Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-235/2015 (2-10869/2014;) ~ М-10991/2014 от 26.09.2014

Дело №2-235/15



РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2015 года г. Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Горбаконенко А.В.,

при секретаре Шеровой А.С.,

с участием представителя истца Представитель1,

представителя ответчика Представитель2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «О» к К. о обязании привести объект долевого участия в соответствии с договором, взыскать убытки, признать расторгнутым в одностороннем порядке с *** года договор № *** долевого участия в строительстве многоквартирного дома от *** года,

УСТАНОВИЛ:

ООО «О» обратилось в суд с исковым заявлением, в обоснование указав, что *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор № *** долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, п.1.1. которого предусмотрено: «Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить квартиру с условным номером *** в составе многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** *** (Литер ***), и после получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором».

Не дожидаясь получения разрешения на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию ООО «О», без подписания акта приема-передачи ответчик самовольно произвёл ремонтные работы в квартире № ***. Пунктом 1.2 договора установлено: «Объектом долевого строительства является квартира с условным номером ***, проектной площадью ориентировочно *** кв. м (включая площадь балкона или лоджии с соответствующим понижающим коэффициентом), расположенная на *** этаже, в составе многоквартирного жилого дома (без улучшенной отделки, покраски, побелки, санфаянса, сантех и электроприборов, чистых полов, эл. плиты, внутренних дверных блоков, обоев)».

При проведении ремонтных работ в квартире № *** ответчиком самостоятельно без уведомления застройщика осуществлялись работы по установке сантехнического и электрооборудования, что подвергало риску и нарушало законные права и интересы ООО «О», т.к. данный вид работ сопряжён с повышенной степенью опасности, требует соблюдения определённого порядка допуска к данному виду работ и несёт в себе в случае аварии - угрозу жизни и здоровья окружающих, а также причинения ущерба имуществу собственников в крупных размерах. Ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору: «В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом, и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки».

Уточнив исковые требования, просит обязать ответчика привести объект долевого участия в соответствие с договором, взыскать с ответчика убытки в сумме ***, признать расторгнутым в одностороннем порядке с *** года договор № *** от *** года долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных требований, дополнительно пояснил, что до сдачи дома в эксплуатацию ответчик самовольно, без разрешения застройщика, произвел ремонтные работы по установке сантехнического оборудования в квартире № ***, что нарушило интересы истца, так как данный вид работ сопряжен с повышенной опасностью и в случае аварии несет угрозу причинения ущерба имуществу истца. Просит обязать ответчика привести объект долевого участия - квартиру *** в соответствие с условиями договора. В настоящее время дом введен в эксплуатацию, работы выполненные ответчиком в его квартире, не повлияли на это. Ввиду того что счета организации арестованы, оплатить экспертизу не имели возможности.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований, суду пояснил, что ремонтные работы в квартире начали производить после передачи ключей истцу прорабом ООО «О» в феврале *** года. Прораб ООО «О» сам посоветовал истцу ремонтно-строительную бригаду, которая могла бы сделать в квартире истца ремонт, истец обратилась к ним. Ремонт квартиры заключался в том, что сделали ванную комнату под ключ, установили унитаз и раковину, сделали подвесной потолок и установили две двери. Несущие конструкции затронуты не были. Заявление К. о расторжении договора участия в долевом строительстве, было отозвано, до того, как истец выполнил обязанность по возврату денежных средств по договору.

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 426 ГК РФ договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома является публичным договором.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалам дела, что *** г. между истцом и ответчиком был заключен договор № *** долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** *** (Литер ***), по условиям которого ООО "О" обязалось передать К. в собственность по окончании строительства однокомнатную квартиру с условным номером ***, проектной площадью ориентировочно *** кв.м. (включая площадь балкона или лоджии с соответствующим понижающим коэффициентом), расположенная на первом этаже, в составе многоквартирного жилого дома (без улучшенной отделки, покраски, побелки, санфаянса, сантех-и электроприборов, чистых полов, эл.плиты, внутренних дверных блоков, обоев). Срок передачи объекта долевого строительства участнику *** квартал *** года.

Согласно п.2.1. договора ответчик оплатила за квартиру ***.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214- ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (ч.1).

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Согласно статье 309 ГК Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями,

ООО "О" допустил просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта более чем на два месяца. Данный факт им не оспаривается.

Ответчиком в адрес застройщика *** года было направлено уведомление о расторжении договора долевого участия в строительстве, однако письмом застройщиком от *** года по формальным основаниям (наличие просьбы в одностороннем порядке расторгнуть договор вместо уведомления об этом, самостоятельное обращение в Управление Росреестра по Амурской области) было фактически отказано в расторжении договора и возврате денежных средств, внесенных К. застройщику по договору. Представителем истца подтверждено, что внесенные ответчиком в рамках договора долевого участия денежные средства не возвращены не только в установленный законом срок, но и до настоящего времени, несмотря на то, что ответчиком указаны реквизиты расчетного счета в Сбербанке РФ.

*** года от К. в адрес ООО «О» поступило заявление об отзыве претензии от *** года.

Суд считает, что поскольку ООО «О» не исполнена обязанность по возврату денежных средств К., выразившей намерение о расторжении договора участия в долевом строительстве, у нее, как экономически слабой стороны в этих правоотношениях, имеется право отозвать свое заявление о расторжении договора. При этом суд также учитывает, что у истца нет достаточно средств для их возврата ответчику, что подтверждено его представителем в судебном заседании.

Таким образом, в удовлетворении требований о признании договора участия в долевом строительстве расторгнутым с *** года следует отказать.

Рассматривая требования о приведении объекта долевого участия в соответствие с договором № *** от *** года долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании убытков в сумме ***, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Согласно п. 3.3.3 вышеуказанного договора на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, участник обязуется не производить перепланировку объекта долевого строительства, а также работы, которые затрагивают фасад здания и его элементы (установка снаружи здания любых устройств и сооружений, переостекление лоджий, балконов, и другие работы, затрагивающие внешний вид и конструкции фасада здания) без письменного согласия застройщика.

В ходе судебного разбирательства для установления обстоятельств получения ключей от квартиры в строящемся доме, и производства ремонтных работ в нем были допрошены свидетели.

Так свидетель Свидетель1, суду пояснил, что он работает в ООО «О» около *** лет, в должности мастера строительных работ. С ответчиком знаком более трех лет. В августе *** года ответчику были переданы ключи от квартиры приобретенной ею по договору долевого участия в строительстве, для осмотра. Ответчик в нарушение условий договора, то есть до сдачи объекта в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи, произвела в своей квартире ремонтные работы, выразившиеся в установке саноборудования в санузле, покраске стен, стяжке полов во всей квартире, установке дверей. Перепланировки в квартире не производилась. Также ремонт производили и другие собственники помещений, в момент произведения ответчиком ремонтных работ в своей квартире. Позже он узнал, что ответчик не подписала акт приема квартиры и замок во входной двери ей был перекодирован.

Свидетель Свидетель2, являющийся супругом ответчицы пояснил, что ключи от квартиры были переданы прорабом Свидетель1 в феврале *** года, а в марте этого же года Свидетель1 сказал, что можно делать ремонт в квартире. Свидетель1 посоветовал ремонтно-строительную бригаду, которая в последующем и производила ремонт в квартире ответчицы. Ремонт был произведен в ванной комнате-под ключ. Был установлен унитаз, раковина, две двери, подвесной потолок. Перепланировка в квартире не производилась. Когда проходил ремонт в квартире, он лично ездил контролировать ремонтно-строительную бригаду, прораб Свидетель1 также неоднократно приходил на квартиру ответчицы с советами по ремонту квартиры. Промежуточный акт ответчику не предлагали подписывать. Когда производился ремонт в квартире ответчика, в доме еще две квартиры делали ремонт.

Свидетель Свидетель3, суду пояснил, что знаком с ответчиком более *** лет. В июле *** года помогал ответчице перевозить строительные материалы на ее квартиру для проведения ремонтно-строительных работ. При нем в квартиру приходил прораб и советовал, как лучше ремонтные работы. О том, что в квартире ответчика нельзя делать ремонтно-строительные работы, он не говорил. Никто не препятствовал проведения ремонта в квартире ответчицы, строительные материалы завозились на территорию дома свободно, несмотря на то, что на территории установлен шлагбаум.

Суд принимает показания указанных свидетелей в качестве допустимых, сомневаться в их достоверности, оснований у суда нет.

Анализируя показания свидетелей, суд приходит к выводу, что производство ремонтных работ в квартирах этого многоквартирного дома до его ввода в эксплуатацию являлось обычной практикой при условии подписания промежуточного акта приема-передачи квартиры. Ответчик подтвердил, что поскольку квартира передавалась застройщиком в черновом варианте, он в период август-сентябрь *** года выполнял работы по ремонту в санузле, подготовке стен к поклейке обоями, установке межкомнатных дверей.

Определением от *** года судом по ходатайству истца была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам эксперта предприятия по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект», застройщиком се работы по договору до передачи участнику долевого строительства внутри квартиры выполнены, при этом качество квартиры условиям проектной документации не соответствует, в связи с тем, что К. за счет собственных средств в помещениях квартиры выполнены работы: отделочные работы в жилой комнате и кухне - простая окраска стен по штукатурному слою, в санузле- облицовка стен керамической плиткой, потолка- облицовочными панелями из ПВХ, в санузле установлены керамические унитаз с арматурой, умывальник и стальная ванна, выполнена разводка трубами ПВХ от стояка холодной воды до унитаза и гибкой подводкой до электрического водоподогревателя, умывальника, ванны, и отведение трубы до помещения кухни. Трубопровод горячего водоснабжения от водоподогревателя до умывальника, ванны, и помещения кухни, вентили на трубопроводах. Установлен водоподогреватель, на полу в санузле керамическая уложена плитка. Установлены дверные коробки с навеской дверных полотен, без устройства обналички. Выполнены установка электрического вентилятора на вентиляционный канал санузла, в санузле - короб, ограждающий стояки канализации и водопровода, счетчик воды. Выполнена установка электророзетки под стиральную машину и на водоподогреватель, выполнено устройство пяти светильников в потолке.

Качество выполненных в квартире ответчика ремонтных работ строительным нормам и правилам соответствует. Стоимость устранения ремонтно-восстановительных работ, то есть приведение квартиры в состояние, отвечающее условиям договора № *** от *** года, согласно сметы № ***, составляет ***.

Эксперт считает, что производить демонтажные работы по санузлу категорически не следует в силу того, что выполненный К. объем работ не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности капитального строительства и не создает угрозу жизни и здоровью людей и сохранности оборудования и инвентаря, при высоком качестве исполнения всех видов производственных работ в соответствии с требованиями строительных норм и правил.

Суд принимает заключение эксперта в качестве допустимого доказательства, противоречий в его выводах не усматривает.

Также суд принимает во внимание, что работы, выполненные ответчиком в его квартире, не повлияли на ввод дома в эксплуатацию.

Требование истца о обязании привести объект долевого участия в соответствие с договором от *** года № *** в первоначальное положение, не являются обоснованными, поскольку согласно выводам экспертного заключения «Амурремпроект» произведенные ответчиком ремонтные работы соответствуют строительным нормам и правилам. Выполненный объем работ не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и не создает угрозу жизни и здоровью людей. Условия договора № *** от *** года относительно обязанностей участника не производить перепланировку объекта долевого строительства, а также работы, затрагивающие фасад здания, и его элементы, ответчиком не нарушены. С ведома работника застройщика ответчик выполнял работы по ремонту квартиры в течение двух месяцев, завозил строительные материалы, оборудование на охраняемую территорию стройки.

В г. Благовещенске сложился обычай (ст. 5 ГК РФ) в сфере долевого строительства, в соответствии с которым многие участники такого строительства производят ремонт построенных объектов недвижимости до ввода домов, офисных помещений в эксплуатацию. В силу ч.2 этой статьи Гражданского Кодекса РФ, обычаи, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются. Поскольку таких нарушений со стороны К. судом не установлено, такое поведение является обычаем и может применяться, несмотря на отсутствие законодательного регулирования.

Также суд считает недопустимым умаление прав одних участников долевого строительства перед другими - в нарушение ст. 19 Конституции РФ. Так, ремонт в данном доме до ввода его в эксплуатацию делался не только К., но и другими участниками. При этом судом не установлено нарушению ею не только условий договора № *** от *** года, но и строительных норм и правил. Однако застройщиком не предъявлялись аналогичные требования к иным участникам строительства, что говорит о дискриминационном характере данного искового заявления в отношении ответчика.

Оснований для удовлетворения требований истца в части приведения объекта долевого участия в соответствие с договором № *** от *** года долевого участия в строительстве многоквартирного дома, взыскании убытков в сумме *** - также нет.

Кроме того, поскольку *** года определением Благовещенского городского суда Амурской области по ходатайству представителя истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, расходы по оплате которой возложены на ООО «О», с истца в пользу экспертного учреждения - предприятия по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» подлежат взысканию расходы на проведение судебной оценочной экспертизы в размере ***.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ООО «О» в удовлетворении исковых требований к К. о обязании привести объект долевого участия в соответствии с договором, взыскать убытки, признать расторгнутым в одностороннем порядке с *** года договор № *** от *** года долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Взыскать с ООО «О» в пользу предприятии по проектированию и обследованию зданий и сооружений «Амурремпроект» за проведенную экспертизу ***.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В. Горбаконенко

Решение в окончательной форме принято *** г. А.В. Горбаконенко