Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1715/2012 ~ М-1709/2012 от 28.09.2012

№ 2-26/13           КОПИЯ

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2013 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Разиньковой О.С.,

с участием:

представителя истца ООО «ХКБ Банк» по доверенности Острикова А.Н.,

представителя ответчика Юшина А.Н. по доверенности Сенчищева В.П.,

представителя ответчицы Юшиной И.И. по доверенности Сенчищева В.П.,

представителя третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Атласова Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Хоум кредит энд Финанс Банк» к Юшину Александру Николаевичу, Юшиной Инне Ивановне о признании права собственности на земельный участок № <адрес> г. Воронежа,

установил:

Истец ООО «Хоум кредит энд Финанс Банк» (далее - ООО «ХКБ Банк») обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 22.08.2008 года между заемщиками Юшиным А.Н., Юшиной И.И. и ООО «ХКБ Банк» был заключен кредитный договор № 100011604, на основании которого заемщикам был предоставлен кредит в размере 15 000 000 руб. сроком на 182 месяца, на условиях возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом в размере 19,50% годовых; в обеспечение исполнения кредитных обязательств Юшиным А.Н. на основании договора ипотеки № 100011604 от 22.08.2008 года было передано в залог банку принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение - квартира, расположенная по адресу: г. Воронеж, жилой массив «<адрес> находящаяся на земельном участке № <адрес> г. Воронежа; права банка как кредитора - залогодержателя были удостоверены закладной, выданной банку 28.08.2008 года УФРС Воронежской области; в нарушение принятых обязательств по кредитному договору и закладной заемщики не исполняли обязательства по уплате очередного ежемесячного платежа, вследствие чего банк обратился в Центральный районный суд г. Воронежа с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на квартиру; решением Центрального районного суда г. Воронежа от 03.11.2009 года взыскано с Юшина А.Н.. Юшиной И.И. солидарно в пользу ООО «ХКФ Банк» задолженность по кредитному договору в размере 17 262 745,11 руб., обращено взыскание для удовлетворения требований банка на квартиру с установлением начальной продажной цены в размере 12 290 384 руб.; поскольку повторные торги по продаже квартиры были объявлены несостоявшимися, банк выразил свое согласие принять нереализованное имущество должника на баланс банка и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества; с 25.01.2012 года банк является собственником указанной квартиры, при этом в результате оставления имущества банком за собой в счет стоимости имущества были зачтены требования банка к ответчику суммой в размере 9 217 788 руб.; на настоящий момент остаток задолженности ответчика, которая не была погашена за счет заложенного имущества, составляет 8 064 957,11 руб., а земельный участок № 17а продолжает принадлежать Юшину А.Н.; условиями ст. ст. 1, 35 ЗК РФ установлено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; исходя из содержания п. 1 ст. 64.1, п. 1 ст. 64.2 ФЗ № 102-ФЗ земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок; таким образом, названный земельный участок находился в залоге у ООО «ХКФ Банк» в силу закона с 28.08.2008 года, что подтверждено в ходе спора между ООО «ХКБ Банк» и Тараненко Е.П. и Юшиным А.Н. решением Центрального районного суда г. Воронежа от 08.12.2011 года; на основании положений п. 1, 3, 4 ст. 35 ЗК РФ, фактически обстоятельств дела истец просил удовлетворить заявленные требования (л.д. 5-7).

Определением суда от 22.01.2013 года к участию в деле в качестве соответчика привлечена Юшина И.И. (л.д. 135).

В судебном заседании представитель истца ООО «ХКБ Банк» по доверенности Остриков А.Н. просил исковые требования удовлетворить по основаниям, изложенным в иске; в материалы дела представлены дополнительные пояснения по иску относительно необходимости признания права собственности на весь спорный земельный участок (л.д. 200-202).

В судебном заседании представитель ответчика Юшина А.Н. по доверенности Сенчищев В.П. против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 159-162, 164-166).

В судебном заседании представителя ответчицы Юшиной И.И. по доверенности Сенчищев В.П. считал исковые требования не подлежащими удовлетворения по аналогичным основаниям.

В судебном заседании представитель третьего лица Управления Росреестра по Воронежской области по доверенности Атласов Д.И. при разрешении заявленных требований полагался на усмотрение суда.

Ответчики Юшин А.Н., Юшина И.И. о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, в письменных заявлениях в суд просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, обозрев материалы гражданского дела № 2-3227/09, дел правоустанавливающих документов, изучив материалы настоящего дела, суд находит исковые требования ООО «ХКБ Банк» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.06.2008 года между ОАО «МДМ-банк» и Юшиным А.Н. был заключен кредитный договор № 65.Ф32.15/08.76, по которому банк предоставил ответчику кредит на сумму 3560 000 руб. на срок до 04.06.2023 года для приобретения квартиры по адресу: г. Воронеж, <адрес> и находящегося под квартирой земельного участка № <адрес> г. Воронежа; объект жилой недвижимости земельного участка приобретаются 6 550 000 руб., из них 3 226 000 стоимость квартиры, 3 324 000 руб. - стоимость земельного участка (л.д. 80-90).

09.06.2008 года между Щербец С.Г. (продавец) и Юшиным А.Н. (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатель за счет собственных и заемных средств, предоставленных в кредит ООО «МДМ-банк» приобрел в совместную собственность с супругой Юшиной И.И. (л.д. 134) названные выше квартиру и земельный участок за сумму 6 550 000 руб. (л.д. 115-117).

По передаточному акту от 09.06.2008 года объекты недвижимости переданы Юшину А.Н. (л.д. 118).

18.06.2008 года за Юшиным А.Н. в ЕГРП было зарегистрировано право собственности на земельный участок № <адрес> г. Воронежа, что следует из выписки из ЕГРП от 26.07.2012 года (л.д. 19) и копии повторного свидетельства о государственной регистрации (л.д. 163).

Так же, 18.06.2008 года за Юшиным А.Н. в ЕГРП зарегистрировано право собственности на квартиру № <адрес> г. Воронежа (л.д. 93).

18.08.2008 года ООО «МДМ-банк» обратилось УФРС по Воронежской области с заявлением о прекращении ипотеки в силу закона на квартиру и земельный участок (л.д. 91). В настоящее время, каких-либо обременений в ЕГРП в отношении данного участка, в том числе, в пользу ООО «ХКБ Банк» зарегистрировано не было.

22.08.2008 года между ООО «ХКБ Банк» и Юшиным А.Н. был заключен кредитный договор № 100011604, в соответствии с которым банк предоставил заемщикам Юшину А.Н., Юшиной И.И. кредит в размере 15 000 000 руб. на 182 месяца; обеспечением исполнения обязательств являлся залог (ипотека) квартиры по адресу: г. Воронеж, <адрес> (л.д. 94-100).

22.08.2008 года между ООО «ХКБ Банк» и Юшиным А.Н. по исполнение условий кредитного договора был заключен договор ипотеки № 100011604 в отношении квартиры по указанному выше адресу, ипотека подтверждалась закладной (л.д. 92-93).

28.08.2008 года ООО «ХКБ Банк», как залогодержателю, выдана закладная в отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Воронеж, <адрес> 1 (л.д. 8-17).

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Воронежа от 03.11.2009 года частично удовлетворены исковые требования ООО «ХКБ Банк», в соответствии с которыми с Юшина А.Н., Юшиной И.И. солидарно в пользу ООО «ХКБ Банк» в счет погашения задолженности по кредитному договору № 100011604 от 22.08.2008 года взысканы денежные средства в размере 17 262 745,11 руб. и госпошлина в сумме 20 000 руб.; обращено взыскание по обязательствам Юшина А.Н., Юшиной И.И. перед ООО «ХКБ Банк» на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: г. Воронеж, <адрес>, общей площадью 428,9 кв.м., жилой площадью 83.6 кв.м., установить начальную продажную цену квартиры с торгов в размере 12290384 руб. В указанном решении судом установлено, что нарушение ответчиками условий кредитного договора имело место с 16.04.2009 года; рыночная стоимость квартиры определена на основании отчета об оценке ООО «Воронежское бюро Оценки» от 28.10.2009 года; заявленные требования в части взыскании задолженности по основному долгу и процентам, обращении взыскания на предмет залога - квартиру, представитель ответчиков в судебном заседании признавал (л.д. 21-24).

На основании указанного решения суда 18.05.2010 года и выданного по делу исполнительного листа Центральным РОСП г. Воронежа было возбуждено исполнительное производство № 20/58/13753/8/2010 (л.д. 106).

Постановлением судебного пристава-исполнителя Центрального РОСП г. Воронежа от 20.10.2010 года Управлению Росреестра по Воронежской области поручено провести государственную регистрацию права собственности на квартиру к ООО «ХКБ Банк» (л.д. 103) на основании постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 19.10.2010 года, в связи с тем, что имущество должника, арестованное по акту о наложении ареста в установленный законом срок не реализовано специализированной организацией, а кредитором на предложение судебного пристава-исполнителя принято решение об оставлении предмета ипотеки за собой (л.д. 102, 105).

25.01.2012 года истцу выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру на основании постановления судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права собственности на имущество от 20.10.2010 года (л.д. 18).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2012 года было отказано в удовлетворении требований Юшиной И.И. о признании незаконными действий Управления Росреестра по Воронежской области по государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ХКБ Банк» на квартиру, расположенную по адресу: г. Воронеж, <адрес> (л.д. 65-69).

Вступившим в законную силу решением Центрального районного суда г. Воронежа от 08.12.2011 года было отказано в удовлетворении исковых требований Таранченко к Юшину А.Н., Юшиной И.И. об обращении взыскания на земельный участок № <адрес> г. Воронежа площадью 316,5 кв.м. Основанием для отказа в иске послужило то, что приобретение Юшиным А.Н. спорного земельный участок имело место за счет кредитных средств по кредитному договору с учетом положений ст.ст. 64.1, 64.2 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» о нахождении такого земельного участка в залоге банка (л.д. 26-29).

Согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка от 01.08.2012 года (на котором располагается квартира № № площадь участка составляет 316,5 кв.м. (л.д. 30-32).

Ссылаясь на неделимость судьбы земельного участка и находящегося на нем строения, истец обратился в суд с настоящим иском, при этом в судебном заседании представитель ООО «ХКБ Банк» полагал необходимым произвести зачет рыночной стоимости земельного участка в размере 2 855 000 руб. в счет оставшейся части задолженности Юшиных Н.А. и И.И. перед банком, которая составляет в настоящее время 8 064 957,11 руб.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Указанная норма ограничивает право собственника на распоряжение земельным участком. Он не может оставить его в собственности (при переходе права собственности на строение) и передать вместе с недвижимостью на каком-либо ограниченном вещном праве.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242,243,237 ГК РФ).

Таким образом, с учетом того, что на дату заключения кредитного договора ООО «ХКБ Банк» с истцом Юшин А.Н., обеспечением исполнения которого являлась ипотека квартиры, последующее обращение взыскания только на квартиру в установленном законом порядке посредством вынесения судебного решения, передачи кредитору (истцу) в собственность квартиры в связи с ее не реализацией на торгах, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований.

При этом, суд считает, что с учетом безвозмездного характера приобретения права собственности на спорный земельный участок по решению суда по настоящему делу, Юшины А.Н. и И.И. праве требовать в судебном порядке взыскания компенсации рыночной стоимости данного земельного участка, в том числе, по согласованию сторон произвести взаимозачет с оставшейся частью задолженностью по кредитному договору.

С учетом п. 3 ст. 196 ГПК РФ оснований выйти за пределы заявленных требований суд в данной части суд не усматривает, в связи с чем, не считает необходимым устанавливать рыночную стоимость участка в рамках разрешения настоящего иска и определять юридическую судьбу данной суммы денежных средств.

В силу п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись ЕГРП погашается.

Соответственно, запись в ЕГРП № 36-36-01/123/2008-644 от 18 июня 2008 года о праве собственности Юшина А.Н. на земельный участок № <адрес> г. Воронежа подлежит погашению.

Возражения ответчиков и их представителя Сенчищева В.П. в части ненадлежащего способа защиты гражданских прав суд считает не состоятельными, поскольку согласно разъяснениям, содержащимся в п. 58 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Как следует из материалов дела, на спорном земельном участке располагается принадлежащая истцу <адрес> (в виде части двухквартирного жилого дома с разделенным на 2 самостоятельных участка из участка № (л.д. 113)), принадлежащие истцу на праве собственности, что свидетельствует о фактическом владении и использовании истцом земельного участка, а, соответственно, надлежащем способе гражданских прав.

Согласно ст. 64.2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение. Залогодержателем по залогу, указанному в пункте 1 настоящей статьи, является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.

Исходя из обстоятельств дела, суд не усматривает, что спорный земельный участок находился в силу закона в залоге ООО «ХКБ Банк», поскольку предоставление последним денежных средств по кредитному договору от 22.08.2008 года имело место после возведения квартиры (акт ввода в эксплуатацию от 20.12.2007 года, свидетельство о госрегистрации права собственности продавца Щербец С.Г. от 01.04.2008 года (л.д. 123, 126) и ее приобретения Юшиным А.Н. Согласно договору от 22.08.2008 года предметом ипотеки являлась исключительно квартира.

Следовательно, способ защиты, предусмотренный ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" путем обращения взыскания на заложенное имущество - земельный участок к спорным правоотношениям не применим. Кроме того, суд учитывает, что в настоящее время в судебном порядке обращено взыскание на предмет залога - квартиру, решение суда фактически исполнено.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Применительно к спорным правоотношениям, данный земельный участок подлежал передаче в собственность покупателя квартиры в закона - нормы ст. 273 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

Ссылку на ничтожность сделки по переходу права собственности на квартиру в отсутствие одновременного перехода права собственности на земельный участок под ним суд не учитывает, поскольку постановление пристава-исполнителя о передачи имущества должника кредитору в настоящее время никем не оспорено, а решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 10.09.2012 года действия Управления Росреестра по Воронежской области по государственной регистрации перехода права собственности к ООО «ХКБ Банк» на квартиру, расположенную по адресу: г. Воронеж, жилой <адрес> признаны правомерными.

Доводы представителя ответчика о невозможности признания права собственности на весь земельный участок под строением, поскольку ст. 273 ГК РФ предусматривает передачу права собственности на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для использования строения.

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК право собственности не переходит на земельный участок при отчуждении части здания, если она не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка, а также если участок изъят из оборота.

Как указывалось выше, площадь спорного земельного участка № № занятого исключительно квартирой № составляет 316,5 кв.м., целевое назначение - индивидуальное жилищное строительство. Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что данный участок в силу своей площади является неделимым.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 Земельного кодекса, то есть необходимо руководствоваться нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33).

Таким образом, размер земельного участка непосредственно связан с функциональным назначением объекта.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа город Воронеж», утвержденным решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 №384-П зона малоэтажной индивидуальной застройки (предназначена для формирования жилых районов из отдельно стоящих и блокированных индивидуальных жилых домов (коттеджей) и с минимальным размещенным набором услуг местного значения) имеет, в том числе, архитектурно-строительные требования для индивидуального жилищного строительства - минимальный размер земельного участка - 0,03 гектара (300 кв.м.)

Согласно справке БТИ Центрального района г. Воронежа от 04.04.2013 года площадь застройки всего <адрес> (квартир № составляет 454,4 кв.м. (л.д. 203). Соответственно, принимая во внимание идентичность расположения и конфигурации квартир № и № (л.д. 78, 128), площадь застройки <адрес> на участке № № составляет 227,25 кв.м., а, соответственно, площадь участка свободная от застройки составляет 89,25 кв.м. (316,5 - 227,25).

С учетом невозможности раздела земельного участка в натуре, фактической площади участка приближенной к минимально допустимому размеру с учетом целевого назначения земельного участка, площади застройки участка, суд считает, что имеются основания для удовлетворения требования о признании права собственности истца на земельный участок № № в целом, закрепленной за ним площадью.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

Признать за ООО «Хоум кредит энд Финанс Банк» право собственности на земельный участок № <адрес>» г. Воронежа.

Погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право запись № 36-36-01/123/2008-644 от 18 июня 2008 года о праве собственности Юшина Александра Николаевича на земельный участок № <адрес>» г. Воронежа.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья     Панин С.А.

Копия верна:

Судья

Секретарь