Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1795/2016 ~ М-1733/2016 от 28.09.2016

2-1795/16

                               РЕШЕНИЕ

            ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Борисоглебск                                             17 ноября 2016 года

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

Председательствующего    - судьи                                                     Ишковой А.Ю.,

При секретаре                                                                                    Новиковой С.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Медведок М.П. к ЗАО «ПО ТЭПКЦ ХОКО» о признании действительным договора застройки, дополнительного соглашения к нему, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Медведок М.П.    обратился в суд с иском, указывая, что он заключил с организацией ТЭПКЦ «ХОКО» ДД.ММ.ГГГГ договор № на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>. По условиям договора организация взяла на себя обязательство по отводу земельного участка, подготовке проектно-сметной документации на строительство коттеджа, организации строительства коттеджа - вариант № ЛАД-4, общей площадью 196,07 кв.м., в том числе, жилой площадью – 61,05 кв.м., а истец - по своевременному финансированию строительства.

Как указывает Медведок М.П., обязательства по строительству коттеджа были приняты ответчиком. В дальнейшем, отказавшись от строительства коттеджа, он заключил с ответчиком Дополнительное Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору № от ДД.ММ.ГГГГг., в котором изменен предмет договора. Ответчик обязался вместо коттеджа осуществить строительство квартиры.

Медведок М.П. указывает, что во исполнение обязательств по вышеуказанному договору и Дополнительному соглашению к нему, ответчиком ему передана в собственность трехкомнатная квартира в Борисоглебске по <адрес>, общей площадью 75,5 кв.м. (Протокол № от ДД.ММ.ГГГГг.). Ранее он и его семья были заселены в указанную квартиру для временного проживания.

Актом приема-передачи данной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено, что взаимные обязательства сторонами выполнены, так как имущество в виде квартиры ему передано по вышеуказанному акту приема-передачи. Взаимных претензий между ним и ответчиком нет.

Как указывает Медведок М.П., в суд он обращается из-за отсутствия подтверждения легитимности правоустанавливающих документов застройщика, необходимых для регистрации права собственности на указанную квартиру в соответствии со ст. 219 ГК РФ.

Ввиду не подтверждения легитимности ряда документов, в государственной регистрации права на приобретенное недвижимое имущество ему отказано.

По утверждению истца, Договор № от ДД.ММ.ГГГГг. на строительство индивидуального коттеджа в <адрес> заключался с одной стороны, переселенческой организацией ТЭПЦК «ХОКО» в лице директора ФИО3, действующего на основании Устава, а с другой стороны им - Медведок М.П., но не был зарегистрирован в органах ГУЮ.

Не было зарегистрировано дополнительное Соглашение к Договору на строительство индивидуального коттеджа в установленном порядке.

Право    собственности ответчика на указанную квартиру также не зарегистрировано.     Выстроенному многоквартирному дому, расположенному в 1 квартале Восточного жилого ТЭПКЦ «ХОКО», Постановлением Администрации города Борисоглебска - района № от ДД.ММ.ГГГГ присвоен адрес: <адрес>.

Медведок М.П. указывает, что при строительстве и предоставлении жилья, соблюдены все требования строительно-монтажных и иных норм, правоотношения между ним и застройщиком существуют длительное время, т.е. 17 лет.

На основании ст.ст. 12, 218 ГК РФ, ст.ст. 131, 132 ГПК РФ истец просит:

1.Признать действительным Договор № от ДД.ММ.ГГГГг. на строительство индивидуального коттеджа в <адрес>, заключенного с одной стороны - организацией ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО3, действовавшего на основании Устава «ХОКО», именуемого исполнителем, с другой стороны - им, именуемым заказчиком, по которому переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО» приняла обязательство осуществить, строительство индивидуального коттеджа, вариант № ЛАД-4, общей площадью 196,07 кв.м., в <адрес>, а он должен был оплатить стоимость выполненных работ.

2.Признать действительным Дополнительное Соглашение к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство индивидуального коттеджа в городе <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное, с одной стороны - ЗАО «Переселенческая организация ТЭПКЦ «ХОКО», в лице генерального директора ФИО3, действовавшего на основании Устава ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО», именуемого исполнителем, с другой стороны - им, именуемым заказчиком, по которому ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязательство взамен коттеджа осуществить строительство квартиры в многоквартирном доме, а он должен был оплатить стоимость выполненных работ.

3.Признать за ним право собственности на трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 75,5 кв.м.

В судебном заседании истец заявленные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», а также представитель Администрации Борисоглебского городского округа <адрес>, привлеченной судом к участию в деле в качестве третьего лица (л.д.2), в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Ранее в суд были представлены заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие, представитель ответчика исковые требования признал, представитель третьего лица против удовлетворения иска не возражает(л.д. 35 и 49).

Исследовав представленные материалы и выслушав объяснения истца, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Медведок М.П. и организацией ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» был заключен договор на строительство индивидуального коттеджа в <адрес> №, в соответствии с которым, ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» приняло на себя обязанность по строительству индивидуального коттеджа вариант № ЛАД-4, общей площадью 196,07 кв.м., в том числе, жилой – 61,05 кв.м, а истец принял на себя обязательство по оплате работ по строительству коттеджа (л.д.31-32).

ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору между Медведок М.П. и ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО», которым в вышеуказанный договор были внесены изменения, в том числе, в части корректировки стоимости работ с учетом инфляции, а также изменен и сам предмет договора: вместо коттеджа ЗАО ТЭПКЦ «ХОКО» обязуется осуществить строительство квартиры (л.д.30).

На основании протокола № наблюдательного совета ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» от ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение обязательств по договору и дополнительному соглашению, Медведок М.П. была передана в собственность трехкомнатная квартира общей площадью 75,5 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. Во исполнение договора № от ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи вышеуказаной квартиры.

В соответствии с Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорную квартиру.

То есть, право собственности ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В судебном заседании установлено, что земельный участок, расположенный в 1 квартале Восточного жилого района г. Борисоглебска, решением главы администрации г. Борисоглебска и Борисоглебского района № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в бессрочное (постоянное) пользование АО ТЭПКЦ «ХОКО». Право организации на пользование земельным участком зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством № от ДД.ММ.ГГГГ.

Выстроенному многоквартирному жилому дому, расположенному в 1 квартале Восточного жилого района, Постановлением Администрации города Борисоглебска – района № от ДД.ММ.ГГГГ присвоен номер: <адрес>.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома суду не представлено.

При оценке соблюдения требований строительно – технических и иных норм при его возведении суд учитывает следующее.

Согласно представленным документам, у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются:

- государственная лицензия на осуществление строительной деятельности (серия ВВБ.51, №.1000);

- лицензия № ФЛЦ 36000343 от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления проектных работ;

- лицензия № ФЛЦ 36002807 от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений;

- лицензия № ФЛЦ 36001527 от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления деятельности по инженерно-геодезическим изысканиям;

- лицензия №ГС-1-36-№-000649-2 от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом;

- лицензия № ФЛЦ 36000342 от ДД.ММ.ГГГГ на разрешение осуществления п. 28. Контроль качества строительно-монтажных работ, п. 31. Выполнение функций заказчика, п. 42. Проектный, технологический и строительный инжиниринг.

Относительно строительства и благоустройства жилого <адрес> в <адрес> у Закрытого акционерного общества «Переселенческая организация Творческий экспериментально-производственный коммерческий центр «ХОКО» имеются следующие документы:

- разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № всех видов на девять пятиэтажных домов, выданное Инспекцией государственного архитектурно – строительного надзора <адрес> ДД.ММ.ГГГГ;

- технические условия № на газоснабжение жилых домов №, 4 по <адрес> в <адрес>, Борисоглебского городского округа, <адрес>;

- акт технического обследования подземного газопровода № от ДД.ММ.ГГГГ жилых домов №, 4 по <адрес> в <адрес>, Борисоглебского городского округа, <адрес>;

- акт приемки работ по герметизации вводов инженерных коммуникаций в существующую систему здания <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт осмотра электроустановки №-Э от ДД.ММ.ГГГГ;

- акт проверки расчетных приборов учета электрической энергии от ДД.ММ.ГГГГ;

- разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки №-Э от ДД.ММ.ГГГГ;

- предварительные технические условия 17/06 на газоснабжение 2-х пятиэтажных домов с мансардой № и № с установкой теплогенераторов с закрытой камерой сгорания по <адрес> в <адрес>;

- договор подряда № на газификацию жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ;

- технические условия от ДД.ММ.ГГГГ на строительство самотечной канализации от жилых домов на <адрес> № и №;

- заключение № Минтопэнерго РФ ОАО «Воронежоблгаз» от ДД.ММ.ГГГГ;

- договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Гидроспецстрой»;

- акт о выполнении технических условий МУП «Борисоглебская горэлектросеть», согласно которому объект (<адрес>) готов для предъявления Государственному инспектору Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор), для получения разрешения на допуск в эксплуатацию электроустановки.

Кроме того в материалах дела имеется технический паспорт жилого помещения (квартиры) № в <адрес> лит А от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, общая площадь данной квартиры составляет 75,5 м2, жилая – 48,5 м2.

По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза для определения соответствия <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, строительно-техническим, архитектурным, противопожарным, санитарно-техническим нормам в области жилищного строительства и архитектуры.

Заключением эксперта от 20 октября 2016 года установлено следующее.

Квартира № 19 - 3-х комнатная. В её составе 7 помещений, из них: 3 - жилые комнаты - общая № 4 площадью 19,7 м2, спальня № 5 площадью 12,1 м2, спальня № 6 площадью 16,7 м2, и 4 подсобных - с функциональным назначением: прихожая № 1 площадью 12,2 м2, ванная № 2 площадью 3,6 м2 и кухня № 3 площадью 9,3 м2 и санузел № 7 площадью 1,9 м2. Всего - общей площадью 75,5 м2, из них жилой - 48,5 м2.

В планировке квартиры из двух спален, в соответствии с требованиями СниП, не проходной является только спальня № 6, а также изолированными является кухня, санузлы также раздельные. В составе всех частей квартиры имеется лоджия с входом в неё из кухни. Согласно проектному решению выход из квартиры на лестничную площадку осуществляется изначально через общий коридор, рассчитанный для 4-х квартир. В составе помещений квартиры № 19 отсутствует кладовая (или встроенный шкаф), в связи с чем, для хозяйственных целей в жилом доме для каждой квартиры предусмотрены помещения подвала.

Экспертом установлено, что кухня оборудована кухонной мойкой и 4-х конфорочной газовой плитой для приготовления пищи; ванная комната - ванной и умывальником, санузел (туалет) - унитазом. Габариты и площади всех помещений квартиры, с учётом функционального назначения каждого из них, соответствуют требованиям строительных норм, а именно: площадь общей комнаты № 4 (с числом комнат в квартире две и более) составляет не менее 16,0 м2, площадь каждой спальни (для двух человек) - составляет не менее 10,0 м2, и площадь кухни № 4 составляет не менее 8,0 м2. А также все помещения с учётом требований эргономики соответствуют в части расстановки необходимого набора мебели и размещения топочного, кухонного и санитарно-бытового оборудования с обеспечением свободного доступа к отключающим устройствам. Высота потолков всех помещений квартиры соответствует требуемой, равной не менее 2,5 м.

Окна в жилых комнатах, в том числе предназначенных для сна, расположены на высоте не более 1,0 м от уровня пола, что соответствует предъявляемым требованиям. Габариты дверных проёмов соответствуют требуемым ГОСТам и требованиям норм пожарной безопасности, как эвакуационных путей зданий. Направление открывания дверей, входных в квартиру - наружу, межкомнатных - не нормируется.

При визуальном осмотре никаких деформаций и разрушений строительных конструкций квартиры экспертом не выявлено.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическими требованиями все жилые комнаты имеют естественное нормативное освещение. Кухня № освещается естественным светом через окна лоджии (в соответствии с проектным решением). Продолжительность инсоляции обеспечена из 3- х имеющихся жилых комнат во всех трёх, что соответствует требованиям инсоляции 4-х, 5-ти и более комнатных квартир.

Квартира жилого дома газифицирована в соответствии с требованиями норм газоснабжения многоэтажных (до 5-ти этажей) жилых домов. Ввод сетевого газопровода осуществлён в кухню №, где установлено газовое оборудование: 4-х конфорочная плита и настенный газовый котёл марки «Протерм».

Эксперт указывает, что квартира отапливается индивидуальной системой местного водяного отопления. Температура внутреннего воздуха во всех помещениях квартиры в течение всего отопительного периода обеспечивается в допустимых пределах требуемых параметров. Температурно-влажностный режим соблюдается; воздухообмен обеспечивается; конденсат отсутствует.

Для отвода продуктов сгорания от газового котла и в целях вентиляции кухни и санузлов предусмотрены дымовентиляционные каналы в стенах дома.

Холодное водоснабжение и канализация в квартире осуществляются централизованно (в соответствии с проектной документацией). Горячее водоснабжение автономное - от теплообменника газового котла.

Электроосвещение квартиры выполнено в соответствии с требованиями Правил устройства электроустановок (ПУЭ) РД 34.21.122-87, ВСН 59-88.

Требования пожарной безопасности квартиры относятся и предъявляются в целом ко всему многоквартирному жилому дому.

На основании изложенного экспертом ФИО5 сделан вывод о том, что <адрес>, общей площадью 75,5 м2, из них жилой - 48,5 м2, расположенная по адресу: <адрес>, соответствует строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам, предъявляемым нормативными документами к зданиям жилым многоквартирным в области многоэтажного жилищного строительства.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

А, согласно ст. 420 ГК РФ:

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

2. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

3. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

4. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

При этом, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, в редакции, действовавшей по состоянию на момент заключения договора, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

А, согласно п.п. 1 и 2 ст. 434 ГК РФ, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Поскольку претензий по договору на строительство от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительному соглашению к нему от ДД.ММ.ГГГГ стороны друг к другу не имеют, обязательства обоюдно выполнены, расчет произведен полностью, а также учитывая заявленное признание иска представителями ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО» (в силу ст. 39, ч.3 ст. 173 ГПК РФ), суд полагает, что договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 196,07 кв. м, жилой –61,05 кв. м, в <адрес> №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между организацией ЗАО ПО ТЭПКЦ «ХОКО» и Медведок М.П., и дополнительное соглашение к нему, заключенное ДД.ММ.ГГГГ, следует признать действительными, а за Медведок М.П. следует признать право собственности на переданный ему объект недвижимости – квартиру.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить исковые требования Медведок М.П.

Признать договор на строительство индивидуального коттеджа общей площадью 196,07 кв. м, жилой – 61,05 кв. м, в <адрес> №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО3, и Медведок М.П., действительным.

Признать дополнительное соглашение к договору на строительство индивидуального коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное в городе Борисоглебске между организацией ЗАО «ПО ТЭПКЦ «ХОКО», в лице директора ФИО3, и Медведок М.П., действительным.

Признать за Медведок М.П. право собственности на квартиру общей площадью 75,5 кв. м., жилой – 48,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Воронежский областной суд.

Председательствующий                                п/п

Копия верна:      Судья                                                                А.Ю. Ишкова

                           Секретарь                                                          Е.В. Зайцева