Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1324/2020 ~ М-852/2020 от 12.03.2020

Дело № 2-1324/20

Строка 146г

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» июня 2020 года Центральный районный суд г. Воронежа

в составе:

председательствующего судьи Михиной Н.А.,

при секретаре Агаповой А.Ю.

с участием:

представителя истца по доверенности Глаголевой Т.А.,

представителя ответчика по доверенности Павленко М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сидельниковой Светланы Юрьевны к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

Сидельникова С.Ю. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером № площадью 7590 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> и ответчик подготовил проект договора купли-продажи земельного участка №-з от 05.11.2019. Истец не согласилась с предложенным проектом, полагая, что в нем неверно указана цена договора, срок перечисления цены земельного участка должен определяться с момента заключения договора, стороны не достигли согласия относительно условий о размере договорной неустойки и данное условие должно быть исключено из договора, и 10.02.2020 направила в адрес ответчика протокол разногласий к предложенному ответчиком договору купли-продажи земельного участка, однако предложенная истцом редакция данного договора была ответчиком отклонена, что послужило основанием для обращения в суд.

Истец Сидельникова С.Ю. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.

Представитель истца по доверенности Глаголева Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Департамента имущественных ми земельных отношений Воронежской области по доверенности по доверенности Павленко М.В. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, поддержал ранее представленные письменные возражения на исковое заявление (л.д.32-33).

Суд рассматривает дело с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ч.2 ст.432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии со ст.445 ГК РФ В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Правила о сроках, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно ч.1 ст.446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч.1, п.6 ч.2 ст.39.3 Земельного Кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу ч.1 ст.39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, 30.10.2019 истец Сидельникова С.Ю. обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной собственности площадью 7590 кв.м с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий Сидельниковой С.Ю. на праве собственности: нежилое помещение площадью 615,8 кв.м, что подтверждается копией заявления (л.д.8-9).

05.11.2019 ответчиком был составлен договор купли-продажи земельного участка №-з (занимаемый объектом недвижимости), согласно которому Департамент имущественных и земельных отношении Воронежской области (продавец) обязуется передать в собственность Сидельниковой С.Ю. (покупатель) земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, общей площадью 7590 кв.м, на котором расположен принадлежащий покупателю расходный склад нефтепродуктов в <адрес>») (1 очередь) площадью 615,8 кв.м, а покупатель перечисляет денежные средства в размере 3612840 рублей (цена договора) в течение 7 рабочих дней с даты получения договора. В случае нарушения данного срока продавец вправе взыскать с покупателя неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в течение трёх рабочих дней с даты получения покупателем соответствующего требования от продавца, что подтверждается копией договора купли-продажи (л.д.10-12).

Сторонами данный договор был подписан, однако Сидельниковой С.Ю. при его подписании было указано о подписании с протоколом разногласий (л.д.12). Сторонами также был подписан передаточный акт (л.д.14-15).

27.01.2020 истец обратилась к ответчику с заявлением о пересмотре стоимости земельного участка и установлении стоимости в договоре в размере 361284 рублей (50% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 722568 рублей) и представила соответствующий протокол разногласий от 27.02.2020 к договору купли-продажи земельного участка №-з от 05.11.2019 (л.д.19).

04.02.2020 ответчик, рассмотрев заявление истца, отклонил представленный Сидельниковой С.Ю. протокол разногласий и указал, что согласно ответу Управления Росреестра по Воронежской области кадастровая стоимость земельного участка № составляет 7225680 рублей и данная стоимость внесена на основании решения Воронежского областного суда от 20.01.2017 №), указание кадастровой стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 722568 рублей было технической ошибкой (л.д.20-21).

10.02.2020 истец повторно обратилась к ответчику, представив доработанный протокол разногласий от 27.01.2020, в котором указала на необходимость изменения цены участка с 3612840 рублей на 361284 рубля, установления выкупной цены участка в размере 361284 рублей, исключения из договора п.2.4 о взыскании с покупателя неустойки в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в течение трёх рабочих дней с даты получения покупателем соответствующего требования от продавца (л.д.23).

В силу ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с ч.1 ст.555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ч.2 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пунктом 3.2.27 Положения о департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного Постановлением Правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 395, установлено, что к полномочиям департамента относится установление порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, для заключения договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов.

Приказом департамента от 19.12.2016 № 2079 утверждены Правила определения цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов (далее - Правила).

Согласно п.3 Правил цена земельного участка определяется в размере 50 процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, для целей индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного хозяйства, а также гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке.

Согласно ч.2 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.05.2020) «О государственной регистрации недвижимости» Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

В силу п.1 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся в кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости.

Как следует из материалов дела, решением Воронежского областного суда от 20.01.2017, вступившим в законную силу, по административному исковому заявлению ООО «Коттеджная индустрия» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области, администрации городского округа город Воронеж об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости была установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 7590 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категории земель – земель населенных пунктов, разрешенное использовании: расходный склад нефтепродуктов, определенную по состоянию на 1 января 2014 года в размере 7225680 рублей на период с 1 января 2016 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости (л.д.53-59).

Согласно копии ответа Управления Росреестра по Воронежской области от 15.11.2019 в настоящее время в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0502026:14 площадью 7590 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, содержаться актуальные сведения о кадастровой стоимости заявленного земельного участка: кадастровая стоимость – 7225680 рублей, дата применения кадастровой стоимости – 01.01.2016, причина внесения кадастровой стоимости – решение Воронежского областного суда от 20.01.2017 №) (л.д.36).

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (далее – ФЗ №135-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 ФЗ №135-ФЗ кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Таким образом, доводы истца о том, что на момент подготовки проекта договора купли-продажи от 05.11.2019 кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляла 722568 рублей не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

На этом основании требования истца в части указания в договоре купли-продажи цены участка в размере 361284 рублей и перечислении стоимости участка в размере 361284 рублей в течение 7 рабочих дней с момента заключения договора, указании в приложении № 1 к договору купли-продажи кадастровой стоимости земельного участка в размере 722568 рублей и 50% от кадастровой стоимости – цены выкупа в размере 361284 рублей не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.2.4 договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2019, предложенного ответчиком, в случае нарушения срока, указанного в п.2.2 настоящего договора продавец вправе взыскать, а покупатель обязан уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки в течение трёх рабочих дней с даты получения покупателем соответствующего требования от продавца.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст.331 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что включение в ответчиком в договор купли-продажи земельного участка №-з от 05.11.2019 оспариваемого истцом п.2.4 о возможности взыскания с покупателя неустойки в пользу продавца не противоречит действующему законодательству, и исковые требования об исключении данного пункта из договора купли-продажи от 05.11.2019 не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Сидельниковой Светланы Юрьевны к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Михина Н.А.

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2020.