Решение по делу № 2-3/2013 (2-602/2012;) ~ М-575/2012 от 16.07.2012

Дело №2-3/13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г.Багратионовск 16 января 2013 г.

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе судьи Жогло С.В.,

при секретаре Марочкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Базовой И. Л. к ЗАО «xxx», администрации МО «xxx» и администрации МО «xxx» о сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии и признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л:

Базова И.Л. обратилась в суд с иском к ЗАО «xxx» о признании права собственности в порядке приобретательной давности на жилой дом общей площадью xxx кв.м, в том числе жилой площадью xxx кв.м, находящийся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx.

В обоснование исковых требований Базова И.Л. указала, что правлением колхоза «xxx», впоследствии реорганизованного в АОЗТ «xxx», а затем – в ЗАО «xxx», 18 декабря 1992 года было принято решение о продаже жилых домов по остаточной стоимости. 23 декабря 1992 года она внесла в кассу колхоза «xxx» xxx рубль за приобретение жилого дома №xxx по ул.xxx в п.xxx Багратионовского района Калининградской области. Однако, указывает истица, она лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на данный жилой дом по причине отсутствия зарегистрированного права на данное имущество за ЗАО «xxx» и в связи с отсутствием заключенного между нею и ЗАО «xxx» договора купли-продажи этого жилого дома. Вместе с тем, на протяжении 20 лет она добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным жилым домом как своим собственным имуществом, что, по мнению истицы, свидетельствует о приобретении ею права собственности на спорное имущество в порядке приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса РФ).

В процессе рассмотрения дела Базова И.Л. дополнила исковые требования требованием о применении последствий недействительности договора социального найма жилого помещения, находящегося по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx, заключенного 16.02.2009 г. между Базовой И.Л. и ЖКХ п.xxx, действовавшим от имени МО «xxx».

В обоснование данного требования Базова И.Л. сослалась на возникновение у нее на день заключения данного договора права собственности на спорный жилой дом и отсутствие в связи с этим у органа местного самоуправления правовых оснований для заключения договора социального найма данного жилого помещения.

В связи с дополнением исковых требований, к участию в деле в качестве ответчиков судом привлечены администрация МО «xxx» и администрация МО «xxx».

В дальнейшем Базова И.Л. изменила исковые требования и окончательно просила сохранить жилой дом, находящийся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx, в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии и признать за ней право собственности на данный жилой дом в порядке приобретательной давности.

В обоснование данных исковых требований Базова И.Л. сослалась на производство ею самовольных перепланировки, переустройства и реконструкции спорного жилого дома, без получения разрешения на их производство, в результате которых к дому была возведена пристройка, увеличившая площадь дома, в доме были созданы другие помещения, указав при этом на соответствие произведенных ею работ строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим нормам. А ссылаясь, кроме того, на владение данным жилым домом как своим собственным недвижимым имуществом в течение более пятнадцати лет, Базова И.Л. полагает, что приобрела право собственности на этот жилой дом в порядке приобретательной давности.

Истица Базова И.Л., извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доверив представлять свои интересы представителям Кузнецову И.В. и адвокату Жакоту Ю.Г.

В судебном заседании представители истицы Базовой И.Л. – Кузнецов И.В. и адвокат Жакот Ю.Г. исковые требования своего доверителя поддержали и в их обоснование сослались на доводы, аналогичные содержанию искового заявления.

От ответчика ЗАО «xxx», извещенного о времени и месте рассмотрения дела, поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя и вынесении решения на усмотрение суда.

От ответчиков администрации МО «xxx» и администрации МО «xxx», извещенных о времени и месте рассмотрения дела, поступили заявления о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей, возражений по существу исковых требований ими заявлено не было.

Третьи лица Базов А.А. и Базов В.А., действующий в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего ребенка Б.А.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей истицы и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что с 1986 года Базова И.Л. с семьей постоянно проживает в жилом помещении, находящемся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx.

Правлением колхоза «xxx» 18.12.1992 г. было принято решение продать дома по остаточной стоимости.

23.12.1992 г. Базова И.Л. оплатила колхозу «xxx» xxx рубль за приобретение жилого дома, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №xxx от 23.12.1992 г.

При этом договора купли-продажи в письменной форме в отношении указанного жилого дома, содержащего существенные условия данной сделки, между колхозом «xxx» и Базовой И.Л. не заключалось, что сторонами и не оспаривается.

Впоследствии колхоз «xxx» был реорганизован в АОЗТ «xxx», а затем – в ЗАО «xxx».

Ранее указанное жилое помещение числилось на балансе данного юридического лица.

Жилой дом №xxx по ул.xxx в п.xxx Багратионовского района Калининградской области в реестре муниципальной собственности не значится.

Согласно сведениям Калининградского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», данный жилой дом правовой регистрации не имеет.

Записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации прав на спорное имущество не имеется.

Вместе с тем, с 1986 года Базова И.Л. с членами своей семьи постоянно проживает в указанном жилом доме, с 1992 года владея им как своим собственным, значась при этом в поквартирной карточке на данный жилой дом в качестве его владельца, производя за свой счет расходы на его содержание и поддержание в надлежащем состоянии, обеспечивая его сохранность.

Из похозяйственных книг за период с 1997 года по 2012 год следует, что Базова И.Л. с семьей проживала в собственном жилом доме №xxx по ул.xxx в п.xxx Багратионовского района.

При этом, согласно похозяйственной книге за 1991-1996 годы, данный жилой дом, в котором проживала семья Базовой И.Л., значился колхозным до 1991 года включительно.

Таким образом, на протяжении более 15 лет Базова И.Л. добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорным жилым домом как своим собственным недвижимым имуществом.

В силу требований статьи 234 Гражданского кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

На основании статьи 11 Федерального закона от 30.11.1994 г. №52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» действие статьи 234 настоящего Кодекса (приобретательная давность) распространяется на владение спорным недвижимым имуществом Базовой И.Л., поскольку таковое владение ею началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой Кодекса (с 1 января 1995 года).

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что Базова И.Л. добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным недвижимым имуществом – жилым домом, находящимся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx, в течение периода времени, превышающего пятнадцать лет, а потому она приобрела право собственности на указанное недвижимое имущество в порядке приобретательной давности.

Договор социального найма спорного жилого дома от 16.02.2009 г., заключенный между МУП ЖКХ п.xxx, действовавшим от имени МО «xxx», и Базовой И.Л., не имеет правового значения для разрешения настоящего дела, в связи с его ничтожностью в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку он заключен с нарушением закона.

Так, согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ, наймодателем по договору социального найма, то есть лицом, передающим помещение гражданину (нанимателю) в бессрочное владение и пользование, выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им (наймодателем) лицо.

Вместе с тем, спорное жилое помещение никогда не являлось собственностью МО «xxx», а потому действующие от имени данного муниципального образования органы или управомоченные им лица не вправе были распоряжаться данным жильем, в том числе, и посредством заключения договора социального найма.

Кроме того, согласно сведениям, представленным администрацией МО «xxx» (являющейся правопреемником администрации МО «xxx»), данный орган местного самоуправления не передавал МУП ЖКХ п.xxx полномочий на заключение договора социального найма.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания полагать, что спорное жилое помещение Базова И.Л. занимает на условиях социального найма.

Судом установлено, что в 2004-2005 годах Базовой И.Л. была произведена перепланировка, переустройство и реконструкция данного жилого помещения.

При этом также установлено, что данные перепланировка и переустройство были произведены при отсутствии соответствующего согласования с органом местного самоуправления, а реконструкция – при отсутствии разрешения на строительство.

В результате произведенных Базовой И.Л. перепланировки, переустройства и реконструкции указанного жилого помещения его площади увеличились и по данным технической инвентаризации стали составлять: общая площадь - xxx кв.м, в том числе жилая площадь - xxx кв.м.

Таким образом, данный объект недвижимого имущества, принадлежащий Базовой И.Л., изменился, но, как установлено судом, право собственности на данный измененный объект его собственником зарегистрировано не было.

То обстоятельство, что перепланировка, переустройство и реконструкция спорного жилого дома, о которых изложено выше, были произведены Базовой И.Л. при отсутствии разрешительной документации, является препятствием для получения ею акта приемочной комиссии, удостоверяющего завершение выполнения переустройства и перепланировки жилого дома, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение реконструкции объекта капитального строительства, и соответственно для оформления Базовой И.Л. как собственником своих прав на указанный жилой дом.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Исходя из положения данной нормы закона, суд приходит к выводу о том, что произведенные Базовой И.Л. переоборудование вспомогательного помещения спорного жилого дома под помещение кухни, оборудование дома системой отопления, установка сантехнического оборудования и подведение к нему сетей канализации, холодного и горячего водоснабжения, представляют собой перепланировку и переустройство существовавшего жилого дома №xxx по ул.xxx в п.xxx Багратионовского района Калининградской области.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно частям 5 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, документ, подтверждающий принятие такого решения, выдается заявителю и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Действовавший в период проведения переустройства и перепланировки спорного жилого помещения Жилищный кодекс РСФСР содержал аналогичные положения (статья 84), требующие для проведения переустройства или перепланировки разрешение органа местного самоуправления.

В силу требований части 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ перепланировка (переустройство) жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки (переустройства), или с нарушением ее проекта, является самовольной.

Судом установлено, что перепланировка и переустройство указанного жилого помещения были проведены при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки и переустройства.

Данное обстоятельство не оспаривается и истицей Базовой И.Л.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что перепланировка и переустройство указанного жилого дома являются самовольными.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Кроме того, Базова И.Л. произвела и реконструкцию спорного жилого дома, заключающуюся в возведении к данному жилому дому пристройки, в которой оборудованы следующие помещения: коридор площадью xxx кв.м, совмещенный санузел площадью xxx кв.м, топочная площадью xxx кв.м. и жилая комната площадью xxx кв.м.

При этом судом установлено, что земельный участок, на котором была возведена данная пристройка, не был предоставлен Базовой И.Л. в установленном порядке.

В силу требований частей 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документом, дающим право застройщику осуществлять строительство, является разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Судом установлено, что указанная пристройка возведена Базовой И.Л. без получения разрешения на ее строительство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, произведенная Базовой И.Л. реконструкция жилого дома является самовольной.

Вопросы легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции жилого помещения (создания новых площадей или объектов с иным назначением), нормами ни гражданского, ни жилищного законодательства не урегулированы.

В этой связи суд приходит к выводу о необходимости применения к правоотношениям, связанным с самовольной реконструкцией, правовой нормы о самовольных постройках (статья 222 Гражданского кодекса РФ) по аналогии закона на основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ.

Суд полагает, что на спорные правоотношения не распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ в действующей редакции, вступившей в действие с 01.09.2006 г., по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Законом не предусмотрено распространение статьи 222 Гражданского кодекса РФ в редакции, вступившей в действие с 01.09.2006 г., на отношения, возникшие до введения данной нормы закона в действие.

Правоотношения, связанные с возведением Базовой И.Л. пристройки к жилому дому на земельном участке, не отведенном для этой цели в установленном порядке, и без получения разрешения на ее строительство, возникли до вступления в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции от 01.09.2006 г.), которая обратной силы не имеет.

При таких обстоятельствах на возникшие правоотношения, в силу требований пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса РФ, распространяются положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ в прежней редакции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (действовавшей до 01.09.2006 г., то есть в период возникновения правоотношений, связанных с возведением пристройки к спорному жилому дому) недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что в связи с возведением Базовой И.Л. указанной пристройки к жилому дому, находящемуся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx, на земельном участке, не отведенном для этой цели в установленном порядке, и без получения на это необходимого разрешения, данный жилой дом является самовольной постройкой.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2006 г.), право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, и если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценивая возможность сохранения спорного жилого дома в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, суд приходит к следующему:

Согласно техническому заключению, выполненному ООО «xxx», несущие и ограждающие конструкции жилого дома, расположенного по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx, находятся в работоспособном состоянии. Качество выполненных при строительстве строительно-монтажных работ, примененные материалы, изделия и конструкции соответствуют предъявляемым требованиям. Конструктивные и объемно-планировочные решения по дому, его оборудование инженерными системами обеспечивают безопасность размещения и передвижения по дому людей, соответствуют требованиям эргономики и гигиенических нормативов, обеспечивают пожарную и санитарно-эпидемиологическую безопасность и температурно-влажностный режим в помещениях. После проведенной реконструкции эксплуатационные качества жилого дома, соответствующего строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и требованиям пожарной безопасности, существенно улучшились. Данный жилой дом соответствует категории технического состояния «работоспособное», предусмотренной ГОСТ Р 53778-2010 «Здания и сооружения...», пригоден для постоянного проживания и использования в качестве одноквартирного жилого дома.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что самовольные перепланировка, переустройство и реконструкция жилого дома №xxx по ул.xxx в п.xxx Багратионовского района Калининградской области не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью, в связи с чем данный жилой дом подлежит сохранению в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии.

Из письма администрации МО «xxx» от 16.01.2013 г., адресованного Багратионовскому районному суду, следует, что в случае признания за Базовой И.Л. права собственности на самовольно реконструированный жилой дом, находящийся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx, администрацией муниципального образования будет принято решение о предоставлении Базовой И.Л. земельного участка под указанный жилой дом.

Принимая во внимание сохранение самовольно перепланированного, переустроенного и реконструированного спорного жилого дома и учитывая при этом то обстоятельство, что под данный объект Базовой И.Л. в установленном порядке будет предоставлен земельный участок, суд приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для признания за Базовой И.Л. права собственности в порядке приобретательной давности на самовольно перепланированный, переустроенный и реконструированный жилой дом общей площадью xxx кв.м, в том числе жилой площадью xxx кв.м, находящийся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx.

Таким образом, суд находит исковые требования Базовой И.Л. обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Базовой И. Л. к ЗАО «xxx», администрации МО «xxx» и администрации МО «xxx» о сохранении жилого дома в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии и признании права собственности на жилой дом в порядке приобретательной давности удовлетворить.

Сохранить в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии жилой дом общей площадью xxx кв.м, в том числе жилой площадью xxx кв.м, находящийся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx.

Признать за Базовой И. Л. право собственности в порядке приобретательной давности на жилой дом общей площадью xxx кв.м, в том числе жилой площадью xxx кв.м, находящийся по адресу: Калининградская область, Багратионовский район, п.xxx, ул.xxx, дом №xxx.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 18.01.2013 г.

Судья подпись ЖОГЛО С.В.

Решение вступило в законную силу 19 февраля 2013 года.