Решение по делу № 2-26/2016 от 18.01.2016

Дело № 2-26/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 мая 2016 года г. Белинский

Белинский районный суд Пензенской области

В составе председательствующего Кругляковой Л.В.,

При секретаре Кошкиной Н.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Почиваловой В.Т., Лазарева В.Д., Почивалова А.Д., Почиваловой В.Д., Карцева Н.А., Карцевой Л.А., Почиваловой Л.И., Булаткиной Е.Е. и Булаткина И.С. в лице правопреемника Анчихровой М.С. к ООО «ПензаМолИнвест» о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л

Почивалова В.Т., Лазарев В.Д., Почивалов А.Д. и др. через представителя по доверенностям Саблину Е.В. обратились в суд с иском к ООО «ПензаМолИнвест» о расторжении договора аренды земельного участка, указав следующее.

ДД.ММ.ГГГГ истцы через представителя по доверенности ФИО15 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью *** кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, находящегося <адрес>. По условиям договора ( п. п. ***) арендная плата за пользование земельным участком производится один раз в год в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Пунктом *** договора предусмотрена арендная плата в виде *** кг фуражного зерна в год за каждую земельную долю; пунктом *** договора предусмотрено, что расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за земельный участок уплачиваются арендатором.

В *** году арендодатели получили половину размера арендной платы, в виде фуражного зерна, указанного в п. *** договора.

В *** года арендодатели на общем собрании выразили свои претензии представителю арендатора по поводу невыплаты арендной платы и неуплаты налоговых платежей. Кроме того, арендатору было указано на то, что земельный участок им не обрабатывается и зарастает деревьями. Арендодатели просили погасить долги по арендной плате и расторгнуть договор аренды, с чем представитель арендатора не согласился.

В *** года истцы получили из Межрайонной ИФНС России № по <адрес> уведомления о предоставлении декларации формы 3-НДФЛ за *** год, в которых было указано на необходимость отчитаться за доход, полученный от сдачи в аренду земельного участка в размере *** руб. и уплатить налог с суммы полученного дохода в размере *** руб.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание арендодателей, протокол общего собрания с претензиями по поводу неисполнения условий договора аренды был направлен арендатору, ответа на обращение не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча арендодателей с представителем арендатора - ФИО16, на которой стороны составили дополнительное соглашение к договору аренды, по которому арендатором земельного участка выступало ООО «Пачелмское хозяйство», однако, ответчик не зарегистрировал его в Управлении Росреестра по Пензенской области, т.е. оно не вступило в действие.

В целях досудебного урегулирования спора арендодатели (истцы) обратились к арендатору (ответчику) с предложением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, кроме того арендатору предлагалось погасить задолженность по арендной плате. Предложение ответчиком получено, однако, информация о результатах его рассмотрения истцам не поступила.

ДД.ММ.ГГГГ истцы повторно обратились к ответчику с предложением о расторжении договора аренды. На день обращения с иском в суд, ответчиком не исполнены обязательства по арендной плате, в связи с чем истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, находящегося <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПензаМолИнвест» и истцами.

По заявлениям истцов дело рассмотрено в их отсутствие.

Определением Белинского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена умерших истцов Булаткиной Е.Е. и Булаткина И.С. их правопреемником Анчихровой М.С., по заявлению которой дело рассмотрено в её отсутствие.

В судебном заседании представитель истцов по доверенности Саблина Е.В. поддержала исковые требования и пояснила следующее. ДД.ММ.ГГГГ истцы через представителя по доверенности ФИО15 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью *** кв.м., при этом граждане полагали, что договор аренды земельного участка будет заключен с КФХ ФИО17, но в качестве арендатора оказалось ООО «ПензаМолИнвест». Ознакомившись с условиями договора аренды, истцам стало ясно, что он заключен на кабальных для них условиях: сроком на *** лет, предусматривает штрафные санкции лишь для арендодателей по *** рублей. В качестве арендной платы указано фуражное зерно и уплата налоговых платежей. За *** год арендная плата фуражным зерном выплачена лишь наполовину. Кроме того, за весь период действия договора аренды арендатор ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по уплате налоговых платежей от имени арендодателей, в связи с чем истцам ежегодно начисляются пени и штрафные санкции, налоговый орган обращается в суд по вопросу принудительного взыскания задолженности по налоговым платежам. На общем собрании собственников земельных долей в *** года было принято решение о расторжении договора аренды, но арендатор с этим не согласился. ДД.ММ.ГГГГ было собрано повторное собрание, на котором собственники долей вновь выразили своё возмущение по поводу неисполнения арендатором условий договора. ДД.ММ.ГГГГ она от имени арендодателей направила арендатору заказным письмом предложение о расторжении договора аренды, в котором просили в срок до ДД.ММ.ГГГГ погасить задолженность по договору аренды и расторгнуть договор. ДД.ММ.ГГГГ предложение о расторжении договора аренды ответчиком получено, однако, ответа не последовало. ДД.ММ.ГГГГ ответчику было направлено повторное предложение о расторжении договора аренды земельного участка, однако, ответчик отказался получать заказную корреспонденцию, и она возвращена Саблиной Е.В.. По настоящее время ответчик ненадлежащим образом исполняет условия оговора аренды в части арендной платы в виде налоговых платежей, за *** год не уплачены налоги за арендодателей Карцева Н.А., Карцеву Л.А., Почивалову Л.И., ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 На день заключения договора аренды арендодателей было 23 человека, однако, в *** году Почивалова В.Д. приобрела доли у ФИО23, ФИО18, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО19, ФИО27, ФИО28, ФИО20, ФИО21, ФИО29, ФИО30 Кроме того, доли ФИО31 и ФИО32 были приобретены ООО «Пачелмское хозяйство». Саблина Е.В. полагает, что ответчик грубо нарушает условия договора аренды, досудебный порядок урегулирования спора истцами соблюден, в связи с чем просит суд удовлетворить исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель истца Почиваловой В.Д. – по доверенности Барашкина Ю.Н. и поддержала исковые требования, пояснив, что договор аренды земельного участка заключен с арендодателями на кабальных для них условиях: сроком на *** лет, предусмотрены штрафные санкции *** руб. только для арендодателей, арендатор не несет никакой ответственности. Арендная плата выдается фуражным зерном низкого качества, нуждаемость в котором у арендодателей отпала, налоговые платежи арендатор выплачивает несвоевременно и не в полном объеме, на письменные обращения арендодателей по вопросам исполнения условий договора аренды не отвечает, заказную корреспонденцию не получает. Барашкина Ю.Н. просит суд удовлетворить исковые требования.

Представитель истца Почиваловой В.Д. – по доверенности Канеева З.А. поддержала заявленные требования по основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, пояснив следующее. Ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность, предусмотренную договором аренды, по уплате от имени арендодателей налоговых платежей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у многих арендодателей по данному земельному участку имеется задолженность по налоговым платежам и пени, в Межрайонной ИФНС России № по <адрес> ими взяты сведения по наиболее крупным долгам: у ФИО20, который продал свою земельную долю Почиваловой В.Д. в *** году, по состоянию на *** год числится задолженность по налогам и пени *** руб.*** коп.; у Почиваловой В.Д. – *** руб. *** коп.; у ФИО30 – *** руб. *** коп., за умершими Булаткиными И.С. и Е.Е. числится задолженность по налогам *** руб.*** коп. и *** руб. *** коп. и т.д. Было установлено, что ответчик в ряде случаев оплатил лишь часть суммы, указанной в налоговом извещении. Согласно действующему законодательству, срок уплаты земельного налога установлен до 1 октября каждого года. Однако, за *** год ответчиком уплачен налог в *** года, т.е. несвоевременно, а также не в полном объеме. Кроме того, ответчиком представлены в суд в качестве доказательства надлежащего исполнения им условий договора аренды квитанции об уплате налогов, но часть из представленных квитанций не имеет отношения к данному гражданскому делу.

По заявлению начальника Белинского отдела Управления Росреестра по Пензенской области Криштопиной Е.В. дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

По заявлению представителя третьего лица ООО «Пачелмское хозяйство» по доверенности Ивлиева Д.А. дело рассмотрено в его отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ПензаМолИнвест» - по доверенности Калякина О.Г. исковые требования не признала и пояснила в судебном заседании следующее. Она полагает, что ответчик не нарушает условия договора аренды, своевременно под роспись каждого выдает арендодателям фуражное зерно в качестве арендной платы, нареканий по поводу его качества у истцов никогда не было, претензий в установленном законом порядке не предъявлялось. Плательщиками земельного налога являются сами истцы по делу, им налоговым органом высылаются требования об уплате налогов. Условие договора аренды, по которому арендатор обязан уплачивать за истцов земельный налог, противоречит порядку, установленному Налоговым кодексом РФ, это условие договора может являться ничтожным, т.к. ответчик не является налогоплательщиком земельного налога по данному земельному участку, а может лишь компенсировать сумму налога налогоплательщику после его уплаты. Однако, не все истцы своевременно передают ответчику документы на уплату налогов, в чем ответчик не видит своей вины. Калякина О.Г. полагает, что истцы умышленно не представляли ответчику налоговые уведомления для оплаты в целях создания видимости ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору и его дальнейшего расторжения. Также Калякина О.Г. полагает, что истцами не соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора, поскольку указанные в исковом заявлении предложения о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ответчик не получал. Калякина О.Г. полагает, что со стороны арендатора условия договора аренды исполняются надлежащим образом, в связи с чем она не усматривает оснований к расторжению договора аренды и просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПензаМолИнвест» с одной стороны и ФИО15, действующим в интересах граждан по доверенностям, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, сроком на *** лет.

По условиям договора ( п. п. ***) арендная плата за пользование земельным участком осуществляется фуражным зерном; а также расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за указанный земельный участок уплачиваются арендатором. Согласно п.*** договора, расчет арендной платы производится один раз в год в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В возражениях ответчика на исковое заявление, а также в судебном заседании представителем ответчика Калякиной О.Г. заявлено о несоблюдении истцами досудебного порядка урегулирования спора, с чем суд не может согласиться по следующим мотивам.

31 августа 2015 года представителем арендодателей – по доверенности Саблиной Е.В. генеральному директору ООО «ПензаМолИнвест» заказным письмом направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка, почтовое отправление вручено 5 сентября 2015 года, что подтверждается уведомлением.

В силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а ответчик в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательства, подтверждающие обоснованность его возражений относительно вручения ему предложения о расторжении договора аренды.

Кроме того, 16 октября 2015 года представителем арендодателей – по доверенности Саблиной Е.В. в адрес генерального директора ООО «ПензаМолИнвест» направлено заказным письмом с описью вложения повторное предложение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако, заказное письмо возвращено Саблиной Е.В. с отметкой об истечении срока хранения.

Поскольку судом установлено, что повторное предложение о расторжении договора аренды было направлено арендодателями арендатору по почтовому адресу юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ, а ответчик самостоятельно распорядился своими правами, уклонившись от получения корреспонденции, в связи с чем письмо было возвращено отправителю за истечением срока хранения, суд приходит к выводу о том, что арендодатели во исполнение условий договора и требований закона дважды приняли все доступные им меры для надлежащего извещения ответчика о неисполнении им обязательств по договору с предложением о его расторжении.

Таким образом, предусмотренный законом ( ст. 450, 619 ГК РФ) досудебный порядок урегулирования спора арендодателями (истцами) соблюден.

Как установлено в судебном заседании и не опровергнуто ответчиком, в *** году арендодатели получили половину размера арендной платы, в виде фуражного зерна, указанного в п. *** договора.

Также в судебном заседании установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды по внесению арендной платы в виде уплаты земельного налога.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, указанная в договоре форма оплаты аренды в виде обязанности арендатора уплачивать за арендодателей налоговые платежи не противоречит требованиям закона, а доводы представителя ответчика о том, что условия договора аренды в данной части являются ничтожными – несостоятельны.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Суд находит, что применительно к условиям заключенного договора аренды, надлежащим исполнением обязательства, возложенного на арендатора по внесению арендной платы в виде уплаты налоговых платежей от имени арендодателей, является соблюдение порядка и сроков уплаты земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации, а именно.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 397 НК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 г.) срок уплаты физическими лицами земельного налога не мог быть установлен ранее 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 1 января 2015 г. срок уплаты физическими лицами земельного налога предусмотрен непосредственно в Налоговом кодексе РФ - не позднее 1 октября года, следующего за истекшим (абз. 3 п. 1 ст. 397 НК РФ).

Таким образом, земельный налог уплачивается ежегодно, налог за 2014 г. физические лица должны уплатить не позднее 1 октября 2015 г.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком в судебное заседание не представлены доказательства, опровергающие доводы истцов о том, что платежи по налогам уплачиваются несвоевременно и не в полном объеме за весь период действия договора аренды.

Ответчиком представлены в суд кассовые чеки – ордера, из которых видно, что ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ произведены платежи по уплате налогов в отношении истцов по делу, т.е. документально подтверждены доводы истцов о том, что ответчик, нарушая условия договора, налоговые платежи за *** год произвел по истечении срока на его уплату, что повлечет начисление штрафных санкций.

Истцы обратились в суд с исковым заявлением 16 ноября 2015 года, вышеуказанные налоговые платежи ответчиком произведены в декабре 2015 года, т.е. после возбуждения истцами процесса по расторжению договора аренды.

Истцами представлены в суд налоговые уведомления, выданные в 2015 году по земельному участку с кадастровым номером №, из которых явствует, что за Булаткиным И.С. числится задолженность в сумме *** руб., за Булаткиной Е.Е. – *** руб.; за ФИО30 – *** руб., за ФИО38 – *** руб.; за Почиваловой В.Д. - *** руб.; за ФИО20 – *** руб.;

Согласно справок №, №, №, №, №, №, №, выданных Межрайонной ИФНС России № по <адрес> в ***, *** года, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ числится недоимка по земельному налогу за предыдущие периоды: за ФИО38 – *** руб.; за Почиваловой В.Д. – *** руб.; за ФИО20 – *** руб.; за Булаткиной Е.Е. – *** руб.; за Булаткиным И.С. – *** руб.; за ФИО30 – *** руб.

В судебном заседании представитель ответчика Калякина О.Г. заявила о том, что ответчик, не являясь налоговым агентом, лишен возможности надлежащим образом исполнять условия договора аренды в части п. ***., согласно которому расходы, связанные с уплатой налоговых платежей за земельный участок уплачиваются арендатором, а истцы ненадлежащим образом исполняют свою обязанность, не представляют своевременно ответчику для оплаты налоговые уведомления. Кроме того, Калякина О.Г. полагает, что условия договора об оплате налоговых платежей являются лишь дополнительными условиями, в то время, как предусмотрен лишь один вид арендной платы – выдача фуражного зерна.

Суд не согласен с вышеуказанными доводами по следующим мотивам.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания п. ***. договора аренды явствует, что расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за земельный участок уплачивает арендатор; пунктом ***. договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия договора; пунктом *** договора арендатор обязан своевременно в соответствии с договором производить расчеты с арендодателями по арендной плате.

Из буквального содержания раздела 6 договора аренды ( п. ***.) арендодатели имеют право на получение арендной платы в порядке и на условиях, определенных договором аренды и обязаны выполнять в полном объеме все условия договора и не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора.

Таким образом, условиями договора аренды земельного участка не предусмотрена обязанность арендодателей в установленные сроки предоставлять арендатору налоговые уведомления для исполнения им обязанности по уплате налогов за земельный участок, но арендатор обязан в установленные договором сроки с *** по *** каждого календарного года производить расчет по договору.

Из объяснений лиц, участвующих в деле установлено, что между сторонами по делу сложился определенный порядок по реализации обязанности арендатора по уплате налогов за земельный участок: арендодатели собирают и передают арендатору налоговые уведомления для оплаты. При этом судом установлено, что реестр по учету данных налоговых уведомлений арендатором не ведется, сверка по налоговым платежам не производится. Также установлено, что истцам налоговым органом ежегодно начисляются штрафные санкции за несвоевременную уплату земельного налога.

Также в судебном заседании установлено, что ответчик часть налоговых уведомлений, выданных арендодателям, оплатил, т.е. фактически приступил к исполнению условий договора, со дня заключения договора аренды не обращался к арендодателям в установленном законом порядке об изменении условий договора в части арендной платы, не заявлял о невозможности исполнения данных условий.

С учетом изложенного, суд находит доказанными доводы истцов о ненадлежащем исполнении арендатором условий договора в части обязанности по арендной плате.

Доводы истцов о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности арендатора, подтверждается письмом № от ДД.ММ.ГГГГ заместителя руководителя Управления по республике Мордовия и Пензенской области Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору, согласно которому ООО «ПензаМолИнвест» в период действия договора аренды привлекалось к административной ответственности по ч.2 ст. 8.7 КоАП РФ за неиспользование земельных участков с/х назначения, в том числе, участка с кадастровым номером №.

В газете «Сельская Новь» от 30 августа 2011 года сообщалось о том, что в числе недобросовестных арендаторов земельных участков значится юридическое лицо – ООО «ПензаМолИнвест».

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, требования истцов основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 -196 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л

Исковые требования Почиваловой В.Т., Лазарева В.Д., Почивалова А.Д., Почиваловой В.Д., Карцева Н.А., Карцевой Л.А., Почиваловой Л.И., Булаткиной Е.Е. и Булаткина И.С. в лице правопреемника Анчихровой М.С. удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного производства, находящегося <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПензаМолИнвест» и гражданами Лазаревым В.Д., ФИО28, ФИО25, ФИО18, Почиваловым А.Д., Почиваловой В.Д., Карцевым Н.А., Карцевой Л.А., ФИО39, ФИО32, ФИО21, ФИО26, ФИО40, ФИО24, ФИО27, ФИО30, ФИО29, ФИО20, Булаткиной Е.Е., Булаткиным И.С., ФИО19, Почиваловой В.Т., Почиваловой Л.И.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Белинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Круглякова Л.В.

Копия верна

Судья Белинского

Районного суда Круглякова Л.В.