Решение по делу № 2-916/2021 ~ М-857/2021 от 02.08.2021

Дело № 2-1-916/2021

64RS0007-01-2021-003092-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 октября 2021 года город Балашов     

Балашовский районный суд Саратовской области в составе

председательствующего судьи Каштановой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мостовой А.П.,

с участием представителя истца Коптевой М.С. по доверенности Лузина В.М., представителя ответчика Белозеровой О.В. по доверенности Авилкина А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Коптевой М.С. к Белозеровой О.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении права собственности, исключении из единого государственного реестра недвижимости записи о собственности и ипотеке, признании права собственности, возложении обязанности возвратить недвижимое имущество,

установил:

Коптева М.С. обратилась в суд с иском к Белозеровой О.В., в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 15 сентября 2016 года, заключенный между сторонами, прекратить право собственности Белозеровой О.В. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью
47,6 кв.м с кадастровым номером №, погасить в едином государственном реестре недвижимости запись о собственности № от 15 сентября 2016 года, запись об ипотеке в силу закона
№ от 15 сентября 2016 года, признать за
Коптевой М.С. право собственности на квартиру по адресу: <адрес>,
<адрес> общей площадью 47,6 кв.м с кадастровым номером 64:41:410378:133, произвести государственную регистрацию права собственности за Коптевой М.С. на указанный объект недвижимости, возложить на ответчика обязанность возвратить истцу квартиру. Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. По условия договора продавец, Коптева М.С., продала и передала покупателю, Белозеровой О.В., квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 47,6 кв.м. Стоимость квартиры стороны оценили в <данные изъяты>., которая покупателем оплачивалась в следующем порядке: <данные изъяты>. покупатель передал продавцу при подписании договора, <данные изъяты>. перечислены на счет продавца из средств федерального бюджета в виде субсидий в соответствии с жилищным сертификатом о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения. На дату подписания договора в квартире были зарегистрированы ФИО, Коптева М.С. ФИО2 которые обязались сняться с регистрационного учета до 15 ноября 2016 года. Обременения на квартиру правами третьих лиц на дату подписания договора не имелось. Во исполнение указанного условия ФИО Коптева М.С. ФИО2 снялись с регистрационного учета в 2016 году. Вступившим в законную силу решением Балашовского районного суда <адрес> от 23 января 2017 года за ФИО5 признано право пользования указанным жилым помещением. Имея намерение компенсировать покупателю в денежном эквиваленте обстоятельства, служившие препятствием вселения новых собственников в жилое помещение, Коптева М.С. выплатила Белозеровой О.В. денежные средства в размере <данные изъяты> в счет снижения стоимости квартиры, путем перевода на расчетный счет брата Белозеровой О.В. Решением Заводского районного суда г. Саратова от 30 июня
2020 года с Коптевой М.С. в пользу Белозеровой О.В. взыскана разница в стоимости квартиры в размере <данные изъяты>. ввиду неосведомленности последней об обременении спорного объекта недвижимости правами третьих лиц. С учетом уменьшения покупной стоимости квартиры и выплаты брату ответчика <данные изъяты> в счет уменьшения стоимости объекта купли-продажи, стоимость квартиры составила <данные изъяты>., что не удовлетворяет интересам продавца, при такой стоимости сделку истец не совершал бы. Полагая, что снижение покупной стоимости квартиры является существенным нарушением условий договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.

Истец Коптева М.С. в судебное заседание не явилась, о месте и времени его проведения извещена надлежащим образом, причины неявки неизвестны.

Ответчик Белозерова О.В. согласно письменному заявлению просила рассмотреть дело в её отсутствие.

Третьи лица, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация Балашовского муниципального района Саратовской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области не обеспечили участия представителей на разбирательство дела, о его слушании надлежаще извещены.

Учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, согласно которой неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие указанных лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -
ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из содержания ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 455, п. 1 ст. 485 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью
(п. 2 ст. 486 ГК РФ). Если договором о продаже товара в кредит предусмотрена оплата товара в рассрочку, то действуют положения статьи 489 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как следует из материалов дела, 15 сентября 2016 года между Коптевой М.С. (продавец) и Белозеровой О.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал и передал покупателю, а покупатель купил и принял в собственность квартиру, принадлежащую продавцу на праве собственности, находящуюся по адресу: <адрес>.

Стоимость квартиры определена сторонами в <данные изъяты>

Сумма в размере <данные изъяты>. передана покупателем продавцу до подписания договора за счет собственных денежных средств. Оплата в размере <данные изъяты> произведена из средств федерального бюджета в виде жилищной субсидии в соответствии с программой «Выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы в соответствии с государственным жилищным сертификатом о предоставлении социальной выплаты на приобретение жилого помещения серия ПС №, выданного 03 августа 2016 года, путем перечисления на счет Коптевой М.С., открытый в ПАО «Сбербанк России», что сторонами не оспаривалось.

По условиям договора квартира находится в залоге у продавца до окончательного расчета между сторонами.

В п. 5 договора предусмотрено, что в квартире на момент подписания договора были зарегистрированы ФИО ФИО1,
Коптев Я.С., которые обязались сняться с регистрационного учета до
15 ноября 2016 года.

Продавец гарантировал покупателю, что до заключения договора квартира никому не продана, не подарена, не отчуждена иным способом, в споре, под запретом, залогом и арестом не состоит, не обременена правами третьими лиц, судебного спора не имеется.

Передача указанной недвижимости осуществлена путем вручения ключей, расчетных книжек по оплате платежей, за пользование электроэнергией. Акт приема-передачи дополнительно не составлялся.

Право собственности на квартиру зарегистрировано за Белозеровой О.В. в едином государственном реестре недвижимости 15 сентября 2016 года за номером
№

Исходя из представленных доказательств и условий договора, при заключении договора купли-продажи квартиры сторонами согласованы все его существенные условия, в том числе, цена квартиры, продавец передал, а покупатель принял квартиру надлежащего качества, ключи от неё, документы, подтверждающие отсутствие задолженности, расчеты по договору произведены.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу пункта 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Вместе с тем, договор купли-продажи от 15 сентября 2016 года не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Как указывает истец, со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, что является основанием для его расторжения, поскольку на основании судебного решения покупателем уменьшена покупная стоимость квартиры. Данные обстоятельства повлекли для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора.

Как следует из материалов дела, общая сумма выплаченных ответчиком денежных средств по договору от 15 сентября 2016 года составила <данные изъяты>., оплачена на момент перехода права собственности в полном объеме.

Вступившим в законную силу решением Балашовского районного суда Саратовской области от 23 января 2017 года по делу № удовлетворен встречный иск Коптева С.А., зарегистрированного на момент купли-продажи в спорной квартире, к Белозеровой О.В. о сохранении права пользования спорным жилым помещением. За Коптевым С.А. признано право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>,
<адрес>. Частично удовлетворены первоначальные исковые требования Белозеровой О.В. к Коптеву С.А., суд обязал Коптева С.А. не чинить препятствий во вселении Белозеровой О.В. и членов её семьи в спорную квартиру.

На момент купли-продажи квартиры Коптев С.А. имел право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением по адресу: <адрес>,
<адрес>, как бывший член семьи собственника приватизированного жилого помещения.

В связи с тем, что фактически квартира была приобретена Белозеровой О.В. с обременением в форме постоянного бессрочного проживания Коптева С.А., Белозерова О.В. обратилась в суд с иском к Коптевой М.С. о взыскании с последней разницы в стоимости квартиры в размере <данные изъяты>.

Решением Заводского районного суда г. Саратова от 30 июня 2020 года по гражданскому делу № были удовлетворены в полном объеме требования Белозеровой О.В. С Коптевой М.С. в пользу Белозеровой О.В. взыскана разница в стоимости квартиры в размере <данные изъяты> судебные расходы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 05 октября 2021 года № отменено решение Заводского районного суда г. Саратова от 30 июня 2020 года, по делу принято новое решение, с Коптевой М.С. в пользу Белозеровой О.В. взыскана разница в стоимости спорной квартиры в размере <данные изъяты>.

Судом апелляционной инстанции признан правомерным вывод Заводского районного суда г. Саратова о наличии у Белозеровой О.В. как покупателя права на уменьшение стоимости приобретенного ранее жилого помещения и отклонены доводы Коптевой М.С. о том, что в момент совершения сделки она (продавец) не знала и не могла знать о том, что в последствии за Коптевым С.А. решением суда будет признано право бессрочного пользования жилым помещением, так как при заключении договора данное право Коптева С.А. возникло у него задолго на основании закона, а именно на основании жилищного законодательства. Вынесение же соответствующего решения судом является лишь подтверждением данного права ввиду оспаривания иным лицом (новым собственником жилого помещения).

Как установлено указанными выше судебными актами, спорный объект недвижимости был приобретен Белозеровой О.В. обремененным правами третьего лица, о данных обстоятельствах в момент приобретения квартиры ответчик по настоящему иску не была осведомлена.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что уменьшение покупной стоимости спорного объекта недвижимости связано с нарушением продавцом, Коптевой М.С., положений ст. 460 ГК РФ, не исполнением обязанности продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, в связи с чем довод представителя истца по настоящему иску о нарушении ответчиком существенных условий договора в части уменьшения стоимости приобретенного объекта недвижимости не может быть признан достаточным для признания нарушения со стороны покупателя существенным.

Белозерова О.В. как покупатель лишь воспользовалась предоставленным ей статьей 460 ГК РФ правом на уменьшение стоимости приобретенного ранее жилого помещения.

Следует также принять во внимание, что условия договора купли-продажи об оплате стоимости приобретенного имущества на момент его заключения были исполнены Безозеровой О.В. надлежащим образом в полном объеме.

Доводы представителя истца о том, что покупатель в квартире не проживает, и не может там проживать в силу своего заболевания, основанием для расторжения договора купли-продажи не являются.

Довод о том, что истцу причинен такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, суд считает несостоятельным, поскольку истцом не представлено доказательств причинения ему значительного ущерба действиями ответчика.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

При этом положения п. 1 ст. 200 ГК РФ предусматривают, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В отношении требования о расторжении договора по мотивам его существенного нарушения другой стороной (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) действует указанный общий срок исковой давности.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор купли-продажи квартиры был заключен и лично подписан истцом 15 сентября 2016 года.

15 сентября 2016 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.

По условиям договора купли-продажи расчет между сторонами произведен до подписания договора, что истцом не оспаривается.

Таким образом, Коптева М.С. выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию сделки, подписав лично договор купли-продажи и необходимые документы по его государственной регистрации, однако обратилась в суд с данным иском лишь 29 июля 2021 года, т.е. по истечении установленного законом срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной ответчика, что является самостоятельным основанием для отказа в иске. Каких-либо уважительных причин пропуска срока исковой давности истцом суду не представлено, ходатайства о его восстановлении не заявлено.

Доводы представителя истца о том, что срок исковой давности следует исчислять с момента принятия апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 05 октября 2021 года об уменьшении стоимости квартиры, поскольку о существенном нарушении условий договора истец узнала лишь с этого момента, суд признает несостоятельными, поскольку установлено, что Коптева М.С. лично присутствовала при заключении сделки, лично подписала договор, была осведомлена об обременении спорного жилого помещения правами третьих лиц, что установлено апелляционным определением от 05 октября 2021 года, в связи с чем должна была знать о возможности покупателя требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, учитывая, что на момент совершения сделки покупатель не знал о правах третьих лиц на спорное жилое помещение.

Принимая во внимание изложенное, требование истца о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, следует оставить без удовлетворения.

Исковые требования о прекращении право собственности Белозеровой О.В. на квартиру, погашении в едином государственном реестре недвижимости записей о собственности и ипотеке, признании за истцом права собственности на квартиру, государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, возложении на ответчика обязанности возвратить истцу квартиру, как производные от основного требования о расторжении договора, удовлетворению не подлежат.

Расходы по уплате государственной пошлины в силу ст. 98 ГПК РФ суд относит на истца.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░      ░.░. ░░░░░░░░░

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ 20 ░░░░░░░ 2021 ░░░░.