственности на недвижимое имущество, а именно, на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>

Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество является государственная регистрация (ст. 131 ГК РФ, п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

ФРС вносит в Единый государственный реестр прав на основании решения суда запись о том праве, на котором в соответствии с установленным судом юридическом фактом лицо владело и пользовалось недвижимым имуществом.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ). В силу пункта 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Считает, что ФИО3 является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, жилого дома по адрес: <адрес>.

На протяжении всего периода владения и пользования домом ни кто не предъявлял к ней требования об истребовании данного имущества из ее владения.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данное домовладение принадлежит ФИО1

Руководствуясь п. 11-13 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав», право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствует.

Кроме того, руководствуясь п.п. 52-64 данного постановления, и п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Учитывая, что жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> перешел во владение ФИО3 на основании предварительного договора купли-продажи, а продавец не оформляет должным образом договор купли-продажи и не производит регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, ФИО3 может быть признана собственником данного жилого дома.

Судебный акт об удовлетворении искового заявления об установлении факта владения является основанием для регистрации права собственности в ЕГРП.

Кроме того, предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ необходимо признать недействительными по ст. 179 ГК РФ.

В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Представители ФИО25 продав квартиру, ФИО3 и не купив ей другое жилье, как того требовалось по договору возмездного оказания услуг, поставили ее в безвыходное положение, она была вынуждена соглашаться на любые варианты, предлагаемые представителями данного агентства.

Переданные денежные средства в размере <данные изъяты> руб., в счет оплаты предварительных договоров, не соответствуют рыночной цены данных жилых помещений. Квартира в <адрес> в <адрес> требует больших капиталовложений для ремонта.

Жилой дом по <адрес> находиться в аварийном состоянии.

Все сделки по заключению предварительных договоров заключались в зимний период и ФИО3 необходимо было где то жить, она вынуждена была соглашаться на все предложенные варианты и кроме того, денежные средства, полученные от продажи квартиры по <адрес> в <адрес>, находились в агентстве недвижимости ФИО26» и она не могла самостоятельно ими распоряжаться.

Фактически агентство по недвижимости ФИО27 ФИО3 передано <данные изъяты> руб.: <данные изъяты> руб. по двум распискам, <данные изъяты> руб. задолженность по оплате коммунальных платежей; <данные изъяты> руб. частями наличными средствами.

Соответственно ФИО8 обязан вернуть ФИО3 <данные изъяты> руб. <данные изъяты>

Просит признать право собственности на недвижимое имущество, трехкомнатный, деревянный одноэтажный жилой дом, находящимся по адресу <адрес> за ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженки <адрес>.

Зарегистрировать данную сделку в ФИО28

Признать недействительными предварительные договора, заключенные с ФИО3 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ и ФИО3 и ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ

Взыскать в пользу ФИО3 с ФИО8 и ФИО7 <данные изъяты> руб. солидарно.

Взыскать пользу ФИО3 с ФИО8 и ФИО7 солидарно судебные расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> руб., расходы за составление искового заявления <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил требования, указывая, что надлежащим ответчиками по делу будут являться ФИО8, ФИО1

В судебном заседании ФИО3 требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании попечитель ФИО2 требования ФИО3 поддержала в полном объеме.

В судебное заседание представитель истца ФИО11 требования поддержала в полном объеме.

    В судебном заседании ФИО12 представитель ФИО8 считает, что исковые требования подлежат удовлетворению только в части признания права собственности на жилой дом <адрес>.

    Другие участники процесса в судебное заседание не явились.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 принадлежала на праве собственности квартира, расположенная по адресу <адрес> что следует из п. <данные изъяты> договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 78).

В ДД.ММ.ГГГГ г. ФИО3 решила продать указную квартиру, для чего обратилась в агентство недвижимости ФИО29», в котором осуществлял свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя ФИО8.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФИО3 заключено соглашение о задатке (л.д. 23), согласно которого продавец обязуется продать квартиру ФИО8 квартиру по адресу <адрес> за <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдан задаток в размере <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 в лице ФИО7, действующей на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Гурьевского нотариального округа <адрес> Григорьян зарегистрированной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 77) и ФИО4 заключен договор купли продажи квартиры (л.д. 78-79) по адресу <адрес> за <данные изъяты> рублей. Договор купли-продажи и право собственности зарегистрировано в регистрирующем органе.

Согласно п. <данные изъяты> указанного договора денежные средства переданы до подписания договора.

Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37) следует, что ФИО3 получила от ФИО4 денежные средства в размере <данные изъяты> руб.

На л.д. 31 имеется расписка аналогичного содержания, но указанная расписка предоставлена суду в копии, следовательно, не может являться доказательством по делу.

Из пояснения ФИО3 следует, что фактически денежные средства ей не передавались, находятся у ФИО8

Суд считает, что ФИО3 не представлено доказательств, свидетельствующих о безденежности данной расписки, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не оспорен.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу <адрес> за <данные изъяты> рублей (л.д. 11)

Срок заключения сторонами договора купли-продажи не установлен.

Поскольку в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи дома не заключен, одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Кроме того, исковые требования предъявлены истцом к ФИО8 и ФИО1, которые не являются стороной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Суд считает, что необходимо в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи дома и земельного участка по адресу <адрес>, необходимо отказать.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> за <данные изъяты> рублей (л.д. 12).

Срок заключения сторонами договора купли-продажи не установлен.

Поскольку в срок до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи квартиры не заключен, одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, то обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Кроме того, исковые требования предъявлены истцом к ФИО8 и ФИО1, которые не являются стороной в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Суд считает, что необходимо в удовлетворении исковых требований в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказать.

В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Поскольку по предварительным договорам от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи не заключались, то оснований для применения п. 1 ст. 179 ГК не имеется.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в лице ФИО7, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40) и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу <адрес>, за <данные изъяты> руб.

Сторонами не оспаривается оплата по указанному договору.

ФИО1 является собственником указанного дома, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку договор купли продажи дома по адресу <адрес> не заключен, ФИО1 уклоняется от его заключения, то суд считает необходимым признать за ФИО3 право собственности на указанный жилой дом.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Поскольку судом признано право собственности за истцом, то право собственности ФИО13 подлежит прекращению.

Рассматривая требование о взыскании с ФИО8 в пользу ФИО3 <данные изъяты> руб., суд считает, что в его удовлетворении необходимо отказать.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что ФИО3 не доказала, что между ФИО8 и ФИО3заключен договор оказания услуг по продаже квартиры, приобретении другого жилого помещения.

Доказательств, свидетельствующих о передаче ФИО8 денежных средств в размере <данные изъяты> руб. суду не представлено.

Единственным доказательством, свидетельствующем о наличии договорных отношений между ФИО8 и ФИО3 является соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23) согласно которого ФИО8 выступает покупателем квартиры по адресу <адрес> Но указанным соглашением не регулируются отношения между ФИО8 и ФИО3 в части передачи ФИО8 денежных средств в размере <данные изъяты> руб. Указанное соглашение заключалось ФИО8 как покупателем указанной квартиры, но впоследствии договор купли-продажи не заключен.

Расписки на листе дела 22, 33 также не свидетельствуют о получении ФИО8 денежных средств.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судебные расходы ФИО3 состоят из государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы по составлению искового заявления <данные изъяты> руб.

В связи с тем, что суду не представлено доказательств, свидетельствующих об оплате услуг по составлению искового заявления в размере <данные изъяты> руб., то в возмещении указанных расходов необходимо отказать.

С искового требования о признании права собственности на жилой дом по адресу <адрес> стоимостью <данные изъяты> руб. государственная пошлина составит <данные изъяты> руб.

Поскольку исковые требования удовлетворены частично, то с ФИО1 в пользу ФИО3 необходимо взыскать возврат государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

Руководствуясь ст. ст. 196-198 ГПК РФ, суд

Решил:

    Признать право собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес> за ФИО3.

    Право собственности ФИО1 на жилой дом по адресу <адрес> прекратить.

    В удовлетворении остальной части иска отказать.

    Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО3 судебные расходы в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Судья	/подпись/	М.Ю. Хряпочкин
Верно
Судья	М.Ю. Хряпочкин