Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1247/2019 ~ М-1185/2019 от 16.10.2019

УИД 36RS0010-01-2019-001520-74

2-1247/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2019 года                                                                 г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего                                             Ишковой А.Ю.,

при секретаре                                                      Киреевой В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Павлова Владимира Анатольевича и Булавиной Таисии Николаевны к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании договоров на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан в части недействительными, сохранении жилого дома в реконструированном и переустроенном состоянии, изменении долей собственников жилого дома в соответствии с фактическими занимаемыми площадями,

                 установил:

Павлов В.А. и Булавина Т.Н. обратились в суд с иском, указывая, что по данным учета БТИ Борисоглебского района Воронежской области жилой дом общей площадью 90,0 кв.м., в том числе, жилой - 53,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, значится за ними на праве собственности: за Павловым Владимиром Анатольевичем - 3/5 доли на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 12.02.1997г. (в договоре - квартира №); за Булавиной Таисией Николаевной - 2/5 доли на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в - собственность граждан от 08.08.1997г. (в договоре квартира - №).

В настоящее время, по утверждению истцов, для того, чтобы зарегистрировать право на указанные доли жилого дома в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, необходимо привести документы в надлежащее состояние.

Истцы указывают, что в лит.АА1А3А4, занимаемых Булавиной Т.Н., произведено переустройство (лит. А1 снос дымохода), лит.A3 решение или акт приемочной комиссии не представлены, лит.А4 на реконструкцию, на ввод объекта в эксплуатацию разрешение не представлено. В результате этого изменились общая и жилая площади жилого дома, и на основании последней технической инвентаризации 14 марта 2019 года жилой дом имеет общую площадь - 102,6 кв.м., жилую - 53,5 кв.м.

По утверждению истцов, фактически Булавина Т.Н. пользуется и владеет частью жилого дома лит.АА1А3А4, общей площадью 48,5 кв., жилой - 26,0 кв.м. Павлов В.А. пользуется и владеет частью жилого дома лит.АА1А2, общей площадью 54,1 кв.м. жилой площадью - 27,5 кв.м.

На основании изложенного, в соответствии со ст. 3 ГПК РФ, ст.ст.180, 218 ГК РФ, истцы просят:

- признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 08.08.1997г. недействительным в части указания объекта недвижимости, принадлежащего Булавиной Таисии Николаевне на праве собственности, и считать, что по этому договору Булавиной Таисии Николаевне передано в собственность 2/5 доли жилого дома общей площадью 90,0 кв.м., в том числе, жилой - 53,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 12.02.1997г. недействительным в части указания объекта недвижимости, принадлежащего Павлову Владимиру Анатольевичу на праве собственности, и считать, что по этому договору Павлову Владимиру Анатольевичу передано в собственность 3/5 доли жилого дома общей площадью 90,0 кв.м., в том числе, жилой - 53,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

- сохранить жилой дом в реконструированном и переустроенном состоянии общей площадью 102,6 кв.м., жилой - 53,5 кв.м;

- изменить и закрепить размер долей жилого дома после реконструкции и переустройства общей площадью 102,6 кв.м., жилой - 53,5 кв.м., в соответствии с фактическими занимаемыми площадями и заключением эксперта.

Павлов В.А. и Булавина Т.Н. в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, представили заявления с просьбой дело рассмотреть в их отсутствие.

Представитель ответчика администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.04.2019, в реестре отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на жилой дом, площадью 90 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии с данными БТИ Борисоглебского района Воронежской области - филиал АО «Воронежоблтехинвентаризация», указанный жилой дом значится за:

- Павловым Владимиром Анатольевичем - 3/5 ид.д. на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 12.02.1997г.,

- Булавиной Таисией Николаевной - 2/5 ид.д. на основании договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 08.08.1997г.

Судом установлено, что 12.02.1997 года между ФИО1., действующего на основании Устава, и Павловым В.А. был заключен договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан, по условиям которого продавец передал покупателю 3/5 ид.доли жилого дома, общей площадью 90 кв.м., в том числе жилой - 53,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> - неблагоустроенная. Согласно тексту договора объект «квартира» исправлен на «3/5 ид.доли жилого дома». Исправление не заверено подписью Павлова В.А.

08.08.1997 года согласно договору на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан ФИО1 действующего на основании Устава, передал Булавиной Т.Н. квартиру, общей площадью 90 кв.м., в том числе жилой - 53,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> - неблагоустроенная. В тексте договора имеется неоговоренное исправление: квартира исправлена на 2/5 ид.доли жилого дома.

Указанные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы в БТИ.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что при оформлении договоров в них не верно указан адрес жилого дома: <адрес>, вместо правильного - <адрес>.

    Согласно ст. 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

А, в соответствии со ст.180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения недействительной ее части.

Администрация Борисоглебского городского округа возражений против удовлетворения исковых требований не представила.

Указанные обстоятельства дают суду основания признать договоры на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 12.02.1997 и 08.08.1997 недействительными в части не верного указания переданного в собственность объекта и считать, что Павлову В.А. передано 3/5 доли, а Булавиной Т.Н. - 2/5 доли, жилого дома, общей площадью 90 кв.м., в том числе жилой 53,5 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно представленному истцами Техническому паспорту, изготовленному 14.03.2019, в жилом доме произведено переустройство помещения лит.А1 (снос дымохода) лит.А3, решение или акт приемочной комиссии о согласовании или завершении переустройства не представлены, на реконструкцию лит.А4 разрешение не представлено.

По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Конновой Г.А. от 29 ноября 2019 года, на земельном участке расположен один одноэтажный, блокированный жилой дом лит. «АА1А2А3А4», усадебного типа, состоящий из двух изолированных жилых помещений с изолированными входами.

Соответствие жилого дома строительным и иным нормам и правилам, в котором Булавиной Таисией Николаевной в занимаемом ею жилом помещении осуществлена реконструкция в лит. «А4», а также переустройство в лит. «А1» (снос дымохода) и переустройство в лит. «A3», рассматривалось экспертом в полном составе одного указанного жилого помещения, так как в другом жилом помещении лит. «АА1А2» никаких переустройств не производилось.

Экспертом установлено, что жилое помещение - 3-х комнатное, благоустроенное. В его составе 7 необходимых помещений, а именно: 3 жилые комнаты - № 5 площадью 5,7 кв.м., № 6 площадью 16,2 кв.м., № 7 площадью 4,1 кв.м.; и 4 - подсобных с функциональным назначением: прихожая № 1 площадью 7,2 кв.м., кухня № 2 площадью 8,5 кв.м., коридор № 3 площадью 2,7 кв.м. и санузел № 4 площадью 4,1 кв.м.

В целях улучшения жилищных условий в жилом помещении произведена его реконструкция с увеличением внешних габаритов, за счёт возведения жилой пристройки лит. «А4» со сносом прежней веранды лит. «а3». В пристройке лит «А4» размещена прихожая № 1. Одновременно с реконструкцией в жилом помещении было осуществлено переустройство за счёт переоборудования холодной пристройки лит. «а1» в пристройку жилую лит. «A3» без увеличения внешних её габаритов и нарушения несущих конструкций. В жилой пристройке «A3» размещены два подсобных помещения с функциональным их назначением: коридор № 3 и санузел № 4. Между коридором и санузлом установлена каркасная перегородка (с дверным проёмом) в конструкции из деревянных брусков с обшивкой: со стороны коридора - панелями МДФ и ГВЛ со стороны санузла. Установлена перегородка непосредственно на дощатый пол, что не нарушает строительные правила.

А также осуществлено внутреннее переустройство в лит. «А1», а именно: в связи с газификацией жилого помещения в кухне № 2 прежний отопительный котёл и его кирпичный дымоход демонтированы и заменены на котёл газовый. Жилое помещение отапливается существующей системой местного водяного отопления, переведённой на работу от газового котла и реконструированной в связи с увеличением состава помещений.

Жилое помещение газифицировано с вводом сетевого газопровода в кухню № 2, где установлено газовое оборудование: напольный газовый котёл (без теплообменника) и 4-х конфорочная газовая плита. Отвод продуктов сгорания от котла осуществляется в металлический дымоход с выводом через перекрытие. Вентиляция кухни осуществляется через вентиляционный канал, а также через окно и двери.

В связи с установкой в санузле № 4 санитарно-бытового оборудования (душевой кабины, умывальника и унитаза), в жилом помещении осуществлена реконструкция существующих инженерных систем: холодного водоснабжения и местной канализации. Горячее водоснабжение автономное и выполнено от электрического ёмкостного водонагревателя, установлено в санузле.

Габариты помещений в лит. «A3» и в лит. «А4», а также кухни № 2 в лит. «А1» соответствуют требуемым строительным нормам, в том числе, в части расстановки необходимого набора мебели и размещения топочного, кухонного и санитарно-бытового оборудования с обеспечением свободного доступа к отключающим устройствам. Высота потолков помещений в лит. «А3А4» по строительным нормам соответствует высоте допустимой минимальной, то есть составляет не менее 2,30 м. Габариты всех дверных проёмов соответствуют ГОСТу, а также требованиям противопожарных норм, как пути эвакуации. Направление открывания дверных полотен в жилом доме не нормируется. Уровень полов пристроенного помещения в лит. «А4» с уровнем полов помещений существующих перепадов не имеет.

Согласно заключению эксперта, в составе всех частей жилого помещения отсутствует холодная пристройка (или веранда) для защиты наружного входа в дом от проникновения холодного воздуха непосредственно в отапливаемые помещения.

В результате реконструкции и переустройства увеличилась общая площадь жилого помещения лит. «АА1А3А4» и составила - 48,5 кв.м., из них жилая площадь - без изменений и составляет 26,0 кв.м., а также значительно улучшены условия проживания и его эксплуатационные качества.

При визуальном осмотре жилого помещения никаких разрушений и деформаций строительных конструкций экспертом не выявлено.

Из заключения эксперта также следует, что согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям система отопления от газового котла обеспечивает во всех помещениях в течение всего отопительного периода температуру внутреннего воздуха в допустимых пределах требуемых параметров. Температурно-влажностный режим в помещениях соблюдается; воздухообмен обеспечивается; конденсат отсутствует.

Требования к естественному освещению прихожих и санузлов не предъявляются.

Газификация жилого дома выполнена в соответствии с требованиями норм газоснабжения индивидуальных жилых домов.

Противопожарные нормы в части устройства внутреннего металлического дымохода и дымовентиляционных каналов в уровне и выше потолочного перекрытия для отвода продуктов сгорания от напольного газового котла, а также в части размещения газового оборудования в соответствии с требованиями пожарной безопасности строения не нарушены.

Жилая пристройка лит. «А4» (III степени огнестойкости) размещена с юго-восточной стороны жилого дома, с размещением: вглубь дворовой территории и в створе с существующей частью дома лит. «АA3». При возведении указанной жилой пристройки разрыв до строений, расположенных на соседнем земельном участке № 4, определяемый по санитарно-бытовым нормам расстоянием в 6,0 м, не нарушен.

На основании изложенного экспертом Конновой Г.А. сделан вывод о том, что жилой дом лит. «АА1А2А3А4» в составе двух жилых помещений общей площадью 102,6 кв.м., из них жилой - 53,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в том числе, жилое помещение лит. «АА1А3А4» общей площадью 48,5 кв.м., из них жилой - 26,0 кв.м., в реконструированном и переустроенном состоянии, в том числе, жилая пристройка лит. «А4», соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарных и иных норм и правил, предъявляемых нормативными документами к жилым одноквартирным домам в области малоэтажного жилищного строительства, а также домам блокированным.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Рассматриваемый жилой дом относится к объектам индивидуального жилого строительства.

Однако, порядок сохранения жилых помещений в переустроенном или перепланированном состоянии в индивидуальных жилых домах законом не установлен.

В соответствии со ст. 6 ГК РФ:

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Данных о том, что произведенные переустройство и перепланировка помещений принадлежавшего истцам жилого дома нарушают права и законные интересы граждан, или создают угрозу их жизни и здоровью, суду не представлено, нарушений строительных норм не имеется.

На основании изложенных правовых норм, с учетом применения аналогии права, подлежит удовлетворению заявленное истцами требование о сохранении жилого дома в переустроенном и реконструированном состоянии.

Истцами также заявлено требование об изменении закреплении долей жилого дома в соответствии с фактическими занимаемыми площадями и заключением эксперта.

В соответствии с ч.3 ст. 244 ГК РФ, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы экспертом определены доли собственников от общей площади 102,6 кв.м. блокированного жилого дома лит. «АА1А2А3А4», в том числе, по фактическому пользованию ими жилыми помещениями.

Лит. «АА1А2» - определена доля Павлова Владимира Анатольевича.

Прихожая № 1 площадью 2,2 кв.м.

Топочная    № 2 - 5,2 кв.м.

Комната    № 3 - 11,4 кв.м.

Ванная    № 4 - 8,9 кв.м.

Кухня    № 5 - 10,3 кв.м.

Комната    № 6 - 16,1 кв.м.

Итого:

54,1 кв.м., соответствующие 10/19 д.

Лит. «АА1АЗА4» - определена доля Булавиной Таисии Николаевны.

Прихожая    № 1    площадью    7,2 кв.м.

Кухня    №2    - 8,5 кв.м.

Коридор    № 3    - 2,7 кв.м.

Санузел    №4    - 4,1 кв.м.

Комната    № 5    - 5,7 кв.м.

Комната    № 6    - 16,2 кв.м.

Комната    № 7    - 4,1 кв.м.

Итого:

48,5 кв.м., соответствующие 9/19 д.

От истцов возражений против подобного варианта определения долей жилого дома не поступило, а потому подлежит удовлетворению требование истцов об определении долей жилого дома в соответствии с заключением эксперта.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования Павлова Владимира Анатольевича и Булавиной Таисии Николаевны удовлетворить.

Признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 12.02.1997 недействительным в части указания объекта недвижимости;

и считать, что по указанной сделке ФИО1., действующего на основании Устава, передало Павлову Владимиру Анатольевичу 3/5 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 90 кв.м., в том числе жилой - 53,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 08.08.1997 недействительным в части указания объекта недвижимости;

и считать, что по указанной сделке ФИО1 действующего на основании Устава, передало Булавиной Таисии Николаевне 2/5 доли в праве собственности на жилой дом, общей площадью 90 кв.м., в том числе жилой - 53,5 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Сохранить жилое помещение в доме общей площадью 102,6 кв.м., в том числе жилой - 53,5 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, в том числе, жилое помещение лит. «АА1А3А4» общей площадью 48,5 кв.м., из них жилой - 26,0 кв.м., в реконструированном и переустроенном состоянии, в том числе, жилая пристройка лит. «А4».

Изменить доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, признав за Павловым Владимиром Анатольевичем право на 10/19 долей в праве собственности на него, за Булавиной Таисией Николаевной – на 9/19 доли.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Воронежский областной суд.

    Председательствующий