Не определен по делу № 2-618/2016 ~ М-411/2016 от 09.02.2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

село Новобелокатай 01 июня 2016 года

Белокатайский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Нажипова А.Л.,

с участием истца Гильмановой Г.Р.

представителя истца Плотниковой О.Н.

ответчика Хуснуллина И.З.

представителя ответчика Акулова Ф.Б.

представителей ответчика ООО «Девар» Нурисламова И.И., Янбухтина Р.Р.

третьего лица пристава – исполнителя Елисеевой А.В.

при секретаре Пономаревой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям Гильмановой ФИО23 к Хуснуллину ФИО4 об освобождении арендуемого нежилого помещения, Гильмановой ФИО23 к Хуснуллину ФИО4, ООО «Девар», ТУ «Росимущество» о признании торгов недействительными,

установил:

Гильманова Г.Р. обратилась в Белокатайский межрайонный суд РБ с иском к Хуснуллину ФИО4 об освобождении арендуемого жилого помещения, по адресу: РБ. <адрес> Г, взыскать расходы по оплате госпошлины, указав что 27.04.2015г., между Гильмановой Г.Р. и Хуснуллиным И.З. заключен договор аренды № 2 на аренду нежилого помещения кафе – бар с оборудованием, площадью 170 кв.м по адресу: <адрес> Г. В соответствие с условиями договора, арендная плата составляет 70000 рублей в месяц. Согласно п. 1.3. договора начало аренды исчисляется с 27.04.2015 года, срок действия договора до 31.12.2015 года. В период времени с 27.04.2015 года по 10.12.2015 года Хуснуллин И.З. пользовался арендуемым помещением, однако арендатором неоднократно были нарушены сроки оплаты. За период пользования арендуемым помещением Хуснуллиным была произведена оплата в размере 220000 рублей. Задолженность по состоянию на 10.12.2015 г. составляет 302200 рублей. Кроме того, в соответствие с п. 7.2 данного договора, в случае нарушения сроков оплаты, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности. Таким образом, сумма задолженности по уплате пени составляет 342997 рублей. Кроме того, в соответствии со ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В целях восстановления нарушенного права Истицей будут примеряться способы защиты, предусмотренные ст. ст. 12,15,393 ГК РФ, путем компенсации упущенной выгоды с ответчика. В результате непредвиденного и незаконного нарушения Хуснуллиным И.З. договора аренды в части оплаты Гильманова Г.Р. была вынуждена отказаться от реализации товаров в арендованном помещении, размер дохода, который мог бы получить истец при нормальном обороте реализации товаров, то есть размер упущенной выгоды составляет 700000 рублей. Указанные убытки, пени, задолженность по арендной плате будут взыскиваться отдельным исковым заявлением. Истице стало известно о том, что Ответчик выкупил на торгах арендуемое помещение, однако Гражданским Кодексом РФ дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации. 12.12.2015 г. Хуснуллину И.З. лично вручена в руки претензитя о возврате суммы долга по аренде, пени и убытки возникших в результате нарушения условий договора на аренду нежилых помещений, и освобождении арендуемых нежилых помещений. Со стороны истца нарушения условий договора аренды не имеется, в связи с чем считает незаконными действия, Хуснуллина И.З. пользующегося указанным арендуемым помещением с нарушением условий договора – без оплаты за аренду.

Кроме того Гильманова Г.Р. обратилась в Белокатайский межрайонный суд РБ с исковым заявлением к Хуснуллину ФИО4, ООО «Девар», ТУ «Росимущество» просит признать недействительными торги от 16.10.2015 года г., по реализации нежилого помещения – магазин, этаж -1, общей площадью 63,3 кв.м, инв. № 170, литера А, кадастровый № и кафе – бар, общей площадью 132,7 кв.м., инв. № 170, литер А1, кадастровый номер 02:10:070104:1314, расположенные по адресу: РБ, Белокатайский район, с. Новобелокатай, ул. Советская д. 126 г и результаты которых оформлены Протоколом о результатах торгов по продаже арестованного имущества № 1001 от 16.10.2015 г. Признать недействительным договор купли – продажи арестованного недвижимого имущества, реализованного на торгах от 27.10.2015 г. заключенного между ООО «Девар» и Хуснуллинам ФИО4. Применить последствия недействительности сделки: обязав Хуснуллина И.З. передать ООО «Девар» нежилые помещения – магазин и кафе бар, расположенные по адресу: РБ, <адрес> ООО «Девар» передать Хуснуллину И.З. вырученные от продажи денежные средства в размере 707400 рублей, указав, что в производстве Белокатайского РОСП УФССП по РБ находится сводное исполнительное производство № № возбужденное в отношении должника Гильмановой Г.Р. о взыскании задолженности по исполнительным документам на сумму 589294 рубля 86 копеек. 23.06.2014 г. судебным приставом – исполнителем Белокатайского РОСП в рамках исполнительного производства № о взыскании задолженности в пользу ОАО «Урало – Сибирский Банк» наложен арест на имущество должника на объект недвижимости: магазин общей площадью 63,3 кв.м, инв. №, литера А, кадастровый № и кафе – бар, общей площадью 132,7 кв.м., инв. №, литер А1, кадастровый №, расположенные по адресу: РБ, <адрес>. 22.05.2015 г. судебным приставом – исполнителем – подана заявка на оценку арестованного имущества и вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве. В качестве оценщика привлечён специалист Кудравцев А.Г. для определения рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества. 29.06.2015 г. приставом исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом № 15-3190 от 29.06.2015 г. об оценке арестованного имущества, в соответствии с которым, стоимость арестованного имущества определена в следующем размере: магазин – 336000 рублей, кафе-бар – 488000 рублей, общая стоимость 824 рубля. 13.07.2015 года имущество передано на принудительную реализацию в ТУ Росимущество на комиссионных началах. 23.07.2015 г. способ реализации арестованного недвижимого имущества изменен, имущество передано для реализации его на открытых торгах. Согласно поручению ТУ Росимущество в РБ27.07.2015 г. № 06/6367 организатором торгов назначено ООО «Девар». Имущество на торги судебным приставом – исполнителем передано по акту приема – передачи от 28.07.2015г. Протоколом окончания приема и регистрации заявок на участие в торгах от 26.08.2015 года комиссия по проведению торгов по реализации арестованного имущества, назначенных на 11.09.2015 года, торги признаны несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торги. Постановление судебного пристава – исполнителя от 01.09.2015 г. стоимость арестованного имущества снижена на 15% и составила: магазин – 285600 рублей, кафе – бар – 414800 рублей, общая стоимость 700400 рублей. Повторные торги назначены на 16.10.2015 года. Победителем торгов признан Хуснуллин ФИО4. Между ООО «Девар» и Хуснуллиным И.З. заключен договор купли – продажи арестованного недвижимого имущества, реализованного на торгах от 27.10.2015 г. Считает, что торги проведены с нарушением правил, предусмотренных для проведения публичных торгов, что влечет за собой недействительность их результатов и договора купли – продажи, заключенного с победителем торгов. Нарушение правил проведения торгов связано с опубликованием информационного сообщения о предстоящих торгах, которое опубликовано и освещено с нарушением ст. 448ГК РФ и ст. 449.1 ГК РФ. Газета «Башкортостан» в которой, опубликовано информационное сообщение о предстоящих торгах, выпускается малым тиражом на территории Республики Башкортостан, в Белокатайском районе РБ не распространяется. Также существенным нарушением полагает и то обстоятельство, что организатором место приема заявок и место проведение торгов определено в г. Уфа. В соответствии с п. 72 Постановления Пленума РФ № 50 следует, что информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте РФ в сети «Интернет», для размещения информации о проведении торгов. Извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство. Кроме того считает, что на недействительность торгов влияет и то обстоятельство, что первоначальная стоимость объектов недвижимости: магазин- 336000 рублей, кафе – бар – 488000 рублей установленная в соответствии с отчетом № 15-3190 от 29.06.2015 г. не соответствует рыночной, занижена. Отчет, составленный оценщиком Кудрявцевым А.Г. № 15-3190от 29.06.2015 г. не соответствует требованиям об оценочной деятельности в том, числе требованиям ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Истцом была заказано оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, где оценщиком Захаровым А.Н. подготовлен отчет № 121/15 от 04.12.2015 г., где рыночная стоимость объекта недвижимости: магазин (Литер А) и кафе –бар составила 3905000 рублей, что существенно отличается от установленной оценщиком Кудрявцевым А.Г. Как следует из обстоятельств дела, расположенные по объектами недвижимости земельные участки принадлежат истице на основании договора аренды заключенного с КУСом МЗИО РБ. Однако объекты недвижимости выставлены на продажу в отрыве от прав на земельный участок.

В последующем истцом были уточнены исковые требования, в уточненном исковом заявлении Гильманова Г.Р. указывает на то, что одним из оснований для признания недействительными торги от 16.10.2015 г. и сделки, заключенной на торгах от 27.10.2015 г. является то обстоятельство что величина рыночной стоимости объекта оценки: магазина и кафе бар существенно занижена и не соответствует действительной стоимости арестованного имущества. Обстоятельства недостоверности величины рыночной стоимости оспаривается истицей в рамках административного иска по делу № 2а-471\2015 г. в рамках требования о признании недействительным постановления судебного пристава- исполнителя от 29.06.2015 г. о принятии результатов оценки. Данное обстоятельство имеет существенное значение для дела, т.к. в силу ст. 448 ГК РФ, информация о стоимости имущества, выставляемого на публичные торги, имеет существенное значение в т.ч. стоимость реализуемого имущества, затрагивает имущественные интересы должника. Информация о публичных торгах на сайте Белокатайского РОСП УФССП России по РБ не размещалась. Кроме того, как следует из информационного сообщения о торгах от 12.08.2015 г. и от 16.09.2015 г. размещенного на сайте www.torgi.gov.ru, предмет лота, не соответствует номеру лота: в сообщении от 12.08.2015 г. имеется ссылка на Лот № 2, тогда как выставляемое на реализацию имущество определено за Лотом № 92. Так же в сообщении от 16.09.2015 г. имеется ссылка на Лот № 5, тогда как выставляемое на реализацию имущество определено за Лотом № 90. Заявка на торги назначенные на 16.10.2015 г. подана Субхангуловым И.С. и Хуснуллина И.З., которые в последующем признаны участниками торгов. Согласно сообщению от 16.09.2015 г. обязательным прикладываемым документом к заявке, является платежное поручение с отметкой банка об исполнении, подтверждающая внесение претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемого имущества. В информационном письме указано, что задаток должен поступить на счет, указанный на сайте www.torgi.gov.ru, либо на счет договора о задатке не позднее срока окончания приема заявок на участие в торгах. Перечисление задатка третьими лицами не допускается. В случае нарушения претендентом настоящего порядка, перечисленная сумм не считается задатком и возвращается претенденту. В соответствии с материалами по торгам, ООО «Девар» незаконно и не обоснованно принял у Субхангулова И.С. заявку на участие в торгах, признал его участником торгов и допустил до участия в торгах. Субхангулов И.С. на момент принятия заявки и проведения торгов, задаток в счет меры обеспечения не вносил. В Протоколе заседания комиссии об определении победителя повторных торгов есть только ссылка на выписку от 21.09.2015 г., сама выписка на данную дату не приложена. В материалах есть лишь квитанция от Хуснуллина И.З. от 18.09.2015 г. и Галиуллиной А.Р. от 18.09.2015 г., которая претендовала на участие в торгах. В связи с чем полагает, что участие в торгах Субхангулова И.С. является незаконным., в связи с чем торги были организованы лишь в одним участником, в связи с чем являются незаконными.

Определением суда от 27.05.2016 года исковое заявление Гильмановой ФИО23 к ИП Хуснуллину ФИО4 об освобождении арендуемого нежилого помещения, Гильмановой Гульнафисы Рафильевны к Хуснуллину И.З., ООО «Девар», ТУ «Росимущество» о признании торгов недействительными в объединены в одно производство.

Истец Гильманова Г.Р. и ее представитель по доверенности Плотникова О.Н. исковые заявления поддержали по указанным в них основаниях. Представитель истца по доверенности Плотникова О.Н. пояснила, что торги были проведены с нарушением требований закона. Начальная стоимость имущества определена недостоверно, что подтверждается апелляционным определением Верховного суда РБ от 13.04.2016 г. Просит освободить ответчика помещение.

В судебном заседании представители ответчика ООО «Девар» Нурисламов И.И., Янбухтин Р.Р. исковое заявление не признали. Пояснили, что ст. ст. 448, 449 ГК РФ переделяют порядок проведения торгов, однако ООО Девар не нарушало установленный законом порядок проведения торгов. Информационное сообщение о проведении торгов было размещено в газете, в сети Интернет в связи с чем нарушений в порядке размещения информации указанной части также не было. Доводы о том, что Субхангулов И.С. не имел право участвовать в торгах полагает не нарушает прав истца, кроме того задаток внесенный третьим лицом не может нарушать прав непосредственно истца по данному делу. Кроме того нарушения допущенные в рамках исполнительного производства не могут быть основанием для признания торгов недействительными.

В судебном заседании ответчик Хуснуллин И.З. не признал исковые требования, представитель ответчика адвокат Акулов Ф.Б. исковое заявление в части искового заявления в части освобождения нежилого помещения, просит отказать, поскольку, иск является преждевременным.

В судебное заседание представитель ответчика ТУ «Росимущество» Кочина К.М. в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о времени и месте рассмотрения дела, в письменном ходатайстве просила суд рассмотреть ее отсутствие. В суд представлено письменное возражение на исковое заявление. Согласно возражению на исковое заявление ТУ «Росимущество» просит отказать в удовлетворении искового заявления, в обосновании доводов возражения указывает, что 11.08.2015 г. в газете «Республика Башкортостан» № 153 опубликовано информационное сообщение о проведении торгов. Так же соответствующая информация о предстоящих торгах была опубликована на сайте htt://torgi.gov.ru № 100815/7132550/02 и на сайте УФССП. Публикация сообщения о торгах соответствует требованиям, установленным ст. 447,448 ГК РФ ст. 90т ФЗ «Об исполнительном производстве». Ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производств, не может быть принята во внимание при оценке и порядка их проведения. Оценка имущества судебным приставом – исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом торгов недействительными в силу пункта 1 ст. 449 ГК РФ. Кроме того указано, что истицей по иску не указано, какие законные права и интересы нарушены при проведении указанных торгов и каким образом они будут восстановлены в случае признания торгов недействительными. Истицей не приведено ни одного существенного основания для признания торгов недействительными, ни одного существенного нарушения. Правила и процедура проведения торгов организатором торгов соблюдена.

В судебном заседании представитель третьего лица - судебный пристав – исполнитель Елисеева А.В. пояснила, что иском не согласна.

В судебное заседание третьи лица - представитель ГУ-Управление Пенсионного фонда РФ, Межрайонная ИФНС России № 2 по РБ, Крючков А.Л. в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, в суд представлены письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Третьи лица – представитель ООО ЖКХ «Ургалинское», Потребительский кооператив финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости «Своими руками», ООО «Центр регистрации и учета долговых обязательств» в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах не явки суд не уведомили.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц явившихся в судебное заседание, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Если иное не установлено законом, обязательства организатора и участников торгов по заключению договора по результатам торгов могут обеспечиваться независимой гарантией.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с ч. 3 ст. 90 Федерального закона "Об исполнительном производстве" извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте РФ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации. До определения Правительством РФ официального сайта РФ в информационно-телекоммуникационной сети Интернет для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет и опубликовывается им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством РФ.

Пунктом 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" предусмотрено, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Судебным приставом-исполнителем Белокатайского РОСП УФССП по РБ 23.06.2014г. в рамках исполнительного производства в отношении Гильмановой Г.Р. было вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника Гильмановой Г.Р. в виде магазина принадлежащего Гилмановой Г.Р., расположенного по адресу: РБ, <адрес> того постановлением судебного пристава исполнителя Белокатайского РОСП УФССП по РБ, был наложен арест на имущество в виде: кафе-бар, расположенный по адресу: РБ, <адрес> Г.

- 06.05.2015 г. приставом – исполнителем составлен заявка на оценку арестованного имущества на магазин и кафе - бара;

- 22.05.2015 г. вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве;

- 22.05.2015 г. приставом – исполнителем составлен заявка на оценку арестованного имущества на магазин и кафе- бара;

- в материалах исполнительного производства имеется отчет об оценке имущества от 15.06.2015 г., которым определена рыночная стоимость арестованного имущества;

- 13.07.2015 г. вынесено постановление о передаче имущества для принудительной реализации на комиссионных началах;

23.07.2015 г. судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о передаче указанного арестованного имущества на торги.

24.07.2015 г. УФССП России по РБ уведомлением сообщило о готовности к реализации арестованного имущества. Территориальное управление поручило ООО «Девар» реализацию арестованного имущества и 28.07.2015 г. арестованное имущество передано на реализацию согласно акту передачи арестованного имущества на торги.

В газете Республика Башкортостан 11.08.2015 г. опубликовано информационное сообщение о проведении торгов. Информационное сообщение также опубликовано на сайте htt://torgi.gov.ru согласно которому, окончания и регистрации заявок на участие в торгах № № установлено до 25.08.2015 г. Торги по реализации арестованного имущества признаны несостоявшимися ввиду отсутствия претендентов на участие в торгах.

Стоимость арестованного имущества была снижена на 15%, о чем судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

15.09.2015 г. в газете Республика Башкортостан было опубликовано информационное сообщение о проведении торгов, такое же информационное сообщение опубликовано на сайте htt://torgi.gov.ru.

На участие в торгах были поданы заявки Субхангуловым И.С. и Хуснуллиным И.З.

16.10.2015 г. ООО «Девар» были проведены торги в форме аукциона, в отношении арестованного имущества. Победителем повторных торгов был признан Хуснуллин И.З.

27.10.2016 года ООО «Девар» и Хуснуллин И.З. заключили договор купли – продажи арестованного недвижимого имущества, реализованного на торгах.

Статья 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусматривает, что торги по реализации имущества должника могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации. Гражданский кодекс Российской Федерации, в свою очередь, устанавливает, что торги, проведенные с нарушением правил, закрепленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449).

Приведенные нормы, находясь во взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 166 ГК Российской Федерации об оспоримых сделках и части первой статьи 3 ГПК Российской Федерации о том, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, не предполагают каких-либо ограничений круга лиц, которые наделены правом направить в суд иск о признании публичных торгов недействительными вследствие нарушений действующего законодательства, допущенных при проведении таких торгов, и (или) их прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" императивно предписано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

Привлечение к оценке имущества специалиста-оценщика не меняет характера отношений, возникающих в ходе исполнительного производства, в силу которых оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем.

В материалах исполнительного производства имеется отчет № 15-3190 от 15.07.2015 г. исполнитель Кудрявцев А.Г. об оценке нежилых помещений, расположенных по адресу: РБ, <адрес> Г, согласно которому, рыночная стоимость имущества – магазина составляет 336000 рублей и кафе – бар 488000 рублей.

В материалы дела стороной истца представлена копия апелляционного определения Верховного суда РБ по апелляционной жалобе Гильмановой Г.Р. на решение Белокатайского межрайонного суда РБ по административному исковому заявлению Гильмановой Гульнафисы Рафильевны к Белокатайскому районному отделу судебных приставов Федеральной службы судебных приставов России по РБ о признании незаконным ареста на магазин, признании незаконными постановлений, о признании незаконным действия по передаче арестованного имущества на торги. Указанным определением решение суда от 20.11.0216 г. отменено в части. В отмененной части принято новое решение, которым судебная коллегия по гражданским делам, признала незаконным постановление судебного пристава – исполнителя Белокатайского РОСП о принятии результатов оценки от 29.07.2015 г. по исполнительному производству № 2990/13/35/02 от 20.06.2013 г., о передаче имущества для принудительной реализации на комиссионных началах от 13.07.2015 г., постановление о передаче арестованного имущества на торги от23.07.2015 г., постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15% от 01.09.2015 г.

В указанном определении судебной коллегией отмечено, что оценочный отчет № 15-3190 от 15.06.2015 года не отвечает требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, в частности Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральным стандартам» оценки №1,№2,№3,№7.

По результатам судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества должника, рыночная стоимость магазина и кафе – бар по адресу: <адрес> Г составляет 3060000 рублей. Данное экспертное заключение было принято судебной коллегией по гражданским делам в качестве достоверного и допустимого доказательства, поскольку соответствует требования ч.1 2 ст. 86 ГПК РФ, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не оспариваются и не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом обстоятельств, установленных апелляционным определением Верховного суда РБ от 13.04.2016 г., суд приходит к выводу о том, что оценщиком были допущены существенные нарушения при оценке имущества переданного в ТУ Росимущества в Республике Башкортостан и ООО «Девар» для реализации, а следовательно, и недействительности реализации имущества на торгах как таковых, поскольку цена имущества реализованного на торгах была несоразмерно занижена, что влечет нарушение прав должника Гильмановой Г.Р. как стороны в исполнительном производстве.

В силу ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ в судебном порядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных прав

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (п. 5 названного информационного письма Президиума ВАС РФ).

Проанализировав представленные доказательства по делу, с учетом того, что имущество на торгах было реализовано по существенно заниженной цене, что, несомненно ущемляет права Гильмановой Г.Р. как должника и является основанием для признания торгов в отношении арестованного имущества недействительными и применения последствий недействительности сделки – договора купли – продажи арестованного имущества, реализованного на торгах от 27.10.2015г.

Между тем следует иметь в виду, что реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемым в порядке, установленном Правительством РФ.

Согласно Указу Президента РФ от 12 мая 2008 года N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" и Постановлению Правительства РФ от 05 июня 2008 года N 432 "О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом" функции реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений возложены на Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Пунктом 6.6 "Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом", утвержденном Постановлением Правительства РФ от 05 июня 2008 года N 432, предусмотрено право Федерального агентства по управлению государственным имуществом привлекать юридических лиц для продажи приватизируемого имущества.

Как усматривается из материалов дела ООО "Девар" по поручению ТУ Росимущество в РБ совершает действия по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений об обращении взыскания на имущество на территории Республики Башкортостан.

В связи с чем, суд возлагает обязанность по возврату денежных средств, а также возврата имущества по сделке на ТУ Росимущество в РБ и Хуснуллина И.З.

Кроме того, суд полагает, что подлежит удовлетворению исковое заявление Гильмановой Г.Р. к Хуснуллину И.З. об освобождении арендуемого нежилого помещения, по следующим основаниям.

Сторонами по делу не оспаривается факт заключения между сторонами по делу договора аренды 27 апреля 2015 года, по условиям которого Гильманова Г.Р. «Арендодатель» предоставила Хуснуллину И.З. «Арендатору» нежилое помещение- бар-кафе, расположенное по адресу: РБ, <адрес> Г. в аренду.

Согласно п.1.3. договора срок договора установлен до 31.12.2015 г. Договор считается пролонгированным на неопределенный срок в случае отсутствия письменного уведомления сторон о его расторжении не позднее, чем за 2 недели.

Согласно п. 4.2.3. Арендатор обязан вернуть имущество Арендодателю после прекращения договора по приема – сдаточному акту.

В связи с неоплатой арендной платы Хуснуллиным И.З. образовалась задолженность.

Претензией, врученной Хуснуллину И.З., истец предлагал ответчику оплатить задолженность по арендной плате и освободить указанное нежилое помещение, до 05.12.2015 г.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Как установлено судом, по истечении 8 месяцев договор расторгнут, не был.

При этом ответчик выплачивал арендную плату несвоевременно, и не в полном объеме.

Так, в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Судом установлено, что арендованное имущество после истечения срока аренды ответчиком истцу возвращено не было.

В силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

При таких обстоятельствах, учитывая фактические обстоятельства дела с позиции вышеприведенных норм права, исковые требования об освобождении арендуемого нежилого помещения по адресу, <адрес> Г подлежит удовлетворению, поскольку ответчик имущество истцу не вернул.

Не может служить основанием, для отказа в освобождении арендованного имущества, приобретение его на торгах, поскольку торги проведены с нарушением закона. Сорк действия договора истек, нового договора аренды между сторонами не заключалось, в связи с чем суд обязывает ответчика Хуснуллина И.З. освободить арендуемое нежилое помещение кафе -бар, расположенное по адресу: <адрес> Г.

Требование истца о взыскании расходов по оплате государственной пошлины согласно ст. 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению пропорционально удовлетворенным требованиям, оплата государственной пошлины подтверждается квитанцией, в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 300 рублей 00 коп.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ,

решил:

Исковое заявление Гильмановой ФИО23 к ИП Хуснуллину ФИО4 об освобождении арендуемого нежилого помещения, к Хуснуллину И.З., ООО «Девар», ТУ «Росимущество» о признании торгов недействительными, удовлетворить.

Признать недействительными торги по продаже имущества в виде кафе –бар, магазина находящихся по адресу: <адрес>

Признать недействительным договор купли-продажи заключенный по результатам торгов ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Девар" и ФИО4 по купле - продаже нежилого помещения кафе –бар, магазина находящихся по адресу: <адрес>

Обязать Хуснуллина И.З. вернуть ТУ Росимущество магазин, кафе -бар, находящихся по адресу: <адрес>.

Обязать ТУ Росимущество возвратить Хуснуллину И.З. 707400 рублей, уплаченные в счет приобретённого имущества нежилого помещения магазин, кафе -бар, находящихся по адресу: <адрес>.

Обязать Хуснуллина ФИО4 в освободить нежилого помещения магазин, кафе -бар, находящихся по адресу: <адрес>.

Взыскать с Хуснуллина ФИО4 в пользу Гильмановой ФИО23 расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Белокатайский межрайонный суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения. Мотивированное решение изготовить к 06 июня 2016 года.

Председательствующий

судья: /подпись/ А.Л. Нажипов.

Копия верна судья: А.Л. Нажипов