Решение по делу № 2-1847/2016 ~ М-1681/2016 от 06.10.2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

28 ноября 2016 года с. Новобелокатай

Белокатайский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Комягиной Г.С.,

с участием истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску Гильмановой Г.Р.,

с участием ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску Хуснуллина И.З.,

представителя Гильмановой Г.Р. Каренгина Д.В.,

представителя Хуснуллина И.З. Старцевой И.Н.,

при секретаре Мингажевой Р.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гильмановой ФИО9 к Хуснуллину ФИО10 о взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску Хуснуллина ФИО10 к Гильмановой ФИО9 о признании договора аренды нежилого помещения прекратившим свое действие,

УСТАНОВИЛ:

Гильманова Г.Р. обратилась в суд с иском к Хуснуллину И.З. о взыскании 313 366 рублей за фактическое использование нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ <адрес> Г, а также сумму уплаченной госпошлины в размере 6333 руб. 66 коп., по тем основаниям, что решением Белокатайского межрайонного суда РБ от 27.05.2016 года в ее пользу с Хуснуллина взысканы денежные средства в размере 434500 рублей за фактическое пользование площадью 170 кв.м. в нежилом помещении – кафе-бар, расположенном по адресу: РБ <адрес> решение вступило в законную силу, в связи с чем имеет преюдициальное значение. Как было установлено судом по ранее рассмотренному спору, отношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды, заключенного 27.04.2015 г., в котором стороны определили стоимость одного квадратного метра в размере 350 руб. Решением суда с Хуснуллина в пользу истца за период с 27.04.2015 г. по 06.04.2016г. было взыскано 434000 рублей. Вместе с тем позднее Хуснуллин И.З. приобрел арендуемое помещение на публичных торгах, по результатам которого был заключен договор купли-продажи, однако торги впоследствии решением Белокатайского межрайонного суда РБ от 01.06.2016 года были признаны недействительными, на Хуснуллина возложена обязанность вернуть все полученное по сделке, освободить спорное помещение, что он и сделал 14.09.2016 года. Таким образом, за период времени с 07.04.2016 года до 14.09.2016 года Хуснуллин обязан уплатить истцу неосновательное обогащение в сумме 313366 рублей.

24.10.2016 года Хуснуллин обратился в суд со встречным иском, в котором просит в удовлетворении требований Гильмановой отказать, признать договор аренды нежилого помещения от 27.04.2015 г., заключенный между Гильмановой и Хуснуллиным, прекратившим свое действие с 27.10.2015 года, взыскать с ответчика по встречному иску расходы по оплате услуг представителя в сумме 100000 рублей по тем основаниям, что в период действия договора аренды арендуемое помещение было приобретено Хуснуллиным с торгов, о чем свидетельствует договор купли-продажи арестованного имущества от 27.10.2015 года. В силу положений ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а не с момента государственной регистрации в связи с чем Хуснуллин пользовался спорным помещением на праве собственности. Кроме того, нежилое помещение – кафе-бар, было передано Хуснуллину по акту приема-передачи 27.10.2015 года, после чего он уведомил Гильманову о том, что приобрел арендуемое им ранее помещение по договору купли-продажи в собственность. Таким образом, поскольку должник и кредитор совпали в одном лице обязательство подлежит прекращению с 27.10.2015 года.

На встречное исковое заявление истец по первоначальному иску Гильманова Г.Р. подала возражения, в которых не согласилась с доводами встречного иска и просила в удовлетворении встречных исковых требований Хуснуллина отказать по тем основаниям, что вступившим в законную силу решением суда торги были признаны недействительными и Хуснуллина обязали вернуть все полученное по сделке, освободить занимаемое помещение. Договор купли-продажи также был признан недействительным, в силу ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, вследствие чего совпадения кредитора и должника в одном лице не произошло. Фактически Хуснуллин пользовался нежилым помещением - кафе-баром до 14.09.2016 года, в связи с чем с него надлежит взыскать неосновательное обогащение.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску Гильманова Г.Р. и ее представитель Каренгин Д.В. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме. В удовлетворении встречного иска просили отказать ввиду того, что фактически Хуснуллин пользовался кафе-баром до 14.09.2016 года, что подтверждается распечатками из сети Интернет с группы, созданной Хуснуллиными в соц.сетях, долг по оплате электроэнергии накопился в период арендных отношений.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Хуснуллин И.З. в судебном заседании возражал удовлетворению иска Гильмановой Г.Р., встречный иск поддержал, суду показал, что он является добросовестным приобретателем нежилого помещения. По заявлению Гильмановой 10.02.2016 года отключили электроэнергию, ему пришлось подключаться к другой квартире. Он исправно оплачивал электроэнергию, у него имеются квитанции, предполагает, что долг накопился потому, что ранее счета Гильмановой выставлялись по показаниям, которые она предоставляла сама, сверку по счетчику не делали.

В судебном заседании представитель Хуснуллина И.З. Старцева И.Н. встречный иск поддержала, суду показала, что Хуснуллин купил кафе-бар по договору купли-продажи, после чего произошло совпадение кредитора и должника в одном лице. Хуснуллин является добросовестным приобретателем. Кроме того, Гильмановой нарушены условия договора аренды, отключена электроэнергия. Выяснить момент образования задолженности по уплате электроэнергии не представляется возможным, так как Гильманова производила уплату электроэнергии лишь по своим показаниям, никаких сверок с компанией осуществляющей подачу электроэнергии не проводилось. О преюдиции в данном случае речи быть не может, так как ранее при вынесении судами предыдущих решений о взыскании арендной платы и признании торгов и договора купли-продажи недействительными не ссылались на незаконное проведение торгов и отключение электроэнергии.

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к следующим выводам

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

По смыслу указанной нормы закона обязательства из неосновательного обогащения возникают при одновременном наличии трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, приобретение или сбережение имущества за счет другого лица и отсутствие правовых оснований неосновательного обогащения, а, именно: приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе, ни на сделке.

Как усматривается из условий договора аренды, заключенного между Гильмановой Г.Р. и Хуснуллиным И.З., договор был заключен на срок до 31.12.2015 года, при этом в договоре имеется оговорка о том, что если от сторон договора не последует письменного уведомления о его расторжении не позднее чем за две недели до срока окончания договора, то данный договор считается пролонгированным на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку срок договора аренды составлял менее года (до 31.12.2015 г.), его государственная регистрация не требовалась, а последующая пролонгация договора была осуществлена на срок менее года, что также необходимости в государственной регистрации договора не порождало (п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно ст. 619 ГК РФ, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Кроме того, согласно ст. 413 ГК РФ обязательство может быть прекращено в случае совпадения должника и кредитора в одном лице

Между тем, суд считает, что требования Хуснуллина И.З. о признании прекратившим действие договора аренды от 27.04.2015 года по причине того, что кредитор и должник в силу заключения договора купли-продажи арендованного имущества совпали в одном лице удовлетворению не подлежат по следующим основаниям

По смыслу закона основаниями прекращения обязательства в любом случае должны признаваться конкретные юридические факты или юридические составы (действия или события). В качестве таких юридических фактов в случае с прекращением обязательства путем совпадения в одном лице должника и кредитора могут выступать договоры и иные сделки, предусмотренные законом или не предусмотренные законом.

Так, 27.10.2015 года Хуснуллин, являясь арендатором недвижимого имущества - кафе-бара, приобрел по договору купли-продажи арестованное недвижимое имущество, реализованное на торгах - магазин и кафе – бар по адресу: <адрес> Г, принадлежащее Гильмановой Г.Р.

Однако решением Белокатайского межрайонного суда РБ от 27.05.2016 года торги по продаже имущества в виде кафе –бар, магазина находящихся по адресу: <адрес> РБ, <адрес> Г признаны недействительными, как и сам договор купли-продажи заключенный по результатам торгов 27 октября 2015 года между ООО "Девар" и Хуснуллиным И.З. Данным решением Хуснуллина И.З. обязали освободить магазин, кафе –бар. Данное решение вступило в законную силу 14.09.2016 года.

Таким образом, сделка, служащая основанием прекращения обязательства в силу совпадения должника и кредитора в одном лице, была признана недействительной, в связи с чем последствием принятия решения о признании торгов и договора купли-продажи недействительными является то, что прекращение обязательства в силу ст. 413 ГК РФ фактически не состоялось, поскольку недействительная сделка не влечет за собой никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Кроме того, в силу п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, поскольку решением Белокатайского межрайонного суда РБ от 27.05.2016 года договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов 27.10.2015 года между ООО «Девар» и Хуснуллиным И.З. был признан недействительным, то прекращение обязательства вследствие совпадения кредитора и должника в одном лице невозможно, так как недействительная сделка не повлекла за собой никаких юридических последствий. Кроме того, одно и то же лицо не может являться и арендатором, оплачивающим пользование имуществом, и собственником того же самого имущества, следовательно совпадения кредитора и должника в одном лице в момент заключения договора купли-продажи не произошло, и с 27.10.2015 года фактически Гильманова Г.Р. и Хуснуллин И.З. состояли в арендных правоотношениях, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении встречного иска Хуснуллина ФИО10 к Гильмановой ФИО9 о признании договора аренды нежилого помещения прекратившим свое действие в силу совпадения кредитора и должника в одном лице.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что арендные отношения между Гильмановой Г.Р. и Хуснуллиным И.З. 27.10.2015 года прекращены не были, в связи с чем требования Гильмановой Г.Р. о применении норм о неосновательном обогащении в порядке ст. 1102 ГК РФ применению не подлежат, а подлежат применению нормы права об аренде недвижимости.

В судебном заседании сторонами не оспаривается, что Хуснуллин пользовался нежилым помещением – кафе-баром до 14.09.2016 года, т.е. фактически стороны исполняли свои обязательства в рамках имеющегося на тот период договора аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с Хуснуллина И.З. в пользу Гильмановой Г.Р. подлежит взысканию арендная плата за период времени с 07.04.2016 года по 14.09.2016 года в сумме 313366 рублей (59500 руб. (350 руб. х 170 кв.м) х 5 мес. + 8 дней).

Определяя размер взыскиваемой арендной платы, суд учитывает преюдициальный характер судебных решений – решения Белокатайского межрайонного суда РБ от 27.05.2016 года и апелляционного определения Верховного суда РБ от 27.09.2016 года.

При этом, взыскивая с Хуснуллина в пользу Гильмановой арендную плату, суд отклоняет доводы стороны ответчика по первоначальному иску о том, что Хуснуллин является добросовестным приобретателем посколькуиз п. 1 ст. 302 ГК РФ следует, что добросовестный приобретатель - это лицо, которое не знало и не могло знать о том, что другое лицо, которое возмездно отчуждает имущество, не имело права его отчуждать.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 34, 35 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с применением последствий недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. При этом спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

На основании установленного Конституционным Судом Российской Федерации конституционно-правового смысла положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть удовлетворены только в том случае, если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является недобросовестным приобретателем.

Таким образом, Хуснуллин не может являться добросовестным приобретателем, поскольку в данном случае исковые требования заявлены исходя из обязательственных правоотношений. Требование о признании приобретателя вещи добросовестным может быть заявлено лишь в случае предъявления к такому приобретателю иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то есть использоваться в качестве способа защиты от виндикационного требования.

Кроме того, суд не находит оснований и для освобождения Хуснуллина от взыскания арендной платы за период времени с 07.04.2016 года по 14.09.2016 года в связи с нарушением условий договора аренды, а именно отключением электроэнергии арендодателем по следующим основаниям

Так, в силу положений ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор в свою очередь обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В судебном заседании установлено, что арендодателем арендатору нежилое помещение было предоставлено в пригодном состоянии, соответствующим его назначению, арендатор принял указанное имущество, никаких претензий не предъявлял, в том числе и после отключения 10.02.2016 года электроэнергии. Кроме того, материалами об отказе в ВУД, подтверждается, что Хуснуллин установил дополнительный счетчик в квартире ХаировойР.Н., через который осуществлялась подача электроэнергии в кафе-бар после отключения. В судебном заседании инженер по сбыту ООО ЭСКБ» Худяков А.С., пояснил, что счета за оплату электроэнергии выставлялись по показаниям, которые снимала сама Гильманова Г.Р., актов сверки не производилось, в связи с чем установить имелась ли на 27.04.2016 года задолженность по оплате электроэнергии установить невозможно. Таким образом, Хуснуллиным после 10.02.2016 года и до 14.09.2016 года имущество использовалось по назначению, доказательств того, что отключение электроэнергии каким-либо образом препятствовало ему пользоваться арендованным имуществом и могло быть отнесено к недостаткам сданного в аренду имущества, в суд не представлено. Кроме того, отключение электроэнергии не является обстоятельством, свидетельствующим о недостатках сданного в аренду имущества, в том числе по смыслу норм ст. 611-612 ГК РФ, и не освобождает от уплаты арендной платы. Хуснуллин имея в силу закона обязанность нести расходы на содержание имущества, оплачивал электроэнергию, в том числе и после отключения 09.02.2016 года, зная о том, что Гильмановой Г.Р. в суд подан иск об освобождении арендуемого нежилого помещения и о признании торгов недействительными, что сторонами также не оспаривается.

Требование истца по первоначальному иску Гильмановой Г.Р. о взыскании расходов по оплате государственной пошлины согласно ст. 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению пропорционально удовлетворенным требованиям, при этом оплата государственной пошлины подтверждается квитанцией, в связи с чем в пользу Гильмановой Г.Р. с Хуснуллина И.З. подлежит взысканию госпошлина в размере 6333 руб. 66 коп., в удовлетворении требований Хуснуллина И.З. о взыскании с Гильмановой Г.Р. судебных расходов на оплату услуг представителя отказывает ввиду полного отказа в удовлетворении встречного иска.

В связи с вышеизложенным, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Гильмановой ФИО9 к Хуснуллину ФИО10 о взыскании задолженности по договору аренды удовлетворить

Взыскать с Хуснуллина ФИО10 в пользу Гильмановой ФИО9 задолженность по договору аренды помещения за период с 07.04.2016 года по 14.09.2016 года в размере 313366 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6333 рублей 66 коп.

В удовлетворении встречного иска Хуснуллина ФИО10 к Гильмановой Гульнафисе Рафильевне о признании договора аренды нежилого помещения прекратившим свое действие отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Белокатайский межрайонный суд.

Мотивированное решение составить к 02 декабря 2016 года.

Председательствующий

судья: подпись Г.С. Комягина

копия верна

судья Г.С.Комягина

специалист Е.Г.Прохорова