Решение по делу № 2-961/2018 от 15.11.2018

64MS0021-01-2018-001249-50

2-1-961/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 декабря 2018 года город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Ерохиной И.В.

при секретаре Неретиной Е.Г.,

с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску по доверенности Григорян Е.Р., ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Семчука О.В., его представителя в порядке ст.53 ГПК РФ Романова Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Костериной Натальи Петровны к Семчуку Олегу Владимировичу о взыскании денежных средств, по встречному иску Семчука Олега Владимировича к Костериной Наталье Петровне о признании расписки о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором купли-продажи недвижимости,

у с т а н о в и л:

Костерина Н.П. обратилась к мировому судье судебного участка №2 г.Балашова Саратовской области с исковым заявлением о взыскании с ответчика Семчука О.В. денежных средств в сумме <данные изъяты> руб. и расходов по уплате государственной пошлины. В основание иска ссылается на достигнутую ДД.ММ.ГГГГ договоренность с ответчиком о продаже земельного участка и расположенного на нем дома в СНТ «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, уч.№ за <данные изъяты> руб., оплатив при этом <данные изъяты> руб. по расписке, оставшуюся сумму надлежало уплатить не позднее ДД.ММ.ГГГГ, когда должна была состоятся покупка. Помимо письменной договоренности в присутствии свидетелей ответчик обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ оплатить задолженность по членским взносам и пеням, установить индивидуальные приборы учета потребления электроэнергии, однако в согласованный срок обязательства не были исполнены, также выяснилось о наличии претензии к продавцу со стороны администрации СНТ «<данные изъяты> по месту расположения септика, что вынудило истца отказаться от заключения договора купли-продажи и потребовать возврата оплаченного, как полагает, аванса в размере <данные изъяты> руб. Требования ответчиком оставлены без исполнения.

В свою очередь, ответчик Семчук О.В. обратился со встречным иском о признании расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором купли-продажи недвижимости, заключенным между Костериной Н.П. и Семчуком О.В. Встречные требования обосновывает передачей ДД.ММ.ГГГГ Костериной Н.П. задатка в сумме <данные изъяты> руб. в обеспечение выполнения истцом и ответчиком обязательств по заключению ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи недвижимого имущества стоимостью <данные изъяты> руб., о чем составлена спорная расписка, которую податель встречного иска считает фактически предварительным договором, поскольку составлена в письменной форме, подписана обеими сторонами, отражены в ней данные, позволяющие установить недвижимое имущество, его стоимость и указан срок о заключении основного договора. Обратил внимание Семчук О.В. во встречном иске, что подписанию расписки предшествовали осмотр ФИО5 дома, земельного участка и общение с председателем СНТ «<данные изъяты>».

Определениями и.о.мирового судьи судебного участка №2 г.Балашова Саратовской области - мирового судьи судебного участка №1 г.Балашова Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ принято встречное исковое заявление и гражданское дело по иску Костериной Н.П. к Семчуку О.В. о взыскании денежных средств, по встречному иску Семчука О.В. к Костериной Н.П. о признании расписки в получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором купли-продажи недвижимости направлено по подсудности в Балашовский районный суд Саратовской области для рассмотрения по существу.

Гражданское дело принято к производству Балашовского районного суда Саратовской области определением от ДД.ММ.ГГГГ.

На разбирательство дела истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску Костерина Н.П. не явилась, ее представитель по доверенности Григорян Е.Р. в судебном заседании поддержала иск, дополнив его требованием взыскания расходов на оплату услуг представителя, встречный иск не признала. Не считает переданные продавцу <данные изъяты> руб. задатком, указанную сумму, по ее объяснениям, предложили внести супруги Семчук, кто и оформлял расписку о получении денежных средств. Указала также, что Костерина Н.П. передумала приобретать недвижимость с недостатками, к каким отнесла: неисполнение продавцом оговоренных условий об оплате задолженностей по пеням, об установлении прибора учета за электроэнергию; узнала о выдвигаемых продавцу требованиях председателем СНТ «<данные изъяты>» по поводу ликвидации спорной выгребной ямы. По ее объяснениям на встречный иск, искомую расписку из-за отсутствия в ней существенных условий, нельзя назвать предварительным договором.

В судебном заседании ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску Семчук О.В., его представитель в порядке ст.53 ГПК РФ Романов Ю.А. с иском не согласились, поддержали встречные исковые требования.

Согласно объяснениям Семчука О.В. покупатель Костерина Н.П. сама предложила дать задаток, говоря, что он не возвращается; предварительно она осматривала недвижимость, яму он ей никак не презентовал, в объявлении о продаже о ней не указывал. До написания расписки Костерина Н.П. беседовала с председателем СНТ «<данные изъяты>», у кого не было претензий к нему (Семчуку О.В.), за исключением неоплаченных пеней, которые, по пояснениям председателя СНТ «<данные изъяты>», на покупателя не переходят. Никакого разговора о выгребной яме в правлении не было. После передачи денежных средств у Костериной Н.П. стали появляться сомнения: подводила его к уплате пеней, требовать справку о зарегистрированных лицах в продаваемом жилом доме, начала искать причину отказаться от покупки, в ультимативной форме требовала заменить счетчик, впоследствии сама предложила расторгнуть соглашение в переписке в соцсетях.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску в порядке ст.53 ГПК РФ Романов Ю.А. в объяснениях на встречный иск настаивал на том, что расписка о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ есть предварительный договор купли-продажи, поскольку соблюдена письменная форма, подписан документ обеими сторонами, обозначен в нем предмет сделки, его стоимость, содержит условие о задатке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Договором, согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ, признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п. 1 ст. 421 ГК РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов исполнения обязательств, согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ, является задаток. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Задатком в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2). В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п.3). Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.4).

На основании ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что закон предусматривает возможность обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 ГК РФ. Вместе с тем, задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

Согласно положениям ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В ст. 429 ГК РФ закреплено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1 ст.432 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче п.1 ст.556 ГК РФ ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Установлено в судебном заседании, что стороны ДД.ММ.ГГГГ пришли к устному соглашению о заключении ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем дома в СНТ «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>, уч.№

При этом, по объяснениям представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Григорян Е.Р., продавец взял на себя обязательство до заключения основного договора оплатить СНТ «<данные изъяты>» задолженность по пеням, установить прибор учета электроэнергии в продаваемой недвижимости, о чем также поведали в судебном заседании допрошенные по ее ходатайству свидетели ФИО7 и ФИО8 Наличие претензий у правления СНТ «<данные изъяты>» к Семчуку О.В. по неоплаченным пеням, установке прибора учета и о переносе сливной ямы подтверждала приобщенными к материалам дела сообщениям председателя правления СНТ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской по лицевому счету от ДД.ММ.ГГГГ, протоколом общего собрания членов СНТ «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ. Неисполнение взятых на себя обязательств, а также спорная ситуация с выгребной ямой, размещенной продавцом на земле общего пользования, по словам Григорян Е.Р., вынудили Костерину Н.П. отказаться от заключения договора купли-продажи.

Со слов же ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Семчука О.В., Костерина Н.П. после передачи ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в качестве задатка, в одностороннем порядке в ультимативной форме стала требовать оплату правлению пеней, установку прибора учета, именно Костерину Н.П. считает он ответственной в не заключении договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Семчук О.В. получил от Костериной Н.П. денежные средства в сумме <данные изъяты> руб.

Согласно оформленной Семчуком О.В. расписке указанные деньги получены им в качестве задатка за продажу дома на участке, расположенном: <адрес>, СНТ «<данные изъяты>», уч.№. Приведено в расписке, что полная стоимость участка с домом <данные изъяты> руб., остаточная стоимость – <данные изъяты> руб., покупка (окончательный расчет) состоится не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

На момент получения Семчуком О.В. <данные изъяты> руб. ни предварительный, ни основной договоры купли-продажи между сторонами в письменном виде заключены не были, и вопреки позиции со стороны ответчика по первоначальному иску, ответчика по встречному иску отнести к предварительному договору с условием о задатке означенную расписку у суда нет правовых оснований.

Из буквального толкования данного документа не следует, что Семчук О.В. взял на себя обязательство продать и передать дом на участке, а Костерина Н.П. принять ее в собственность и оплатить, к тому же не предусматривает расписка определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора.

Добровольное употребление Семчуком О.В. в расписке от ДД.ММ.ГГГГ применительно к сумме <данные изъяты> руб., названной задатком за продажу дома, глагола «получил» не может расцениваться иначе как только совершение действий по получению денежных средств.

Определена в расписке остаточная стоимость участка с домом <данные изъяты> руб., дословно «покупка (окончательный расчет) состоится не позднее ДД.ММ.ГГГГ».

Площадь дома, земельного участка, документы, подтверждающие право собственности Семчука О.В. на недвижимость в расписке не приведены.

Документ, составленный и подписанный Семчуком О.В. ДД.ММ.ГГГГ, не поименован в качестве предварительного или основного договора купли-продажи, назван он им лично распиской о получении денежных средств.

Подписывает ее и Костерина Н.П. с указанием на то, что она составлена в «моем» присутствии, прочитана.

Таким образом, представленная в материалы дела расписка имеет указание на совершенный Костериной Н.П. только обеспечительный взнос за продажу дома на земельном участке и на намерение произвести окончательный расчет остаточной суммы – <данные изъяты> руб. до ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, из вышеприведенных нормативных положений о задатке следует, что он передается исключительно в доказательство заключения договора (выполняет доказательственную функцию), в обеспечение его исполнения (выполняет обеспечительную функцию) и служит способом платежа.

При таких фактических обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для признания расписки в качестве соглашения о задатке, которое обеспечивает исполнение обязательств по основному или предварительному договору купли-продажи недвижимости либо в качестве предварительного договора с условием о задатке.

Таким образом, переданная Семчуку О.В. сумма в размере <данные изъяты> руб., поименованная в расписке от ДД.ММ.ГГГГ задатком, таковым не является, она выполняла только платежную функцию и являлась авансом.

В данном случае не имеет существенного значения, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи. Сторона, получившая аванс, обязана его вернуть.

Использование в искомой расписке слова «задаток», а затем и в направленной Костериной Н.П. ДД.ММ.ГГГГ в адрес Семчука О.В. претензии о возврате денежных средств с добавлением к слову задаток слов «в обеспечение исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи…» само по себе еще не является достаточным свидетельством того, что стороны вкладывали в это понятие смысл, указанный в п.1 ст.380 ГК РФ.

Как установлено в ходе рассмотрения дела, ни предварительный, ни основной договоры купли-продажи, в обеспечение исполнения обязательств которых передавалась бы спорная сумма, между сторонами заключены не были.

В настоящем случае не обеспечивалось возникшее и существующее из предварительного договора обязательство сторон, в том числе и Костериной Н.П., заключить основной договор - договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости на согласованных условиях, поскольку таковым суд не располагает.

К тому же по пояснениям, данным в судебном заседании ответчиком по первоначальному иску, истцом по встречному иску Семчука О.В., в переписке в соцсетях Костерина Н.П. называла спорную сумму и залогом.

Не предусмотрели стороны определенные правовые последствия относительно переданной Костериной Н.П. Семчуку О.В. данной суммы на случай не заключения основного договора купли-продажи, которые характерны именно задатку.

При таком положении суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска Костериной Н.П. и об отклонении встречного иска Семчука О.В.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд считает необходимым взыскать с Семчука О.В. в пользу Костериной Н.П. в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ и на основании ст.100 ГПК РФ судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб. и услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., находя их разумными и справедливыми; несение судебных расходов подтверждено документально.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление Костериной Натальи Петровны к Семчуку Олегу Владимировичу о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать с Семчука Олега Владимировича в пользу Костериной Натальи Петровны денежные средства в размере 45000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1550 руб., по оплате услуг представителя в размере 10000 руб., а всего 56550 руб.

В удовлетворении встречного иска Семчука Олега Владимировича к Костериной Наталье Петровне о признании расписки о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ предварительным договором купли-продажи недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме (14 декабря 2018 года) путем подачи жалобы через Балашовский районный суд.

Судья                          И.В.Ерохина