Решение по делу № 2-4698/2016 ~ М-2564/2016 от 14.04.2016

Дело № 2-4698/2016 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Быстряковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Маковской И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к АО Мосдачтрест», ФИО1 о признании договора аренды дачного помещения заключенным,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с настоящим иском к ответчикам АО «Мосдачтрест», ФИО1 о признании договора аренды дачного помещения заключенным, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и АО «Мосдачтрест» заключен договор аренды № дачного помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на срок, определенный датой открытия наследства на её имущество, определен размер арендной платы. В тот же день сторонами подписаны протокол согласования договорной цены (арендной платы), начиная с ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-сдачи объекта аренды, то есть они достигли соглашения по всем существенным условиям договора. С указанного времени во исполнение указанного договора она пользовалась дачным помещением, регулярно вносила установленную арендную плату. Названным дачным помещением она пользуется с ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается типовым договором № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного дачного помещения являлось АО «Мосдачтрест». В силу положений п.п. 7.3, 8.4 Договора и ст. 609 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации, что своевременно сделано не было в силу её некомпетентности и отсутствия каких-либо требований от собственника о необходимости его регистрации. В уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ № АО «Мосдачтрест», признавая заключение с нею договора аренды, ставит её в известность о продаже указанного дачного помещения ФИО1, указывает, что последняя является арендодателем по договору аренды. Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ собственником дачного помещения является ФИО1 Так, положения п. 7.1 Договора определяют, что арендная плата является величиной постоянной и не подлежит увеличению. В связи с переходом права собственности на дачное строение от АО «Мосдачтрест» к ФИО1 государственная регистрация договора аренды указанного дачного строения от ДД.ММ.ГГГГ между нею и АО «Мосдачтрест» в настоящее время не возможна.

Истец ФИО2 просит суд признать договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ дачного помещения, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенным.

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, её представитель адвокат ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал.

Представитель АО «Мосдачтрест» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, исковые требования не признал, представил письменные возражения на исковое заявление (л.д.107-108).

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушание дела извещалась надлежащим образом (л.д.102-103).

3-е лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области своего представителя в судебное заседание не направил, о слушание дела извещался.

С учетом мнения представителей истца, представителя ответчика, суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика ФИО1 и 3-его лица, извещенных о слушание дела.

Выслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Целью судебной защиты с учетом требований ч. 3 ст. 17, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 55 Конституции Российской Федерации, является восстановление нарушенных или оспариваемых прав, при этом защита такого права в судебном порядке должна обеспечивать как соразмерность нарушенного права и способа его защиты, так и баланс интересов всех участников спора, а в ряде случаях и неопределенного круга лиц.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с требованиями ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательств может допускаться только в случаях, предусмотренных законом.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Правила о форме договора установлены статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. ст. 606, 607, 608, 611, 612, 614, 622 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4, 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

В силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В силу ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о регистрации прав установлена обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации прав, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно п. 7 ст. 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ, сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия-наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

В соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем-ООО «Мосдачтрест» и арендатором-ФИО2 был заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пожизненное наследуемое владение и пользование дачное помещение, расположенное по адресу: <адрес>. Вышеуказанное дачное помещение имеет облагаемую арендной платой площадь, в размере 34,3 кв.м. (п. 1.2 Договора). Течение срока аренды дачного помещения, указанного в п.п. 1.1 и 1.2 п. 1 настоящего Договора, начинается с даты его государственной регистрации и устанавливается на срок, определяемый датой открытия наследства на имущество арендатора, которая устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства. С этой даты, либо с даты перезаключения договора с наследником, права и обязанности, в том числе фиксированная сумма арендных платежей по настоящему договору арендатора-наследодателя в полном объеме, включая право на срок аренды дачных помещений, установленный абз. 1 настоящего пункта переходит к наследнику арендатора, а в дальнейшем к наследнику наследника, установленному юридическим путем, и так далее по мере определения дат открытия наследства (п. 2.1 Договора) (л.д. 21-33, 70-75).

ДД.ММ.ГГГГ года между арендодателем-ООО «Мосдачтрест» и арендатором-ФИО2 был акт приема-сдачи дачного помещения, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 34-37, 76-82).

В ходе судебного заседания представителем истца и представителем ответчика АО «»Мосдачтрест» не оспаривались те обстоятельства, что ФИО2 вносились в пользу АО «Мосдачтрест» платежи по аренде дачного помещения (л.д. 38-43).

Собственником жилого строения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, являлось ОАО «Мосдачтрест», что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав недвижимого имущества (л.д. 46).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Мосдачтрест», именуемый «продавец» и ФИО1, именуемой «покупатель» был заключен договор №а/202 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимости: жилое строение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., лит. А, расположенное по адресу: <адрес>; жилое строение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., лит. Б, расположенное по адресу: <адрес>; жилое строение, общей площадью <данные изъяты> кв.м., лит. В, расположенное по адресу: <адрес>. Указанные объекты принадлежат продавцу на праве собственности, на основании плана приватизации Московского городского предприятия дачного хозяйства (Мосдачтреста) от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор купли-продажи прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 83-87).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Мосдачтрест» и ФИО1 был подписан передаточный акт к договору купли-продажи недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества №а/202 от ДД.ММ.ГГГГ продавец передает, а покупатель принимает в собственность объекты недвижимости, в том числе и жилое помещение, общей площадью 25,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 87а).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «Мосдачтрест» и ФИО1 было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей, по условиям которого с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилое строение, расположенное по адресу: <адрес> ФИО1 принимает на себя все права и обязанности АО «Мосдачтрест» по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 391 ГК РФ с момента государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение АО «Мосдачтрест» освобождается от исполнения обязательств по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 88-89).

ДД.ММ.ГГГГ АО «Мосдачтрест» направил в адрес ФИО2 уведомление о том, что дача №, расположенная по адресу: <адрес>, продана ФИО1, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №. С момента государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 указанное лицо является арендодателем по договору аренды. По всем вопросам, в том числе уплаты арендной платы, надлежит обратиться к ФИО1 (л.д. 99).

Собственником жилого строения, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, является ФИО1, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав недвижимого имущества (л.д. 44).

Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что исковые требования ФИО2 к АО Мосдачтрест», ФИО1 о признании договора аренды дачного помещения заключенным, не подлежат удовлетворению, поскольку из содержания норм закона в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным договора аренды недвижимого имущества, каковым был признан договор № от ДД.ММ.ГГГГ, действительно требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствовало о незаключенности договора. Поскольку договор не прошел государственную регистрацию отсутствуют основания для признания его заключенным. Ссылки представителя истца на то, что истец считает договор аренды заключенным, поскольку на протяжении всего времени с момента заключения договора аренды ФИО2 производилась арендная плата, суд считает несостоятельными, поскольку незаключенный договор в силу ст. 8 ГК РФ не является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, в связи с чем его условия не порождают правовых последствий для сторон. иск о признании договора аренды заключенным заявлен из правоотношений, вытекающих из договора аренды на длительный срок то есть более года, в связи с чем для принятия судебного решения о признании договора аренды заключенным значимыми обстоятельствами являются не только заключение договора аренды и согласование сторонами всех существенных условий договора, фактическое исполнение договора, но и соблюдение требований закона к форме договора, в частности, его государственной регистрации. Несоблюдение этих требований само по себе не прекращает право арендатора пользоваться предоставленным в аренду имуществом и право арендодателя требовать от арендатора уплаты арендных платежей, однако нарушенное право не подлежит защите в судебном порядке. Подписанный сторонами договор аренды, заключенный на срок более года, в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подлежал обязательной государственной регистрации, между тем государственная регистрация указанного договора отсутствует, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды является незаключенным.

На основании изложенного, руководствуя ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд,

Решил:

В удовлетворении иска ФИО2 к АО Мосдачтрест», ФИО1 о признании договора аренды дачного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между АО «Мосдачтрест» и ФИО2, заключенным, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Балашихинский городской суд Московской области.

Федеральный судья О.А.Быстрякова