Решение по делу № 2-340/2020 (2-3052/2019;) ~ М-2846/2019 от 05.11.2019

Дело № 2-340/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Беловский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Гуляевой Т.С.

при секретаре Титаренко И.З.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Белово Кемеровской области

14 мая 2020 года

гражданское дело по иску Администрации Беловского городского округа Кемеровской области к Зайковой ФИО9 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация Беловского городского округа Кемеровской области обратилась в суд с иском к ответчику Зайковой ФИО10, в котором просит взыскать с Зайковой ФИО11 в пользу истца сумму задолженности в размере 742563.32 руб. и пени в размере 80445.01 руб., всего 823008.33 руб. за период с 24.12.2014 по 17.10.2019.

Требования мотивирует тем, что между Администрацией Беловского городского округа в лице руководителя Муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово» Кузнецова Г.С. и Зайковой Н.И. был заключен договор аренды земельного участка № №

Срок действия договора с 24.12.2014 по 31.12.2024.

Согласно п.1.1 договора аренды Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов площадью 501 кв.м. с кадастровым номером № расположенный в г.Белово, ул.<адрес>.

Согласно п.2.1 договора аренды Арендная плата является обязательным платежом. Размер арендной платы приводится в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (приложение 1).

В соответствии с п.2.3. Арендные платежи должны вноситься равными долями ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца (Постановление Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010г. п.3.1. Арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: в случае, если годовой размер арендной платы не превышает 20000 рублей, - один раз в квартал до 10 числа первого месяца текущего квартала; в случае, если годовой размер арендной платы превышает 20000 рублей, - ежемесячно до 10 числа текущего месяца).

За время действия договора аренды с 24.12.2014 по 17.10.2019 за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате в размере 742563.32 руб.

В соответствии п.2.4. настоящего договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ, от суммы долга за каждый день просрочки.

За время действия договора с 11.01.2015 по 17.10.2019 за ответчиком образовалась задолженность по пене в размере 80445.01 руб.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием оплатить сумму задолженности по арендной плате и пени. Однако, до истечения срока, указанного в претензии, требование об уплате взыскиваемой суммы в добровольном порядке ответчик не исполнил.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял исковые требования, так согласно поступившему в адрес суда 30 марта 2020 года ходатайству об уменьшении исковых требований, Администрация Беловского городского округа просит взыскать с Зайковой Н.И. в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 594844.59 руб. и пени в размере 92016.79 руб., всего 686861.38 руб. К ходатайству приложен расчет задолженности (л.д.127-131).

Определением суда от 24.01.2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Солодовников ФИО12, <адрес> г.рождения (л.д.74-76).

В судебном заседании от 14.05.2020г. представитель истца Администрации Беловского городского округа Кемеровской области Куприенко Е.Е., действующая на основании доверенности (л.д.72) поддержала исковые требования с учетом их последнего уточнения в полном объеме.

Ответчик Зайкова Н.И. в судебное заседание от 14.05.2020г. не явилась, о рассмотрении дела извещена надлежащим образом, ранее в материалы дела представлено заявление, в котором ответчик просит рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием представителя Шпанкиной И.Г., указывает, что с исковыми требованиями в заявленном размере не согласна (л.д.33), 28.11.2019 года представлено письменное возражение на иск (л.д.34), согласно которого ответчик просит в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и процентов отказать в полном объёме по мотиву того, что договор аренды земельного участка не был надлежащим образом зарегистрирован в ЕГРН, следовательно, считается незаключенным.

Третье лицо Солодовников С.П. в судебное заседание от 14.05.2020г. не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, судебное уведомление возращено в адрес суда за истечением срока хранения.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Одним из основных принципов землепользования в Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п.1 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЗК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиям. Односторонний отказ от исполнения обязательства в силу п.1 ст.310 ГК РФ недопустим.

Согласно п.1 ст.314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (абз.1 ст.606 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу ч.ч.1,2 ст.610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В п.1 ст.329 ГК РФ закреплено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В судебном заседании установлено, что 05.08.2015 Зайкова ФИО13 обратилась в МУ «КЗР и МИ г.Белово» с заявлением, в котором просила заключить с ней договор аренды земельного участка по адресу: г.Белово ул.В.<адрес> с 06.08.2015г., сроком на 10 лет, в связи с тем, что она владеет на праве собственности нежилым зданием, общей площадью 63.8 кв.м., располагающимся на указанном земельном участке (л.д.101-102).

06.08.2015г. между Администрацией Беловского городского округа в лице руководителя муниципального учреждения «Комитет по земельным ресурсам и муниципальному имуществу города Белово» Кузнецова Г.С., именуемым Арендодатель, и Зайковой ФИО14, именуемой Арендатор, заключен договор аренды земельного участка № № (л.д.12-14), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов, площадью 501 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в г.Белово, ул.<адрес>, под магазин.

Согласно п.7.1 договора, он вступает в силу с момента его государственной регистрации в Беловском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области.

В силу п.7.2 названного договора его условия распространяются на отношения сторон, возникшие со дня фактического использования земельного участка, а именно с 24.12.2014 и действуют до 31.12.2024.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды, арендатор ежемесячно (ежеквартально) вносить арендную плату, ежеквартально представлять акт сверки платежей между сторонами.

Согласно п.2.1 договора арендная плата является обязательным платежом, размер которого производится в Протоколе определения величины арендной платы, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение 1).

В силу положений п.2.3 договора арендные платежи должны вноситься равными долями ежеквартально, не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала на счет указанный в п.2.2 договора.

В соответствии п.2.4.настоящего договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки, с момента фактического использования земельным участком.

Согласно п.2.5 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в следующий случаях:

-изменение кадастровой стоимости земельного участка;

-принятие законом или иных нормативных актов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета арендной платы, в том числе устанавливающих или изменяющих коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы;

-определение рыночной стоимости размера арендной платы в соответствии с отчетом об оценке;

-изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка;

-увеличение арендной платы в соответствии с пунктом 2.9 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области № 47 от 05.02.2010г.

Изменение размера арендной платы по изложенным основаниям не требует дополнительного соглашения сторон. Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением расчета доводится до сведения арендатора путем направления ему заказной корреспонденцией с уведомлением или вручения под роспись.

Договор подписан сторонами его заключившими, актом приема-передачи (Приложение № 2 к договору), земельный участок, площадью 501 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в г.Белово, ул.<адрес>, передан арендодателем арендатору (л.д.17).

Как следует из сообщения Беловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области от 03.12.2019г., регистрация договора аренды земельного участка № № от 06.08.2015 на земельный участок, площадью 501 кв.м., с кадастровым номером № расположенный в г. Белово, ул.<адрес> отсутствует (л.д.49).

Из запрошенной судом выписки из ЕГРН на объект недвижимости - земельный участок, расположенный по адресу: Кемеровская область, г.Белово, ул<адрес> <адрес>, с кадастровым номером № следует, что в отношении объекта установлено ограничение (обременение) в виде аренды по договору от 31.05.2012 № № дата государственной регистрации 05.09.2012, срок, на который установлено ограничение с 05.09.2012 по 31.12.2021, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта – Солодовников ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ г.рождения (л.д.50-53).

Из сообщения от 28.01.20 № 2974 следует, что предоставить суду договор аренды от 31.05.2012 № № заключенный с Солодовниковым С.П. не представляется возможным, так как он не сохранился, истек срок хранения договора (л.д.81).

В материалы дела представлена выписка из распоряжения Администрации Беловского городского округа от 18.08.2015 № 2467-р, согласно которой договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Белово, ул.<адрес> № № от 31.05.2012, заключенный с Солодовниковым ФИО16, расторгнут; Зайковой ФИО17 предоставлен в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером №, под магазин, площадью 501 кв.м., расположенный по адресу: г.Белово, ул.<адрес> (л.д.103).

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что поскольку, вышеуказанный договор аренды земельного участка не был надлежащим образом зарегистрирован в ЕГРН, следовательно, он считается незаключенным (л.д.34).

Истец полагает, что по общему правилу для третьих лиц договор считается заключенным с момента регистрации (п.3.ст.433 ГК РФ). Не прошедший регистрацию договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Для сторон такого договора момент его заключения определяется п.п.1 и 2 ст.433 ГК РФ (п.5 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Так, для сторон является заключенным после акцепта оферты (п.1 ст.433 ГК РФ). В частности, это может быть, когда они одновременно подписали договор аренды в виде единого документа.

Если договор подписан сторонами, участок передан арендатору и используется им, соглашение о размере и иных условиях пользования достигнуто и исполняется сторонами, то арендодатель может требовать арендную плату согласно условиям договора.

В письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли.

По смыслу статей 164,165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных лиц знать о долгосрочной аренде.

В связи с чем, пользуясь земельным участком, ответчик на условиях подписанного сторонами договора, принял на себя обязательство (ст. 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды (л.д.94-95).

Суд полагает, что доводы истца обоснованы, так как ответчик не оспаривал факт пользования земельным участком.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), если в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды соглашение достигнуто сторонами и исполнялось ими, то отсутствие государственной регистрации договора не влечет освобождение арендатора от внесения платежей за пользование имуществом.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, приняв конкретный земельный участок в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, ответчик принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими фактически.

Согласно протоколу определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015 сумма арендной платы за период с 24.12.2014 по 31.12.2014 составила 484,84 руб., за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 составила 27698,37 руб. (л.д.15-16).

Из уведомления арендодателя от 9.07.16 № № с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015, адресованного ответчику следует, что размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составил 429741,36 руб. (л.д.18).

Из уведомления арендодателя от 10.10.16 № № с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015, адресованного ответчику следует, что размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составил 45871,56 руб. (л.д.19). В Уведомлении указано, что ранее направленное Уведомление от 09.07.2016 № № применению не подлежит.

Из уведомления арендодателя от 18.07.17 № № с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015, адресованного ответчику следует, что размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2017 по 08.06.2017 составил 203623,87 руб., с 09.06.2017 по 31.12.2017 составил 275424,78 руб. (л.д.20-21). Также уведомление содержит сведения о необходимости производить оплату с 23.01.2017 по уточненным банковским реквизитам, которые приведены в уведомлении.

Из уведомления арендодателя от 25.08.17 № № с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015, адресованного ответчику следует, что размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 составил 48325 руб. (л.д.22). В Уведомлении указано, что ранее направленное Уведомление от 18.07.2017 № № применению не подлежит. Также уведомление содержит сведения о необходимости производить оплату с 23.01.2017 по уточненным банковским реквизитам, которые приведены в уведомлении.

Из уведомления арендодателя от 16.04.2019 б/н с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015, адресованного ответчику следует, что размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 составил 270788,16 руб. (л.д.23-24).

Из уведомления арендодателя от 10.01.18 № 333 с протоколом определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015, адресованного ответчику следует, что размер арендной платы земельного участка за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 составил 498210,60 руб. (л.д.25-26).

Ответчик арендную плату за пользование земельным участком не вносила, доказательств обратного суду не представлено.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости оплатить образовавшуюся по состоянию на 16.09.2019г. задолженность в размере 717946,20 рублей и 62233,39 руб. пени в течение 10 дней с момента получения данной претензии (9-10).

Как следует из расчета задолженности, ходатайства об уменьшении исковых требований от 13.03.20 № № и не опровергнуто ответчиком, за период времени с 01.01.2015 по 13.03.2020 за Зайковой Н.И. образовалась задолженность по арендной плате в размере 594844 рубля 59 копеек и пене в сумме 92016 рублей 79 копеек за период с 11.01.2015 по 13.03.2020 (л.д.127-131).

Таким образом, судом установлено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды и наличие задолженности по арендной плате, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, а, именно: направление арендатору претензии с требованием о погашении задолженности.

При указанных обстоятельствах, суд полагает требование о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015г. в размере основного долга 594844 рубля 59 копеек с ответчика Зайковой Н.И. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь ст.330 ГК РФ, пунктом 2.4 договора аренды, истец начислил пени за просрочку оплаты арендной платы.

Согласно расчету истца, сумма пени за период с 11.01.2015, исчисленная по ставке рефинансирования, установленной Центральным банком РФ по периодам действия ставки, составляет 92016 рублей 79 копеек (л.д.128-131). Суд согласен с расчетом неустойки (пени), составленным истцом, признает его арифметически верным, доказательств иного в нарушение ст.56 ГПК РФ суду не представлено.

Таким образом, суд полагает исковое требование о взыскании с ответчика пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка № от 06.08.2015г. в размере 92016 рублей 79 копеек, подлежащим удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

В силу п.п.19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) (далее НК РФ) истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Таким образом, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 10068 рублей 61 копейка исходя из положений ст.333.19 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с Зайковой ФИО18 в пользу Администрации Беловского городского округа Кемеровской области сумму основного долга по договору аренды земельного участка № № от 06.08.2015г. в размере 594844 рубля 59 копеек, пени за просрочку платежей в размере 92016 рублей 79 копеек, всего в сумме 686861 рубль 38 копеек.

Взыскать с Зайковой ФИО19 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 10068 рублей 61 копейка.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме судом принято 19 мая 2020 года.

Судья Т.С.Гуляева