Решение по делу № 2-22/2016 от 18.01.2016

Дело № 2-22/2016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 марта 2016 года г. Белинский

Белинский районный суд Пензенской области

В составе председательствующего Кругляковой Л.В.

При секретаре Кошкиной Н.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Захаровой Т.В., Черницова В.А., Лазаревой Т.С., Карцевой Т.Б., Жигуновой Т.П., Саблина А.В., Саблиной Е.В. Шукюрова Э.Р., Елистратова В.А., Кузнецовой Е.В., Почивалова Д.А., Кочкиной Н.А., Гуськовой С.Н., Карцева Ю.А., Захарова И.И., Захарова Ю.И., Макшенковой М.В., Лазарева С.Д., Лазаревой Т.В. к ООО «ПензаМолИнвест» о расторжении договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л

Захарова Т.В., Черницов В.А. и др. через представителя по доверенности Саблину Е.В. обратились в суд с иском к ООО «ПензаМолИнвест» о расторжении договора аренды земельного участка, указав следующее. ДД.ММ.ГГГГ истцы через представителя по доверенности ФИО24 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., категория земель: ***, находящегося в <адрес>. По условиям договора ( п. п. ***., ***) арендная плата за пользование земельным участком составляет *** кг фуражного зерна в год за каждую земельную долю для *** собственников земельных долей и *** кг фуражного зерна в год за каждую земельную долю для *** собственников земельных долей; а также предусмотрено, что расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за указанный земельный участок, уплачиваются арендатором. Согласно п.*** договора, расчет арендной платы производится один раз в год в период с *** по ***. В *** году арендодатели получили половину размера арендной платы, в виде фуражного зерна, указанного в п. *** договора. В *** года арендодатели на общем собрании выразили свои претензии представителю арендатора по поводу невыплаты арендной платы и неуплаты налоговых платежей. Кроме того, арендатору было указано на то, что земельный участок им не обрабатывается и зарастает деревьями. Арендодатели просили расторгнуть договор аренды, с чем представитель арендатора не согласился и передал участок в субаренду КФХ ФИО25, который привел участок в состояние, пригодное для использования в сельскохозяйственном производстве. В *** года истцы получили из Межрайонной ИФНС России № по <адрес> уведомления о предоставлении декларации формы 3-НДФЛ за *** год, в которых было указано на необходимость отчитаться за доход, полученный от сдачи в аренду земельного участка в размере *** руб. и уплатить налог с суммы полученного дохода в размере *** руб.

ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание арендодателей, протокол общего собрания с претензиями по поводу неисполнения условий договора аренды был направлен арендатору, ответа на обращение не последовало. ДД.ММ.ГГГГ состоялась встреча арендодателей с представителем арендатора ФИО26, на которой стороны составили дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого арендатором являлось ООО «Пачелмское хозяйство», уменьшался срок аренды, признавались недействующими условия договора о взыскании штрафа с арендодателей. Однако, дополнительное соглашение не зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес>, т.е. не вступило в действие.

В целях досудебного урегулирования спора арендодатели (истцы) обратились к арендатору (ответчику) с предложением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка, поскольку арендатор систематически нарушает его условия. ДД.ММ.ГГГГ истцы повторно обратились к ответчику с предложением о расторжении договора аренды. Предложения ответчиком были получены, однако, информация о результатах их рассмотрения истцам не поступила. На день обращения с иском в суд, ответчиком не исполнены обязательства по арендной плате, в связи с чем истцы просят суд расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категория земель: ***, находящегося <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПензаМолИнвест» и истцами.

В судебном заседании истец и представитель истцов по доверенности Саблина Е.В. поддержала исковые требования и пояснила следующее. ДД.ММ.ГГГГ истцы через представителя по доверенности ФИО24 заключили договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** площадью *** кв.м., при этом граждане полагали, что договор аренды земельного участка будет заключен с КФХ ФИО27, но в качестве арендатора оказалось ООО «ПензаМолИнвест». Предъявить претензии по данному поводу к ФИО24 не представилось возможным, в связи с его смертью. Ознакомившись с условиями договора аренды, истцам стало ясно, что он заключен на кабальных для них условиях: сроком на 49 лет, предусматривает штрафные санкции лишь для арендодателей по *** рублей. В качестве арендной платы указано фуражное зерно и уплата налоговых платежей. За *** год арендная плата фуражным зерном выплачена лишь на 50 %, за остальные годы фуражное зерно выдавалось, но его качество вызывает нарекания. Кроме того, за весь период действия договора аренды арендатор ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по уплате налоговых платежей от имени арендодателей, в связи с чем истцам ежегодно начисляются пени и штрафные санкции, налоговый орган обращается в суд по вопросу принудительного взыскания задолженности по налоговым платежам. Действиями арендатора истцам причиняется имущественный вред и наносится урон репутации добросовестных налогоплательщиков. Проведенные неоднократно переговоры между арендодателями и представителя арендатора результатов не дали. На общем собрании арендодателей было принято решение о расторжении договора аренды. 31 августа 2015 года арендодатели направили арендатору заказным письмом предложение о расторжении договора аренды, в котором просили в срок до 10 сентября 2015 года погасить задолженность по договору аренды и расторгнуть договор. 5 сентября 2015 года предложение о расторжении договора аренды ответчиком получено, однако, ответа не последовало. 16 октября 2015 года ответчику было направлено повторное предложение о расторжении договора аренды земельного участка, однако, ответчик отказался получать заказную корреспонденцию, и она возвращена истцам. Саблина Е.В. полагает, что ответчик систематически нарушает условия договора аренды, досудебный порядок урегулирования спора истцами соблюден, в связи с чем просит суд удовлетворить исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

По заявлениям остальных истцов – граждан арендодателей дело рассмотрено в их отсутствие.

Представитель истцов – по доверенности Канеева З.А. поддержала заявленные требования по основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, пояснив следующее. Ответчик ненадлежащим образом исполняет свою обязанность, предусмотренную договором аренды, по уплате от имени арендодателей налоговых платежей и сборов. По состоянию на 29 февраля 2016 года практически у всех истцов имеется задолженность по налоговым платежам и пени, в Межрайонной ИФНС России № по <адрес> ими взяты сведения по наиболее крупным долгам: задолженность Лазаревой Т.В. – *** руб., пени *** руб., Карцевой Т.Б. – *** руб., пени *** руб., и т.д. Было установлено, что ответчик в ряде случаев проплатил лишь 50% суммы, указанной в налоговом извещении, в отношении некоторых граждан – платежи не производились более трех лет. Большинство арендодателей – пенсионеры, в случае неуплаты налогов, с их пенсионных счетов списываются денежные средства без их ведома. Согласно действующему законодательству, срок уплаты земельного налога установлен до 1 октября каждого года. Однако, за *** год ответчиком уплачен налог ДД.ММ.ГГГГ, т.е. несвоевременно, а также не в полном объеме.

Представители истцов по доверенности Идиатуллина Э.И. и Лоза О.В. поддержали заявленные требования по основаниям, подробно изложенным в исковом заявлении, просили суд иск удовлетворить.

По заявлению начальника Белинского отдела Управления Росреестра по Пензенской области Криштопиной Е.В. дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель ответчика ООО «ПензаМолИнвест» - по доверенности Колокольцева М.А. исковые требования признала необоснованными и пояснила в судебном заседании следующее. Она полагает, что ответчик не нарушает условия договора аренды, своевременно выдает истцам фуражное зерно в качестве арендной платы, нареканий по поводу его качества у истцов никогда не было, претензий в установленном законом порядке не предъявлялось в течение всех восьми лет действия договора. Также Колокольцева М.А. полагает, что выполнение ответчиком обязанности по оплате налоговых платежей от имени истцов зависит от действий самих арендодателей. Плательщиками налогов являются истцы по делу, им налоговым органом высылаются требования об уплате налогов. Тем истцам, которые своевременно передали ответчику свои налоговые уведомления, проплата налогов произведена в установленные законом сроки. Однако, не все истцы своевременно передают ответчику документы на уплату налогов, в чем ответчик не видит своей вины. Колокольцева М.А. не усматривает оснований к расторжению договор аренды, полагает, что истцами не соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора, поскольку указанные в исковом заявлении предложения о расторжении договора аренды от 31 августа 2015 года и 16 октября 2015 года ответчик не получал. Колокольцева М.А. полагает, что представленное в суд уведомление о вручении ответчику заказного письма 5 сентября 2015 года не является доказательством направления именно предложения о расторжении договора аренды, поскольку нет описи вложения в заказное письмо, и мог быть направлен любой другой документ. Колокольцева М.А. просит суд отказать в удовлетворении иска.

Представитель третьего лица ООО «Пачелмское хозяйство» по доверенности Ивлиев Д.А. исковые требования признал необоснованными и пояснил в судебном заседании следующее. В результате проведенной реорганизации, из ООО «ПензаМолИнвест» выделено ООО «Пачелмское хозяйство» и между ними заключен договор о безвозмездном пользовании имуществом. По условиям данного соглашения ООО «Пачелмское хозяйство» обязалось производить арендную плату от имени ООО «ПензаМолИнвест» по договору, заключенному ДД.ММ.ГГГГ с истцами. Представить в судебное заседание данное соглашение он не может. За период действия договора аренды земельного участка арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по арендной плате: фуражное зерно выплачено в установленные договором сроки, согласно спискам, под личную роспись каждого арендодателя, претензий по качеству зерна в установленном законом порядке истцами не предъявлялось. ООО «Пачелмское хозяйство» не является налоговым агентом, в связи с чем не имеет возможности напрямую оплачивать налоговые платежи за истцов, для этого нужно, что бы те своевременно представляли выданные им налоговые уведомления. Между сторонами договора аренды установлен порядок уплаты налоговых платежей, при котором арендодатели собирают в коробку налоговые уведомления, затем по телефону вызывают представителя в <адрес>, который принимает содержимое данное коробки, а затем производит оплату налогов. Однако, не все арендодатели своевременно сдают налоговые уведомления, некоторые совсем не сдавали, в чем Ивлиев Д.А. не усматривает вины арендатора. Ивлиев Д.А. полагает, что со стороны арендатора условия договора аренды исполняются надлежащим образом, в связи с чем он не усматривает оснований к расторжению договора аренды и просит суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим мотивам.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПензаМолИнвест» с одной стороны и ФИО24, действующим в интересах граждан по доверенностям, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категория земель: ***, сроком на 49 лет. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ №.

По условиям договора ( п. п. ***., ***) арендная плата за пользование земельным участком составляет *** кг фуражного зерна в год за каждую земельную долю для *** собственников земельных долей и *** кг фуражного зерна в год за каждую земельную долю для *** собственников земельных долей; расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за указанный земельный участок уплачиваются арендатором. Согласно п.*** договора, расчет арендной платы производится один раз в год в период с *** по ***.

В судебном заседании представитель ответчика Колокольцева М.А. и представитель третьего лица Ивлиев Д.А. заявили о том, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, с чем суд не может согласиться по следующим мотивам.

В *** года арендодатель Саблина Е.В. обратилась к арендатору с письменным предложением о расторжении договора аренды и определении порядка пользования земельным участком.

ДД.ММ.ГГГГ исх. № ООО «Пачелмское хозяйство» направило Саблиной Е.В. ответ, указав, что её обращение получено ДД.ММ.ГГГГ ООО «Пачелмское хозяйство», к которому перешли все права и обязанности, вытекающие из исполнения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Пачелмское хозяйство» арендует участок на срок 49 лет, оплачивает за него арендную плату, включило его в севооборот, считает предложение о порядке совместного использования участка и расторжении договора аренды незаконным и необоснованным.

Однако, как установлено материалами дела, ООО «Пачелмское хозяйство» не является арендатором спорного земельного участка сроком на 49 лет, договор субаренды не заключен и в Управлении Росреестра не зарегистрирован, указанным ответом на обращение Саблиной Е.В. она введена в заблуждение, в чем суд усматривает недобросовестность участника правоотношений.

ДД.ММ.ГГГГ представителем арендодателей – по доверенности Саблиной Е.В. генеральному директору ООО «ПензаМолИнвест» заказным письмом направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка, почтовое отправление вручено ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что данное уведомление не является доказательством вручения ответчику указанного документа, поскольку в силу ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, а ответчик в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательства, подтверждающие обоснованность его возражений относительно вручения ему предложения о расторжении договора аренды.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ представителем арендодателей – по доверенности Саблиной Е.В. в адрес генерального директора ООО «ПензаМолИнвест» направлено заказным письмом с описью вложения повторное предложение о расторжении договора аренды земельного участка. Однако, заказное письмо возвращено Саблиной Е.В. с отметкой об истечении срока хранения.

Поскольку судом установлено, что повторное предложение о расторжении договора аренды было направлено арендодателями арендатору по почтовому адресу юридического лица, указанному в ЕГРЮЛ, а ответчик самостоятельно распорядился своими правами, уклонившись от получения корреспонденции, в связи с чем письмо было возвращено отправителю за истечением срока хранения, суд приходит к выводу о том, что арендодатели во исполнение условий договора и требований закона дважды приняли все доступные им меры для надлежащего извещения ответчика о неисполнении им обязательств по договору с предложением о его расторжении.

Таким образом, предусмотренный законом ( ст. 450, 619 ГК РФ) досудебный порядок урегулирования спора арендодателями (истцами) соблюден.

Как установлено в судебном заседании и не опровергнуто ответчиком, в *** году арендодатели получили половину размера арендной платы, в виде фуражного зерна, указанного в п. *** договора.

Также в судебном заседании установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды по внесению арендной платы в виде уплаты земельного налога.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Таким образом, указанная в договоре форма оплаты аренды в виде обязанности арендатора уплачивать за арендодателей налоговые платежи не противоречит требованиям закона.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Суд находит, что применительно к условиям заключенного договора аренды, надлежащим исполнением обязательства, возложенного на арендатора по внесению арендной платы в виде уплаты налоговых платежей от имени арендодателей, является соблюдение порядка и сроков уплаты земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации, а именно.

Согласно абз. 3 п. 1 ст. 397 НК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2015 г.) срок уплаты физическими лицами земельного налога не мог быть установлен ранее 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 1 января 2015 г. срок уплаты физическими лицами земельного налога предусмотрен непосредственно в Налоговом кодексе РФ - не позднее 1 октября года, следующего за истекшим (абз. 3 п. 1 ст. 397 НК РФ).

Таким образом, земельный налог уплачивается ежегодно, налог за 2014 г. физические лица должны уплатить не позднее 1 октября 2015 г.

В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ответчиком в судебное заседание не представлены доказательства, опровергающие доводы истцов о том, что платежи по налогам уплачиваются несвоевременно и не в полном объеме за весь период действия договора аренды.

Ответчиком представлены в суд кассовые чеки – ордера, из которых видно, что 21 декабря 2015 года произведены платежи по уплате налогов в отношении истцов по делу, т.е. документально подтверждены доводы истцов о том, что ответчик, нарушая условия договора, налоговые платежи за 2015 год произвел по истечении срока на его уплату, что повлечет начисление штрафных санкций.

Истцы обратились в суд с исковым заявлением 16 ноября 2015 года, вышеуказанные налоговые платежи ответчиком произведены 21 декабря 2015 года, т.е. после возбуждения истцами процесса по расторжению договора аренды.

Истцами представлены в суд чеки – ордера от ДД.ММ.ГГГГ, из которых видно, что Саблины Е.В. и А.В. лично уплатили земельный налог.

Согласно судебным приказам от ДД.ММ.ГГГГ с Саблиной Е.В. и Саблина А.В. взыскана недоимка по земельному налогу за *** год и государственная пошлина, что свидетельствует о том, что и в *** году обязанность по уплате налогов арендатором исполнена ненадлежащим образом.

Согласно справок №, №,№, №, выданных Межрайонной ИФНС России № по <адрес> в феврале 2016 года, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ числится недоимка по земельному налогу: за Захаровым Ю.И. - *** руб., за Макшенковой М.В. – *** руб., за Лазаревой Т.В. – *** руб., за Гуськовой С.Н. – *** руб. и *** руб.

В судебном заседании представитель ответчика Колокольцева М.А. и представитель третьего лица Ивлиев Д.А. заявили о том, что ответчик, не являясь налоговым агентом, лишен возможности надлежащим образом исполнять условия договора аренды в части п. ***., согласно которому расходы, связанные с уплатой налоговых платежей за земельный участок уплачиваются арендатором, а истцы ненадлежащим образом исполняют свою обязанность, не представляют своевременно ответчику для оплаты налоговые уведомления.

Суд не согласен с вышеуказанными доводами по следующим мотивам.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального содержания п. *** договора аренды явствует, что расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за земельный участок уплачивает арендатор; пунктом *** договора арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия договора; пунктом *** договора арендатор обязан своевременно в соответствии с договором производить расчеты с арендодателями по арендной плате.

Из буквального содержания раздела *** договора аренды ( п. ***., ***) арендодатели имеют право на получение арендной платы в порядке и на условиях, определенных договором аренды и обязаны выполнять в полном объеме все условия договора и не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора.

Таким образом, условиями договора аренды земельного участка не предусмотрена обязанность арендодателей в установленные сроки предоставлять арендатору налоговые уведомления для исполнения им обязанности по уплате налогов за земельный участок, но арендатор обязан в установленные договором сроки с 10 по 30 октября каждого календарного года производить расчет по договору.

Из объяснений лиц, участвующих в деле установлено, что между сторонами по делу сложился определенный порядок по реализации обязанности арендатора по уплате налогов за земельный участок: арендодатели собирают и передают арендатору налоговые уведомления для оплаты. При этом судом установлено, что реестр по учету данных налоговых уведомлений арендатором не ведется, сверка по налоговым платежам не производится. Также установлено, что истцам налоговым органом, начиная с *** года, начисляются штрафные санкции за несвоевременную уплату земельного налога.

С учетом изложенного, суд находит доказанными доводы истцов о ненадлежащем исполнении арендатором условий договора в части обязанности по арендной плате.

Доводы истцов о том, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности арендатора в ***, *** и *** годах подтверждается письмом главного специалиста сектора по развитию сельского хозяйства администрации <адрес> ФИО57, из которого видно, что спорный земельный участок в указанные года по назначению не использовался, не обрабатывался для возделывания сельскохозяйственных культур. В газете «***» от ДД.ММ.ГГГГ сообщалось о том, что в числе недобросовестных арендаторов земельных участков значится юридическое лицо – ООО «ПензаМолИнвест», в связи с чем администрацией <адрес> приняты меры по передаче арендуемых брошенных земель в субаренду фермеру ФИО25.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора и не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, требования истцов основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194 -198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м., категория земель: ***, находящегося <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ПензаМолИнвест» и гражданами Захаровой Т.В., Черницовым В.А., Лазаревой Т.С., Карцевой Т.Б., Жигуновой Т.П., Саблиным А.В., Саблиной Е.В., Шукюровым Э.Р., Елистратовым В.А., Кузнецовой Е.В., Почиваловым Д.А., Кочкиной Н.А., Гуськовой С.Н., Карцевым Ю.А., Захаровым И.И., Захаровым Ю.И., Макшенковой М.В., Лазаревым С.Д., Лазаревой Т.В..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Белинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Круглякова Л.В.