Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1911/2021 от 15.04.2021

УИД: 36RS0006-01-2020-000073-84

№2-1911/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 октября 2021 года Центральный районный суда города Воронежа, в составе:

Председательствующего: Шумейко Е.С.,

При секретаре: Дегтяревой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гапона Алексея Олеговича к АО Финансовая компания "Аксиома", ООО "Машлизинг-ТЭК", ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права общей долевой собственности за собственниками помещений многоквартирного дома на имущество, истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установила:

Истец Гапон А.О. обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи от 7 ноября 2017 года ему принадлежит <адрес> многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. АО ФК "Аксиома" являлось застройщиком указанного многоквартирного жилого дома, на 17 этаже которого имеется встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв.м, номера на поэтажном плане №, кадастровый №. Помещение имеет своим назначением использование под размещение системы теплоснабжения. В данном встроенном нежилом помещении расположена система теплоснабжения, которая предназначена только для обслуживания помещений многоквартирного жилого дома и служит для функционирования теплоисточника дома, другого самостоятельного назначения не имеет. В связи с этим, спорное встроенное нежилое помещение и система теплоснабжения относятся к общему имуществу многоквартирного дома, право собственности на которое принадлежит всем собственникам квартир в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП. Однако, спорное встроенное нежилое помещение и система теплоснабжения были проданы АО ФК "Аксиома" по договору купли-продажи от 29 июня 2012 года для целей лизинга/аренды ООО "Машлизинг-ТЭК". Данная сделка, как и последующие, нарушает права истца и других собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме.

На основании изложенного, истец просил:

- признать незаконными (ничтожными) сделками договор купли-продажи № от 29.06.2012 спорного помещения XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между АО ФК "Аксиома" (продавец), ООО "Машлизинг-ТЭК" (покупатель) и ООО "Воронежтеплоэнерго-Сервис" (лизингополучатель/арендатор);

- договор купли-продажи спорного помещения от 1 января 2016 года, заключенный между ООО "Машлизинг-ТЭК" (продавец) и ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" (покупатель);

- применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде признания отсутствующим право собственности ООО "Машлизинг-ТЭК" и ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" на указанное встроенное нежилое помещение и на систему теплоснабжения;

- признать за собственниками помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> и на систему теплоснабжения расположенную в данном нежилом помещении;

- истребовать из незаконного владения ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" спорное встроенное нежилое помещение и расположенную в нем систему теплоснабжения.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 7 июля 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 ноября 2020 года, в иске отказано, к заявленным требованиям применен срок исковой давности.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2021 решение Центрального районного суда г. Воронежа от 07.07.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26.11.2020 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определением судьи от 23.04.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Воронежский областной суд (л.д. 86 том 3).

В судебное заседание истец Гапон А.О. не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен. Заявлено ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д. 94-95 том 3).

Представитель истца, действующий на основании ордера Голубев А.А., заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Обращал внимание суда, что доводы ответчиков, заявленные в ходе рассмотрения дела о том, что в спорном встроенном нежилом помещении расположена не только система теплоснабжения, а также о том, что указанная система предназначена не только для обслуживания помещений многоквартирного жилого дома, не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами. Настаивал на том, что применение последствий, связанных с пропуском срока исковой давности, к данным правоотношениям невозможно, так как система теплоснабжения многоквартирного жилого дома, являясь принадлежностью к дому, не может быть объектом самостоятельного отчуждения. Помещение, изначально проектированное, выстроенное и эксплуатируемое как помещение котельной, является в силу закона собственностью всех собственников помещения, и не могло перейти в собственность только одного из собственников помещений в многоквартирном жилом доме, даже если им являлся застройщик.

Представитель ответчика ООО "Газпромтеплоэнерго Воронеж", действующая на основании доверенности Пивоварова Д.В., настаивала на применении последствий, связанных с пропуском срока исковой давности. Кроме того, полагала, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

ООО "МАШЛИЗИНГ-ТЭК" о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен. Представитель в судебное заседание не явился.

Представитель ООО ФК "Аксиома", действующая на основании доверенности Клименко А.В., полагала, что основания для удовлетворения требований по существу заявленных требований отсутствуют. Срок исковой давности пропущен.

Представитель ТСЖ "Проспект Революции 9а" о времени и месте рассмотрения дела извещен. В судебное заседание не явился. Причина неявки признана судом неуважительной. Судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие представителя ТСЖ.

Представитель Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещен. Судом постановлено рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Воронежский областной суд, действующий на основании доверенности, в разрешении заявленных требований полагался на усмотрение суда.

Суд, заслушав объяснение лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные по делу доказательства, приходит к следующим выводам:

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу статьи 290 указанного Кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если такое общее имущество находится в фактическом владении собственников помещений в многоквартирном доме, однако право собственности на такое имущество зарегистрировано в реестре за каким-либо одним лицом, собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество.

Такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а, следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.

Истцу Гапон А.О. на праве собственности принадлежат <адрес> на основании договора купли-продажи от 7 ноября 2017 года (л.д. 101-105 том 3).

26.11.2002 Воронежский областной суд и ЗАО ФК "Аксиома" заключили договор о совместной деятельности по строительству жилого дома на земельном участке, расположенном по <адрес> в <адрес>, предоставленном в бессрочное пользование Воронежскому областному суду на основании постановления исполнительного комитета администрации города Воронежа № 437 от 30 июля 1998 года и постановления администрации города Воронежа № 1129 от 4 июля 2002 года.

По условиям договора, с учётом дополнительного соглашения к договору от 27.10.2010, после окончания строительства объекта и его ввода в эксплуатацию площади объекта распределяются следующим образом: суду в первой очереди строительства 12% - 285,8 кв.м., во второй очереди строительства - 9%, при этом на каждую выделенную квартиру выделяется один гараж.

ЗАО ФК "Аксиома" распределяется 88% + 285,8 кв.м., все оставшиеся гаражи и нежилое встроенное помещение на 17 этаже, во второй очереди строительства - 91 % и все оставшиеся гаражи.

12.07.2007 года Воронежскому областному суду выдано разрешение на строительство № жилого дома с подземными гаражами и хозяйственными сараями со встроенными, пристроенными нежилыми помещениями на 1-2 этажах, чердачными хозяйственно-техническими помещениями.

Строительство жилого дома выполнялось в две очереди.

27.10.2010 построенный на предоставленном земельном участке многоквартирный жилой дом (л.д. 106-107 том 3) введен в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию № № от 27.12.2010) и жилой дом (вторая очередь строительства) (разрешение на ввод в эксплуатацию № № от 30.07.2013).

Адрес многоквартирного жилого дома - г. <адрес>

Согласно проектной декларации теплоснабжение и горячее водоснабжение всего многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> предусмотрено от котельной, установленной на крыше дома на 17 этаже (л.д. 70 том 1).

В техническом паспорте на жилой <адрес>, инвентаризационный №, литера А4, А5, 2013 года постройки, содержаться сведения о том, что жилой дом имеет 12 этажей. Кроме того, имеется цокольный этаж, цокольный этаж 5 уровней, технический этаж.

В соответствии с кадастровым паспортом от 21.03.2011 на 17 этаже расположено встроенное нежилое помещение, площадью 103,2 кв.м., номер помещения XXVI в литере А.

1 июля 2011 года Управлением Росреестра по Воронежской области зарегистрировано право собственности АО ФК "Аксиома" на спорное нежилое помещение.

7 июня 2012 года между ООО "Машлизинг-ТЭК" (лизингодатель) и ООО "Воронежтеплоэнерго-Сервис" (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) согласно которому лизингодатель обязуется приобрести в свою собственность выбранное лизингополучателем имущество и дополнительное оборудование.

29 июня 2012 года между АО ФК "Аксиома" (продавец), ООО "Машлизинг-ТЭК" (покупатель) и ООО "Воронежтеплоэнерго-Сервис" (лизингополучатель/арендатор) заключен договор купли-продажи спорного помещения XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый N №, расположенного по адресу: <адрес> а также системы теплоснабжения, расположенной в спорном помещении (котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591; котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590; горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006; горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470-2290 kW № 3785812; два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/4; Н=20,1 М.в.ст»; насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F-A BAQE G=97,9M3/4; Н=35,1 М.в.ст»; насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/4; Н=19,3 М.в.ст»; насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/4; Н=34,6 М.в.ст»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00681 Q=650000 Ккал/ч»; узел учета газа в составе: счетчик газа турбинный марки «СТГ-100-400 ДуЮО № 05216/2009», корректор объема газа марки «СПГ 762.2 Логика № 12265», клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC- А013189»; узел учета тепловой энергии в составе: вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848», вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»; узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»; узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90- 40 № 164175»; охранно-пожарная сигнализация в составе: прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»; дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»; устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»; щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12; система умягчения воды марки «KWS 100ТА»; система газоснабжения в составе: газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРПЩ-400-01-У1 № 01136 2008 года.

По передаточному акту от 1 июля 2012 спорное помещение, оборудование, техническая документация переданы покупателю.

В акте приема-передачи нежилого встроенного помещения от ООО "Машлизинг-ТЭК" также указано, что спорное помещение передаётся для использования под размещение системы теплоснабжения.

1 июля 2012 года между ООО "Машлизинг-ТЭК" (арендодатель) и ООО "Воронежтеплоэнерго-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает в аренду объект нежилого фонда - нежилое встроенное помещение XXVI в литере А назначение: нежилое, площадь 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, расположенное по адресу: <адрес>, а арендатор принимает указанное помещение и обязуется вносить арендную плату в сроки и порядке, установленном договором; назначение помещения - использование под размещение системы теплоснабжения. Срок аренды установлен до 1 января 2016 года. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Воронежской области.

ООО "Воронежтеплоэнерго-Сервис" 9 октября 2014 года изменило свое фирменное наименование на ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж".

В настоящее время собственником спорного встроенного нежилого помещения является ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" на основании договора купли-продажи, заключенного 1 января 2016 года между ООО "Машлизинг-ТЭК" и ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж". Право собственности на объект зарегистрировано за ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" 3 марта 2016 года.

В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, а имеющие исключительно технический характер. Одновременно в МКД могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

По данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о статусе спорных помещений (использовании их в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения), а также вопросов о том, кем и как использовались эти помещения, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, а если находится, то в каких именно помещениях.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции представитель ответчика ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" изменил и дополнил правовую позицию, предоставив суду мотивированные возражения по существу заявленных требований.

Представитель указывает, что система теплоснабжения и горячего водоснабжения предназначена для обслуживания, в том числе, иных многоквартирных жилых объектов. Утверждает, что в настоящее время нежилое встроенное помещение используется, в том числе, для иных целей, не связанных с обслуживанием многоквартирного жилого дома, где расположена квартира истца.

Кроме того, представитель поддерживала ранее заявленные доводы о том, что имущество приобретено ответчиком на законных основаниях, до того как возникло право собственности истца. Истец и иные собственники помещений с момента ввода объекта в эксплуатацию знали, что спорное имущество являлось собственностью иных юридических лиц и в фактическом владении собственников никогда не находилось.

В соответствии со ст. 12, 56, 57 ГПК РФ суд разъяснил представителю ответчика ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" обязанность по доказыванию возражений относительно заявленных требований.

Для реализации ответчиком права на предоставление дополнительных доказательств в ходе судебного заседания объявлялся перерыв, рассмотрение дела откладывалось.

Суду предоставлен договор № аренды имущества от 11.08.2020 (л.д. 141-148 том 3), подтверждающий, что ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" передало, а ТСЖ "<адрес> приняло в аренду часть нежилого помещения, находящегося в цокольном этаже многоквартирного жило дома, для целей размещения в нем теплового пункта (теплообменниеи, насосное оборудование, задвижки и прочее).

В подтверждение доводов о несении бремени содержания спорного имущества, представителем предоставлены: исковое заявление ТСЖ "Проспект Революции, 9А" к ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт общего имущества, в том числе, помещение котельной.

В судебном заседании представителем ответчика предоставлена выписка из реестра лицензий по состоянию на 27.04.2021, подтверждающая наличие действующей лицензии на осуществление деятельности, выполнение работ, оказания услуг, в том, числе, эксплуатация взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов, использование воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на объектах, использование (эксплуатация) на объектах оборудования, работающего под избыточным давлением.

По ходатайству ответчика, судом назначена судебная экспертиза с целью определения оборудования, расположенного в нежилом помещении XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, номера на поэтажном плане № кадастровый №, расположенном на 17 этаже, по адресу: <адрес>, определения его предназначения, в том числе, на предмет того, обслуживает ли оборудование более одного помещения в многоквартирном доме, а также на предмет использования указанного оборудования для обслуживания иных (за исключением многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>) объектов, в том числе, в целях определения использования нежилого встроенного помещения как газовая котельная, либо для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Правовые последствия, предусмотренные ч. 3 ст. 79 ГПК РФ ответчику ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" разъяснены.

Согласно заключению эксперта о невозможности провести экспертизу без проведения осмотра объекта исследования, осмотр был назначен на 02.09.2021 в 14.00 в течение дня, и 15.09.2021 с 14.00 в течение дня. В назначенные даты осмотр не состоялся, так как эксперту не был предоставлен доступ к объекту для возможности исследования, в присутствии представителя ТСЖ ФИО1

Доводы представителя о том, что собственники помещений в многоквартирном жилом доме никогда не имели доступа к спорным объектам, и с момента ввода объекта в эксплуатацию понимали, что не являются правообладателями указанного имущества, судом отклоняются.

Сам по себе факт ограждения объекта, наличие запитающих устройств, вывешенной информационной таблицы "ГАЗПРОМтеплоэнерго ВОРОНЕЖ, посторонним вход воспрещен" (л.д. 112-119 том 3) указывает на особую категорию объекта, степень ее огнестойкости, особого класса опасности, и не является прямым доказательством, подтверждающим выбытие имущества от собственником помещений с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Суд принимает во внимание доводы представителя истца о том, что система теплоснабжения, являясь принадлежностью к жилому дому, весь период времени с момента введения в эксплуатацию, эксплуатировалась в целях обеспечения всех помещений многоквартирного жилого дома горячим водоснабжением и отапливанием помещений.

Сам по себе факт того, что различные юридические лица в различные периоды времени осуществляли техническое обеспечение работы системы теплоснабжения, не указывает на выбытие системы теплоснабжения и помещения, в котором указанная система установлена, из законного владения собственников помещений.

Доводы представителя ответчика ООО "Газпромтеплоэнерго Воронеж" о том, что система теплоснабжения осуществляет обслуживание иных жилых домов, не подтверждены какими-либо доказательствами.

Утверждение представителя о том, что дом, в котором расположена квартира, принадлежащая на праве собственности истцу, и жилой дом второй очереди, являются различными объектами недвижимости, противоречит совокупности предоставленных суду доказательств (проектная документация, разрешение на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию 1 и 2 очереди строительства жилого дома).

Указание представителя ответчика ООО "Газпромтеплоэнерго Воронеж", что нежилое встроенное помещение в настоящее время имеет иное функциональное значение, какими-либо доказательствами не подтверждено.

Оценивая совокупность предоставленных по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что система теплоснабжения, непосредственно расположенная в многоквартирном жилом дома предназначена (учтена и сформирована) для использования в целях, связанных с обслуживанием всего жилого <адрес> (включая первую и вторую очередь строительства).

С момента ввода объекта в эксплуатацию указанная система теплоснабжения использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.

В соответствии с техническим паспортом на многоквартирный дом, кадастровым паспортном, проектом, система теплоснабжения проектировалась и фактически была расположена во встроенном нежилом помещении XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый № расположенное по адресу: <адрес>.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Таким образом, граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано и соответственно зарегистрировано за одним лицом, даже являющимся застройщиком, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями статей 12, 167, 168, 209, 289, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у ЗАО ФК "Аксиома" полномочий на распоряжение спорным имуществом как своим собственным, в том числе, на совершение действий по регистрации права собственности за ЗАО ФК "Аксиома", как одним из собственников помещений, на объект недвижимости: встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, в силу закона принадлежащий на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>

Определив соответствие спорного нежилого помещения и системы теплоснабжения предусмотренным выше критериям общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме, суд приходит к выводу об обоснованности и доказанности заявленных исковых требований в части недействительности (ничтожности) договоров она основании пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По общим правилам пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Лицо, считающее себя собственником имущества, вправе предъявить иск о признании недействительными сделок с этим имуществом, совершенных сторонними лицами.

Однако возврат выбывшего имущества из чужого незаконного владения возможен путем удовлетворения виндикационного иска, а не требований о применении реституции по сделкам, стороной которых указанное лицо не является.

В пункте 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Виндикационный иск, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

Как указано в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком-приобретателем отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению недвижимого имущества, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если истец, считающий себя собственником спорного недвижимого имущества, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска с соблюдением правил, предусмотренных статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На момент заключения договора купли-продажи № 59 спорного помещения, заключенного 29.06.2012 между АО ФК "Аксиома", ООО "Машлизинг-ТЭК" и ООО "Воронежтеплоэнерго-Сервис", договора купли-продажи от 1 января 2016 года заключенный между ООО "Машлизинг-ТЭК" и ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж", ответчики распорядились имуществом, им не принадлежащим, в связи с чем данные договоры ничтожны в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а нежилое встроенное помещение и система теплоснабжения и горячего водоснабжения подлежат истребованию в порядке статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации из чужого незаконного владения ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" в общую долевую собственность собственников жилых помещений многоквартирного дома.

С учётом измененного предмета иска (л.д. 138-144 том 1), истец просит признать отсутствующим право собственности ответчиков на спорный объект недвижимости и систему теплоснабжения, как правовое последствие недействительности ничтожной сделки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то зарегистрированное право или обременение может быть оспорено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Установив характер правоотношений сторон, с учетом вышеприведенных положений действующего законодательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного к ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" способа защиты права о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый № расположенное по адресу: <адрес> и систему теплоснабжения расположенную в данном нежилом помещении.

Учитывая, что право собственности на объект недвижимого имущества в настоящее время зарегистрировано за ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж", решение суда является основанием для погашения права собственности за ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж".

Довод представителя ответчика ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" о добросовестности приобретения судом отклоняется, так как при заключении сделок юридическое лицо должно было действовать в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности, убедиться, на каких основаниях владеет приобретаемым имуществом продавец.

Довод представителя ответчика не мог не знать, что спорные АО ФК "Аксиома" о том, что права на имущество возникли на законных основаниях в силу договора о совместной деятельности, основан на субъективном толковании права.

Система теплоснабжения, предназначенная для обслуживания всех помещений в многоквартирном жилом доме и расположенная в соответствии с проектом в специально созданном для этих целей помещении, и само помещение являются общим имуществом владельцев помещений в многоквартирном доме.

Ответчик настаивает на применении последствий, связанных с пропуском срока исковой давности, полагая, что с момента возникновения права собственности на первые помещения в многоквартирном доме при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности собственники все собственники помещений имели возможность получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.

Представитель ответчиков полагает, что момент, когда собственники помещений в многоквартирном жилом доме узнали о нарушении своих прав, подлежит применению с исчислению срока исковой давности и в отношении истца, как правопреемника.

Представитель истца настаивает на том, что к данным правоотношениям не подлежит применению положения о сроке исковой давности, так как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истец, как собственник имущества, вправе требовать устранения всяких нарушений его права. В обоснование своих требований Гапон А.О. ссылался на то, что все собственники помещений пользовались спорным помещением и имуществом, так как получали горячую воду и отопление, будучи осведомленными из проектной декларации, что многоквартирный дом спроектирован и построен с расположением в спорном помещении крышной котельной.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Спорное имущество является в силу закона общим имуществом, принадлежащим всем собственниками помещений в многоквартирном жилом доме.

Право собственности на спорное имущество с момента введения объекта в эксплуатацию было зарегистрировано в реестре за одним из собственников помещений - застройщиком ЗАО ФК "Аксиома".

ЗАО ФК "Аксиома" (ответчик по делу АО ФК "Аксиома"), зарегистрировавшая за собой право собственности на спорный объект недвижимости, произвело отчуждение помещения и расположенного в нем оборудования, являющегося общим имуществом всех собственников помещений.

Принимая во внимание, что собственники помещений в данном многоквартирном доме вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на данное имущество, такие требования аналогичны предусмотренному статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, а следовательно, в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность на данные требования не распространяется.

Руководствуясь ст.ст. 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Гапона Алексея Олеговича к ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" удовлетворить.

Истребовать из незаконного владения ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" в пользу всех собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес> общее имущество в многоквартирном доме, по адресу: <адрес> принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности: встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане № кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> и систему теплоснабжения, расположенную в данном нежилом помещении:

котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591;

котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590;

горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006;

горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470-2290 kW № 3785812;

два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/4; Н=20,1 М.в.ст»;

насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F-A BAQE G=97,9M3/4; Н=35,1 М.в.ст»;

насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/4; Н=19,3 М.в.ст»;

насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/4; Н=34,6 М.в.ст»;

тепло-обменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00681 Q=650000 Ккал/ч»;

узел учета газа в составе:

счетчик газа турбинный марки «СТГ-100-400 ДуЮО № 05216/2009»,

корректор объема газа марки « СПГ 762.2 Логика № 12265»,

клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC- А013189»;

узел учета тепловой энергии в составе:

вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»;

узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»;

узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90- 40 № 164175»;

охранно-пожарная сигнализация в составе:

прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»;

дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»;

устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»;

щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12;

система умягчения воды марки «KWS 100ТА»;

система газоснабжения в составе: газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРПЩ-400-01-У1 № 01136 2008 года.

Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: <адрес>-а право общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> и систему теплоснабжения, расположенную в данном нежилом помещении:

котел «RIELLO» марки «RTQ 1200Т Q=1522 kW № 51407005591;

котел «RIELLO» марки «RTQ 1500Т Q=1902 kW № 51407005590;

горелка котла «RIELLO» марки «RS 160/М BLU 300/930-1860 kW № 3788006;

горелка котла «RIELLO» марки «RS 190 470-2290 kW № 3785812;

два насоса котла «Grundfos» марки «TPD 80-240/2 A-F-A BAQE G=57,7M3/4; Н=20,1 М.в.ст»;

насос сетевой сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 80-400/2 A-F-A BAQE G=97,9M3/4; Н=35,1 М.в.ст»;

насос ГВС сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 32-250/2 A-F-A BAQE G=12,7M3/4; Н=19,3 М.в.ст»;

насос подпитки сдвоенный «Grundfos» марки «TPD 65-460/2 A-F-A BAQE G=68M3/4; Н=34,6 М.в.ст»;

тепло-обменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00680 Q=650000 Ккал/ч»; теплообменник ГВС «РИДАН» марки «НН№22 022-00681 Q=650000 Ккал/ч»;

узел учета газа в составе:

счетчик газа турбинный марки «СТГ-100-400 ДуЮО № 05216/2009»,

корректор объема газа марки « СПГ 762.2 Логика № 12265»,

клапан предохранительно-запорный электромагнитный марки «КПЗЭ-150 № 859», преобразователь постоянного тока марки «mobile SP1500C № QC- А013189»;

узел учета тепловой энергии в составе:

вычислитель количества теплоты марки «ВКТ-5 № 11458»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 238763»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду50 № 240146»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду32 № 214382»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 409848»,

вычислитель количества теплоты марки «ПРЭМ Ду20 № 232440 (на ХВО)»;

узел учета электрической энергии в составе счетчика электроэнергии марки «ЦЭ6803В № 009026023000733 2009 г.»;

узел учета холодной воды в составе счетчика воды «ВСКМ90- 40 № 164175»;

охранно-пожарная сигнализация в составе:

прибора приемно-контрольного охранного пожарного «КВАРЦ»;

дистанционный контроллер работы котельной GSM контроллер марки «CCU825-H-AR-P»;

устройство сбора и передачи данных о расходе газа - прибор марки «Макрос-1.232 № 10002»;

щит управления котельной на базе контроллеров ТРМ-32, ТРМ-12;

система умягчения воды марки «KWS 100ТА»;

система газоснабжения в составе: газорегуляторного пункта шкафного марки «ГРПЩ-400-01-У1 № 01136 2008 года.

Решение суда является основанием для погашения записи в ЕГРН сведений о праве собственности ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" на объект недвижимости - встроенное нежилое помещение XXVI в литере А, общей площадью 103,2 кв. м, этаж 17, номера на поэтажном плане №, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.

Исковые требования Гапона Алексея Олеговича к АО Финансовая компания "Аксиома", ООО "Машлизинг-ТЭК", ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" о признании незаконными (ничтожными) сделками договор купли-продажи № от 29 июня 2012 года, заключенный между АО ФК «АКСИОМА» и ООО "Машлизинг-ТЭК" от 1 января 2016 года, заключенный между ООО "Машлизинг-ТЭК" (продавец) и ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" (покупатель), о применении последствий недействительности ничтожных сделок в виде признания отсутствующим права собственности ООО "Машлизинг-ТЭК" и ООО "Газпром теплоэнерго Воронеж" на указанное встроенное нежилое помещение и на систему теплоснабжения, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято судом 22 октября 2021 года.

Судья: Е.С. Шумейко