Решение по делу № 2-550/2015 ~ М-471/2015 от 26.03.2015

    РЕШЕНИЕ    

Именем Российской Федерации

28 декабря 2015 года                      г. Баймак РБ

Баймакский районный суд Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Янтилиной Л.М.,

при секретаре Бердигуловой Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

- администрации муниципального района Баймакский район РБ к Ибрагимову Т.Г. о государственной регистрации перехода права,

- встречному исковому заявлению Ибрагимова Т.Г. к администрации МР Баймакский район РБ о признании сделки незаключенной и недействительной,

установил:

Администрация муниципального района Баймакский район РБ обратилась с иском к Ибрагимову Т.Г. о государственной регистрации перехода права.

Ибрагимов Т.Г. обратился со встречным иском к администрации МР Баймакский район РБ о признании сделки незаключенной и недействительной.

Администрация муниципального района Баймакский район РБ в своем иске указывает, что решением Баймакского районного суда РБ по делу №--------- от --------- по гражданскому делу по иску Ибрагимова Т.Г. к Салимьянову Ф.Ф., Салимьяновой А.Р., Салимьянову Р.Ф., Салимьянову Р.Ф., Салимьяновой Г.С., Салимьяновой Ф.Р. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному исковому заявлению администрации муниципального района Баймакский район РБ к Ибрагимову Т.Г. о признании сделки по переходу права собственности на жилой дом, встречному иску Ибрагимова Т.Г. к администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи незаключенным и недействительным удовлетворены исковые требования Администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан к Ибрагимову Т.Г. о признании сделки по переходу права собственности на жилой дом. Произведен переход права собственности на жилой дом, состоящий из 4-х комнат, общей площадью --------- кв.м, расположенный на земельном участке размером ------- кв.м., находящийся по адресу: РБ, г.--------- от Ибрагимова Т.Г. (продавца) к Администрации муниципального района Баймакский район РБ (покупателю).

Апелляционным определением от --------- г. Верховного Суда Республики Башкортостан решение суда первой инстанции оставлено без изменения, жалоба Ибрагимова Т.Г. без удовлетворения.

Истец указывает, что в соответствии с уведомлением Управления Росреестра по РБ проведена государственная регистрация права собственности на вышеуказанный дом --------- г.

После регистрации права собственности муниципального района Баймакский район РБ жилой дом Салимьянов Ф.Ф., Салимьянова Ф.Р. обратились в Администрацию с заявлением о приватизации жилья.

В дальнейшем, указанные лица и представитель Администрации МР Баймакский район РБ обратились в местное отделение Управления Росреестра по РБ с заявлением о регистрации перехода права собственности на жилой дом.

Истец указывает, что уведомлением от --------- №--------- государственная регистрация по делу правоустанавливающих документов №--------- приостановлена по тем основаниям, что по состоянию на --------- г. в Едином государственном реестре прав нa недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок, на котором расположен жилой дом, за Ибрагимовым Т.Г.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Истец указывает, что в силу п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком.

Согласно пункту 5 Договора купли - продажи от --------- года, и передаточному акту от --------- года, заключенными между Ибрагимовым Т.Г. и Администрацией г. Баймак и Баймакского района РБ следует, что стороны до подписания настоящего договора передали и приняли указанные земельный участок и жилой дом. Обязательство продавца передать жилой дом и земельный участок считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами настоящего договора. Каких - либо претензий, в том числе по техническому состоянию передаваемого жилого дома, финансовых претензий друг другу не имеют.

Истец указывает, что судом первой инстанции установлено, что Ибрагимов Т.Г. фактически уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст.25 Устава муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан, от имени муниципального района приобретать и осуществлять имущественные и иные права и обязанности, выступать в суде без доверенности может глава Администрации.

Истец просит произвести переход права собственности на муниципальный района Баймакский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером ---------, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: район Баймакский, г. ---------, площадью --------- кв.м.

Ибрагимов Т.Г. во встречном иске к администрации МР Баймакский район РБ о признании сделки незаключенной и недействительной указывает, что из спорного договора купли-продажи от --------- г. видно, что Ибрагимов Т.Г. как продавец продал, а Администрация г. Баймак и Баймакского района РБ как покупатель приобрела в собственность лишь жилой дом по адресу: г. ---------, за --------- рублей.

По мнению Ибрагимова Т.Г. земельный участок, исходя из буквального толкования вышеуказанного договора, им Администрации г. Баймак и Баймакского района не продавался.

Ибрагимов Т.Г. указывает, что в оспариваемом договоре купли-продажи от --------- г. отсутствуют существенные условия, предусмотренные законом для данных видов сделок, а именно: отсутствует цена договора.

В обосновании своих исковых требований Ибрагимов Т.Г. указывает, что пунктом 1 статьи 555 Кодекса предусмотрено, что договор купли-продажи недвижимого имущества должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

На основании ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Кроме того, из буквального трактования данных письменных документов следует, что в нем (в договоре от --------- г.) имеется ссылка на документы, датированные более поздним числом чем дата, указанная в договоре: (справка БТИ от --------- г., постановление Администрации г. Баймак и Баймакского района № --------- от --------- г., свидетельство о государственной регистрации права от --------- г.

Ибрагимов Т.Г. указывает, что согласно представленным в материалы дела документам, а именно копиям свидетельств о государственной регистрации права (на дом и земельный участок) видно, что право собственности на жилое помещение по адресу: г. --------- возникло у него лишь --------- года на основании постановления главы Администрации Баймакского района и г. Баймак № --------- от --------- года. (л.д. 10 том 1)

Ранее, до августа --------- года прав собственности Ибрагимов Т.Г. на спорный земельный участок не имел и не мог реализовать объект недвижимости на основании сделки об отчуждении имущества еще в декабре 2001 года, что юридически невозможно и неприемлемо, так как в силу ст.ст. 131, 551 ГК РФ право собственности на объекты недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации права (до 2000 года - в органах БТИ, с 2001 года - в органах Росреестра).

Кроме того, администрацией МР Баймакского района РБ, в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств возникновения прав собственности у Ибрагимова Т.Г. еще в --------- года, в связи с чем, возможная сделка купли-продажи от --------- года по продаже спорного земельного участка, является в любом случае ничтожной, так как не соответствует закону, подписана неуполномоченным лицом.

В соответствии со ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В материалах гражданского дела присутствуют множество доказательств того, что право на спорный земельный участок возникло и Ибрагимова Т.Г. только в августе --------- года, и он в любом случае не мог произвести отчуждение данного участка в декабре --------- года, являясь неуполномоченным лицом, в связи с чем, просит суд обратить особое внимание на данный факт, имеющий существенное значение для разрешения спора.

Ранее, решением Баймакского районного суда РБ от --------- года по гражданскому делу № --------- был удовлетворен иск Ибрагимова Т.Г. к Салимьянову Н.Ф., Салимьяновой Д.И., Слимьянову Д.Н., Салимьянову А.Н. о признании не приобретшим права пользования жилым помещением и выселении. Указанное решение суда вступило в законную силу от --------- года (л.д. 8, том 2 гражданского дела № ---------) и было исполнено.

Суд, при вынесении указанного судебного акта, установил, что Ибрагимов Т.Г. является законным собственником жилого дома по адресу: г. ---------.

Ибрагимов Т.Г. просит суд, признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от --------- г., между Ибрагимовым Т.Г. и Администрацией г. Баймак и Баймакского района РБ незаключенным в части продажи земельного участка по адресу: г. --------- Признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от --------- г. между Ибрагимовы Т.Г. и Администрацией г. Баймак и Баймакского района недействительным в части продажи земельного участка по адресу: г. ---------

В судебном заседании представитель истца Булякова З.Б. поддержала иск в полном объеме, просит удовлетворить.

Третье лицо Салимьянов Ф.Ф. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Третье лицо Салимьянова Ф.Р. не явилась, о времени и месте судебного разбирательства была извещена надлежащим образом. Возражения по иску в судебном заседании не представила.

Представитель Ибрагимова Т.Г. Зиннуров Р.И. в судебном заседании иск не признал, показав, что ответчик Ибрагимов Т.Г. договор купли-продажи от --------- г. и передаточный акт от --------- г. не подписывал, просил о проведении судебно-почерковедческой экспертизы. По его ходатайству была проведена судебно-почерковедческая экспертиза.

Выслушав представителя администрации МР Баймакский район РБ, представителя ответчика, Салимьянова Ф.Ф., исследовав материалы дела, оценив их в совокупности с данными, добытыми в судебном заседании, суд находит иск Ибрагимова Т.Г. к администрации МР Баймакский район РБ о признании сделки незаключенной и недействительной подлежащим отказу удовлетворении, а исковые требования администрации МР Баймакский район РБ к Ибрагимову Т.Г. о государственной регистрации перехода права подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

По ходатайству представителя Ибрагимова Т.Г. в ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ была проведена судебная почерковедческая экспертиза. Перед экспертами были поставлены следующие вопросы: 1) кем, самим Ибрагимовым Т.Г. или иным лицом выполнена подпись от имени Ибрагимова Т.Г. в договоре купли-продажи от --------- г., 2) кем, самим Ибрагимовым Т.Г. или иным лицом выполнена подпись от имени Ибрагимова Т.Г. в передаточном акте от --------- г.

    Представитель администрации МР Баймакский район РБ возражал против назначения экспертизы, указывая, что имеется вступившее в законную силу решение Баймакского районного суда от --------- г., по аналогичному делу, в котором сделаны выводы о подлинности подписей ответчика в договоре купли-продажи и акте, что эти выводы имеют преюдициальное значение, что обстоятельства, установленные данным решением, обязательны для суда. Указанное обстоятельство не доказывается вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении данного дела.

    В судебном заседании установлено, что имеются расхождения в подлиннике договора купли-продажи, а именно, есть два подлинника (от --------- г. и от --------- г.)

Кроме того, Ибрагимов Т.Г. утверждал, что договор и акт не подписывал, не согласен с тем, что указанные подписи принадлежат ему.

Суд ходатайство представителя ответчика удовлетворил, назначив почерковедческую экспертизу.

В качестве сравнительного материала в распоряжение эксперта представлены:

- свободные образцы подписей Ибрагимова Т.Г. в счет-фактурах № --------- от --------- г., № --------- от --------- г., в копии паспорта;

- условно-свободные образцы в доверенности от --------- г., почтовом уведомлении от --------- г.;

- экспериментальные образцы на 4 листах.

Согласно заключению эксперта ФБУ Башкирская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ №--------- от --------- г. подписи от имени Ибрагимова Т.Г., расположенные в графе «Подписи сторон» в строке «Продавец»: в договоре купли-продажи от --------- г., в передаточном акте от --------- г. выполнены одним лицом, самим Ибрагимовым Т.Г..

В соответствии п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Согласно ст. ст. 218 п.2 ГПК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из материалов дела, --------- года между Ибрагимовым Т.Г. и Администрацией г.Баймака и Баймакского района Республики Башкортостан был заключен договор купли-продажи жилого дома, состоящего из 4-х комнат, общей площадью --------- кв.м., в том числе жилой площадью --------- кв.м., расположенного на земельном участке размером --------- кв.м., находящейся по адресу: Республика Башкортостан, г.---------.

Решением Баймакского районного суда от --------- года постановлено исковые требования администрации муниципального района Баймакский район РБ к Ибрагимову Талгату Гильмутдиновичу о признании сделки по переходу права собственности на жилой дом удовлетворить.

Произвести переход права собственности на жилой дом, состоящей из 4-х комнат, общей площадью --------- кв.м, расположенный на земельном участке размером --------- кв.м., находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г.--------- от Ибрагимова Т.Г. (продавца) к администрации Муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан (покупателю).

Настоящее решение является основанием для аннулирования записей о праве собственности Ибрагимова Т.Г. на жилой дом, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. ---------.

Указанным решением постановлено в удовлетворении исковых требований Ибрагимова Т.Г. к Салимьянову Ф.Ф., Салимьяновой А.Р., Салимьянову Р.Ф., Салимьянову Р.Ф., Салимьяновой Г.С., Салимьяновой Ф.Р. о признании не приобретшими право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета отказать.

В удовлетворении исковых требований Ибрагимова Т.Г. к администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан о признании договора купли-продажи незаключенным и недействительным отказать.

Апелляционным определением от --------- г. Верховного Суда Республики Башкортостан решение суда первой инстанции оставлено без изменения, жалоба Ибрагимова Т.Г. без удовлетворения.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Из пункта 5 Договора купли – продажи от --------- года, и передаточному акту от --------- года, заключенного между Ибрагимовым Т.Г. и администрацией г. Баймак и Баймакского района РБ следует, что стороны до подписания настоящего договора передали и приняли указанные земельный участок и жилой дом. Обязательство продавца передать жилой дом и земельный участок считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами настоящего договора. Каких – либо претензий, в том числе по техническому состоянию передаваемого жилого дома, финансовых претензий друг другу не имеют.

Согласно п.1 договора купли-продажи от --------- г. продавец продал, а покупатель купил полный жилой дом, состоящий из четырех комнат, общей площадью --------- кв.м., в том числе жилой площади --------- кв.м., расположенный на земельном участке размером --------- кв.м., находящиеся по адресу: РБ, г. ---------. На указанном земельном участке расположены: жилой дом, гараж, сени, сарай, баня, ограждения.

Во втором пункте договора указано, что отчуждаемый жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора застройки №--------- от --------- г., удостоверенного нотариусом Баймакской государственной нотариальной конторы Башкирской АССР Салиховой Ф.А. зарегистрированного в реестре за №---------.

Третий пункт гласит, что отчуждаемый земельный участок принадлежит продавцу на праве постоянного бессрочного пользования на основании постановления администрации г. Баймака и Баймакского района за № --------- --------- г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии --------- за № --------- от --------- г. Следовательно, договор купли –продажи предусматривает и продажу земельного участка. Кроме того, право собственности на земельный участок Ибрагимова Т.Г. было зарегистрировано на основании указанного документа. Следовательно, оно было достаточным для регистрации права собственности, и Ибрагимов Т.Г., пользуясь тем, что покупатель сразу не зарегистрировал данный договор, использовал этот документ для регистрации своего права собственности уже после заключения договора купли-продажи. Оспариваемый договор содержит некоторые опечатки в датах, но это не является основанием для признания его ничтожным или недействительным. Было бы не логично, если бы стороны договора, заключили лишь договор купли-продажи дома, оставив земельный участок в собственности прежнего владельца.

Кроме того, Ибрагимов Т.Г. показал в суде, что за дом он получил полностью сумму, указанную в договоре, хотя он оспаривал договор купли –продажи дома.

При этом он пояснил, что денежные средства после этого были переданы им другим лицам, что он может об этом сообщить лишь после окончания рассмотрения дела. Данные доводы суд находит не состоятельными и не имеющими значения для принятия решения по делу.

Судом установлено, что Ибрагимов Т.Г. законно владел домом и земельным участком с надворными постройками по адресу: РБ, г. ---------. Он имел право распоряжаться им по своему усмотрению, что он и сделал, продав домовладение администрации. Полученные от продажи дома и земельного участка денежные средства он имел право использовать по своему усмотрению, в том числе и передать их тем кому он считал нужным. Доказательств того, что он действовал под принуждением, суду не представлено.

Доказательств того, что он, не согласившись с тем, что лишился дома и земельного участка, обращался в суд и правоохранительные органы, суду он не заявлял и ответов не представил.

Он, будучи взрослым, дееспособным человеком, по своему усмотрению распорядился принадлежавшими ему недвижимым имуществом: земельным участком и домом, продав его. Вырученные от продажи домовладения денежные средства также были использованы с его согласия, по его усмотрению. Кем – либо эти обстоятельства не оспариваются и не обжаловалось.

Встречные исковые требования им были заявлены лишь после обращения администрацией муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан в суд, в связи с тем, что Ибрагимов Т.Г., получив оплату по договору, уклонялся от регистрации перехода права собственности от него к администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан.

Исков об освобождении имущества из чужого незаконного владения им не было заявлено. Это также свидетельствует о том, что Ибрагимов Т.Г. заключил договор купли-продажи дома с земельным участком. О наличии других договоров, в том числе о предоставлении жилого дома и земельного участка в аренду, он не заявлял и не представил.

Следовательно, суд находит доказанным, что имел место договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Право собственности подлежит переходу от Ибрагимова Т.Г. к новому владельцу - администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан, что подлежит государственной регистрации.

Расходы по оплате услуг экспертной организации подлежат возмещению за счет Ибрагимова Т.Г.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования администрации муниципального района Баймакский район РБ к Ибрагимову Т.Г. о государственной регистрации перехода права удовлетворить.

Произвести переход права собственности на муниципальный района Баймакский район Республики Башкортостан на земельный участок с кадастровым номером ---------, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: район Баймакский, г. ---------, площадью --------- кв.м. от Ибрагимова Т.Г..

В удовлетворении исковых требований Ибрагимова Т.Г. к администрации муниципального района Баймакский район Республики Башкортостан о признании сделки незаключенной и недействительной отказать.

Расходы по оплате за производство судебной экспертизы возложить на Ибрагимова Т.Г..

Взыскать с Ибрагимова Т.Г. в пользу отдела №81 ФБУ Башкирской лаборатории судебной экспертизы Министерства юстиции РФ в возмещение расходов по оплате за производство судебной экспертизы --------- руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья:         Янтилина Л.М.