Решение по делу № 2-13/2015 (2-747/2014;) ~ М-719/2014 от 01.12.2014

Дело № 2-13(1)/2015

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

13 января 2015 года                 рабочий посёлок Базарный Карабулак                         Саратовская область

Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Никулиной И.В.,

при секретаре Логиновой М.Ю.,

с участием истца Абдуллаевой Р.З.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абдулаевой Р.З. к Орловой О.В. о признании договора купли-продажи состоявшимся, о признании состоявшимся перехода права собственности, о признании прекращенным права собственности,

установила:

Абдулаева Р.З. обратилась в Базарно-Карабулакский районный суд с указанным исковым заявлением, мотивируя свои требования тем, что 06 октября 1998 года между ФИО1., Орловой О.В. и ней был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и земельного участка площадью <данные изъяты> в <адрес>. Данная недвижимость принадлежала ФИО1., Орловой О.В. и их несовершеннолетним детям ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой собственности по ? доли каждому. Все правоустанавливающие документы на дом и земельный участок продавцы передали ей, а она передала продавцам денежную сумму в размере 25 000 рублей. Переход права собственности зарегистрирован не был, так как ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, место жительства Орловой О.В. ей не известно. Просит признать договор купли-продажи между ней, ФИО1 и Орловой О.В. состоявшимся, признать состоявшимся переход права собственности на указанное имущество от ФИО1, Орловой О.В., ФИО2 и ФИО3 к ней, признать прекращенным право собственности ФИО1, Орловой О.В., ФИО2 и ФИО3 на указанное имущество, так как она и члены ее семьи с 1999 года зарегистрированы и проживают в указанной квартире.

В судебном заседании истец Абдулаева Р.З. исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что в 1998 году она переехала из республики Беларусь в с.Липовка Базарно-Карабулакского района Саратовской области на постоянное место жительства, так как здесь жили ее родственники. В том же году она познакомилась с семьей Орловых, которые продавали трехкомнатную квартиру и земельный участок. Они договорились о купле-продаже, и 06 октября 1998 года между ФИО1, Орловой О.В. и ней был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и земельного участка площадью <данные изъяты> в <адрес>. Квартира и земля принадлежали ФИО1, Орловой О.В. и их несовершеннолетним детям ФИО3 и ФИО2 на праве общей долевой собственности по ? доли каждому. Так как у продавцов не были готовы документы на продажу, то они составили расписку о продаже дома и получении денежных средств. Продавцы передали ей все правоустанавливающие документы на дом и земельный участок, прописали ее в доме, внесли изменения в лицевые счета по оплате коммунальных платежей. Получив деньги, продавцы уехали на постоянное место жительства в г.Саратов, изредка приезжали в с.Липовка, но от дальнейшего оформления документов на недвижимое имущество уклонялись под разными предлогами. ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ, место жительства Орловой О.В. и ее дочерей ей не известно. Она и ее сын ФИО4 с 1999 года зарегистрированы и проживают в указанной квартире, сделали в квартире капитальный ремонт, оплачивают коммунальные платежи и налоги.

Ответчик Орлова О.В. извещена о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилась, возражений по иску не представила, не просила об отложении дела.

Третьи лица – ФИО2., ФИО3. извещены о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились, возражений по иску не представили, не просили об отложении дела.

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области извещено о времени и месте судебного заседания, просит о рассмотрении дела в отсутствие представителя, возражений по иску не имеет.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся лиц.

Суд, выслушав истца, свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации, право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Пункты 1 и 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации гласят, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со статьями 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

Согласно пункту 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Как установлено судом, Аблулаева Р.З. с 1999 года зарегистрирована и проживает по адресу: <адрес>, совместно с сыном ФИО4 (л.д.9, 23).

В судебном заседании свидетели ФИО4 и ФИО5 показали, что в 1998 году их мать Абдулаева Р.З. переехала из Белоруссии в с.Липовка Базарно-Карабулакского района Саратовской области на постоянное место жительства. В том же году она приобрела у семьи Орловых трехкомнатную квартиру и земельный участок по <адрес> за 1800 $, в которой проживает до настоящего времени. Со слов своей матери им известно, что при купле-продаже была составлена расписка, так как у продавцов не были готовы документы на дом. Впоследствии, несмотря на неоднократные предложения оформить имущество надлежащим образом, продавцы уклонялись от оформления документов под различными предлогами, требовали доплаты за квартиру, грубили ей. До настоящего времени Абдулаева Р.З. проживает в квартире, оплачивает коммунальные платежи, так как указана абонентом в энергоснабжающих организациях. Налоговые квитанции на имущество приходят на имя Орловых, но оплачивает их Абдулаева Р.З. Орловы в течение нескольких лет не появляются в с.Липовка, их место нахождение им не известно.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от 02 ноября 1998 года (л.д.11-18) трехкомнатная квартира полезной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по этому же адресу принадлежат на праве общей долевой собственности по ? доли ФИО1, <данные изъяты>, Орловой О.В., <данные изъяты>, ФИО2, <данные изъяты>, и ФИО3, <данные изъяты>.

Аналогичные сведения содержатся в свидетельстве о праве собственности на землю от 05 октября 1998 года (л.д.19-20), выписке БТИ от 21 октября 1998 года (л.д. 21) и постановлении о закреплении земельного участка от 05 октября 1998 года №33 (л.д. 24).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 декабря 2014 года (л.д. 44-45, 67-68), трехкомнатная квартира полезной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № по этому же адресу находятся в общей долевой собственности ФИО1, Орловой О.В., ФИО2 и ФИО3, какие-либо обременения не зарегистрированы.

Пункты 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статей 244 и 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

При этом в силу требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (статьи 131, 551, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 218 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из материалов дела усматривается и подтверждается истцом, что спорное имущество: трехкомнатная квартира полезной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по этому же адресу, на 06 октября 1998 года находились в общей долевой собственности ФИО1, Орловой О.В., и их несовершеннолетних детей ФИО2, <данные изъяты> и ФИО3, <данные изъяты>.

В соответствии с частью 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Истец, заявляя требование о признании права собственности на спорное имущество, сослалась на договор от 06 октября 1998 года (л.д. 10), из которого усматривается, что покупатель Абдулаева Р.З. и продавец ФИО1 произвели сделку на покупку и продажу 2-х квартирного дома по <адрес>. При сделке договорная цена определена в 25 т.р. (1800 $). Имеются три подписи без расшифровки и отметка о том, что «стоимость дома в сумме 25 т.р. (1800 $) получила», под которой проставлены две подписи без расшифровки.

Постановлением отдела образования администрации Базарно-Карабулакского района от 25 ноября 1998 года Орловой О.В. разрешена продажа дома по адресу: <адрес>, в котором прописаны несовершеннолетние ФИО2, <данные изъяты>, и Орлова О.В., <данные изъяты>, (л.д. 25)

Из справки Липовского сельского совета без номера и даты, усматривается, ФИО1, <данные изъяты>, и члены его семьи в <адрес> не прописаны и не проживают (л.д.22).

ФИО1, <данные изъяты> умер ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается сведениями отдела ЗАГС (л.д. 26).

Согласно сведениям нотариуса нотариального округа р.п.Базарный Карабулак и Базарно-Карабулакский район Саратовской области (л.д. 43), после смерти ФИО1 наследственное дело не заводилось.

Справка ОУФМС России в Базарно-Карабулакском районе, справки администрации Липовского муниципального образования Базарно-Карабулакского района, сведения МО МВД России «Базарно-Карабулакский» (л.д. 51- 60) подтверждают, что Орлова О.В., <данные изъяты>, ФИО2., <данные изъяты>, и ФИО3, <данные изъяты>, в с.Липовка Базарно-Карабулакского района не проживают.

Анализ вышеприведенных норм права и исследованных судом доказательств в их совокупности позволяет суду сделать вывод о том, что договор купли-продажи спорного имущества: трехкомнатной квартиры полезной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, и земельного участка общей площадью <данные изъяты>. с кадастровым номером № по этому же адресу, не заключался, представленный же истицей договор от 06 октября 1998 года в силу вышеприведенных норм права составлен не в надлежащей форме, в нем отсутствуют существенные условия договора, предусмотренные статьями 432, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный документ не может являться подтверждением заключения договора на спорные объекты недвижимости, так как спорное имущество находилось в общей долевой собственности ФИО1, Орловой О.В., и их несовершеннолетних детей ФИО2, <данные изъяты>, и ФИО3, <данные изъяты>, следовательно, в договоре должно быть отражено волеизъявление всех участников долевой собственности, а на распоряжение имуществом несовершеннолетних должно иметься разрешение органа опеки и попечительства. Вместе с тем из представленного истицей договора от 06 октября 1998 года не усматривается волеизъявление Орловой О.В. на продажу принадлежащей ей доли квартиры, отсутствует упоминание о продаже долей, принадлежащих несовершеннолетним ФИО2 и ФИО3, а разрешение органа опеки и попечительства выдано позднее даты договора от 06 октября 1998 года (л.д.25), кроме того, отсутствует волеизъявление сособственников на продажу земельного участка, на котором расположена квартира по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу прямого указания пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что право собственности ФИО1, Орловой О.В., ФИО2 и ФИО3 на трехкомнатную квартиру полезной площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, и земельный участок общей площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № по этому же адресу, не прекращено, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 декабря 2014 года (л.д. 44-45, 67-68), отчуждение данной недвижимости не произведено, так как представленный истицей договор от 06 октября 1998 года не соответствует требованиям статей 432, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, переход права собственности на трехкомнатную квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>, к истцу Абдулаевой Р.З. не состоялся.

В обоснование заявленных требований истица ссылается на факт длительного проживания в спорном доме, использование ею земельного участка, оплату коммунальных платежей и налогов, а также на то, что Орлова О.В. и ФИО1 передали ей ключи от квартиры, правоустанавливающие документы на квартиру и земельный участок, прописали ее в квартире, то есть добровольно распорядились своим имуществом.

Между тем, факт пользования истицей спорным имуществом, у которого наличествуют собственники, которые не отказывались от прав в отношении данного имущества, не производили его отчуждение, не может повлечь приобретение какого-либо права у истицы на спорное домовладение.

Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Между тем, каких-либо бесспорных, достоверных и убедительных доказательств, подтверждающих факт того, что между истцом, ФИО1, Орловой О.В., ФИО2 и ФИО3 действительно была достигнута договоренность по всем существенным условиям договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, суду представлено не было. Имеющейся в материалах дела договор от 06 октября 1998 года не может свидетельствовать о заключении договора купли-продажи квартиры и земельного участка, в том виде, в котором это предусмотрено законодательством, поскольку не содержит признаков, присущих договору продажи недвижимости, установленных названными выше нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска Абдулаевой Р.З. к Орловой О.В. о признании договора купли-продажи состоявшимся, о признании состоявшимся перехода права собственности, о признании прекращенным права собственности, отказать.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Базарно-Карабулакский районный суд Саратовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 16 января 2015 года.

Судья                                  И.В.Никулина