Решение по делу № 2-1133/2012 ~ М-620/2012 от 06.03.2012

Дело № 2-1133/2012                                                                                               

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Березники Пермский край                                                                  11 апреля 2012 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе

председательствующего судьи Бабиновой НА,

с участием представителя истца адвоката Кондратьева СН, действующего по доверенности,

представителя ответчика Администрации г. Березники Пермского края Пермского края Вылегжаниной ЛН, действующей по доверенности

при секретаре Князевой ОА,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску Малышевой И.Н. к Администрации г. Березники Пермского края о признании незаконным отказа Администрации г. Березники Пермского края об определении выкупной цены жилого помещения, возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, определении выкупной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

        Истец Малышева ИН обратилась в Березниковский городской суд Пермского края с иском к ответчику о признании незаконным решения администрации г. Березники от <дата> об отказе об определении выкупной цены жилого помещения по адресу по <адрес> и его изъятия для муниципальных нужд, об обязании администрации г.Березники изъять для муниципальных нужд жилое помещение по адресу по <адрес>, принадлежащее ей на праве собственности, об определении выкупной цены жилого помещения, расположенного по <адрес>. В обоснование заявленных требований в иске указала, что <дата> по договору купли-продажи приобрела квартиру, расположенную по <адрес>, право собственности оформила в установленном законом порядке. При покупке указанной квартиры истец не располагала сведениями, что приобретает жилое помещение в аварийном доме, позднее узнала об изъятии администрацией г. Березники земельного участка, на котором располагается дом № по <адрес>. В Администрации г.Березники ей сообщили, что Постановлением главы г. Березники № от <дата> указанное жилое помещение переведено в нежилое для размещения в нем магазина промышленных товаров. Приобретенное истицей жилое помещение имело вид обычной квартиры, без какой-либо перепланировки. Администрацией г. Березники было отказано истцу в согласовании выкупной цены спорной квартиры, в связи с чем ей пришлось производить оценку квартиры самостоятельно. Согласно отчету об оценке от <дата> ликвидационная стоимость квартиры по <адрес> составляет ... рублей, которую истец и просит определить в качестве выкупной цены. Впоследствии, уточнив исковые требования, просит определить в качестве выкупной стоимость жилого помещения по <адрес> в размере ... рублей.

Истец Малышева ИН в судебное заседание не явилась, просит рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя адвоката Кондратьева С.Н., на уточненном исковом заявлении настаивает.

Представитель истца адвокат Кондратьев СН, действующий на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, указал, что Малышевой И.Н. не было известно, что предыдущий собственник квартиры Журкин В.С. намеревался либо использовал его в качестве нежилого помещения в целях размещения в нем магазина промышленных товаров, она приобретала спорное жилое помещение для проживания. Ею были заключены договоры на электроснабжение спорного жилого помещения, на охрану, оплачивались услуги за пользование абонентской линией телефонной связи, коммунальные услуги. Данное жилое помещение она использовала как жилое, пока не стали расселять людей из дома в связи с его сносом.

        Представитель ответчика Вылегжанина ЛН с иском не согласна в полном объеме, в обоснование возражений пояснила, что предыдущий собственник спорной квартиры Журкин В.С. использовал ее под магазин промышленных товаров. Журкин В.С. обратился с заявлением о переводе спорной квартиры из жилого помещения в нежилое, Постановлением главы <адрес> № от <дата> спорное жилое помещение переведено в нежилое для размещения в нем магазина промышленных товаров. Журкин В.С. произвел перепланировку в спорном жилом помещении, однако в связи с тем, что не был составлен акт приемочной комиссии и соответственно не направлен ответчиком в регистрирующий орган, изменения в ЕГРП внесены не были. Зная, что выкуп жилья производится только у граждан он продал спорную квартиру истице, которая является его тещей. Просила в иске отказать.

      Третье лицо Журкин ВС в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, исковые требования поддерживает.

      Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

     Согласно договора купли-продажи от <дата> Малышева ИН приобрела у Журкина ВС двухкомнатную квартиру по адресу <адрес> (лд 43). Право собственности истца на указанную квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации от <дата>, из которого следует, что каких-либо ограничений права (обременения) не зарегистрировано (лд 44).

<дата> Малышева ИН заключила договор электроснабжения для бытовых нужд для поставки электроэнергии в спорном жилом помещении (лд 39-42). <дата> обратилась с заявлением в ООО «...» для открытия лицевого счета по оплате коммунальных услуг (лд 56). <дата> между Малышевой ИН и ООО «...» был заключен договор по охране вышеуказанной квартиры (лд 49-53).

Впоследствии Малышевой ИН стало известно, что Постановлением главы <адрес> № от <дата> принято решение о переводе квартиры № дома № по <адрес> в разряд нежилого помещения для размещения магазина промышленных товаров (лд 114).

Согласно заключения межведомственной комиссии № от <дата> многоквартирный дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу (лд 138-139). Постановлением администрации <адрес> № от <дата> собственникам помещений, расположенных в указанном доме предписано обеспечить снос дома в срок до <дата> (лд 140-141). На основании постановления № от <дата> срок установлен до <дата> (лд 142-143). Постановлением № от <дата> земельный участок, занимаемый многоквартирным домом № по <адрес>, изъят для муниципальных нужд (лд 144-145). На основании Постановления № от <дата> ... жилых помещений, расположенных в указанном доме изъяты для муниципальных нужд (лд 146). Среди изымаемых квартир, квартиры истца не поименовано, в связи с чем она обратилась к ответчику с требованием о выкупе ее квартиры (лд 135). Малышевой ИН было отказано в выкупе ее квартиры, со ссылкой на положения ст. 32 ЖК РФ, поскольку квартира истца не является жилым помещением, решением от <дата> она приведена в разряд нежилых (лд 134). Администрацией г. Березники представлены документы о переводе спорной квартиры в нежилое помещение (л.д. 114-124).

Согласно отчета об оценке №, выполненного ООО «...», ликвидационная стоимость квартиры № дома № по <адрес> составляет ... рублей (лд 61-103), рыночная - ... рублей.

Спорные правоотношения сторон регулируются нормами ЖК РФ, ст. 32 которого регламентируется порядок изъятия помещений для муниципальных нужд, условием для такого изъятия является статус у помещения «жилое помещение».

Статья 32 ЖК РФ, в сложившейся ситуации устанавливает обязанность ответчика изъять для муниципальных нужд путем выкупа только жилые помещения.

Статья 23 ЖК РФ регламентирует порядок перевода жилого помещения в нежилое. Уполномоченным органом, компетентным принимать решения о переводе жилого помещения в нежилое, является орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 23 ЖК РФ). Согласно ч. 5, 7 указанной статьи, на основании представленных документов, орган местного самоуправления принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое, что подтверждает перевод, и является основанием для использования помещения в качестве нежилого, если не требуется перепланировка.

Часть 9 ст. 23 ЖК РФ устанавливает, что завершение выполняемого при переводе помещения переустройства, перепланировки, иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства, перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.

Таким образом, из системного толкования ст. 5,7,9 ст. 23 ЖК РФ следует, что если перевод в нежилое помещение производился при условии перепланировки, переустройства помещения, то окончательным подтверждением перевода помещения в нежилое будет наряду с решением являться акт приемочной комиссии, оформленный в соответствии с ч. 9 ст. 23 ЖК РФ.

Из представленных ответчиком документов (лд 115-123) следует, что спорная квартира переводилась в нежилую при условии ее перепланировки и переустройства в целях использования как магазина промышленных товаров. В этой связи, окончательным переводом в нежилое помещение мог служить акт приемочной комиссии, подтверждающий перепланировку, переустройство. Акт приемочной комиссии не оформлялся, что стороны подтверждают. При таких обстоятельствах, нельзя установить, что в установленном ст. 23 ЖК РФ порядке спорная квартира приобрела статус нежилой.

Перевод в нежилые помещения согласно ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» регистрируется в ЕГРП, поскольку в случае перевода жилого помещения в нежилое в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним вносятся соответствующие изменения.

        Обстоятельства отсутствия перевода спорного помещения в нежилое подтверждаются представленными доказательствами: свидетельством о государственной регистрации права собственности, выпиской из ЕГРП, где помещение имеет статус жилого; содержанием договора купли-продажи, пояснениями сторон и свидетелей о том, что вид квартиры имеет вид обычного жилого помещения.

Согласно ч.1 ст.249 ГРК РФ обязанности по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правового акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействия).

    Исходя из изложенного, отказ Администрации г.Березники Малышевой И.Н. об определении выкупной цены жилого помещения по адресу по <адрес> и его изъятия для муниципальных нужд нельзя признать законным и обоснованным.

     При этом применение ст.32 ЖК РФ и развивающих ее подзаконных нормативных актов должно осуществляться в системе действующего правового регулирования во взаимосвязи с п.3 ст.10 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно. Судом не установлено, что Малышевой И.Н. на момент приобретения было известно, что приобретаемое ею жилое помещение у Журкина В.С. было переведено Постановлением главы <адрес> № от <дата> в нежилое для размещения в нем магазина промышленных товаров и использовалось им для предпринимательской деятельности. Спорное помещение она намеревалась использовать и использовала как жилое, заключив соответствующие договоры на его обслуживание.

     В соответствии с п.6 ст.32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

     Согласно п.7 ст.32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

     Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения (п.9 ст.32 ЖК РФ).

     В соответствии с ч.3 ст.35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

      В соответствии со ст.3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

           Требования истца Малышевой И.Н. о возложении на Администрацию г. Березники обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение по адресу <адрес>, принадлежащее Малышевой И.Н. подлежат удовлетворению.

     С учетом того, что ответчиком не оспорен представленный истцом отчет об определении рыночной стоимости спорного жилого помещения, суд считает возможным определить выкупную цену жилого помещения по адресу: <адрес>, в сумме ... рублей, в остальной части требований о взыскании ... рублей отказать.

           Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

          Признать незаконным отказ администрации г. Березники от <дата> об определении выкупной цены жилого помещения по адресу <адрес> и его изъятия для муниципальных нужд.

          Обязать Администрацию г. Березники изъять для муниципальных нужд жилое помещение по адресу <адрес>, принадлежащее Малышевой И.Н..

          Определить выкупную цену жилого помещения по адресу: <адрес>, в сумме ... рублей, в остальной части требований о взыскании ... рублей отказать.

          Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд Пермского края в течение месяца с момента составления мотивированного решения (<дата>)

Судья          НА Бабинова