Решение по делу № 2-3711/2015 ~ М-2445/2015 от 10.04.2015

Дело № 2-3711/2015 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

    Балашихинский городской суд Московской области в составе:

    председательствующего судьи Быстряковой О.А.,

    при секретаре судебного заседания Маковской И.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о признании пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

    Истцы ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с настоящим иском к ответчику ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о признании пункта договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома недействительным, взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности, указывая на то, что между ними и ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по строительному адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>). В силу договора ответчик обязался осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и передать объект долевого строительства им, в виде квартиры, общей площадью с учетом помещений вспомогательного назначения <данные изъяты> кв.м. (п.п. 1.2., 4.2 Договора), а они обязались уплатить цену договора и принять объект долевого строительства. В соответствии с п.п. 4.1, 4.3 Договора, полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры составляет <данные изъяты>., а доля участия участников долевого строительства составляет <данные изъяты>. Окончательная сумма доли участия участников долевого строительства уточняется после завершения строительства дома в соответствии с общей площадью (с учетом площадей вспомогательного назначения) по данным БТИ (п. 4.4 Договора). В случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров БТИ, участники долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика обязаны внести дополнительную долю участия путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика (п. 4.4.1 Договора). Пунктами 2.3., 2.4 Договора, установлены сроки сдачи дома в эксплуатацию не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передачи квартиры участникам долевого строительства-не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ дом был введен в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ в их адрес поступило уведомление об увеличении общей площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения) по результатам обмеров БТИ на 1 кв.м. и необходимости внесения дополнительной доли, в размере <данные изъяты>. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ указанная дополнительная доля участия была оплачена. ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту им была передана квартира, площадью 47,1 кв.м., с учетом помещений вспомогательного использования, общей площадью жилых помещений <данные изъяты> кв.м., жилой площадью <данные изъяты> кв.м. Из п. 1.1 Акта следует, что указанные в нем площади квартиры соответствуют техническому паспорту на здание жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ. Из технического паспорта следует, что при подсчете площади лоджии ответчиком был применен понижающий коэффициент 0,5. ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ «Федералньая кадастровая палата Росреестра» был изготовлен кадастровый паспорт на квартиру, в соответствии с которым её общая площадь (без учета лоджии) составляет <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ ими было зарегистрировано право общей совместной собственности на квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв.м. ДД.ММ.ГГГГ по их заявлению Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» был составлен технический паспорт на квартиру, в соответствии с которым её общая площадь составляет <данные изъяты> кв.м., из них жилая <данные изъяты> кв.м. Площадь лоджии составляет <данные изъяты> кв.м., что соответствует проектной площади квартиры и площади лоджии, указанной в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ. При применении понижающего коэффициента 0,5 площадь лоджии составит <данные изъяты> кв.м., площадь квартиры с её (лоджии) учетом <данные изъяты> кв.м., что на <данные изъяты> кв.м. меньше площади по сравнению с площадью указанной в акте от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, уплатив дополнительную долю участия, в размере 80324 руб. 24 коп. они осуществили переплату, в размере <данные изъяты>. Указанная сумма денежных средств подлежит возврату ответчиком им. ДД.ММ.ГГГГ ответчиком было получено их требование о соразмерном уменьшении стоимости квартиры и возврату <данные изъяты>. в десятидневный срок со дня получения данного требования. ДД.ММ.ГГГГ ими был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении данного требования ответчиком было отказано. Таким образом, на основании указанной нормы с ДД.ММ.ГГГГ, включительно, с ответчика, в их пользу, подлежит взысканию уплата неустойки, в размере 562 руб. 26 коп. за каждый день просрочки. Общая сумма неустойки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> коп. Размер причиненного ответчиком нарушением договора морального вреда они оценивают, в размере <данные изъяты>. на каждого, а всего <данные изъяты>. П. 9.2 Договора содержит условие, согласно которому рассмотрение всех споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Решение третейского суда признается окончательным. Он полагает, что данное условие является недействительным. По соглашению сторон третейского разбирательства в третейский суд может передаваться любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, если иное не установлено федеральным законом. Третейская оговора могла быть включена в договор только после нарушения одной из сторон своих обязательств, либо при нарушении участником долевого строительства своих обязательств по оплате. По общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна. Если в качестве дольщика выступает гражданин, заключивший договор участия в долевом строительстве исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то согласно ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ необходимо учитывать ограничения, установленные Законом РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 года. На момент заключения договора ДД.ММ.ГГГГ действующее законодательство в части правомерности заключения третейских соглашений о рассмотрении гражданских споров в отношении объектов недвижимости, предполагающих государственную регистрацию сделки в третейских судах толковалось как недопустимая норма. Третейское соглашение им было заключено под влиянием заблуждения.

    Истцы ФИО2 и ФИО1 просит суд признать недействительным п. 9.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и ФИО2, ФИО1; взыскать с ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ», в их пользу, денежные средства в виде соразмерного уменьшения цены квартиры, в размере <данные изъяты>.; неустойку за нарушение требований потребителя, в размере <данные изъяты>.; компенсации морального вреда, в размере <данные изъяты>.; штрафа, в размере <данные изъяты>. и расходов по оформлению нотариальной доверенности, в размере <данные изъяты>.

    Истцы ФИО2 и ФИО1 в судебное заседание не явились, их представитель по доверенности ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

    Представитель ответчика ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, иск не признал, представил письменные возражения на исковое заявление (л.д. 57-58).

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 1 ГК РФ, граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права соей волей и в совеем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В качестве способов ограничения свободы договора предусмотрены, в частности, институт публичного договора и институт договора присоединения.

Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора (пункты 1 и 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 492 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор розничной купли-продажи является публичным договором (статья 426).

Согласно положений ст. 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

В соответствии со ст.9 ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям вытекающим из договора заключенного между гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ, между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и ФИО2, ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома. П 9.2 Договора, предусмотрено, что «стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение третейского суда является окончательным» (л.д. 8-17).

Из условий договора купли-продажи следует, что сам договор купли-продажи является договором присоединения, имеющим публичный характер, так как условия договора определяются ответчиком в стандартных формах.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что граждане-покупатели как сторона договора присоединения вправе требовать расторжения или изменения договора, не противоречащего закону, по основаниям, указанным в статье 428 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации. Такие граждане вправе требовать признания отдельных условий договора присоединения или договора присоединения в целом недействительными, если его условия противоречат закону.

Согласно части 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

В силу ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены в суд по месту нахождения организации, месту жительства или пребывания истца, месту заключения или исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Таким образом, законодателем в целях защиты прав потребителей, в частности граждан-покупателей как экономически слабой стороны в договоре, введены дополнительные механизмы правовой защиты, в том числе в вопросе определения подсудности гражданских дел с их участием, а поэтому включение ответчиком в договор, в том числе в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, положения о подсудности спора конкретному суду (в частности третейскому суду ООО «Адрем Трейдинг») ущемляет установленные законом права потребителя.

В силу ст. 5 ч. 3 ФЗ от 24.07.2002 года № 102-ФЗ «О третейских судах в РФ», третейское соглашение о разрешении спора по договору, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (договор присоединения), действительно, если такое соглашение заключено после возникновения оснований для предъявления иска и если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании изложенного, суд полагает, что пункт договора ущемляет права истца как потребителя, поэтому условия, изложенные в пункте 9.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ являются недействительными, поскольку противоречат требованиям гражданского законодательства, в силу их ничтожности, в связи с чем суд считает требования истца о признании пункта договора недействительным, обоснованными и подлежащими удовлетворению. Положения п. 2 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей» представляет потребителю возможность самостоятельно определить суд, в котором будет рассматриваться его требование к контрагенту, в первую очередь, исходя из критерия удобства участия самого потребителя в судебном разбирательстве.

В силу ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 431 ч. 1 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Исходя из чч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Согласно разъяснениям ВС РФ, содержащимся в Обзоре судебной практики ВС РФ за 4 квартал 2012г., утв. Президиумом ВС РФ 10.04.2013г., действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст.9 ФЗ от 26.01.1996г. №15-ФЗ «О введении действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к отношениям вытекающим из договора заключенного между гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ «О защите прав потребителей».

В силу ст. 20 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей", если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. В случае, если во время устранения недостатков товара станет очевидным, что они не будут устранены в определенный соглашением сторон срок, стороны могут заключить соглашение о новом сроке устранения недостатков, товара. При этом отсутствие необходимых для устранения недостатков товара запасных частей (деталей, материалов), оборудования или подобные причины не являются основанием для заключения соглашения о таком новом сроке и не освобождают от ответственности за нарушение срока, определенного соглашением сторон первоначально.

В соответствии с п. 1 ст. 23 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей", за нарушение предусмотренных ст.ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму оплаты товара. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 года "О защите прав потребителей", моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как разъяснено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и ФИО2, ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № (л.д. 8-17).

Данный договор зарегистрирован в Управление Росреестра по Московской области.

По условиям договора ответчик обязался своими силами и (или) с привлечением третьих лиц, осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию дома с инженерными сетями и коммуникациями, и в предусмотренный договором срок, после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства объект долевого строительства со следующими характеристиками: номер секции №, этаж № номер квартиры на площадке №, количество комнат 1, общая проектная площадь с учетом площади помещений вспомогательного назначения <данные изъяты> кв.м., по строительному адресу: <адрес> (п. п. 1.2, 3.1).

В свою очередь истец обязался внести денежные средства в счет участия в долевом строительстве дома в размере 3 <данные изъяты> (п. 3.1., п. 4.1).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 и ФИО2 ответчиком ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» было направлено письмо с просьбой внести дополнительную долю участия, в размере <данные изъяты>., исходя из полной инвестиционной стоимости одного кв.м. общей площади объекта строительства равной <данные изъяты> (л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 была произведена доплата по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ право общей совместной собственности ФИО1 и ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, было зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 22).

Согласно п. 4.1 договора стороны установили, что полная инвестиционная стоимость 1 кв.м. общей площади объекта долевого строительства составляет <данные изъяты>. и включает затраты застройщика в сумме <данные изъяты>. на строительство дома (возмещение затрат на строительство), возмещение затрат на оформление права аренды/собственности на земельный участок, возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и инженерных изысканий, строительство систем инженерно - технического обеспечения, необходимых для подключения дома к сетям инженерно - технического обеспечения, возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение объекта к сетям инженерно - технического обеспечения, возмещение затрат в связи с заключением договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору, возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнении работ по обустройству застроенной территории, а также вознаграждение за услуги, оказываемые застройщиком в размере <данные изъяты>., которые включают в том числе: расходы на строительство и/или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры, оплату процентов за привлечение финансирования на начальном этапе строительства до выхода разрешения на строительство и т.д. Денежные средства участника долевого строительства которые могут остаться по итогам реализации инвестиционного проекта, в части строительства дома, возврату участнику долевого строительства не подлежат и являются дополнительной оплатой услуг застройщика.

В случае уменьшения площади объекта долевого строительства, указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ (включая площади помещений вспомогательного назначения) с площадью квартиры, указанной в п. 4.2 Договора, после окончания строительства жилого дома, доля участия участников долевого строительства перерасчету и пересмотру не подлежит (п. 4.5 Договора).

В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Согласно технического паспорта на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь указанной квартиры складывается из жилой площади <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площади <данные изъяты> кв.м. и площади лоджии (балкона) <данные изъяты> кв.м. (л.д. 23-28).

Согласно технического описания на квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь указанной квартиры складывается из жилой площади <данные изъяты> кв.м., вспомогательной площади <данные изъяты> кв.м. и площади лоджии (балкона) <данные изъяты> кв.м. (л.д. 45-48).

Согласно справки ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по данным текущей технической инвентаризации, проведенной Московским областным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая площадь квартиры № расположенной по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> кв.м. Площадь изменилась в связи с фактическими обмерами. Техническая инвентаризация была проведена без отделки помещения (л.д. 53).

Таким образом, фактическая площадь квартиры, полученной истцом ФИО2 и ФИО1-<данные изъяты>

Истцы ФИО2 и ФИО1, подписывая договор №, согласились с условиями договора, в том числе и с условием п. 4.1. и п. 4.5 Договора.

Исходя из анализа условий договора, следует, что стороны, определяя стоимость договора, согласовали условия, при которых данная стоимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, что не противоречит положениям статьи 421 ГК Российской Федерации и не является нарушением положений статьи 1 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку каким-либо правилам, установленным законом или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, не противоречит.

Под существенным нарушением требований к качеству объекта долевого строительства по смыслу ст. 7 ч. 1 ФЗ N 214-ФЗ следует понимать несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов.

Изменение площади спорного объекта недвижимости не препятствует использованию объекта в связи с его назначением.

При этом, стороны в договоре определили условия и порядок оплаты стоимости объекта долевого участия.

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 и ФИО1 в части взыскания денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, не имеется. <адрес> квартиры, переданной истцам составляет <данные изъяты> кв.м., при этом квартира имеет лоджию, площадью <данные изъяты> кв.м., которая в соответствии со ст. 15 ЖК РФ, не учитывалась при регистрации права собственности истца. Вместе с тем лоджия, как составная часть квартиры, была построена и передана истцам, а потому её площадь подлежит учету при расчете стоимости всего объекта недвижимого имущества. Условиями заключенного между истцами и ответчиком договора не предусмотрено, что оплате подлежит общая площадь квартиры без учета лоджии (балкона). Расчетная стоимость квартиры, согласно п. 4.1 договора исчислялась, исходя из стоимости одного квадратного метра без оговорки, что в оплаченную площадь не входит площадь лоджии (балкона). Ссылки представителя истца на ст. 15 ЖК РФ, суд считает несостоятельными, поскольку указанная норма закона (ст. 15 ЖК РФ) к правоотношениям сторон, связанным с участием в долевом строительстве жилья, неприменима, поскольку в данном случае квартира со вспомогательными помещениями выступает не объектом жилищных правоотношений, по отношению к которой применяется ст. 15 ЖК РФ, а как объект гражданско-правовых отношений, к которому применяются положения заключенного между сторонами договора. Исходя из принципа свободы договора и положений ст. ст. 420, 421 ГК РФ стороны определили предмет договора строительства-1-комнатную квартиру, в которой была предусмотрена лоджия (балкон), на финансирование строительства которой истцами были уплачены денежные средства, следовательно, при решении вопроса о соответствии построенного объекта долевого строительства условиям договора необходимо исходить из фактической площади построенной квартиры, включая входящие в состав квартиры нежилые помещения, в том числе лоджии, балконы, террасы. Понижающий коэффициент 0,5 для балконов и лоджий по существу заявленного спора не подлежит применению, поскольку техническая инвентаризация жилых помещений преследует иные цели, связанные с их учетом и балансовой оценкой. Данные этого учета не могут влиять на договорные отношения сторон - участников долевого строительства, по своему усмотрению определивших стоимость фактически построенных квадратных метров квартиры. Кроме того, заключая договор с ответчиком, истцы фактически инвестировали строительство всей квартиры, в том числе и строительство лоджии (балкона), которая имеется в квартире, на которую истцами оформлено право собственности. При этом имеющаяся в квартире истцов лоджия (балкон) не относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку не предназначена для обслуживания более одного помещения в доме и принадлежит на праве собственности исключительно истцам. Заключенный между сторонами договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ
не предусматривает производства дополнительных расчетов между сторонами в случае уменьшения площади квартиры по результатам обмеров БТИ, которые согласно п. 4.5 договора в таком случае не производятся.
В силу принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ,
на который в том числе ссылались обе стороны при разбирательстве дела, стороны могли предусмотреть в договоре любые условия, в том числе оговорить порядок производства расчетов между сторонами и определения конечной стоимости квартиры в случае уменьшения ее площади. Требований о признании договора недействительным или ничтожным полностью либо в какой-либо его части – сторонами не заявлялось, и оснований, предусмотренных законом для признания
его таковым полностью либо в части, не имеется.

Принимая во внимание, что суд пришел к выводу о необходимости отказа в иске в части взыскания денежных средств в качестве уменьшения покупной цены, требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности, подлежат отклонению, как производные от основного иска.

Учитывая изложенное и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО2, ФИО1 удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 9.2 договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» и ФИО2, ФИО1, в части того, что «стороны пришли к соглашению, что рассмотрение споров, не урегулированных сторонами в претензионном порядке, будет происходить в порядке и месте, установленными правилами третейского суда при ООО «Адрем Трейдинг». Все исковые материалы будут направляться сторонами почтой по адресу, указанном на сайте www.adrem-trading.com. Решение третейского суда является окончательным».

В остальной части иска ФИО2, ФИО1 к ООО «Агентство недвижимости «КЛЮЧ» о взыскании денежных средств в качестве уменьшения покупной цены квартиры, взыскании неустойки, исходя из Закона «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдения требований потребителя в добровольном порядке, расходов по оплате нотариальной доверенности, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Балашихинский городской суд Московской области.

    Федеральный судья                        О.А.Быстрякова