Решение по делу № 2-172/2012 (2-3702/2011;) от 02.11.2011

6

Дело № 2-172/2012

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Город Белово Кемеровской области 02 октября 2012 года

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Логвиненко О.А.,

при секретаре ФИО4,

с участием:

- представителя истца ФИО6, действующего на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года,

- представителя ответчика Банк ВТБ (ОАО) ФИО8, действующего на основании доверенности № 743000/37-Д от ДД.ММ.ГГГГ года,

- представителя ответчика ФИО2- адвоката Некоммерческой организации «Коллегия адвокатов № 25 города Белово Кемеровской области» по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и <данные изъяты>открытое акционерное общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение и признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 и <данные изъяты> (ОАО) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> от ФИО2 к ФИО1 и признании недействительным договора об ипотеке данного нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Банком ВТБ (ОАО) и ФИО2

Свои требования ФИО1 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям указанного Договора, оплата покупателем за приобретенное имущество осуществляется частями, согласно предусмотренного договором графику платежей.

Стороны по Договору договорились, что государственная регистрация перехода права собственности на имущество производится после уплаты покупателем продавцу денежных средств в размере шестидесяти процентов цены имущества, то есть в размере <данные изъяты> рублей. Как добросовестный покупатель, ФИО1 при заключении Договора передал ФИО2 наличные денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей в счет оплаты приобретенного здания, о чем была составлена соответствующая расписка. Далее согласно графику платежей он своевременно и в оговоренной сумме осуществлял передачу денежных средств ФИО2 в счет исполнения условий Договора.

После того, как ФИО1 произвел оплату шестидесяти процентов стоимости нежилого помещения, в соответствие с п.3.6 Договора, обратился к ФИО2 с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца к покупателю на указанное помещение. Однако ФИО2 до настоящего времени уклоняется от проведения государственной регистрации перехода права собственности.

В конце 2010 года ФИО1 стало известно, что имущество, которое он приобрел у ФИО2, а именно нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, находится в залоге у <данные изъяты> (ОАО). То есть после того, как ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 заключил с истцом договор купли-продажи данного нежилого помещения, он заключил с Банком договор об ипотеке этого же нежилого помещения.

Считает, что ФИО2 в нарушение как условий Договора купли-продажи нежилого помещения, так и закона, заложил проданное истцу нежилое помещение Банку. Полагает, что заключение договора об ипотеке между ФИО2 и Банком на приобретенное истцом имущество, и его обременение последующим залогом грубо нарушает законные права и интересы ФИО1

Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> от ФИО2 к ФИО1 и признать недействительным договор об ипотеке нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (ОАО) и ФИО2

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с отказом истца ФИО5 от части исковых требований, производство по гражданскому делу в части исковых требований о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между <данные изъяты> (ОАО) и ФИО2, прекращено.

Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства посредством телефонограммы, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца ФИО1- ФИО6, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердил обстоятельства, на которых они основаны.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился. В материалах дела имеется отзыв на исковое заявление (т.1 л.д. 73), в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО1 был подписан договор купли-продажи помещения по <адрес> и акт приема-передачи к нему. По этому акту он передал ФИО9 указанное имущество. Данным имуществом он не пользуется и не владеет с момента подписания вышеуказанного договора и акта к нему. На настоящее время он получил от ФИО9 деньги за имущество в общей сумме <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ он подписал договор об ипотеке помещения по указанному адресу с Банком ВТБ. тем не менее, несмотря на подписание данного договора, все это время он не препятствовал ФИО9 владеть, пользоваться и извлекать прибыль от эксплуатации указанного нежилого помещения. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на данное помещение он не имел возможности из-за заключения с банком договора об ипотеке.

Назначенный судом в качестве представителя ответчика ФИО2- адвокат Некоммерческой организации «Коллегия адвокатов № 25 города Белово Кемеровской области» ФИО7, действующий на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ г., в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что истец не вправе требовать в судебном порядке признания права собственности на спорные помещения, поскольку указанное право у него не возникло. Договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 не заключен, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика <данные изъяты> (ОАО) ФИО8, действующий на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года, исковые требования не признал, представил суду письменный отзыв на исковое заявление, дал суду пояснения аналогичные изложенным в отзыве, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не обоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствие с ч.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Часть 1 ст.556 ГК РФ предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствие со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с п.1 ст.4 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГФ).

Как следует из п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 Пленума ВАС РФ № 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Право собственности на имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 подписали договор купли-продажи недвижимого имущества- нежилого помещения по адресу: <адрес> (л.д.7-9), пунктом 3.3. которого предусмотрели, что до полной оплаты покупателем за проданное нежилое помещение находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате имущества.

Между тем, в нарушение приведенных выше норм права, государственная регистрация обременения (ипотеки) по указанному договору не была произведена.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО <данные изъяты> и ФИО2 был заключен договор об ипотеке №, зарегистрированный в дальнейшем надлежащим образом, предметом которого являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Доказательств того, что договор (сделка) купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключены надлежащим образом, истцом, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

В соответствии с п.п.1,2 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, за ФИО2 до регистрации права собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, сохраняется право распоряжения этим имуществом. Передав спорное имущество по договору в залог банку, который прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, ФИО2 продолжал оставаться собственником спорного имущества, и его отношения с ФИО1 до государственной регистрации их договора от ДД.ММ.ГГГГ не влияли на отношения, возникшие с банком по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кроме того, судом установлено, что Центральным районным судом г. Кемерово было вынесено решение о взыскании с ФИО2 в пользу ОАО <данные изъяты> задолженности по кредитному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ г.: нежилое помещение площадью <данные изъяты> расположенное по адресу: <адрес>. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 223-233). Данное обстоятельство также дает основания полагать, что указанный объект недвижимого имущества был передан истцу ФИО1 ответчиком и у него возникло право собственности на него.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 61 указанного Постановления) (Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В материалах дела имеется акт приема-передачи нежилого помещения от 25.02.2008 г. (т. 1 л.д. 10), подписанный сторонами, согласно которому ФИО2 передал, а ФИО1 принял нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Однако, по мнению суда, данный документ не является бесспорным доказательством вручения указанного объекта недвижимого имущества истцу, поскольку опровергается иными письменными доказательствами по делу, в частности: договором об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ г., решением Центрального районного суда г. Кемерово от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1. л.д.183-193), постановлением о возбуждении исполнительного производства от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 200).

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что ФИО1 не вправе требовать безусловной государственной регистрации перехода его права в порядке пункта 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку право собственности на указанное имущество у него не возникло, доказательств заключения договора (сделки) купли-продажи недвижимого имущества в установленном законом порядке, либо подтверждающих признание за ним права на указанный объект недвижимого имущества, суду не представлено.

В связи с изложенным суд полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, <данные изъяты> (открытое акционерное общество) о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 1-2, расположенное по адресу: <адрес>, от ФИО2 к ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 05 октября 2012 года.

Судья подпись О.А.Логвиненко

Верно.

Решение вступило в законную силу 6 ноября 2012г.

Судья О.А. Логвиненко